孟某某
趙海峰（河北馳峰律師事務(wù)所）
馬某某
康長(zhǎng)江（河北新新律師事務(wù)所）
王蕊
馬征（河北尚乾律師事務(wù)所）
劉?。ê颖鄙星蓭熓聞?wù)所）
楊學(xué)鵬

原告孟某某。
委托代理人趙海峰，河北馳峰律師事務(wù)所律師。
被告馬某某。
委托代理人康長(zhǎng)江，河北新新律師事務(wù)所律師。
第三人王蕊。
委托代理人馬征，河北尚乾律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉健，河北尚乾律師事務(wù)所律師。
第三人楊學(xué)鵬。
原告孟某某與被告馬某某、第三人王蕊、第三人楊學(xué)鵬案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李慶春獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，原告孟某某及委托代理人趙海峰，被告馬某某及委托代理人康長(zhǎng)江，第三人王蕊的委托代理人馬征、劉健，第三人楊學(xué)鵬到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告孟某某訴稱，2014年6月9日，第三人王蕊向原告借款200萬(wàn)元，并指定將此款轉(zhuǎn)入楊金萍賬戶，第三人王蕊為原告出具借條一張，同時(shí)將其名下的位于大廠縣和平路西側(cè)植保服務(wù)樓7號(hào)抵押給原告。
后因第三人王蕊無(wú)力償還，故原告與第三人于王蕊在2015年8月20日達(dá)成房屋買賣協(xié)議，王蕊以200萬(wàn)元價(jià)格將該處房屋賣給孟某某，王蕊用拖欠孟某某的200萬(wàn)元借款折抵了該房?jī)r(jià)款。
按照買賣協(xié)議約定，王蕊應(yīng)于2015年年底騰房把房屋交于原告并協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。
簽訂買賣協(xié)議當(dāng)時(shí)王蕊將該處房屋所有權(quán)證交給了原告。
2016年1月2日，原告按照約定接收了該房屋并進(jìn)行了裝修和使用，于此同時(shí)原告多次要求王蕊辦理過戶手續(xù)，但王蕊不配合辦理。
王蕊陳述是案外人楊金萍的哥哥楊金龍向原告借款200萬(wàn)元，其抵押房產(chǎn)系為此借款提供擔(dān)保及其已幫助楊金龍償還了1445000元均不是事實(shí)，原告與楊金萍和楊金龍不相識(shí)，借款時(shí)只是按王蕊要求將借款打入楊金萍賬戶，借條和房屋買賣協(xié)議均為王蕊書寫，不存在脅迫威脅情形，王蕊和楊學(xué)鵬夫妻之間對(duì)賣房事情進(jìn)行過溝通協(xié)商，且房產(chǎn)本共有人一欄中并沒有其它共有人，原告購(gòu)買該房產(chǎn)主觀是善意的。
雖然王蕊未配合原告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但原告已實(shí)際以王蕊的借款200萬(wàn)元折抵支付了對(duì)價(jià)的購(gòu)房款，王蕊償還原告的144500元是償還原告其它借款和利息，因雙方存在多次借款事實(shí)。
原告已取得了房屋所有權(quán)證書，并已實(shí)際占有了該房屋，此種情形符合《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確定原告與王蕊簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，故請(qǐng)求法院判決買賣協(xié)議有效，停止對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行并解除對(duì)該房屋的查封措施。
被告馬某某辯稱，對(duì)第三人王蕊向原告孟某某借款200萬(wàn)元的事實(shí)承認(rèn)，但對(duì)他們雙方于2015年8月20日簽訂的房屋買賣協(xié)議的真實(shí)性、合法性有異議。
從協(xié)議上寫的王蕊將其名下的房屋賣給買方孟某某以200萬(wàn)元成交的字面理解，此200萬(wàn)元只是成交價(jià)，此款所指向的是王蕊向原告借款200萬(wàn)元，還是支付房款200萬(wàn)元，是否給付，何時(shí)給付均不清楚，該房屋買賣協(xié)議未顯示200萬(wàn)元是借款折抵房款，故原告無(wú)法證明其證明目的。
此買賣協(xié)議所涉及房產(chǎn)屬于王蕊和楊學(xué)鵬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
協(xié)議上沒有楊學(xué)鵬簽字，楊學(xué)鵬也未對(duì)房屋買賣行為進(jìn)行追認(rèn)，同時(shí)楊學(xué)鵬在原告搬進(jìn)該涉案房屋時(shí)曾對(duì)原告進(jìn)行阻攔，其提供的大廠派出所出具的報(bào)警證明，能夠證明其不同意賣房的證明目的，依據(jù)法律規(guī)定，該房屋買賣協(xié)議無(wú)效。
原告請(qǐng)求法院判決停止對(duì)位于和平路西側(cè)植保服務(wù)樓7號(hào)房屋的執(zhí)行并解除對(duì)該房屋的查封措施沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
原告孟某某與第三人王蕊的房屋買賣行為均不符合《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定中的1至4項(xiàng)情形，孟某某與王蕊簽訂的買賣協(xié)議并不是在法院查封之前簽訂的，該協(xié)議未經(jīng)共有人楊學(xué)鵬同意或追認(rèn)，此協(xié)議并不是合法有效的合同，孟某某占有該房屋并不是在法院查封之前，且孟某某至今未交付房款。
孟某某對(duì)涉案房屋不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，其行為嚴(yán)重侵犯了被告馬某某的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人王蕊述稱，自2013年起，案外人楊金萍的哥哥楊金龍因資金緊張?jiān)啻蜗蛎夏衬辰杩?，但后?lái)再向孟某某借款就不信任楊金龍了。
因我與二人系朋友關(guān)系，孟某某提出必須以我名義打條才借款給楊金龍。
2014年6月9日，我與孟某某電話聯(lián)系，將借款200萬(wàn)元打入楊金萍處，次日我來(lái)到孟某某家，按其要求書寫欠條，當(dāng)時(shí)孟某某提出需財(cái)產(chǎn)抵押，我表示與楊學(xué)鵬共有一處和平路西側(cè)植保樓7號(hào)樓房，但有銀行抵押、自己無(wú)權(quán)以此房抵押，但孟某某表示沒關(guān)系，只是走個(gè)形式，故在借條中寫了將此房抵押于孟某某。
后自2014年8月8日起，我陸續(xù)幫助楊金龍、楊金萍每月歸還10萬(wàn)元，直至2015年7月22日共還款1445000元。
后孟某某于2014年8月20日晚打電話叫我到其家，要求我必須給其書寫個(gè)買賣協(xié)議，表示這不是真實(shí)的房屋買賣合同，只因此200萬(wàn)元是其從朋友處拆借，現(xiàn)在沒還上給人家個(gè)交代。
我說(shuō)此房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)自己沒有處分權(quán)，但其表示沒關(guān)系，故才由其口述我書寫了此協(xié)議。
2016年1月4日，孟某某突然闖入涉案房屋，當(dāng)時(shí)只有楊學(xué)鵬在家，他二人均報(bào)警后，大廠派出所出警后未解決。
孟某某直接將門鎖更換，強(qiáng)制入住。
當(dāng)晚我回家后才將寫欠條和協(xié)議等事情告知楊學(xué)鵬。
我與原告雖然簽訂了買賣協(xié)議，并將房產(chǎn)本抵押給孟某某，但均是在其脅迫要求下進(jìn)行的，雙方簽訂買賣協(xié)議行為是為200萬(wàn)元所提供的擔(dān)保，并沒有真實(shí)的房屋買賣的交易事實(shí)，且當(dāng)時(shí)此房市價(jià)在400萬(wàn)元以上，不可能以400萬(wàn)元的房產(chǎn)幫助楊金龍償還50多萬(wàn)元的債務(wù)。
我與孟某某之間名為房屋買賣實(shí)為民間借貸的民事法律關(guān)系，該買賣協(xié)議違反了擔(dān)保法及合同法的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。
請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人楊學(xué)鵬述稱，王蕊向孟某某借錢的事我不清楚，2015年7、8月份，王蕊和我說(shuō)想賣房，有人要買，并沒說(shuō)賣給誰(shuí)，也沒說(shuō)多少錢，因我不想賣這個(gè)房子。
他們雙方簽買賣協(xié)議當(dāng)天只是我送王蕊到原告處，并沒與我說(shuō)買賣協(xié)議的事，后來(lái)我走了，王蕊與原告怎么說(shuō)的，我并不在場(chǎng)不知情，再后來(lái)打電話讓我回去，因我有事就沒回去。
本院認(rèn)為，第三人王蕊于2014年6月9日向原告孟某某借款200萬(wàn)元，并出具借條的事實(shí)清楚，證據(jù)充分，本院予以認(rèn)定。
對(duì)王蕊陳述此借款系案外人楊金萍哥哥楊金龍借款，是孟某某提出的以王蕊名義打欠條的事實(shí)，因其未提供證據(jù)予以證明，且借條中亦未寫明，故對(duì)其主張，本院不予采信。
孟某某與王蕊于2015年8月20日簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，雙方均具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，該買賣協(xié)議不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定合同無(wú)效的五種情形之一，原告系基于買賣協(xié)議有償取得。
王蕊述稱買賣協(xié)議是在孟某某脅迫下讓其書寫的，買賣房屋只是為借款提供的擔(dān)保，且后來(lái)幫助楊金龍已償還孟某某1445000元，其不可能以當(dāng)時(shí)房屋市價(jià)為400多萬(wàn)元去幫助楊金償還剩余的50多萬(wàn)元債務(wù)而將房屋賣給孟某某，因王蕊沒有證據(jù)證明其還款是為楊金龍還款及當(dāng)時(shí)該涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格，且其與孟某某還存在多筆借貸關(guān)系，故對(duì)其主張，本院不予采信。
對(duì)被告馬某某和王蕊提出的該涉案房屋系王蕊和楊學(xué)鵬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王蕊無(wú)權(quán)處分、楊學(xué)鵬不同意將此房賣給孟某某，亦未進(jìn)行追認(rèn)，且后又報(bào)警進(jìn)行阻攔，王蕊與孟某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效的主張，楊學(xué)鵬在庭審中已陳述王蕊曾在2015年7月至8月期間向其說(shuō)過賣房之事，原告與王蕊簽訂買賣協(xié)議當(dāng)天是其送王蕊到原告處，后來(lái)走了又打電話讓其回去，因其有事而沒回去，從其陳述的事實(shí)內(nèi)容上應(yīng)認(rèn)定楊學(xué)鵬對(duì)王蕊將房屋賣給孟某某的事實(shí)是知情的，故對(duì)被告和王蕊的上述主張，本院不予采信。
對(duì)被告馬某某提出的房屋買賣協(xié)議中的200萬(wàn)元寫的是成交價(jià)，未顯示此款為房屋折價(jià)款，孟某某至今未交付房?jī)r(jià)款的主張，因此房屋買賣協(xié)議雖未寫明以借款折抵房款，但因孟某某現(xiàn)持有債務(wù)人王蕊的借款200萬(wàn)元的借條，雙方的借款事實(shí)和房屋買賣事實(shí)先后實(shí)際存在，借款與房?jī)r(jià)款數(shù)額一致，應(yīng)認(rèn)定房屋價(jià)款即為借款折抵，故對(duì)被告上述抗辯主張，本院不予采信。
綜上，本院認(rèn)定孟某某與王蕊簽訂的房屋買賣協(xié)議為合法有效合同。
對(duì)原告孟某某提出的請(qǐng)求法院依法判決停止對(duì)本縣和平路西側(cè)植保服務(wù)樓7號(hào)房屋的執(zhí)行并解除對(duì)該房屋的查封措施的主張，依據(jù)《最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案經(jīng)過庭審調(diào)查，王蕊與孟某某是在本院做出查封裁定的同日簽訂房屋買賣協(xié)議，房款系由王蕊所欠債務(wù)折抵，孟某某是在本院查封后才占有該涉案房屋，與上述規(guī)定不符；另外，涉案房屋王蕊與孟某某雖然約定用于抵押，但未辦理抵押權(quán)登記，孟某某尚未享有抵押權(quán)。
綜上，孟某某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的即涉案房屋不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，對(duì)其上述主張，本院予以支持。
依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，《最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》》第二十八條之規(guī)定，判決如下:
一、原告孟某某與第三人王蕊簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
二、駁回原告孟某某的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取50元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。
本判決書生效后，當(dāng)事人在法律文書確定的時(shí)限內(nèi)不履行義務(wù)的，對(duì)方當(dāng)事人可向本院申請(qǐng)執(zhí)行。
提出申請(qǐng)執(zhí)行的期限為，本判決書確定的履行期間最后一日起兩年內(nèi)，逾期將喪失申請(qǐng)執(zhí)行權(quán)。

本院認(rèn)為，第三人王蕊于2014年6月9日向原告孟某某借款200萬(wàn)元，并出具借條的事實(shí)清楚，證據(jù)充分，本院予以認(rèn)定。
對(duì)王蕊陳述此借款系案外人楊金萍哥哥楊金龍借款，是孟某某提出的以王蕊名義打欠條的事實(shí)，因其未提供證據(jù)予以證明，且借條中亦未寫明，故對(duì)其主張，本院不予采信。
孟某某與王蕊于2015年8月20日簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，雙方均具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，該買賣協(xié)議不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定合同無(wú)效的五種情形之一，原告系基于買賣協(xié)議有償取得。
王蕊述稱買賣協(xié)議是在孟某某脅迫下讓其書寫的，買賣房屋只是為借款提供的擔(dān)保，且后來(lái)幫助楊金龍已償還孟某某1445000元，其不可能以當(dāng)時(shí)房屋市價(jià)為400多萬(wàn)元去幫助楊金償還剩余的50多萬(wàn)元債務(wù)而將房屋賣給孟某某，因王蕊沒有證據(jù)證明其還款是為楊金龍還款及當(dāng)時(shí)該涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格，且其與孟某某還存在多筆借貸關(guān)系，故對(duì)其主張，本院不予采信。
對(duì)被告馬某某和王蕊提出的該涉案房屋系王蕊和楊學(xué)鵬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王蕊無(wú)權(quán)處分、楊學(xué)鵬不同意將此房賣給孟某某，亦未進(jìn)行追認(rèn)，且后又報(bào)警進(jìn)行阻攔，王蕊與孟某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效的主張，楊學(xué)鵬在庭審中已陳述王蕊曾在2015年7月至8月期間向其說(shuō)過賣房之事，原告與王蕊簽訂買賣協(xié)議當(dāng)天是其送王蕊到原告處，后來(lái)走了又打電話讓其回去，因其有事而沒回去，從其陳述的事實(shí)內(nèi)容上應(yīng)認(rèn)定楊學(xué)鵬對(duì)王蕊將房屋賣給孟某某的事實(shí)是知情的，故對(duì)被告和王蕊的上述主張，本院不予采信。
對(duì)被告馬某某提出的房屋買賣協(xié)議中的200萬(wàn)元寫的是成交價(jià)，未顯示此款為房屋折價(jià)款，孟某某至今未交付房?jī)r(jià)款的主張，因此房屋買賣協(xié)議雖未寫明以借款折抵房款，但因孟某某現(xiàn)持有債務(wù)人王蕊的借款200萬(wàn)元的借條，雙方的借款事實(shí)和房屋買賣事實(shí)先后實(shí)際存在，借款與房?jī)r(jià)款數(shù)額一致，應(yīng)認(rèn)定房屋價(jià)款即為借款折抵，故對(duì)被告上述抗辯主張，本院不予采信。
綜上，本院認(rèn)定孟某某與王蕊簽訂的房屋買賣協(xié)議為合法有效合同。
對(duì)原告孟某某提出的請(qǐng)求法院依法判決停止對(duì)本縣和平路西側(cè)植保服務(wù)樓7號(hào)房屋的執(zhí)行并解除對(duì)該房屋的查封措施的主張，依據(jù)《最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案經(jīng)過庭審調(diào)查，王蕊與孟某某是在本院做出查封裁定的同日簽訂房屋買賣協(xié)議，房款系由王蕊所欠債務(wù)折抵，孟某某是在本院查封后才占有該涉案房屋，與上述規(guī)定不符；另外，涉案房屋王蕊與孟某某雖然約定用于抵押，但未辦理抵押權(quán)登記，孟某某尚未享有抵押權(quán)。
綜上，孟某某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的即涉案房屋不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，對(duì)其上述主張，本院予以支持。

依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?，《最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》》第二十八條之規(guī)定，判決如下:
一、原告孟某某與第三人王蕊簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
二、駁回原告孟某某的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)減半收取50元，由原告負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李慶春

書記員：賈穎