上訴人（原審原告）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體業(yè)主，住同江市。
委托訴訟代理人：丁偉，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司，住所地同江市平安大道東段南側(cè)。
法定代表人：孫光俠，公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：郝泰一，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，系同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司職員，住同江市。
第三人：佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市郊區(qū)友誼路佳丹社區(qū)。
法定代表人：高治國(guó)，公司經(jīng)理。

上訴人孫某某因與被上訴人同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)恒熱電公司）、第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昆侖公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服同江市人民法院（2017）黑0881民初1272號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月6日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人孫某某及其委托訴訟代理人丁偉、被上訴人長(zhǎng)恒熱電公司委托訴訟代理人郝泰一到庭參加訴訟，第三人昆侖公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)質(zhì)證，被上訴人長(zhǎng)恒熱電公司認(rèn)為照片只能表明房屋現(xiàn)有的狀態(tài)，不能證明其實(shí)際入住的時(shí)間，表明上訴人存在撕毀法院封條，擅自對(duì)房屋裝修的違法行為。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記中心的證明不能表明案涉房屋是上訴人的唯一住房，同時(shí)表明案涉房屋登記在昆侖公司名下，被上訴人申請(qǐng)查封昆侖公司名下的房屋進(jìn)行拍賣合法有效。認(rèn)為證人劉某與本案存在直接利害關(guān)系，其證言不應(yīng)采納。

本院認(rèn)為，被上訴人對(duì)上訴人提供的證據(jù)二的真實(shí)性無異議，對(duì)該份證據(jù)予以采信。關(guān)于證據(jù)一5張照片，其中2張內(nèi)容重復(fù)，不重復(fù)的3張照片在一審?fù)徶芯烟峁?，不能作為新的證據(jù)使用。關(guān)于證據(jù)三劉某的證言，其證言內(nèi)容與劉某與昆侖公司簽訂的翰林苑小區(qū)道路施工及硬化承包合同、購(gòu)房協(xié)議，以及劉某與孫某某簽訂的頂帳協(xié)議等相關(guān)證據(jù)可以相互印證，對(duì)其證言應(yīng)予采信。
綜合本案一審和二審證據(jù)，可以認(rèn)定以下事實(shí)：
2012年6月13日，昆侖公司與劉某簽訂《翰林苑小區(qū)道路施工及硬化承包合同》一份，約定將翰林苑小區(qū)道路及硬化施工工程承包給劉某承建，雙方在合同中約定工程款的20%以現(xiàn)金結(jié)算，剩余80%以商品房抵工程款方式進(jìn)行結(jié)算。施工結(jié)束后，雙方進(jìn)行結(jié)算，約定用翰林苑小區(qū)12套房屋抵頂部分工程款，其中翰林苑小區(qū)19號(hào)樓一單元504室房抵頂工程款111652元。2014年4月28日，昆侖公司與劉某就翰林苑小區(qū)19號(hào)樓一單元504室簽訂購(gòu)房協(xié)議，昆侖公司給劉某出具了財(cái)務(wù)收據(jù)。雙方簽訂協(xié)議后，劉某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，并將房屋借給親屬居住。
2015年1月7日，因劉某欠孫某某鉤機(jī)工時(shí)費(fèi)75000元，孫某某與劉某簽訂房屋頂帳協(xié)議，約定劉某將翰林苑小區(qū)19號(hào)樓一單元504室以75000元的價(jià)格頂帳給孫某某，由劉某協(xié)助孫某某辦理相關(guān)過戶手續(xù)。并約定現(xiàn)住戶住到2016年5月1日，期間如孫某某將房屋賣掉，由劉某負(fù)責(zé)清理。2015年1月15日，昆侖公司、劉某、孫某某三方簽訂房屋交接單，正式辦理房屋交接手續(xù)。2014年11月8日至2016年1月3日，劉某和孫某某陸續(xù)交納了案涉房屋的熱化費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)。
2016年2月29日，經(jīng)長(zhǎng)恒熱電公司申請(qǐng)，同江市人民法院依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2015）同民初字第76號(hào)民事判決書，作出（2016）黑0881執(zhí)148號(hào)執(zhí)行裁定書，將昆侖公司建設(shè)的翰林苑小區(qū)77套房屋予以查封，其中包括案涉房屋19號(hào)樓一單元504室。裁定作出后，劉某向同江市人民法院提出異議，請(qǐng)求解除對(duì)該房屋的查封。同江市人民法院于2016年4月18日作出（2016）黑0881執(zhí)異36號(hào)執(zhí)行裁定書，支持了劉某的異議請(qǐng)求，裁定中止對(duì)案涉房屋的查封。后長(zhǎng)恒熱電公司向同江市人民法院提出執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求準(zhǔn)許執(zhí)行，恢復(fù)對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。同江市人民法院于2017年2月25日作出（2016）黑0881民初2794號(hào)民事判決書，判決允許執(zhí)行案涉房屋。2017年6月7日，孫某某以案涉房屋系其于2015年1月7日在劉某處抵債取得，向同江市人民法院提出執(zhí)行異議，同江市人民法院于2017年6月18日作出（2017）黑0881執(zhí)異46號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回了孫某某的異議申請(qǐng)，孫某某于2017年7月7日向同江市人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
2017年5月19日，昆侖公司出具情況說明一份，證明孫某某購(gòu)房后，曾在2015年2月至11月期間多次到昆侖公司要求辦理房產(chǎn)證，但因昆侖公司的原因，無法及時(shí)為孫某某辦理房照。
2018年3月12日，同江市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具查詢結(jié)果一份，證明在同江市不動(dòng)產(chǎn)登記中心未查出孫某某在同江市區(qū)內(nèi)購(gòu)買房屋的住宅家庭房屋產(chǎn)權(quán)檔案。
本案中，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于孫某某對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
關(guān)于這一問題，上訴人孫某某認(rèn)為，在同江法院查封案涉房屋前，劉某與昆侖公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議，上訴人與劉某之間簽訂了房屋頂帳協(xié)議，已經(jīng)結(jié)清案涉房屋全部房款，并已實(shí)際占有使用該房屋，案涉房屋系上訴人用于自己居住，且上訴人名下并無其他任何用于居住的房屋，非因上訴人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)。因此，上訴人對(duì)案涉房屋依法享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。被上訴人長(zhǎng)恒熱電公司認(rèn)為，劉某不是案涉房屋的所有權(quán)人，無權(quán)將房屋轉(zhuǎn)賣或者頂帳他人，而且購(gòu)房協(xié)議和房屋頂帳協(xié)議系偷逃稅收行為，所以購(gòu)房協(xié)議和房屋頂帳協(xié)議均無效；上訴人所述事實(shí)與證據(jù)相互矛盾，因此應(yīng)當(dāng)駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，在長(zhǎng)恒熱電公司與昆侖公司之間的執(zhí)行案件執(zhí)行過程中，孫某某作為案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的向法院提出異議，在法院駁回其異議請(qǐng)求后，其有權(quán)提起訴訟。通過本案查明的事實(shí)可以認(rèn)定，在人民法院查封前，昆侖公司與劉某按照雙方簽訂的《翰林苑小區(qū)道路施工及硬化承包合同》的約定，就案涉房屋簽訂了購(gòu)房協(xié)議，以案涉房屋抵頂工程款。劉某對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，并在人民法院查封前與孫某某簽訂抵帳協(xié)議，昆侖公司、劉某、孫某某正式辦理了房屋交接手續(xù)。前后兩份以房抵帳協(xié)議均是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，抵帳協(xié)議合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。在人民法院查封前，劉某和孫某某對(duì)案涉房屋已經(jīng)實(shí)際占有、使用并處分，該房屋系用于居住且孫某某名下無其他房屋，作為以房抵債的權(quán)利人，孫某某的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于長(zhǎng)恒熱電公司的普通債權(quán)，其對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。
綜上所述，上訴人的上訴理由成立，應(yīng)予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 王彥東
審判員 韓國(guó)斌
審判員 王雪潔

書記員： 付麗麗