李某某
馬國微（黑龍江龍廣律師事務(wù)所）
毛某某
孫某
曲洪波

上訴人（原審被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省克山農(nóng)場“經(jīng)典櫥柜”個(gè)體經(jīng)營者。
上訴人（原審被告）毛某某（李某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省克山農(nóng)場“經(jīng)典櫥柜”個(gè)體經(jīng)營者。
二上訴人共同委托代理人馬國微，女，黑龍江龍廣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）孫某（曾用名呂志勇），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，克山農(nóng)場消防中隊(duì)工人。
委托代理人曲洪波（孫某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
上訴人李某某、毛某某與被上訴人孫某房屋租賃合同糾紛一案，不服齊齊哈爾農(nóng)墾法院（2013）齊墾民初字第277號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月10日受理后，依法組成合議庭，于2014年4月1日公開開庭審理了本案。上訴人毛某某及二上訴人共同委托代理人馬國徽，被上訴人孫某及其委托代理人曲洪波到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院二審查明:2010年4月25日，李某某（乙方）夫婦為經(jīng)營克山農(nóng)場“經(jīng)典櫥柜”與孫某（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，主要內(nèi)容為“甲方將原職高養(yǎng)豬場，總建筑面積488平方米房屋租賃給乙方使用；期限自2010年5月5日至2011年5月5日，年租金14，000.00元；租賃期間乙方承擔(dān)維護(hù)及水電等一切費(fèi)用；乙方需繳納定金1，000.00元；此房如果在租賃期間拆遷，此合同自然終止，租金按月計(jì)算。”合同簽訂當(dāng)日，李某某支付孫某定金1，000.00元。同年5月7日，李某某支付孫某租金13，000.00元。合同履行期滿，因房屋租賃價(jià)格下降，2011年5月6日，孫某與李某某續(xù)簽訂期限為一年的《房屋租賃合同》，年租金變更為12，000.00元，其他內(nèi)容同上。李某某依約支付租金12，000.00元。租期屆滿后，李某某欲繼續(xù)承租該房屋，因克山農(nóng)場建設(shè)改造需要，2012年初已將該租賃房屋列入拆遷范圍，雙方未簽訂書面合同，口頭約定期限自2012年5月5日至2013年5月5日，租金為10，000.00元，不足一年，按月收取。2013年5月（收條未載明具體日期）、8月7日，孫某之妻曲紅波到租賃房屋處分別收取李某某支付的房屋租金5，000.00元、3，000.00元，尚欠租金2，000.00元。同年9月7日，孫某通知李某某、毛風(fēng)云搬遷未果，遂起訴至法院請求李某某、毛某某立即搬出租賃房屋，并支付尚欠租金2，000.00元及2013年5月至2013年11月的租金5，000.00元，共計(jì)7，000.00元。
本院認(rèn)為:上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同內(nèi)容合法有效，雙方應(yīng)根據(jù)合同約定履行各自的義務(wù)。本案雙方當(dāng)事人無爭議的事實(shí)是上訴人已將2010年5月5日至2012年5月5日租金26，000.00元支付給被上訴人；2012年5月5日至2013年5月5日口頭約定租金為10，000.00元。本案爭議的焦點(diǎn)在于本案租賃合同履行期限及上訴人是否拖欠被上訴人租金問題。
關(guān)于本案租賃合同履行期限問題。2012年5月，上訴人與被上訴人所達(dá)成的口頭約定為有效合同，因雙方未采用書面形式，故應(yīng)視為不定期租賃，對不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，且雙方簽訂的書面協(xié)議亦約定租賃房屋一旦拆遷租賃合同終止，租金按月計(jì)算。本案被上訴人作為出租人已在合理期限之前通知上訴人解除合同，故對被上訴人要求解除與上訴人的租賃合同，由上訴人返還其所租賃的房屋的訴訟請求，本院予以支持。上訴人上訴稱，2013年5月至2014年5月的租金8，000.00元已經(jīng)交付給被上訴人，故租賃合同未到期。上訴人所提供的證據(jù)證實(shí)該8，000.00元交付的是2012年5月至2013年5月租金，并非2013年5月至2014年5月的租金，上訴人就該項(xiàng)上訴請求，未提供證據(jù)予以證實(shí)，本院不予支持。
關(guān)于上訴人是否拖欠被上訴人租金問題。上訴人上訴稱不欠被上訴人2012年5月至2013年5月期間的租金10，000.00元，上訴人在原審?fù)徶凶哉J(rèn)曲紅波收取該租金為其出具收條，收條已丟失。二審?fù)徶猩显V人自述因彼此熟悉，曲紅波收取該租金時(shí)未出具收條，兩次庭審的陳述自相矛盾，且不能做出合理解釋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”、第五條 ?第二款 ?規(guī)定:“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”。根據(jù)租賃合同的性質(zhì)，上訴人向被上訴人支付房屋租金是其主要義務(wù)。上訴人關(guān)于自己已全部支付了租金，不存在拖欠租金的辯解，其未能提交已經(jīng)全部支付租金的證據(jù)，由其承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，對其辯解理由，本院不予支持。上訴人租賃被上訴人的房屋用于經(jīng)營，就應(yīng)按雙方約定向被上訴人按期足額支付租金。原審判決上訴人支付被上訴人租金7，000.00元正確。
關(guān)于上訴人提出的反訴請求問題。上訴人雖在原審答辯提出被上訴人應(yīng)賠償房屋漏雨造成的損失3，000.00元，但并未提起反訴，原審未予審理并無不當(dāng)。上訴人原審?fù)徶兄鲝埍簧显V人賠償其停產(chǎn)、停業(yè)、搬遷等損失共計(jì)120，248.00元，系在舉證期屆滿后提出，原審法院告知上訴人可另行主張權(quán)利并無不當(dāng)。上訴人在二審?fù)徶刑岢鲇杀簧显V人補(bǔ)償其停產(chǎn)、停業(yè)、搬遷、動(dòng)力電等損失共計(jì)423，418.00元的反訴請求，經(jīng)當(dāng)庭征詢被上訴人意見，其不同意調(diào)解。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第184條 ?規(guī)定:“在二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴?！钡囊?guī)定，就此上訴人可另行主張權(quán)利。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人的上訴主張不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元（上訴人已預(yù)交），由上訴人李某某、毛某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同內(nèi)容合法有效，雙方應(yīng)根據(jù)合同約定履行各自的義務(wù)。本案雙方當(dāng)事人無爭議的事實(shí)是上訴人已將2010年5月5日至2012年5月5日租金26，000.00元支付給被上訴人；2012年5月5日至2013年5月5日口頭約定租金為10，000.00元。本案爭議的焦點(diǎn)在于本案租賃合同履行期限及上訴人是否拖欠被上訴人租金問題。
關(guān)于本案租賃合同履行期限問題。2012年5月，上訴人與被上訴人所達(dá)成的口頭約定為有效合同，因雙方未采用書面形式，故應(yīng)視為不定期租賃，對不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，且雙方簽訂的書面協(xié)議亦約定租賃房屋一旦拆遷租賃合同終止，租金按月計(jì)算。本案被上訴人作為出租人已在合理期限之前通知上訴人解除合同，故對被上訴人要求解除與上訴人的租賃合同，由上訴人返還其所租賃的房屋的訴訟請求，本院予以支持。上訴人上訴稱，2013年5月至2014年5月的租金8，000.00元已經(jīng)交付給被上訴人，故租賃合同未到期。上訴人所提供的證據(jù)證實(shí)該8，000.00元交付的是2012年5月至2013年5月租金，并非2013年5月至2014年5月的租金，上訴人就該項(xiàng)上訴請求，未提供證據(jù)予以證實(shí)，本院不予支持。
關(guān)于上訴人是否拖欠被上訴人租金問題。上訴人上訴稱不欠被上訴人2012年5月至2013年5月期間的租金10，000.00元，上訴人在原審?fù)徶凶哉J(rèn)曲紅波收取該租金為其出具收條，收條已丟失。二審?fù)徶猩显V人自述因彼此熟悉，曲紅波收取該租金時(shí)未出具收條，兩次庭審的陳述自相矛盾，且不能做出合理解釋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”、第五條 ?第二款 ?規(guī)定:“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”。根據(jù)租賃合同的性質(zhì)，上訴人向被上訴人支付房屋租金是其主要義務(wù)。上訴人關(guān)于自己已全部支付了租金，不存在拖欠租金的辯解，其未能提交已經(jīng)全部支付租金的證據(jù)，由其承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，對其辯解理由，本院不予支持。上訴人租賃被上訴人的房屋用于經(jīng)營，就應(yīng)按雙方約定向被上訴人按期足額支付租金。原審判決上訴人支付被上訴人租金7，000.00元正確。
關(guān)于上訴人提出的反訴請求問題。上訴人雖在原審答辯提出被上訴人應(yīng)賠償房屋漏雨造成的損失3，000.00元，但并未提起反訴，原審未予審理并無不當(dāng)。上訴人原審?fù)徶兄鲝埍簧显V人賠償其停產(chǎn)、停業(yè)、搬遷等損失共計(jì)120，248.00元，系在舉證期屆滿后提出，原審法院告知上訴人可另行主張權(quán)利并無不當(dāng)。上訴人在二審?fù)徶刑岢鲇杀簧显V人補(bǔ)償其停產(chǎn)、停業(yè)、搬遷、動(dòng)力電等損失共計(jì)423，418.00元的反訴請求，經(jīng)當(dāng)庭征詢被上訴人意見，其不同意調(diào)解。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第184條 ?規(guī)定:“在二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。”的規(guī)定，就此上訴人可另行主張權(quán)利。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人的上訴主張不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元（上訴人已預(yù)交），由上訴人李某某、毛某某負(fù)擔(dān)。

審判長：李波
審判員：黎紅英
審判員：魯民

書記員：王薇薇