孫某某
葛國深
滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社
劉劍（河北銘鑒律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住滄州市。
委托代理人葛國深，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住滄州市運(yùn)河區(qū)。
委托河北衡泰律師事務(wù)所律師代理。
被告（反訴原告）滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社。
負(fù)責(zé)人董建成，該聯(lián)社辦公室主任。
住所地，滄州市解放西路國資委辦公樓。
委托代理人劉劍，河北銘鑒律師事務(wù)所律師。
原告孫某某訴被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社房屋買賣合同糾紛一案，本院于2011年10月17日作出（2010）運(yùn)民三初字第201號(hào)民事判決，被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社（以下簡稱城鎮(zhèn)聯(lián)社）不服，向滄州市中級(jí)人民法院提起上訴。滄州市中級(jí)人民法院于2012年4月25日作出（2012）滄民終字第482號(hào)民事裁定，撤銷原判，發(fā)回本院重審。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告孫某某的委托代理人葛國深、李成道，被告委托代理人劉劍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方所簽《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。原告孫某某依約履行了支付房款義務(wù)，被告城鎮(zhèn)聯(lián)社應(yīng)履行交房，并有義務(wù)向涉案房產(chǎn)所在國家土地管理部門申報(bào)辦理征用劃撥土地手續(xù)以及協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記。被告未能按約定時(shí)間交付房屋，屬違約行為，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，故被告應(yīng)給付原告違約金85610元（延期交房期間的房屋租賃價(jià)格）。
關(guān)于涉案房屋買賣合同的效力。被告城鎮(zhèn)聯(lián)社辯稱并反訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方所簽《商品房買賣合同》無效，其主要理由就是涉案房屋不屬商品房，且所涉土地為國有劃撥土地。本院認(rèn)為，土地的劃撥性質(zhì)不影響本案房屋買賣合同的成立與效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?第一款 ?的規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，原被告之間簽訂的房屋買賣合同具備上述法律規(guī)定的合同成立的要件，故該合同是成立的；根據(jù)我國《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”?！逗贤ā返谒氖臈l的規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”，本院認(rèn)為，本案房屋買賣合同不屬于法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)手續(xù)才生效的合同，而是合同履行中的有關(guān)事項(xiàng)即土地使用權(quán)類型變更需要經(jīng)過行政審批手續(xù)，這并不影響合同的效力，該合同合法有效。另外，本案所涉樓房是被告在自己原有土地上與滄州方德實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行合作開發(fā)的樓房，該房建設(shè)前，已經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)準(zhǔn)予辦理涉案土地征用劃撥土地手續(xù)，用地性質(zhì)為商業(yè)，該樓房建成后，被告除留有自己辦公用房外，剩余部分對(duì)外公開出售。滄州方德實(shí)業(yè)有限公司亦購買了被告部分房屋，并獲得審批，同時(shí)辦理了相關(guān)房產(chǎn)證書。綜上，被告出售給原告房屋的行為不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)該行為不具有合同法規(guī)定的其他無效情形。據(jù)此，被告出售給原告房屋的行為合法有效，被告有義務(wù)為涉案房產(chǎn)所在土地申報(bào)辦理征用劃撥土地手續(xù)，待獲批后再協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記。被告城鎮(zhèn)聯(lián)社的反訴請(qǐng)求理由不充分，本院不予支持。
關(guān)于孫某某主張的因涉案房產(chǎn)不再按原設(shè)計(jì)鋪設(shè)瓷磚，墻面、屋頂保留毛面不作處理所對(duì)應(yīng)的費(fèi)用19328元，雖被告作為建設(shè)單位對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任，但原告亦未提供其訴求19328元的相關(guān)依據(jù)，且被告對(duì)此不予認(rèn)可，故本院對(duì)原告的該項(xiàng)主張不予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第五十二條 ?第五項(xiàng) ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社給付原告孫某某違約金85610元。限判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
二、被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社在判決書生效后六十日內(nèi)為涉案房產(chǎn)所在土地申報(bào)辦理征用劃撥土地手續(xù)，由原告孫某某支付相關(guān)費(fèi)用，待獲批后被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記。
三、駁回原告孫某某的其他訴求。
四、駁回反訴原告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5203元，由被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社負(fù)擔(dān)1940元，原告孫某某承擔(dān)3263元；反訴費(fèi)2602元，由反訴原告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告雙方所簽《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。原告孫某某依約履行了支付房款義務(wù)，被告城鎮(zhèn)聯(lián)社應(yīng)履行交房，并有義務(wù)向涉案房產(chǎn)所在國家土地管理部門申報(bào)辦理征用劃撥土地手續(xù)以及協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記。被告未能按約定時(shí)間交付房屋，屬違約行為，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，故被告應(yīng)給付原告違約金85610元（延期交房期間的房屋租賃價(jià)格）。
關(guān)于涉案房屋買賣合同的效力。被告城鎮(zhèn)聯(lián)社辯稱并反訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方所簽《商品房買賣合同》無效，其主要理由就是涉案房屋不屬商品房，且所涉土地為國有劃撥土地。本院認(rèn)為，土地的劃撥性質(zhì)不影響本案房屋買賣合同的成立與效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?第一款 ?的規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，原被告之間簽訂的房屋買賣合同具備上述法律規(guī)定的合同成立的要件，故該合同是成立的；根據(jù)我國《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”?！逗贤ā返谒氖臈l的規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”，本院認(rèn)為，本案房屋買賣合同不屬于法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)手續(xù)才生效的合同，而是合同履行中的有關(guān)事項(xiàng)即土地使用權(quán)類型變更需要經(jīng)過行政審批手續(xù)，這并不影響合同的效力，該合同合法有效。另外，本案所涉樓房是被告在自己原有土地上與滄州方德實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行合作開發(fā)的樓房，該房建設(shè)前，已經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)準(zhǔn)予辦理涉案土地征用劃撥土地手續(xù)，用地性質(zhì)為商業(yè)，該樓房建成后，被告除留有自己辦公用房外，剩余部分對(duì)外公開出售。滄州方德實(shí)業(yè)有限公司亦購買了被告部分房屋，并獲得審批，同時(shí)辦理了相關(guān)房產(chǎn)證書。綜上，被告出售給原告房屋的行為不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)該行為不具有合同法規(guī)定的其他無效情形。據(jù)此，被告出售給原告房屋的行為合法有效，被告有義務(wù)為涉案房產(chǎn)所在土地申報(bào)辦理征用劃撥土地手續(xù)，待獲批后再協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記。被告城鎮(zhèn)聯(lián)社的反訴請(qǐng)求理由不充分，本院不予支持。
關(guān)于孫某某主張的因涉案房產(chǎn)不再按原設(shè)計(jì)鋪設(shè)瓷磚，墻面、屋頂保留毛面不作處理所對(duì)應(yīng)的費(fèi)用19328元，雖被告作為建設(shè)單位對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任，但原告亦未提供其訴求19328元的相關(guān)依據(jù)，且被告對(duì)此不予認(rèn)可，故本院對(duì)原告的該項(xiàng)主張不予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第五十二條 ?第五項(xiàng) ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社給付原告孫某某違約金85610元。限判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
二、被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社在判決書生效后六十日內(nèi)為涉案房產(chǎn)所在土地申報(bào)辦理征用劃撥土地手續(xù)，由原告孫某某支付相關(guān)費(fèi)用，待獲批后被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記。
三、駁回原告孫某某的其他訴求。
四、駁回反訴原告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5203元，由被告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社負(fù)擔(dān)1940元，原告孫某某承擔(dān)3263元；反訴費(fèi)2602元，由反訴原告滄州市城鎮(zhèn)集體工業(yè)聯(lián)社負(fù)擔(dān)。

審判長：高偉
審判員：李文慧
審判員：王秀芬

書記員：賈凈菡