孫建華
張仁勤（江蘇天淮律師事務(wù)所）
于某某
王福珍
王云俠（黑龍江天世律師事務(wù)所）
黑龍江省名山農(nóng)場
朱尊文
劉建生（黑龍江海格律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）孫建華。
委托代理人張仁勤，江蘇天淮律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）于某某。
委托代理人王福珍。
委托代理人王云俠，黑龍江天世律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）黑龍江省名山農(nóng)場，住所地黑龍江省鶴崗市蘿北縣名山農(nóng)場。
法定代表人趙英春，該場場長。
委托代理人朱尊文，該場司法分局局長。
委托代理人劉建生，黑龍江海格律師事務(wù)所律師。
上訴人孫建華因與上訴人于某某、被上訴人黑龍江省名山農(nóng)場（以下簡稱名山農(nóng)場）買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省寶泉嶺農(nóng)墾法院〔2015〕寶商初字第441號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年3月3日立案，依法組成合議庭，于同年4月21日公開開庭進行了審理。
上訴人孫建華及委托代理人張仁勤，上訴人于某某的委托代理人王福珍、王云俠，被上訴人名山農(nóng)場的委托代理人朱尊文、劉建生到庭參加訴訟。
各方當事人自行和解期限為2016年4月22日至2016年5月3日。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定:2011年8月15日，孫建華與于某某、名山農(nóng)場簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定孫建華將名山農(nóng)場供熱站以998萬元價格轉(zhuǎn)讓給于某某，于某某應(yīng)于2011年11月15日給付孫建華333萬元，2012年11月15日給付孫建華333萬元，2013年11月15日給付孫建華332萬元。
如逾期付款，按日千分之二給付滯納金并賠償違約金100萬元，名山農(nóng)場對上述付款提供連帶責任保證。
合同簽訂后，孫建華按約定向于某某交付了供熱站，于某某于2011年12月21日給付200萬元，于2012年5月10日給付100萬元，于2012年9月12日給付33萬元，于2013年4月3日給付150萬元，于2014年1月7日給付15萬元，于2014年3月11日給付5萬元，于2014年4月11日給付60萬元，于2014年11月21日給付50萬元，于2014年12月26日給付100萬元，共計向?qū)O建華支付713萬元，還剩285萬元未給付。
原審判決認為:《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
本案中，孫建華與于某某自愿簽訂轉(zhuǎn)讓名山農(nóng)場供熱站協(xié)議，雙方之間的買賣關(guān)系成立，應(yīng)遵循誠實信用原則行使權(quán)利，履行義務(wù)。
孫建華已將名山農(nóng)場供熱站交付給于某某，于某某未按約定期限履行付款義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔繼續(xù)履行、支付違約金等民事責任。
孫建華要求于某某給付剩余欠款285萬元的訴訟請求，符合法律規(guī)定，予以支持；《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
本案中，因于某某違約，孫建華要求于某某給付違約金100萬元的訴訟請求，符合雙方約定，且于某某與名山農(nóng)場均無異議，予以支持；孫建華要求于某某按同期銀行貸款利率的四倍給付違約期間利息損失的訴訟請求，因本案法律關(guān)系性質(zhì)為買賣合同關(guān)系，所以不能適用民間借貸關(guān)于四倍利率的規(guī)定，因無法律依據(jù)，不予支持。
孫建華要求于某某、名山農(nóng)場支付訴訟中發(fā)生的律師代理費的訴訟請求，因其未提供證據(jù)加以證實，無事實根據(jù)，不予支持；于某某提出發(fā)生的配套費及辦理相關(guān)證件發(fā)生的費用應(yīng)當從欠孫建華的欠款中扣除的反駁請求，因未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證實，無事實根據(jù)，不予支持；《中華人民共和國擔保法》第二十六條 ?規(guī)定，連帶責任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月內(nèi)要求保證人承擔保證責任。
在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任。
本案中，孫建華、于某某、名山農(nóng)場并未在合同中約定保證期間，孫建華起訴的時間已超過法定的六個月保證期間，且孫建華并未提供有效的證據(jù)證明其在法定保證期間內(nèi)向名山農(nóng)場主張過權(quán)利，故對孫建華要求名山農(nóng)場承擔保證責任的訴訟請求，不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國擔保法》第二十六條 ?之規(guī)定，判決如下:一、于某某給付孫建華欠款本金285萬元、違約金100萬元，合計385萬元，于本判決生效之日起10日內(nèi)給付完畢；二、駁回孫建華要求名山農(nóng)場承擔連帶給付責任的訴訟請求；三、駁回孫建華的其他訴訟請求。
案件受理費55,918元，由孫建華負擔21,760元，由于某某負擔34,158元。
上訴人孫建華稱:原審認定事實錯誤。
1、雙方約定的逾期付款違約責任是如逾期付款，按千分之二給付滯納金并賠償違約金100萬元，本案中于某某有713萬元沒有按協(xié)議約定支付，給上訴人造成損失，上訴人在起訴時考慮到按日千分之二給付滯納金約定偏高，主動調(diào)整為同期銀行貸款利息的4倍，不是原審法院認定的“本案是買賣合同，不能適用民間借貸關(guān)于4倍利率的規(guī)定”，而是基于雙方的約定。
2、孫建華一直向名山農(nóng)場主張權(quán)利，于某某也要求名山農(nóng)場在其欠款范圍內(nèi)向?qū)O建華支付轉(zhuǎn)讓款，所以名山農(nóng)場應(yīng)當承擔連帶責任。
綜上，請求二審法院依法發(fā)回重審或改判，判令于某某給付轉(zhuǎn)讓款，并按銀行同期貸款利率4倍承擔違約金，計算到實際給付之日，名山農(nóng)場承擔連帶給付責任。
被上訴人于某某辯稱:其本身沒有任何違約行為，孫建華變賣給其的房產(chǎn)，無報建審批手續(xù)，因違反房地產(chǎn)管理法“無權(quán)屬證書的房屋禁止買賣的規(guī)定”，該行為不合法。
按照合同法的規(guī)定，合同當中沒有約定協(xié)助履行辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)及付款的先后，所以應(yīng)當屬于同時履行合同義務(wù)，而且孫建華附有協(xié)助提供買賣標的物單證及實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，所以原審法院判令于某某承擔100萬元的違約責任不符合法律規(guī)定，同時名山農(nóng)場應(yīng)當承擔擔保責任。
名山農(nóng)場辯稱:根據(jù)擔保法規(guī)定已經(jīng)過了擔保期限，其不應(yīng)當承擔擔保責任。
于某某上訴稱:1、按照合同法規(guī)定，雙方的買賣行為應(yīng)為無效行為。
2、于某某依法不應(yīng)當承擔違約責任。
3、名山農(nóng)場承擔的不是連帶保證責任，而是一般保證責任，原審法院判令名山農(nóng)場不承擔保證責任是錯誤的。
孫建華辯稱:買賣合同無效的說法不能成立，于某某是以房屋買賣的相關(guān)規(guī)定闡述合同無效的，供熱站的買賣不屬于房屋買賣，供熱站原為名山農(nóng)場的供熱站，是改制時孫建華以競買的方式取得的，當時有公證處對買賣行為進行公證，孫建華把該供熱站轉(zhuǎn)讓給于某某是合法行為，于某某的上訴請求不成立，對承擔100萬元的違約責任過低，名山農(nóng)場是連帶保證責任，不是一般保證責任。
名山農(nóng)場辯稱:1、于某某與孫建華之間的供熱站買賣是根據(jù)供熱站現(xiàn)有的狀況進行的，當時于某某對供熱站的現(xiàn)狀是明知的，在其了解后購買了孫建華的供熱站。
2、名山農(nóng)場是連帶責任保證，并不是一般責任保證，根據(jù)擔保法的相關(guān)規(guī)定，名山農(nóng)場的擔保已過擔保時效，已經(jīng)不再承擔擔保責任。
在庭審中，孫建華、于某某、名山農(nóng)場均未提供證據(jù)。
本案二審查明的事實與原審查明的事實一致。
本院認為，根據(jù)當事人在上訴、答辯及庭審中陳述的意見，本案爭議的關(guān)鍵問題為:一、于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書》是否合法有效；二、于某某與孫建華在履行合同過程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔給付剩余款項及承擔違約責任；三、名山農(nóng)場是否承擔保證責任。
一、關(guān)于于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書》是否合法有效的問題。
本案中，雙方簽訂的《協(xié)議書》買賣的是供熱站，具體包括鍋爐、設(shè)備、鍋爐房、管道、煙囪等資產(chǎn)。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?規(guī)定，“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。
”可見，買賣供熱站不是買賣房地產(chǎn)，不應(yīng)適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，且買賣供熱站，未違背《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?的相關(guān)規(guī)定，同時在雙方簽訂的協(xié)議中也未約定買賣供熱站辦理產(chǎn)權(quán)證照等相關(guān)事項，故于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書》是合法有效的，于某某提出的該協(xié)議無效的上訴請求不予支持。
二、關(guān)于于某某與孫建華在履行協(xié)議過程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔給付剩余款項及承擔違約責任問題。
本院認為，因雙方簽訂的《協(xié)議書》是合法有效的，雙方應(yīng)按協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。
孫建華按協(xié)議約定履行了交付供熱站的義務(wù)，而于某某未按協(xié)議約定履行給付款項義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任，其提出的不承擔違約責任的上訴請求不予支持。
于某某應(yīng)向?qū)O建華支付剩余款項285萬元。
原審中，孫建華同時向于某某主張逾期付款利息損失和支付違約金，在二審中孫建華放棄主張支付違約金100萬元，是對自己所享權(quán)利的行使和處分，予以準許。
孫建華主張逾期付款利息損失2,452,516.50元，即要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔給付責任，計算到實際給付之日。
因于某某與孫建華簽訂的合同中約定“如逾期付款，按日千分之二給付滯納金”，孫建華主動申請調(diào)整，要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔責任，未違背法律規(guī)定，綜合考慮于某某的違約時間和程度,本院對孫建華的主張予以支持。
所以，于某某應(yīng)給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元（自2011年11月15起至2014年12月25日止），對超出部分不予支持（詳見逾期付款利息計算表）；應(yīng)給付欠款285萬元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實際給付之日止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率的4倍標準計算）。
三、關(guān)于名山農(nóng)場是否承擔保證責任的問題。
本案中，名山農(nóng)場的保證是連帶責任保證，孫建華、于某某、名山農(nóng)場并未在合同中約定保證期間，孫建華起訴的時間已超過法定的六個月保證期間，且孫建華并未提供有效的證據(jù)證明其在法定保證期間內(nèi)向名山農(nóng)場主張過權(quán)利，故對孫建華、于某某要求名山農(nóng)場承擔保證責任的上訴請求，不予支持。
綜上，孫建華的上訴請求部分予以支持，于某某的上訴主張不予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）、（二）項的規(guī)定，判決如下:
一、將原審判決第一項變更為:于某某給付孫建華欠款本金285萬元；
二、于某某給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元；給付欠款285萬元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實際給付之日止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率的4倍標準計算）；
三、維持原審判決第二、三項；
四、駁回于某某的上訴請求。
上述判決一、二項于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
一審案件受理費55,918元，由孫建華負擔21,760元，由于某某負擔34,158元。
二審案件受理費17,873元（孫建華已預(yù)交），由孫建華負擔3,214元，由于某某負擔14,659元；二審案件受理費29,600元（于某某已預(yù)交），由于某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，根據(jù)當事人在上訴、答辯及庭審中陳述的意見，本案爭議的關(guān)鍵問題為:一、于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書》是否合法有效；二、于某某與孫建華在履行合同過程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔給付剩余款項及承擔違約責任；三、名山農(nóng)場是否承擔保證責任。
一、關(guān)于于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書》是否合法有效的問題。
本案中，雙方簽訂的《協(xié)議書》買賣的是供熱站，具體包括鍋爐、設(shè)備、鍋爐房、管道、煙囪等資產(chǎn)。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?規(guī)定，“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。
”可見，買賣供熱站不是買賣房地產(chǎn)，不應(yīng)適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，且買賣供熱站，未違背《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?的相關(guān)規(guī)定，同時在雙方簽訂的協(xié)議中也未約定買賣供熱站辦理產(chǎn)權(quán)證照等相關(guān)事項，故于某某與孫建華簽訂的《協(xié)議書》是合法有效的，于某某提出的該協(xié)議無效的上訴請求不予支持。
二、關(guān)于于某某與孫建華在履行協(xié)議過程中是否存在違約行為，以及于某某是否應(yīng)承擔給付剩余款項及承擔違約責任問題。
本院認為，因雙方簽訂的《協(xié)議書》是合法有效的，雙方應(yīng)按協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。
孫建華按協(xié)議約定履行了交付供熱站的義務(wù)，而于某某未按協(xié)議約定履行給付款項義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任，其提出的不承擔違約責任的上訴請求不予支持。
于某某應(yīng)向?qū)O建華支付剩余款項285萬元。
原審中，孫建華同時向于某某主張逾期付款利息損失和支付違約金，在二審中孫建華放棄主張支付違約金100萬元，是對自己所享權(quán)利的行使和處分，予以準許。
孫建華主張逾期付款利息損失2,452,516.50元，即要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔給付責任，計算到實際給付之日。
因于某某與孫建華簽訂的合同中約定“如逾期付款，按日千分之二給付滯納金”，孫建華主動申請調(diào)整，要求于某某按銀行同期貸款利率4倍承擔責任，未違背法律規(guī)定，綜合考慮于某某的違約時間和程度,本院對孫建華的主張予以支持。
所以，于某某應(yīng)給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元（自2011年11月15起至2014年12月25日止），對超出部分不予支持（詳見逾期付款利息計算表）；應(yīng)給付欠款285萬元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實際給付之日止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率的4倍標準計算）。
三、關(guān)于名山農(nóng)場是否承擔保證責任的問題。
本案中，名山農(nóng)場的保證是連帶責任保證，孫建華、于某某、名山農(nóng)場并未在合同中約定保證期間，孫建華起訴的時間已超過法定的六個月保證期間，且孫建華并未提供有效的證據(jù)證明其在法定保證期間內(nèi)向名山農(nóng)場主張過權(quán)利，故對孫建華、于某某要求名山農(nóng)場承擔保證責任的上訴請求，不予支持。
綜上，孫建華的上訴請求部分予以支持，于某某的上訴主張不予支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）、（二）項的規(guī)定，判決如下:
一、將原審判決第一項變更為:于某某給付孫建華欠款本金285萬元；
二、于某某給付孫建華逾期付款利息2,095,539.26元；給付欠款285萬元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款實際給付之日止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率的4倍標準計算）；
三、維持原審判決第二、三項；
四、駁回于某某的上訴請求。
上述判決一、二項于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。
一審案件受理費55,918元，由孫建華負擔21,760元，由于某某負擔34,158元。
二審案件受理費17,873元（孫建華已預(yù)交），由孫建華負擔3,214元，由于某某負擔14,659元；二審案件受理費29,600元（于某某已預(yù)交），由于某某負擔。

審判長：卜洪元
審判員：張繼
審判員：張賢友

書記員：安迪