孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
饒彬（湖北名流律師事務(wù)所）
袁某某
袁琛麗（湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所）
楊某某
鮑志江（湖北山川律師事務(wù)所）
談偉（湖北山川律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司總經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被告（反訴第三人）袁某某。
委托代理人袁琛麗，湖北錫愛(ài)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，簽收法律文書(shū)。
被告（反訴原告）楊某某。
委托代理人鮑志江、談偉，湖北山川律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)保某公司）與被告（反訴第三人）袁某某、被告（反訴原告）楊某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法組成由審判員余月明擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員周澤民、人民陪審員候軍舟參加的合議庭，于2014年5月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）保某公司的委托代理人饒彬、被告（反訴第三人）袁某某的委托代理人袁琛麗、被告（反訴原告）楊某某的委托代理人談偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，案外人邱保國(guó)代表原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某簽訂授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書(shū)后，被告（反訴第三人）袁某某將原告（反訴被告）保某公司所屬的保某建材大市場(chǎng)二期后廳K04號(hào)商鋪?zhàn)赓U給被告（反訴原告）楊某某經(jīng)營(yíng)捷順門(mén)業(yè)的事實(shí)清楚。雖然原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反訴第三人）袁某某在與被告（反訴原告）楊某某簽訂租賃合同時(shí)，僅出示了授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書(shū)，致使被告（反訴原告）楊某某有理由相信被告（反訴第三人）袁某某能夠代表原告（反訴被告）保某公司對(duì)外簽訂合同。根據(jù)合同法第四十九條“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”的規(guī)定，被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。原告（反訴被告）保某公司及被告（反訴原告）楊某某均應(yīng)當(dāng)依照該合同的約定履行各自的義務(wù)。原告（反訴被告）保某公司在該合同期滿(mǎn)前擅自要求被告（反訴原告）楊某某退場(chǎng)，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)的商鋪停水、停電，致使被告（反訴原告）楊某某不能正常經(jīng)營(yíng)，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，被告（反訴原告）楊某某的損失主要因停水停電引起，本院酌情確定每天損失800元，原告（反訴被告）保某公司應(yīng)當(dāng)賠償11200元（800元／天×14天）。被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿(mǎn)，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自此終止，被告（反訴原告）楊某某應(yīng)當(dāng)依約退場(chǎng)，故對(duì)原告（反訴被告）保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。被告（反訴原告）楊某某要求判令原告（反訴被告）保某公司賠償其品牌保證金、裝修費(fèi)等，無(wú)法律依據(jù)，故對(duì)其該反訴請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第四十九條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第二百三十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償被告（反訴原告）楊某某損失11200元；
二、被告（反訴原告）楊某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場(chǎng)二期后廳K04號(hào)建筑面積為105.3㎡的商鋪；
三、駁回被告（反訴原告）楊某某其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)500元、反訴費(fèi)10723元，合計(jì)11223元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)673元，被告（反訴原告）楊某某負(fù)擔(dān)10550元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。上訴人在遞交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)11223元。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，案外人邱保國(guó)代表原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某簽訂授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書(shū)后，被告（反訴第三人）袁某某將原告（反訴被告）保某公司所屬的保某建材大市場(chǎng)二期后廳K04號(hào)商鋪?zhàn)赓U給被告（反訴原告）楊某某經(jīng)營(yíng)捷順門(mén)業(yè)的事實(shí)清楚。雖然原告（反訴被告）保某公司與被告（反訴第三人）袁某某另行簽訂了承包合同，約定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但被告（反訴第三人）袁某某在與被告（反訴原告）楊某某簽訂租賃合同時(shí)，僅出示了授權(quán)經(jīng)營(yíng)委托書(shū)，致使被告（反訴原告）楊某某有理由相信被告（反訴第三人）袁某某能夠代表原告（反訴被告）保某公司對(duì)外簽訂合同。根據(jù)合同法第四十九條“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”的規(guī)定，被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。原告（反訴被告）保某公司及被告（反訴原告）楊某某均應(yīng)當(dāng)依照該合同的約定履行各自的義務(wù)。原告（反訴被告）保某公司在該合同期滿(mǎn)前擅自要求被告（反訴原告）楊某某退場(chǎng)，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)的商鋪停水、停電，致使被告（反訴原告）楊某某不能正常經(jīng)營(yíng)，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)本案的實(shí)際情況，被告（反訴原告）楊某某的損失主要因停水停電引起，本院酌情確定每天損失800元，原告（反訴被告）保某公司應(yīng)當(dāng)賠償11200元（800元／天×14天）。被告（反訴第三人）袁某某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的租賃合同于2013年12月31日期滿(mǎn)，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系自此終止，被告（反訴原告）楊某某應(yīng)當(dāng)依約退場(chǎng)，故對(duì)原告（反訴被告）保某公司要求判令其立即騰退所租商鋪的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。被告（反訴原告）楊某某要求判令原告（反訴被告）保某公司賠償其品牌保證金、裝修費(fèi)等，無(wú)法律依據(jù)，故對(duì)其該反訴請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第四十九條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第二百三十五條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償被告（反訴原告）楊某某損失11200元；
二、被告（反訴原告）楊某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所屬的保某建材大市場(chǎng)二期后廳K04號(hào)建筑面積為105.3㎡的商鋪；
三、駁回被告（反訴原告）楊某某其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費(fèi)500元、反訴費(fèi)10723元，合計(jì)11223元，由原告（反訴被告）孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)673元，被告（反訴原告）楊某某負(fù)擔(dān)10550元。

審判長(zhǎng)：余月明
審判員：周澤民
審判員：候軍舟

書(shū)記員：陳潔