孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
唐復平（湖北山川律師事務(wù)所）
沈金波
祁某
袁琛麗（湖北錫愛律師事務(wù)所）
李學琦代理權(quán)限為承認
放棄
變更訴訟請求

(2012）鄂孝南民初字第01059號
原告（反訴被告）孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。
法定代表人譚倫蔚，公司董事長。
委托代理人唐復平，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為承認、放棄、變更訴訟請求，代簽法律文書。
委托代理人沈金波，男，漢族，系公司辦公室主任。代理權(quán)限為承認、放棄、變更訴訟請求，代簽法律文書。
被告（反訴原告）祁某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
委托代理人李學琦。代理權(quán)限為承認、放棄、變更訴訟請求，代簽法律文書。
原告（反訴被告）孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱國貿(mào)公司）訴被告（反訴原告）祁某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年5月30日立案受理后，依法組成由審判員黃軍勇?lián)螌徟虚L，代理審判員萬燁、人民陪審員胡立學參加評議的合議庭進行審理。2012年6月11日，被告（反訴原告）祁某對原告（反訴被告）國貿(mào)公司提出反訴，經(jīng)合議庭合議予以合并審理。于2012年7月31日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）國貿(mào)公司的委托代理人唐復平、沈金波和被告（反訴原告）祁某的委托代理人袁琛麗、李學琦到庭參加了訴訟?，F(xiàn)本案已審理終結(jié)。

本院認為，原告（反訴被告）國貿(mào)公司與被告（反訴原告）祁某簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》，是雙方在符合法律規(guī)定的情況下達成一致的協(xié)議，為合法有效的合同。雙方簽訂的合同雖名為聯(lián)營合同，是“企業(yè)之間或企業(yè)事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔民事責任?！钡珡摹堵?lián)合經(jīng)營協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)約定看，國貿(mào)公司不參與經(jīng)營，也不分擔風險，約定了收取固定利潤的保底條款，違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則。這些都不符合關(guān)于聯(lián)營合同的法律規(guī)定。其合同約定的主要權(quán)利義務(wù)為原告（反訴被告）國貿(mào)公司提供約定房屋，收取租金，并要按約定保證房屋符合被告（反訴原告）祁某經(jīng)營的用途。雙方應(yīng)當為房屋租賃合同的當事人。簽訂的合同實際為房屋租賃合同。按雙方對合同的補充，給付第二年租金的時間為2011年12月28日、2012年6月28日。被告（反訴原告）祁某沒有證據(jù)證明其簽訂合同時不認可此約定，其應(yīng)當按約定履行合同義務(wù)。其不履行給付租金的行為是違約行為。
在合同履行過程中，原告（反訴被告）國貿(mào)公司作為出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人被告（反訴原告）祁某，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。被告（反訴原告）祁某提出，在合同約定的第一年期限內(nèi)原告（反訴被告）國貿(mào)公司履行合同交付的是消防未驗收合格、中央空調(diào)安裝質(zhì)量不符合約定的房屋。因此致餐廳延期開業(yè)要求賠償損失。庭審中原告（反訴被告）國貿(mào)公司提供證據(jù)證明雙方自愿協(xié)議第一年租金400000元，差額算作該項損失賠償，被告（反訴原告）祁某也不否認。符合因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期的法律規(guī)定，并且已履行完畢。本院對被告（反訴原告）祁某據(jù)此提出賠償?shù)姆丛V要求予以駁回。在合同約定的第二年期限內(nèi)，原告（反訴被告）國貿(mào)公司對祁某經(jīng)營餐廳采取停水停電措施是否違約，本院從原告（反訴被告）國貿(mào)公司在2012年5月11日通知內(nèi)容中查明原因是被告（反訴原告）祁某在2011年12月28日不按期交付租金。此通知應(yīng)視為原告（反訴被告）國貿(mào)公司行使不安抗辯權(quán)的通知，此行為不構(gòu)成違約。原告（反訴被告）國貿(mào)公司考慮在被告（反訴原告）祁某毫無準備情況下，立即停水停電確實在一定程度上會侵害被告（反訴原告）祁某使用該租賃房屋，后立即通知解除停水停電措施，致使被告（反訴原告）祁某停止營業(yè)的行為消除。被告（反訴原告）祁某一直停業(yè)至今與原告（反訴被告）國貿(mào)公司的行為沒有直接的因果關(guān)系，因此停業(yè)期間的損失原告（反訴被告）國貿(mào)公司不應(yīng)當承擔。
合同約定被告（反訴原告）祁某給付第二年的租金是880000元，水電物業(yè)費等也是由被告（反訴原告）祁某承擔。孝感市國貿(mào)物業(yè)管理公司雖與原告（反訴被告）國貿(mào)公司不是同一主體，但原告（反訴被告）國貿(mào)公司承擔了水電物業(yè)管理費債務(wù)，與房屋租金一同起訴并無不當。因此對被告（反訴原告）祁某要求孝感市國貿(mào)物業(yè)管理公司另行起訴的抗辯不予支持。原告（反訴被告）國貿(mào)公司在被告（反訴原告）祁某下欠的餐費，已經(jīng)明確同意抵扣租金，被告（反訴原告）祁某的請求抵消債務(wù)也符合法律規(guī)定，本院予以支持。
按約定給付第二年租金的時間為2011年12月28日、2012年6月28日。原告（反訴被告）國貿(mào)公司2012年5月起訴被告（反訴原告）祁某給付全部租金，并且要求其按約定承擔違約責任。協(xié)議中的違約責任條款約定“乙方遲延履行支付甲方固定回報款超過本協(xié)議的約定期限達90日的（不含90日），承擔固定回報總額10%的違約金和產(chǎn)生的全部費用（含律師費）”。此條款中所指約定期限是合同條款三中的2011年12月28日前，當合同雙方就期限進行補充約定時，未明確違約責任條款不變。因此本院不能適用此約定判決被告（反訴原告）祁某給付違約金和律師費。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第五十三條 ?、《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》四、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第六十八條 ?、第九十九條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、二百二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）祁某給付原告（反訴被告）孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司843334.40元房屋租金（已扣減餐費52828元）。
二、駁回原告（反訴被告）孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他訴訟請求。
三、駁回被告（反訴原告）祁某的反訴請求。
上述給付內(nèi)容于本判決生效后10日內(nèi)付清。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件訴訟費12200元，反訴費12000元，由被告（反訴原告）祁某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費12200元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告（反訴被告）國貿(mào)公司與被告（反訴原告）祁某簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議》，是雙方在符合法律規(guī)定的情況下達成一致的協(xié)議，為合法有效的合同。雙方簽訂的合同雖名為聯(lián)營合同，是“企業(yè)之間或企業(yè)事業(yè)單位之間聯(lián)營，按照合同的約定各自獨立經(jīng)營的，它的權(quán)利和義務(wù)由合同約定，各自承擔民事責任?！钡珡摹堵?lián)合經(jīng)營協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)約定看，國貿(mào)公司不參與經(jīng)營，也不分擔風險，約定了收取固定利潤的保底條款，違背了聯(lián)營活動中應(yīng)當遵循的共負盈虧、共擔風險的原則。這些都不符合關(guān)于聯(lián)營合同的法律規(guī)定。其合同約定的主要權(quán)利義務(wù)為原告（反訴被告）國貿(mào)公司提供約定房屋，收取租金，并要按約定保證房屋符合被告（反訴原告）祁某經(jīng)營的用途。雙方應(yīng)當為房屋租賃合同的當事人。簽訂的合同實際為房屋租賃合同。按雙方對合同的補充，給付第二年租金的時間為2011年12月28日、2012年6月28日。被告（反訴原告）祁某沒有證據(jù)證明其簽訂合同時不認可此約定，其應(yīng)當按約定履行合同義務(wù)。其不履行給付租金的行為是違約行為。
在合同履行過程中，原告（反訴被告）國貿(mào)公司作為出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人被告（反訴原告）祁某，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。被告（反訴原告）祁某提出，在合同約定的第一年期限內(nèi)原告（反訴被告）國貿(mào)公司履行合同交付的是消防未驗收合格、中央空調(diào)安裝質(zhì)量不符合約定的房屋。因此致餐廳延期開業(yè)要求賠償損失。庭審中原告（反訴被告）國貿(mào)公司提供證據(jù)證明雙方自愿協(xié)議第一年租金400000元，差額算作該項損失賠償，被告（反訴原告）祁某也不否認。符合因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期的法律規(guī)定，并且已履行完畢。本院對被告（反訴原告）祁某據(jù)此提出賠償?shù)姆丛V要求予以駁回。在合同約定的第二年期限內(nèi)，原告（反訴被告）國貿(mào)公司對祁某經(jīng)營餐廳采取停水停電措施是否違約，本院從原告（反訴被告）國貿(mào)公司在2012年5月11日通知內(nèi)容中查明原因是被告（反訴原告）祁某在2011年12月28日不按期交付租金。此通知應(yīng)視為原告（反訴被告）國貿(mào)公司行使不安抗辯權(quán)的通知，此行為不構(gòu)成違約。原告（反訴被告）國貿(mào)公司考慮在被告（反訴原告）祁某毫無準備情況下，立即停水停電確實在一定程度上會侵害被告（反訴原告）祁某使用該租賃房屋，后立即通知解除停水停電措施，致使被告（反訴原告）祁某停止營業(yè)的行為消除。被告（反訴原告）祁某一直停業(yè)至今與原告（反訴被告）國貿(mào)公司的行為沒有直接的因果關(guān)系，因此停業(yè)期間的損失原告（反訴被告）國貿(mào)公司不應(yīng)當承擔。
合同約定被告（反訴原告）祁某給付第二年的租金是880000元，水電物業(yè)費等也是由被告（反訴原告）祁某承擔。孝感市國貿(mào)物業(yè)管理公司雖與原告（反訴被告）國貿(mào)公司不是同一主體，但原告（反訴被告）國貿(mào)公司承擔了水電物業(yè)管理費債務(wù)，與房屋租金一同起訴并無不當。因此對被告（反訴原告）祁某要求孝感市國貿(mào)物業(yè)管理公司另行起訴的抗辯不予支持。原告（反訴被告）國貿(mào)公司在被告（反訴原告）祁某下欠的餐費，已經(jīng)明確同意抵扣租金，被告（反訴原告）祁某的請求抵消債務(wù)也符合法律規(guī)定，本院予以支持。
按約定給付第二年租金的時間為2011年12月28日、2012年6月28日。原告（反訴被告）國貿(mào)公司2012年5月起訴被告（反訴原告）祁某給付全部租金，并且要求其按約定承擔違約責任。協(xié)議中的違約責任條款約定“乙方遲延履行支付甲方固定回報款超過本協(xié)議的約定期限達90日的（不含90日），承擔固定回報總額10%的違約金和產(chǎn)生的全部費用（含律師費）”。此條款中所指約定期限是合同條款三中的2011年12月28日前，當合同雙方就期限進行補充約定時，未明確違約責任條款不變。因此本院不能適用此約定判決被告（反訴原告）祁某給付違約金和律師費。
綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民法通則》第五十三條 ?、《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》四、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第六十八條 ?、第九十九條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、二百二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）祁某給付原告（反訴被告）孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司843334.40元房屋租金（已扣減餐費52828元）。
二、駁回原告（反訴被告）孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司的其他訴訟請求。
三、駁回被告（反訴原告）祁某的反訴請求。
上述給付內(nèi)容于本判決生效后10日內(nèi)付清。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件訴訟費12200元，反訴費12000元，由被告（反訴原告）祁某負擔。

審判長：黃軍勇
審判員：萬燁
審判員：胡立學

書記員：馮治國