原告:孫某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族。委托訴訟代理人:雷靜,河北東臨律師事務所律師。被告:馬成某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族。委托訴訟代理人:馬龍飛,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,系被告馬成某弟弟。
原告孫某某向本院提出訴訟請求:1、判決解除原、被告的租賃合同;2、判令被告立即騰出房屋;3、判決被告支付拖欠原告租賃費17萬元及違約金51000元合計221000元;4、判令被告支付拖欠暖氣費5萬元;5、訴訟費由被告承擔。事實和理由:2014年元月22日原、被告簽訂房屋租賃合同,被告租賃原告位于靈壽縣新開街北頭路西與北環(huán)路交叉口一至五層房屋。該租賃合同約定了雙方的權利義務,其中約定每年租賃費20萬元,支付方式為:上打租。約定租賃期間的水電暖都由租賃方承擔。原告完全履行自己的義務交付給被告房屋,但被告存在嚴重的違約行為,一直拖欠租賃費、暖氣費。無奈,2016年7月7日重新達成補充協(xié)議,再次約定具體支付租費的方式、時間和數(shù)額,并注明被告如不按本協(xié)議支付租金自動退房,解除合同。在簽訂補充協(xié)議后,被告支付3萬元租金,剩余租費無任何理由未再支付,經(jīng)原告多次催要無果。根據(jù)《物權法》第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯?!逗贤ā返诰攀臈l有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(三)當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。據(jù)此不難看出,被告的行為嚴重侵犯了原告的合法權益,現(xiàn)訴至法院,望查清事實依法支持原告訴求。為證實其主張,原告向本院提交如下證據(jù):1、房屋租賃合同一份,證明雙方為租賃原告的房屋所簽訂的合同及雙方的權利義務,合同第十條約定,被告方拖欠租金累計達30天的,原告可以終止合同,收回房屋;2、補充合同一份,以證明原、被告租賃房屋的事實,租房的南面不得改裝;3、協(xié)議書一份,以證明被告沒有及時支付2015年以及2016年的租金,后雙方重新達成協(xié)議,詳細約定2015年和2016年所欠租金應支付時間,被告給付第一筆款3萬元后,剩余7萬及20萬元一直未支付,被告不按協(xié)議執(zhí)行自愿退房,雙方達成了解除合同的一致意見;4、靈壽縣某某村委會證明一份,以證明原告享有該土地以及租賃房屋的事實;5、保證書一份,以證明被告確實一直在拖欠房租,雖保證給付,但是仍舊未給付。被告馬成某辯稱,被告不是不給原告錢,原告得把暖氣問題解決了,去年整個樓層都是開著空調(diào),費用很大。消防部門要求改裝消防管道,原告也不讓改裝,被告無法營業(yè)。被告認可拖欠原告租賃費17萬元,應該給付原告,但是是在正常營業(yè)之后,被告現(xiàn)在沒有那么多錢,盡快湊湊,轉租也需要時間。被告租賃原告房屋,暖氣費5萬元不應該是被告處理。被告投資的也不少,不同意解除合同。被告未提交證據(jù)。本院經(jīng)審理認定如下事實:2014年元月22日,原告孫某某與被告馬成某簽訂房屋租賃合同一份,雙方約定:被告租賃原告坐落于靈壽縣某某街北頭路西與某某路交叉口一至五層房屋1600多平方米;租賃期自2014年4月16日至2024年4月15日,房屋租金前三年年租金為每年20萬元,每租年的起始日前支付;原告將房屋交給被告后,被告的裝修及修繕,原告概不負責,如被告不再使用該房屋后,被告不得破壞已裝修部分及房屋架構……。同日,原、被告雙方簽訂補充合同一份。后原告按照約定交付租賃房屋,被告尚欠原告2015年租金10萬元、2016年租金20萬元;2016年7月7日,原、被告雙方達成協(xié)議,約定:一、被告將2015年所余房屋10萬元分4次付于原告,先付3萬元,所余7萬元分三個月還清……三、2016年租金20萬元被告分2次付于原告,2017年1月16日付10萬元,2017年7月15日以前付10萬元。四、被告如不按本協(xié)議支付租金愿自動退房,退房時被告將所租房內(nèi)的空調(diào)、家具辦公用品搬走,其余的裝修部分完好無損交于原告,作為所欠房租的補償……。后被告給付原告2015年租金3萬元。本院認為,原、被告簽訂的上述租賃合同、補充合同及協(xié)議書均是雙方真實意思表示,雙方均應按照約定履行各自的權利義務,原告已按約定交付房屋于被告,被告也應依約履行交納租金的義務。因被告未按時交納租金,雙方于2016年7月7日就所欠租金等重新達成協(xié)議書,協(xié)議簽訂后被告未依照協(xié)議約定將2017年1月16日前應償還原告的租金給付原告,構成違約,庭審中被告表示應給付原告租金,但是是在其正常營業(yè)之后給付,需要時間,客觀上表明被告履約不能,致使合同目的不能實現(xiàn),故原告訴請解除合同應予支持;被告稱不能按時給付原告租金不是其原因所造成,而是原告沒有解決暖氣問題及不讓改裝消防通道所造成,原告對此予以否認,被告也未提供證據(jù)證實,應承擔舉證不能的不利后果,故本院對被告該抗辯意見不予采納。根據(jù)原、被告達成的協(xié)議書中第四條的約定,被告如不按約定支付租金,應自動退房,將所租房內(nèi)的空調(diào)、家具辦公用品搬走,其余的裝修部分完好無損交于原告,作為所欠房租的補償即抵頂所欠租金;原告訴請被告支付拖欠的租賃費,后原告主張以房屋裝修部分抵頂被告所欠的租金,原告該主張符合雙方約定,本院予以支持。原告訴請被告支付違約金51000元,雙方對此并無約定,本院不予支持。關于暖氣費5萬元,原告并未提供證據(jù)證實其主張,本院亦不予支持。綜上所述,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第二百二十七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定,判決如下:
原告孫某某與被告馬成某房屋租賃合同糾紛一案,本院立案后,依法適用簡易程序,于2017年4月25日公開開庭進行了審理。原告孫某某及其委托訴訟代理人雷靜,被告馬成某委托訴訟代理人馬龍飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一、解除原、被告于2014年元月22日簽訂的租賃合同;二、被告馬成某于本判決生效后十日內(nèi)搬離租賃房屋;三、駁回原告孫某某的其他訴訟請求。案件受理費5365元,減半收取2682.5元,由原告孫某某承擔832.5元,被告馬成某承擔1850元。如不服本判決,可自判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提交副本,上訴于石家莊市中級人民法院。
審判員 李 靜
書記員:崔婭婭
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