原告：寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：熊基凱，董事。
　　委托訴訟代理人：劉常敏，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：沙夢(mèng)嬌，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：周文安，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省南昌市。
　　原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司(以下簡稱銀某分公司)與被告周文安房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告銀某分公司的委托訴訟代理人沙夢(mèng)嬌、被告周文安到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　銀某分公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告之間簽訂的《銀億濱江匯租賃合同》(以下簡稱租賃合同)于2018年4月27日解除；2、被告支付原告拖欠的房屋租金8,132.80元、被告返還租金折扣46,920元、被告支付裝修免租期租金19,080.80元、被告支付經(jīng)營免租期租金37,536元，合計(jì)111,669.60元；3、被告支付原告解除合同違約金28,152元、被告支付逾期付款違約金471.70元，合計(jì)28,623.70元；4、被告按合同租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍支付原告自2018年4月28日起至5月1日止的房屋使用費(fèi)計(jì)1,876.80元、被告支付2018年4月28日至5月1日期間的物業(yè)管理費(fèi)199元。事實(shí)和理由：原、被告于2015年10月9日簽訂租賃合同，2016年11月2日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定原告將位于上海市浦東新區(qū)浦三路21弄銀億濱江匯商鋪50號(hào)1層(以下簡稱涉案商鋪)出租給被告，租賃期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，租金每月9,384元。合同另約定了提前解約的違約責(zé)任以及逾期付款的違約金等。合同簽訂后，原告依約將涉案商鋪交付給被告，但被告未能全部履行支付租金的義務(wù)。原告通過多次書面形式催討，無果。2018年4月26日，原告按照合同約定通過EMS快遞向被告寄送了解除合同通知書。根據(jù)約定，該通知書于2018年4月27日視為送達(dá)。被告拒不支付租金的行為已構(gòu)成違約，原告有權(quán)單方解除合同，故提起訴訟。
　　周文安辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。由于被告經(jīng)營狀況不好，2018年3月底4月初，被告與原告方管理人員邱某商談，欲提前終止合同。邱某讓被告放棄押金，其他費(fèi)用可以不用支付，雙方合同終止。由于被告有三個(gè)月租金的押金在原告處，2018年4月上旬，原、被告商談好后，原告表示被告可以直接離開，被告實(shí)際在2018年4月初就搬離了涉案商鋪，沒有辦理交接手續(xù)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋2016年1月產(chǎn)權(quán)登記于上海誠佳房地產(chǎn)置業(yè)有限公司名下，產(chǎn)權(quán)人授權(quán)原告招商運(yùn)營。2016年7月4日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記于陳誼名下，建筑面積51.42平方米，用途為商業(yè)。2015年10月，陳誼與原告簽訂委托租賃經(jīng)營管理合同，委托原告對(duì)系爭(zhēng)房屋經(jīng)營管理，期限自2016年7月1日至2021年7月1日。
　　2015年10月9日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂租賃合同，約定甲方將涉案商鋪出租給乙方經(jīng)營美甲，期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。甲方給予乙方61天免租裝修期，自2015年11月1日起至2015年12月31日。乙方應(yīng)當(dāng)在裝修免租期內(nèi)完成裝修工作，如不能如期完成，未得到甲方書面同意，裝修免租期不延長。甲方同意給予乙方在該商鋪?zhàn)赓U期4個(gè)月經(jīng)營免租期，具體時(shí)間從裝修期滿的次日計(jì)算，但乙方應(yīng)支付除租金外的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。該商鋪的單位租金為每天每平方米6元，年租金為112,610元。乙方應(yīng)根據(jù)合同約定的年度租金按季向甲方支付租金，先付租金后使用。乙方應(yīng)在每個(gè)計(jì)租期結(jié)束日的30日前向甲方支付下一個(gè)計(jì)租期的租金，乙方應(yīng)于甲方向乙方交付商鋪之日支付本合同內(nèi)首個(gè)計(jì)租期租金。租賃保證金為28,153元，若乙方違反合同及附件的相關(guān)約定，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除相關(guān)違約金以及其他所有乙方承擔(dān)的各類費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)為每平方米每月20元，由乙方直接支付于物業(yè)公司，物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)費(fèi)期與租金的計(jì)租期、支付期一致。本合同終止或提前解除，乙方須在合同期滿或解除之日將商鋪及甲方提供之設(shè)施依正常使用后之狀態(tài)，將商鋪恢復(fù)原狀后返還甲方。乙方逾期交還的，乙方應(yīng)當(dāng)按屆時(shí)租金及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的二倍向甲方支付占用期間的房屋使用費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)。違約責(zé)任中約定，因乙方原因致使本合同提前解除的，甲方有權(quán)不退還租賃保證金及已交納的其他款項(xiàng)，且乙方須向甲方另行支付相當(dāng)于該租賃年度租金標(biāo)準(zhǔn)3個(gè)月的租金作為違約金。若乙方違反本合同約定不按期足額交納租金、物業(yè)管理費(fèi)等，每延期一日向甲方支付拖欠款項(xiàng)萬分之十的逾期付款違約金。延遲付款超過15天的，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方除了支付欠付款項(xiàng)及逾期付款違約金外，乙方須向甲方另行支付相當(dāng)于該租賃年度租金標(biāo)準(zhǔn)3個(gè)月的租金作為違約金，且甲方有權(quán)不退還乙方的租賃保證金及已交納的款項(xiàng)。如因乙方違約導(dǎo)致本合同提前解除，除本合同已約定的違約責(zé)任外，乙方應(yīng)向甲方返還合同期內(nèi)已享受的全部租金減免、免租等所有優(yōu)惠。通知與送達(dá)，甲乙雙方關(guān)于合同履行和相關(guān)事宜的通知，雙方確認(rèn)按照本條記載的聯(lián)系方式發(fā)送通知，以EMS形式寄送的，自發(fā)出之日起第三日視為送達(dá)之日。乙方聯(lián)系地址：上海市嘉定區(qū)臨夏路1000弄51棟503室。合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。合同另附了商鋪?zhàn)饨鸨?、管理公約等。
　　合同簽訂后，涉案商鋪交由被告，被告對(duì)商鋪進(jìn)行裝修后開設(shè)美甲店。被告支付了原告保證金28,153元。
　　2016年11月2日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議書。約定雙方簽訂的租賃合同面積變更為51.42平方米。租賃合同中關(guān)于年租金標(biāo)準(zhǔn)變更為標(biāo)準(zhǔn)月租金9,384元。2016年1月1日至2016年12月31日期間，甲方同意給予乙方租金折扣，折扣率為62.5%，折扣總金額為42,229元。2017年1月1日至12月31日，甲方同意給予乙方租金折扣，折扣率為83.3%，折扣金額為18,768元。乙方應(yīng)按前述約定的折扣率按租賃合同約定的支付方式及時(shí)支付租金，具體租金標(biāo)準(zhǔn)及支付期限以本協(xié)議附件2為準(zhǔn)。乙方存在以下情況之一的，上述租金折扣不得享受，乙方應(yīng)向甲方返還折扣部分的租金：乙方未按照租賃合同及本協(xié)議約定按期足額支付租金；2、乙方違反法律或合同約定而依法解除合同及協(xié)議的；3、乙方違反租賃合同及協(xié)議約定提前解除租賃關(guān)系的。協(xié)議附件2為商鋪?zhàn)饨鸨?，列明?016年、2017年標(biāo)準(zhǔn)租金以及扶持后租金標(biāo)準(zhǔn)。
　　2018年3月19日，原告向被告送達(dá)了通知函一份，通知被告應(yīng)于2018年3月1日前支付的2018年4月1日至6月30日租金28,152元尚未繳納，催促付款。當(dāng)日，被告在該通知函上簽字。2018年3月20日，原告向被告送達(dá)了催繳通知一份，再次督促被告履行繳款義務(wù)，繳納2018年4月1日至6月30日租金28,152元，并指出根據(jù)合同約定延遲付款超過15天，原告有權(quán)單方解除合同。若被告欠款未付，已享受的租金減免等扶持政策將取消，相關(guān)費(fèi)用需返還。當(dāng)日，被告在該通知上簽字。2018年4月26日，原告向被告發(fā)送解除租賃合同通知，指出因被告欠付租金未付，通知解除合同，被告已繳納的保證金不予返還，另應(yīng)向原告支付違約金29,686.27元以及2016年1月1日至2017年12月31日期間享受的6個(gè)月免租租金60,997元，支付至2018年4月30日期間的欠付租金9,384元。該通知以EMS形式送達(dá)至被告的租賃合同預(yù)留地址，于次日送達(dá)。
　　審理中，原、被告確認(rèn)涉案商鋪2016年1月至2017年12月的租金，被告已按照補(bǔ)充協(xié)議的折扣標(biāo)準(zhǔn)支付租金。2018年4月1日以后的租金，被告未支付。原告否認(rèn)其與被告就解除合同的后果處理已達(dá)成一致意見，稱被告于2018年4月下旬單方向原告提出解除合同，原告未同意，被告卻自行搬離，原告于2018年5月1日收回了涉案商鋪。
　　對(duì)于解除合同的后果處理，被告表示同意由原告沒收保證金，不同意承擔(dān)其他費(fèi)用，認(rèn)為約定的違約責(zé)任、房屋使用費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)過高，請(qǐng)求予以調(diào)整。
　　本院認(rèn)為，原、被告就涉案商鋪簽訂的租賃合同以及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。合同履行過程中，雙方通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)自2016年1月至2017年12月被告按原告減免以后的租金標(biāo)準(zhǔn)支付涉案商鋪的應(yīng)付租金，前述期間的租金被告已經(jīng)履行。被告稱其在2018年4月與原告方管理人員已協(xié)商一致提前解除合同即以沒收承租方押金為條件解除合同，對(duì)此原告未予確認(rèn)，且被告亦無協(xié)商一致解除合同的相關(guān)證據(jù)，本院難以采納。原告以被告擅自提前搬離、欠付2018年4月1日起的租金未付為由發(fā)送通知解除合同，符合租賃合同的約定，本院予以認(rèn)可，涉案租賃合同于原告的解除通知送達(dá)被告之日即2018年4月27日解除。被告主張其在2018年4月初已搬離涉案商鋪，對(duì)此并無相關(guān)證據(jù)佐證，原告確認(rèn)于2018年5月1日已自行收回涉案商鋪，故2018年4月1日至5月1日期間的租金以及房屋使用費(fèi)，被告應(yīng)予支付。關(guān)于合同、協(xié)議約定的有關(guān)提前解除時(shí)沒收保證金、承擔(dān)違約金、返還租金減免以及折扣、房屋使用費(fèi)的計(jì)算，均系一方違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定，被告主張約定的解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任過高，請(qǐng)求予以調(diào)整，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。根據(jù)誠實(shí)信用的原則，綜合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及違約造成的損失等因素，鑒于被告已經(jīng)自愿將租賃保證金(計(jì)3個(gè)月租金)28,153元抵作違約金歸原告所有，考慮到原告曾給予被告租金抵扣，本院酌情確定被告支付原告違約金28,152元。前述費(fèi)用，可以彌補(bǔ)原告的損失。原告再行主張的返還租金折扣、支付裝修免租期租金、支付經(jīng)營免租期租金損失的訴請(qǐng)，存在重復(fù)計(jì)算損失，本院不予支持。2018年4月28日至5月1日的房屋使用費(fèi)，原告主張的金額實(shí)為按合同租金標(biāo)準(zhǔn)1.5倍計(jì)算，本院予以支持。物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，符合合同約定，本院予以支持。逾期支付租金的違約金，合同約定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院準(zhǔn)予被告的調(diào)整請(qǐng)求，調(diào)整至200元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二項(xiàng)、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司與被告周文安簽訂的《銀億濱江匯租賃合同》于2018年4月27日解除；
　　二、被告周文安于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司欠付租金8,132.80元；
　　三、被告周文安于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司房屋使用費(fèi)1,876.80元、物業(yè)管理費(fèi)199元；
　　四、被告周文安于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司逾期支付租金的違約金200元；
　　五、被告周文安于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司解除合同違約金28,152元；
　　六、駁回原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)3,154元，減半收取計(jì)1,577元，由原告寧波銀某商業(yè)管理咨詢有限公司上海分公司負(fù)擔(dān)377元，被告周文安負(fù)擔(dān)1,200元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿