上訴人（原審原告）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)主，住同江市。
委托訴訟代理人：丁偉，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：同江市長恒熱電有限公司，住所地同江市平安大道東段南側(cè)。
法定代表人：孫光俠，公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：郝泰一，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，系同江市長恒熱電有限公司職員，住同江市。
第三人：佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市郊區(qū)友誼路佳丹社區(qū)。
法定代表人：高治國，公司經(jīng)理。

上訴人孫某某因與被上訴人同江市長恒熱電有限公司（以下簡稱長恒熱電公司）、第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昆侖公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服同江市人民法院（2017）黑0881民初1272號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人孫某某及其委托訴訟代理人丁偉、被上訴人長恒熱電公司委托訴訟代理人郝泰一到庭參加訴訟，第三人昆侖公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)質(zhì)證，被上訴人長恒熱電公司認為照片只能表明房屋現(xiàn)有的狀態(tài)，不能證明其實際入住的時間，表明上訴人存在撕毀法院封條，擅自對房屋裝修的違法行為。認為不動產(chǎn)登記中心的證明不能表明案涉房屋是上訴人的唯一住房，同時表明案涉房屋登記在昆侖公司名下，被上訴人申請查封昆侖公司名下的房屋進行拍賣合法有效。認為證人劉某與本案存在直接利害關(guān)系，其證言不應(yīng)采納。

本院認為，被上訴人對上訴人提供的證據(jù)二的真實性無異議，對該份證據(jù)予以采信。關(guān)于證據(jù)一5張照片，其中2張內(nèi)容重復(fù)，不重復(fù)的3張照片在一審?fù)徶芯烟峁?，不能作為新的證據(jù)使用。關(guān)于證據(jù)三劉某的證言，其證言內(nèi)容與劉某與昆侖公司簽訂的翰林苑小區(qū)道路施工及硬化承包合同、購房協(xié)議，以及劉某與孫某某簽訂的頂帳協(xié)議等相關(guān)證據(jù)可以相互印證，對其證言應(yīng)予采信。
綜合本案一審和二審證據(jù)，可以認定以下事實：
2012年6月13日，昆侖公司與劉某簽訂《翰林苑小區(qū)道路施工及硬化承包合同》一份，約定將翰林苑小區(qū)道路及硬化施工工程承包給劉某承建，雙方在合同中約定工程款的20%以現(xiàn)金結(jié)算，剩余80%以商品房抵工程款方式進行結(jié)算。施工結(jié)束后，雙方進行結(jié)算，約定用翰林苑小區(qū)12套房屋抵頂部分工程款，其中翰林苑小區(qū)19號樓一單元504室房抵頂工程款111652元。2014年4月28日，昆侖公司與劉某就翰林苑小區(qū)19號樓一單元504室簽訂購房協(xié)議，昆侖公司給劉某出具了財務(wù)收據(jù)。雙方簽訂協(xié)議后，劉某對該房屋進行了裝修，并將房屋借給親屬居住。
2015年1月7日，因劉某欠孫某某鉤機工時費75000元，孫某某與劉某簽訂房屋頂帳協(xié)議，約定劉某將翰林苑小區(qū)19號樓一單元504室以75000元的價格頂帳給孫某某，由劉某協(xié)助孫某某辦理相關(guān)過戶手續(xù)。并約定現(xiàn)住戶住到2016年5月1日，期間如孫某某將房屋賣掉，由劉某負責清理。2015年1月15日，昆侖公司、劉某、孫某某三方簽訂房屋交接單，正式辦理房屋交接手續(xù)。2014年11月8日至2016年1月3日，劉某和孫某某陸續(xù)交納了案涉房屋的熱化費和物業(yè)管理費。
2016年2月29日，經(jīng)長恒熱電公司申請，同江市人民法院依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2015）同民初字第76號民事判決書，作出（2016）黑0881執(zhí)148號執(zhí)行裁定書，將昆侖公司建設(shè)的翰林苑小區(qū)77套房屋予以查封，其中包括案涉房屋19號樓一單元504室。裁定作出后，劉某向同江市人民法院提出異議，請求解除對該房屋的查封。同江市人民法院于2016年4月18日作出（2016）黑0881執(zhí)異36號執(zhí)行裁定書，支持了劉某的異議請求，裁定中止對案涉房屋的查封。后長恒熱電公司向同江市人民法院提出執(zhí)行異議之訴，請求準許執(zhí)行，恢復(fù)對案涉房屋的執(zhí)行。同江市人民法院于2017年2月25日作出（2016）黑0881民初2794號民事判決書，判決允許執(zhí)行案涉房屋。2017年6月7日，孫某某以案涉房屋系其于2015年1月7日在劉某處抵債取得，向同江市人民法院提出執(zhí)行異議，同江市人民法院于2017年6月18日作出（2017）黑0881執(zhí)異46號執(zhí)行裁定書，駁回了孫某某的異議申請，孫某某于2017年7月7日向同江市人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
2017年5月19日，昆侖公司出具情況說明一份，證明孫某某購房后，曾在2015年2月至11月期間多次到昆侖公司要求辦理房產(chǎn)證，但因昆侖公司的原因，無法及時為孫某某辦理房照。
2018年3月12日，同江市不動產(chǎn)登記中心出具查詢結(jié)果一份，證明在同江市不動產(chǎn)登記中心未查出孫某某在同江市區(qū)內(nèi)購買房屋的住宅家庭房屋產(chǎn)權(quán)檔案。
本案中，雙方爭議的焦點主要在于孫某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
關(guān)于這一問題，上訴人孫某某認為，在同江法院查封案涉房屋前，劉某與昆侖公司簽訂了購房協(xié)議，上訴人與劉某之間簽訂了房屋頂帳協(xié)議，已經(jīng)結(jié)清案涉房屋全部房款，并已實際占有使用該房屋，案涉房屋系上訴人用于自己居住，且上訴人名下并無其他任何用于居住的房屋，非因上訴人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)。因此，上訴人對案涉房屋依法享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。被上訴人長恒熱電公司認為，劉某不是案涉房屋的所有權(quán)人，無權(quán)將房屋轉(zhuǎn)賣或者頂帳他人，而且購房協(xié)議和房屋頂帳協(xié)議系偷逃稅收行為，所以購房協(xié)議和房屋頂帳協(xié)議均無效；上訴人所述事實與證據(jù)相互矛盾，因此應(yīng)當駁回上訴人的上訴請求。
本院認為，在長恒熱電公司與昆侖公司之間的執(zhí)行案件執(zhí)行過程中，孫某某作為案外人對執(zhí)行標的向法院提出異議，在法院駁回其異議請求后，其有權(quán)提起訴訟。通過本案查明的事實可以認定，在人民法院查封前，昆侖公司與劉某按照雙方簽訂的《翰林苑小區(qū)道路施工及硬化承包合同》的約定，就案涉房屋簽訂了購房協(xié)議，以案涉房屋抵頂工程款。劉某對該房屋進行裝修，并在人民法院查封前與孫某某簽訂抵帳協(xié)議，昆侖公司、劉某、孫某某正式辦理了房屋交接手續(xù)。前后兩份以房抵帳協(xié)議均是合同雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定，抵帳協(xié)議合法有效，應(yīng)受法律保護。在人民法院查封前，劉某和孫某某對案涉房屋已經(jīng)實際占有、使用并處分，該房屋系用于居住且孫某某名下無其他房屋，作為以房抵債的權(quán)利人，孫某某的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于長恒熱電公司的普通債權(quán)，其對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)益。
綜上所述，上訴人的上訴理由成立，應(yīng)予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

審判長 王彥東
審判員 韓國斌
審判員 王雪潔

書記員： 付麗麗