原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告（反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，簽收法律文書。
被告（反訴原告）王某某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱保某公司）與被告（反訴第三人）袁某某、被告（反訴原告）王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法組成由審判員余月明擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員周澤民、人民陪審員候軍舟參加的合議庭，于2014年5月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）保某公司的委托代理人饒彬、被告（反訴第三人）袁某某的委托代理人袁琛麗、被告（反訴原告）王某某的委托代理人談偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2010年4月7日，原告（反訴被告）保某公司的簽約代表邱保國與被告（反訴第三人）袁某某簽訂承包合同一份，約定原告（反訴被告）保某公司將其所屬的位于孝感市北京路11號(hào)的保某建材大市場(chǎng)整體發(fā)包給被告（反訴第三人）袁某某經(jīng)營管理，承包期限為3年，自2010年7月19日至2013年7月19日，2010年度至2013年度的承包費(fèi)分別為68萬元、252萬元、264萬元、276萬元。2012年12月17日，被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）王某某簽訂租賃合同一份，將保某建材大市場(chǎng)建筑面積為133.5㎡的A13號(hào)商鋪?zhàn)赓U給被告（反訴原告）王某某經(jīng)營水族館，月租金4939元。合同簽訂后，被告（反訴原告）王某某預(yù)付了3個(gè)月租金14818元，并對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，花去裝修費(fèi)用296996元。2013年3月29日，原告（反訴被告）保某公司向保某建材大市場(chǎng)各承租商戶發(fā)出告知書，告知其與被告（反訴第三人）袁某某簽訂的合同于2013年7月19日期滿，要求各商戶于該合同期滿前清貨退場(chǎng)，否則將停止供水、供電。2013年7月4日，原告（反訴被告）保某公司向各承租商戶發(fā)出限期退場(chǎng)通知書，以擬對(duì)保某建材大市場(chǎng)整個(gè)物業(yè)拆除建設(shè)為由，限期各商戶于2013年7月20日8時(shí)交還承租的商鋪。逾期，被告（反訴原告）王某某未交還商鋪，原告（反訴被告）保某公司遂對(duì)商鋪實(shí)施停水、停電，先后共計(jì)停水、停電14天。還查明，2009年4月1日，原告（反訴被告）保某公司的簽約代表邱保國與被告（反訴第三人）袁某某簽訂授權(quán)經(jīng)營委托書一份，代表原告（反訴被告）保某公司將保某建材大市場(chǎng)全權(quán)委托給被告（反訴第三人）袁某某承包經(jīng)營，后者有權(quán)進(jìn)行招租、經(jīng)營和管理，該委托書并未注明授權(quán)期限。被告（反訴原告）王某某在2012年12月17日與被告（反訴第三人）袁某某簽訂租賃合同時(shí)，后者向其出示的正是該授權(quán)經(jīng)營委托書。

本院認(rèn)為，案外人邱保國代表原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某簽訂授權(quán)經(jīng)營委托書后，被告（反訴第三人）袁某某將原告（反訴被告）保某公司所屬的保某建材大市場(chǎng)A13號(hào)商鋪?zhàn)赓U給被告（反訴原告）王某某經(jīng)營水族館的事實(shí)清楚。雖然原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反訴第三人）袁某某在與被告（反訴原告）王某某簽訂租賃合同時(shí)，僅出示了授權(quán)經(jīng)營委托書，致使被告（反訴原告）王某某有理由相信被告（反訴第三人）袁某某能夠代表原告（反訴被告）保某公司對(duì)外簽訂合同。根據(jù)合同法第四十九條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”的規(guī)定，被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）王某某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。原告（反訴被告）保某公司及被告（反訴原告）王某某均應(yīng)當(dāng)依照該合同的約定履行各自的義務(wù)。原告（反訴被告）保某公司在該合同期滿前擅自要求被告（反訴原告）王某某退場(chǎng)，并對(duì)其經(jīng)營的商鋪停水、停電，致使被告（反訴原告）王某某不能正常經(jīng)營，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告（反訴原告）王某某明知合同約定的租賃期限為一年，理應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況予以適當(dāng)投資，其卻花費(fèi)巨資對(duì)承租的商鋪進(jìn)行裝修，對(duì)造成損失的過大負(fù)有主要責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌情確定原告（反訴被告）保某公司賠償被告（反訴原告）王某某裝修費(fèi)的40%即118798.40元（296996元×40%）。至于停水、停電的損失，本院根據(jù)承租面積等實(shí)際情況，酌情按每天800元計(jì)算，合計(jì)11200元（800元／天×14天）。綜上，原告（反訴被告）保某公司應(yīng)當(dāng)賠償被告（反訴原告）王某某損失129998.40元（118798.40元＋11200元）。被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）王某某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自此終止，被告（反訴原告）王某某應(yīng)當(dāng)依約退場(chǎng)，故對(duì)原告（反訴被告）保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。被告（反訴原告）王某某要求判令原告（反訴被告）保某公司賠償其品牌代理費(fèi)、房租及質(zhì)保金、預(yù)期利潤，無法律依據(jù)，故對(duì)其該反訴請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十九條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償被告（反訴原告）王某某損失129998.40元；
二、被告（反訴原告）王某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場(chǎng)建筑面積為133.5㎡的A13號(hào)商鋪；
三、駁回被告（反訴原告）王某某其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)500元、反訴費(fèi)10316元，合計(jì)10816元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2558元，被告（反訴原告）王某某負(fù)擔(dān)8258元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。上訴人在遞交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)10816元。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　余月明 審　判　員　　周澤民 人民陪審員　　候軍舟

書記員：陳潔 附相關(guān)法律條文： 《中華人民共和國合同法》 第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。 第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。