上訴人原審原告：孟某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住鄂州市鄂城區(qū)。
委托訴訟代理人：朱林建，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般代理）。
被上訴人原審被告：鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地鄂州市鄂城區(qū)南塔路6號。
法定代表人：何國祥，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：何美清，鄂州市鄂城區(qū)司法局沙窩法律服務(wù)所法律工作者（代理權(quán)限為一般代理）。
被上訴人原審第三人：梁川應(yīng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)。

上訴人孟某某與被上訴人鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大宅房地產(chǎn)公司）、梁川應(yīng)房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，前由鄂州市鄂城區(qū)人民法院于2016年9月9日作出（2016）鄂0704民初1505號民事裁定，駁回孟某某的起訴。孟某某不服該裁定，提起上訴。本院審理后于2017年1月23日作出（2017）鄂07民終36號民事裁定，撤銷一審裁定，指令一審法院審理本案。一審法院追加梁川應(yīng)為第三人，公開開庭進(jìn)行了審理，于2017年6月15日作出（2017）鄂0704民初281號民事判決，孟某某對該判決不服，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人孟某某委托訴訟代理人朱林建、被上訴人大宅房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人何美清、被上訴人梁川應(yīng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審期間，梁川應(yīng)向本院提供了購房合同、協(xié)議、收款收據(jù)和匯款憑證，擬證明梁川應(yīng)合法購買訴爭房屋。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。孟某某認(rèn)為，對真實(shí)性無異議，對證明目的有異議，購房合同是2014年11月25日簽訂的，匯款是2013年9月3日轉(zhuǎn)賬，是民間借貸轉(zhuǎn)為買賣合同，以購買房屋為借口償還債務(wù)。本院認(rèn)為，鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2015）鄂鄂城民初字第01706號民事判決已確認(rèn)梁川應(yīng)與大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力，基于該判決的既判力，本院對梁川應(yīng)提供的證據(jù)予以采信。
本院經(jīng)審理查明：被拆遷房屋原系鄂州市國土資源局門面，因鄂州市方園建筑安裝有限公司（以下簡稱方園建筑公司）承建該局大樓，該局將該房屋抵付給方園建筑公司。后方園建筑公司于2004年6月8日以80,000元將該房屋賣給王中慶（孟某某之夫），并出具了80,000元收款收據(jù)。2011年8月18日，孟某某與董玉璋簽訂房屋出租合同，將被拆遷房屋租給董玉璋。董玉璋為此特出具證明證實(shí)向孟某某租賃該房屋。2013年9月5日，孟某某和大宅房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理何細(xì)橋在鄂州市××街道辦事處信訪辦公室就被拆遷房屋安置補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致，該辦事處工作人員參與并將會(huì)談內(nèi)容做了記錄。同日，孟某某與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定將位于文星路72號的被拆遷房屋拆除，在原址（現(xiàn)稱大宅院）安置門面房（1樓從東向西第3間），并約定房租從2013年6月至2015年12月，每月3,500元，以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)，裝修費(fèi)包干補(bǔ)償45,000元，共補(bǔ)償150,000元。孟某某同日收到該款。
另查明，2013年9月3日，梁川應(yīng)向大宅房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理何細(xì)橋銀行轉(zhuǎn)款940,000元。2014年11月25日，梁川應(yīng)與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定梁川應(yīng)購買大宅院第1-03號門面房（從東向西第3間），建筑面積36.77平方米，單價(jià)8,000元，總價(jià)294,160元。同日，何細(xì)橋向梁川應(yīng)出具了收到購房款294,160元的收條。2015年，梁川應(yīng)起訴大宅房地產(chǎn)公司，要求確認(rèn)簽訂的《商品房買賣合同》合法有效及承擔(dān)違約責(zé)任。2015年11月19日，鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第01706號民事判決，確認(rèn)《商品房買賣合同》合法有效。該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人主要爭議焦點(diǎn)，一是孟某某是否被拆遷人；二是梁川應(yīng)與大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》是否無效；三是孟某某是否對訴爭房屋享有優(yōu)先取得權(quán)。根據(jù)查明的事實(shí)及有關(guān)法律規(guī)定，本院評判如下：
關(guān)于孟某某是否被拆遷人的問題。孟某某從被拆遷房屋權(quán)利人購得房屋，雖未辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶，但仍是該房屋的實(shí)際權(quán)利人，并不影響其對該房屋的處分權(quán)利，其與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，取得被拆遷人資格，享有被拆遷人的權(quán)利。一審法院以未辦理產(chǎn)權(quán)證為由否定余志紅作為被拆遷人的權(quán)利，屬于適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
關(guān)于梁川應(yīng)與大宅房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》是否無效的問題。因該合同已被鄂州市鄂城區(qū)人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第01706號生效民事判決確認(rèn)合法有效，故本院對孟某某主張?jiān)摵贤瑹o效的請求不予支持。
關(guān)于孟某某是否對訴爭房屋享有優(yōu)先取得權(quán)的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予以支持”。本案中，2013年9月5日，孟某某和大宅房地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定安置房屋是文星路72號（現(xiàn)稱大宅院）1樓從東向西第3間門面房。2014年11月25日，梁川應(yīng)與大宅房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買房屋是大宅院第1-03號門面房（即從東向西第3間）?？梢?，孟某某的安置房屋和梁川應(yīng)的購買房屋是同一間門面房，孟某某安置在先，梁川應(yīng)購買在后，依據(jù)以上規(guī)定，孟某某對該房屋享有優(yōu)先取得權(quán)。因此，孟某某請求對訴爭房屋的優(yōu)先取得權(quán)符合法律規(guī)定，本院予以支持。
孟某某請求交付安置房，因該房屋現(xiàn)不具備交付條件，故本院不予支持。孟某某請求支付逾期過渡費(fèi)100,000元。根據(jù)雙方簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，房租從2013年6月至2015年12月，每月3,500元，以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。2016年1月后，大宅房地產(chǎn)公司沒有交付安置房屋，應(yīng)支付逾期過渡費(fèi)，按照每月租金3,500元計(jì)算，孟某某請求支付100,000元逾期過渡費(fèi)未違反法律規(guī)定，本院予以支持。
至于大宅房地產(chǎn)公司稱拆遷房屋是何細(xì)橋的行為，不是該公司行為。本院認(rèn)為，大宅房地產(chǎn)公司在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議上蓋章，是拆遷人，該公司的上述主張沒有根據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，孟某某上訴請求中的合理部分，本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長 李志伸
審判員 繆冬琴
審判員 向紅芳

書記員： 陳杰