原告：寧某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　原告：王某真，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　上列兩原告的共同委托訴訟代理人：胡向遠(yuǎn)，上海市四方律師事務(wù)所律師。
　　被告：符昌某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　第三人：中國民生銀行股份有限公司上海分行，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)浦東南路XXX號(hào)X樓、X樓至XX樓、XXX樓。
　　負(fù)責(zé)人：歐陽勇，行長。
　　委托訴訟代理人：陳怡，上海宏翰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：柯瓊，上海宏翰律師事務(wù)所律師。
　　原告寧某某、王某真與被告符昌某、第三人中國民生銀行股份有限公司上海分行(以下簡稱民生銀行上海分行)房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告寧某某、王某真的共同委托訴訟代理人胡向遠(yuǎn)，被告符昌某，第三人民生銀行上海分行的委托訴訟代理人柯瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　寧某某、王某真向本院提出訴訟請求：1、判令符昌某繼續(xù)履行雙方就上海市虹口區(qū)瑞虹路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)所簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，滌除抵押并將上述房屋過戶至寧某某、王某真名下；2、判令符昌某支付逾期過戶違約金，以1,050萬元為本金，按照每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)自2019年8月1日起計(jì)算至實(shí)際過戶之日止。事實(shí)和理由：2018年11月12日，寧某某、王某真與符昌某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定寧某某、王某真以1,050萬元的價(jià)格購買系爭房屋；雙方于2019年7月31日前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；符昌某應(yīng)及時(shí)向民生銀行上海分行還款，并在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前完成該房屋抵押登記注銷手續(xù)，未按約定履行的，每逾期一日需支付總房價(jià)款萬分之五的賠償金。合同簽訂后，寧某某、王某真共計(jì)支付房款730萬元。但因符昌某挪用房款，未償還系爭房屋上所欠貸款，導(dǎo)致目前系爭房屋仍無法辦理過戶手續(xù)，故起訴要求判如訴請。
　　符昌某辯稱，同意過戶，但房屋上的貸款無力償還。系爭房屋上除了民生銀行上海分行的貸款外，還有上海銀豐典當(dāng)有限公司(以下簡稱銀豐公司)的抵押款項(xiàng)200萬元，符昌某在收到寧某某、王某真支付的730萬元房款后先歸還了銀豐公司的借款，后考慮到過戶時(shí)間尚早遂用剩余530萬元進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，無奈涉訴，現(xiàn)該案在執(zhí)行，故無法滌除抵押。符昌某確實(shí)存在違約，但寧某某、王某真主張的違約金過高，希望減少金額。
　　民生銀行上海分行述稱，在還清符昌某所欠貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的前提下，同意注銷系爭房屋上的抵押。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2018年11月12日，寧某某、王某真(買受人、乙方)與符昌某(賣售人、甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，系爭房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1,050萬元，雙方于2019年7月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；甲方未按本合同及各項(xiàng)附件等約定履行的，每逾期一日需向乙方支付總房價(jià)款萬分之五的賠償金，并應(yīng)繼續(xù)履行；附件三付款協(xié)議約定，乙方已在甲、乙雙方簽訂本合同前直接支付甲方定金70萬元，在簽署本買賣合同后，轉(zhuǎn)為部分首期房價(jià)款；甲方應(yīng)在簽訂買賣合同后當(dāng)日內(nèi)，自行籌款歸還債務(wù)并辦理抵押登記(抵押權(quán)人：銀豐公司，抵押金額200萬元)注銷手續(xù)(房地產(chǎn)交易中心應(yīng)出具辦理該房地產(chǎn)抵押登記注銷的《收件收據(jù)》)，在甲方出具辦理該房地產(chǎn)上述抵押登記注銷的《收件收據(jù)》后當(dāng)日內(nèi)，乙方向甲方支付部分首期房價(jià)款300萬元；甲方須于簽署本合同后當(dāng)日內(nèi)辦理預(yù)約還款手續(xù)，于抵押權(quán)人(抵押權(quán)人：民生銀行上海分行，抵押金額553萬元)許可的最短時(shí)限內(nèi)完成還款、領(lǐng)取抵押注銷材料，并于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前完成該房地產(chǎn)抵押登記的注銷手續(xù)，甲方應(yīng)將款項(xiàng)專項(xiàng)用于償還抵押權(quán)人的借款(若有不足，甲方自行補(bǔ)足)，若因甲方自行辦理還款手續(xù)可能導(dǎo)致的無法如期交易等風(fēng)險(xiǎn)，居間方已告知，乙方已知曉上述風(fēng)險(xiǎn)；第二期房價(jià)款300萬元通過銀行貸款支付，乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請貸款，簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理申請貸款手續(xù)及提供所需材料；乙方應(yīng)于2018年12月31日前直接支付甲方部分第三期房價(jià)款360萬元，待房地產(chǎn)所在區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具《上海市不動(dòng)產(chǎn)交易稅收登記綜合預(yù)收件單》(登記種類：存量房地產(chǎn)買賣)及抵押登記(若有)的收件收據(jù)后當(dāng)日內(nèi)，乙方應(yīng)支付甲方部分第三期房價(jià)款15萬元；不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心出具以乙方為權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、且甲方已收到除尾款外的其他款項(xiàng)后3日內(nèi)，雙方對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，由甲方交付給乙方，雙方簽署《房屋交接書》，并由乙方直接支付甲方尾款5萬元，相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算日期以交接日為準(zhǔn)。
　　2018年9月29日，寧某某、王某真支付符昌某購房款40萬元；2018年10月29日，居間方轉(zhuǎn)付符昌某定金30萬元；2018年11月12日，寧某某、王某真支付符昌某購房款300萬元；2018年11月23日，寧某某、王某真支付符昌某購房款360萬元。
　　另查明，2017年7月12日，符昌某經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭房屋權(quán)利人，民生銀行上海分行經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭房屋抵押權(quán)人。截至2019年12月2日，符昌某尚欠民生銀行上海分行本金5,237,207.60元。
　　審理中，寧某某、王某真表示，愿意自籌款項(xiàng)代符昌某還清所欠民生銀行上海分行的貸款本金、利息及需要滌除抵押而應(yīng)支付的費(fèi)用，具體金額以銀行賬單為準(zhǔn)，抵扣剩余購房款之外的金額由符昌某另行支付寧某某、王某真。
　　審理中，根據(jù)寧某某、王某真的申請，本院依法裁定凍結(jié)符昌某名下的銀行存款500萬元，或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)。
　　本院認(rèn)為，寧某某、王某真與符昌某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，均應(yīng)恪守并履行。合同約定過戶期限為2019年7月31日前，符昌某應(yīng)配合辦理過戶手續(xù)，但其至今未向抵押權(quán)人還清所欠貸款，致使無法辦理過戶，明顯構(gòu)成違約。因系爭房屋已設(shè)定抵押，只有在該抵押消滅后，房屋才能進(jìn)行權(quán)利過戶。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。本案在審理過程中，寧某某、王某真表示愿意代符昌某償還剩余貸款，以消滅系爭房屋上的抵押權(quán)，在此基礎(chǔ)上，寧某某、王某真要求繼續(xù)履行合同的請求，本院予以支持。合同繼續(xù)履行，民生銀行上海分行應(yīng)在欠款結(jié)清后，注銷在系爭房屋上設(shè)立的抵押權(quán)；符昌某應(yīng)在抵押注銷后將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至寧某某、王某真名下。寧某某、王某真已付房款730萬元，本應(yīng)再付余款320萬元，但根據(jù)符昌某的欠款情況，寧某某、王某真代符昌某歸還欠款的金額超過320萬元，因此無須再向符昌某支付購房款。至于超過320萬元余款的部分，符昌某應(yīng)返還給寧某某、王某真。符昌某構(gòu)成違約，寧某某、王某真主張違約金具有合同依據(jù)，鑒于符昌某主張違約金約定過高，本院將綜合房屋買賣合同的履行情況、符昌某的過錯(cuò)程度及寧某某、王某真的實(shí)際損失等因素，對違約金作出調(diào)整。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、寧某某、王某真與符昌某就上海市虹口區(qū)瑞虹路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行；
　　二、寧某某、王某真于本判決生效之日起十日內(nèi)，代符昌某向中國民生銀行股份有限公司上海分行還清所欠的借款本息，具體本息金額以中國民生銀行股份有限公司上海分行當(dāng)日的借款流水賬目為準(zhǔn)；
　　三、中國民生銀行股份有限公司上海分行于上述借款清償之日起十日內(nèi)辦理上述房屋的抵押登記注銷手續(xù)；
　　四、符昌某于上述房屋的抵押登記注銷后十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至寧某某、王某真名下；
　　五、符昌某于本判決生效之日起十日內(nèi)向?qū)幠衬?、王某真支付逾期過戶違約金60萬元；
　　六、符昌某于上述房屋的抵押登記注銷后十日內(nèi)，向?qū)幠衬?、王某真返還代償款［計(jì)算方式：寧某某、王某真履行上述判決第二項(xiàng)所支付的全部款項(xiàng)，減去320萬元］；
　　七、符昌某于上述房屋的抵押登記注銷后十日內(nèi)向?qū)幠衬?、王某真交付位于上海市虹口區(qū)瑞虹路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)32,400元，減半收取計(jì)16,200元，由符昌某負(fù)擔(dān)；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由符昌某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：吳??燕

書記員：謝嫣雯