上訴人（原審被告）：孫大某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)。委托訴訟代理人：董新慧，黑龍江大為律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，七臺(tái)河市人民醫(yī)院退休職工，住黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)。委托訴訟代理人：趙紅丹，黑龍江趙紅丹律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)大同街17號(hào)。法定代表人：趙金峰，經(jīng)理。被上訴人（原審被告）：七臺(tái)河市技師學(xué)院，住所地黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)學(xué)府路***號(hào)。法定代表人：魯景波，院長。委托訴訟代理人：劉磊，該單位法律顧問。被上訴人（原審被告）：于金峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)不詳，住黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)。委托訴訟代理人：于長君（于金峰父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)。

上訴人孫大某因與被上訴人王某、被上訴人七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被上訴人七臺(tái)河市技師學(xué)院、被上訴人于金峰房屋買賣合同糾紛一案，不服七臺(tái)河市桃山區(qū)人民法院（2016）黑0903民初1107號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人孫大某委托訴訟代理人董新慧、被上訴人王某委托訴訟代理人趙紅丹、被上訴人七臺(tái)河市技師學(xué)院委托訴訟代理人劉磊、被上訴人于金峰委托訴訟代理人于長君（于金峰父親）到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。孫大某上訴請(qǐng)求：1、撤銷（2016）黑0903民初1107號(hào)民事判決；2、依法裁定駁回被上訴人的起訴。3、一二審訴訟費(fèi)用均應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：（2004）桃民重字第5號(hào)判決在中級(jí)法院作出（2005）七民終字第18號(hào)民事判決之日起就已經(jīng)生效。??此，《商品房預(yù)購協(xié)議書》是不成立的。而三方簽訂的《房屋互換協(xié)議書》也自然失效，因?yàn)樵搮f(xié)議沒有可依賴的基礎(chǔ)，一審判決該協(xié)議書有效是錯(cuò)誤的。王某辯稱，原審判決認(rèn)定本案事實(shí)清楚，適用法律正確程序合法。被答辯人孫大某與被告于金峰倒簽的商品房買賣合同系惡意串通，損害答辯人利益，一審判決認(rèn)定該合同無效，適用法律正確。七臺(tái)河市技師學(xué)院辯稱，堅(jiān)持一審意見。關(guān)于于金峰與我方的合同效力問題，是未成年人簽訂合同，于金峰屬于限制民事行為能力人，其法定監(jiān)護(hù)人未對(duì)其民事行為作出否定意見。一審認(rèn)定事實(shí)不清。于金峰與我方簽合同時(shí)，我方無收益，我方不產(chǎn)生賠償責(zé)任，一審讓我方承擔(dān)連帶責(zé)任與事實(shí)不否，于法無據(jù)，請(qǐng)求依法撤銷一審判決。于長君（于金峰父親）辯稱，房子是上訴人欠我錢給我的，上訴人給我辦的手續(xù)，房子落于金峰名下，于金峰上學(xué)，他什么也不懂。王某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法確認(rèn)原告與被告孫大某、七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年9月30日簽訂的《互換房屋協(xié)議書》有效，市技工校住宅樓5單元602室房屋所有權(quán)屬于原告；2、確認(rèn)被告七臺(tái)河市技工學(xué)校與于金峰于2012年10月23日簽訂的《商品房買賣合同》無效，要求于金峰將市技工校住宅樓5單元602室房屋返還給原告；3、要求被告于金峰將因市技工校住宅樓5單元602室房屋動(dòng)遷所得的租房費(fèi)、搬家費(fèi)等114.542.00元返還給原告。4、本案一切訴訟費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2000年6月21日，原告與被告七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司）簽訂預(yù)購商品房協(xié)議書一份，購買七彩城停車場住宅樓一單元401室，建筑面積105.35平方米，每平方米1.100.00元，一次性交付購房價(jià)款11萬元。2002年原告發(fā)現(xiàn)此房屋又被賣給張軍，遂起訴至桃山區(qū)人民法院，經(jīng)審理后于2003年8月20日作出（2003）桃民初字第500號(hào)民事判決書，判決“原告與被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司所簽訂的預(yù)購商品房協(xié)議無效；被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司返還原告王某預(yù)交房款110.000.00元，并支付違約金26.980.00元；”判決后被告不服提起上訴，七臺(tái)河市中級(jí)人民法院于2003年12月17日作出（2003）七民終字第316號(hào)民事裁定書，裁定“撤銷桃山區(qū)人民法院（2003）桃民初字第500號(hào)判決；發(fā)回桃山區(qū)人民法院重審?！敝貙徠陂g的2004年9月30日，原告王某（丙方）與被告七臺(tái)河聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）、被告孫大某（乙方）共同簽訂《房屋互換協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容為“經(jīng)甲、乙、丙三方反復(fù)協(xié)商，甲乙雙方同意按日萬分之二點(diǎn)一支付丙方違約金，從2000年6月21日起到2004年9月30日止，支付違約金36.336.30元；加上本金11萬元，合計(jì)146.336.30元，由于乙方無能力向甲方返現(xiàn)金，甲方無法向丙方退款，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商同意，乙方用擁有產(chǎn)權(quán)的技工校住宅樓兌換出售給丙方的七彩城停車場住宅樓。一、乙方用技工校住宅樓五單元602室，建筑面積148平方米，兌換建筑面積108平方米的七彩城停車場一單元401戶住宅。技工校住宅競換價(jià)格為1.100.00元/平方米，房屋價(jià)值162.800.00元整；扣除支付給丙方購房本金加違約金146.336.30元，其16.463.70元的差額款待辦完正規(guī)手續(xù)時(shí)一并交齊，如技工校602戶超過148平方米，其超過部分每平方米按1.100.00元單價(jià)補(bǔ)差。二、三方辦理完互換房屋手續(xù)后，技工校的602號(hào)住宅歸丙方所有，七彩城停車場的401號(hào)住宅產(chǎn)權(quán)歸乙方自行處理解決，甲???和丙方無權(quán)過問。三、乙方必須保證丙方兌換的技工校住宅樓的水、電、熱及物業(yè)管理有人負(fù)責(zé)。四、乙方必須在2005年6月30日前出具購買房屋的各種齊全、有效、合法的手續(xù)，保證丙方憑此手續(xù)能夠及時(shí)辦理房照，否則承擔(dān)法律責(zé)任。五、技工校住宅樓五單元602房住宅樓的水、電、熱及物業(yè)管理等有關(guān)費(fèi)用從兌換之日起由丙方負(fù)責(zé)，兌換前的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。六、乙方必須保證技工校住宅樓五單元602戶的住宅樓面積達(dá)到148平方米，否則承擔(dān)給丙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。七、房屋兌換后，如技工校住宅樓五單元602戶的住宅樓與有關(guān)單位和有關(guān)人發(fā)生產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)及其它方面的糾紛，給丙方造成損失，丙方向甲方追究經(jīng)濟(jì)責(zé)任，甲方向乙方追究經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并承擔(dān)詐騙責(zé)任。八、三方簽字后，乙方無條件將技工校602號(hào)住宅的全部鑰匙交給丙方?！眳f(xié)議簽訂后，原告并未撤銷（2004）桃民初重字第5號(hào)案件，桃山區(qū)人民法院于2004年11月11日做出（2004）桃民初重字第5號(hào)民事判決書，判決“原告王某與被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司所簽訂的預(yù)購商品房協(xié)議書無效；被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司返還原告預(yù)交房款110.000.00元；被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司給付原告同期銀行貸款利息27.934.50元；一審訴訟費(fèi)4.267.00元、上訴費(fèi)4.267.00元、案件實(shí)支費(fèi)1.000.00元由被告承擔(dān)”。判決后被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司不服又上訴至七臺(tái)河市中級(jí)人民法院。七臺(tái)河市中級(jí)人民法院于2005年4月4日做出（2005）七民終字第18號(hào)民事判決書，判決“駁回上訴，維持原判”。判決生效后，原告并未申請(qǐng)執(zhí)行。協(xié)議簽訂后原告取得房屋鑰匙，但房屋一直空置，未產(chǎn)生水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，僅每年交納20%的報(bào)停取暖費(fèi)（七臺(tái)河市德利電力有限公??登記的取暖費(fèi)戶名為原告王某的丈夫郭輝生）。原告多次要求被告孫大某依據(jù)房屋互換協(xié)議書提供手續(xù)辦理房照，被告孫大某以被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司未滿足自己的條件為由未予以配合，協(xié)議約定的差價(jià)款16463.70原告亦未給付。技工校家屬樓是被告孫大某以七臺(tái)河市技工校的名義合作開發(fā)建設(shè)，被告孫大某聲稱拖欠案外人于長君二十余萬元錢，2012年10月23日，在被告孫大某的同意下，被告七臺(tái)河市技工學(xué)校將技工校家屬樓五單元602室房屋以134.064.00元價(jià)格出售給被告于金鋒（于長君兒子），雙方簽訂商品房買賣合同，被告于金鋒簽訂合同時(shí)書寫日期為2011年10月23日，2013年1月18日，被告于金鋒辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)籍號(hào)1-717727-003-050602，面積148.96平方米，其父親于長君、母親梁紅梅作為監(jiān)護(hù)人登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上。2013年，技工校家屬樓被七臺(tái)河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，自2013年至2016年共計(jì)給付被告于金鋒各類補(bǔ)償款114.542.00元。現(xiàn)原告訴至法院，要求確認(rèn)《房屋互換協(xié)議書》有效并返還房屋及補(bǔ)償款，如不能返還房屋按動(dòng)遷時(shí)市場價(jià)值每平方米4.200.00元返還原告。經(jīng)查，被告七臺(tái)河市技工學(xué)?，F(xiàn)已更名為七臺(tái)河技師學(xué)院；聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司現(xiàn)已更名為七臺(tái)河市隆達(dá)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司，法定代表人趙金峰。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案原告王某與被告七臺(tái)河市隆達(dá)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司、被告孫大某共同簽訂的《房屋互換協(xié)議書》是在三方協(xié)商、平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的和解協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，未違反???律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，被告七臺(tái)河技師學(xué)院雖未對(duì)該協(xié)議進(jìn)行追認(rèn)，但其認(rèn)可被告孫大某具有房屋處分權(quán)，故該協(xié)議應(yīng)為合法有效的協(xié)議，對(duì)協(xié)議三方都應(yīng)當(dāng)具有約束力。該協(xié)議簽訂后，桃山區(qū)法院做出的判決書原告王某并未申請(qǐng)執(zhí)行，而是繼續(xù)履行該和解協(xié)議，故其裁判結(jié)果與協(xié)議并不沖突。原告王某在獲得技工校綜合樓5單元602室鑰匙后，并未對(duì)該房屋進(jìn)行裝修亦未居住未產(chǎn)生水電、物業(yè)費(fèi)用，僅將取暖費(fèi)登記姓名變更為原告丈夫郭輝生并按報(bào)停標(biāo)準(zhǔn)每年繳納20%取暖費(fèi)，該行為系實(shí)際占有房屋的一種方式，雙方已履行合同，原告已享有該房屋所有權(quán)?；Q協(xié)議第四條約定：“乙方（被告孫大某）必須在2005年6月30日前出具購買房屋的各種齊全、有效、合法的手續(xù)，保證丙方（原告王某）憑此手續(xù)能夠及時(shí)辦理房照，否則承擔(dān)法律責(zé)任”，原告多???找被告孫大某要房屋手續(xù)辦房照，被告孫大某均予以拒絕，導(dǎo)致原告一直未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，系被告孫大某違約在先。被告孫大某辯稱其并未將房屋鑰匙交給原告，原告系非法取得，但未有證據(jù)證明，結(jié)合原告交納取暖費(fèi)的事實(shí)，對(duì)該辯解理由不予采納。嗣后，被告孫大某又將該房屋賣給被告于金峰，頂案外人于長君（與被告于金峰系父子關(guān)系）欠款20余萬，被告七臺(tái)河技師學(xué)院在被告孫大某同意下與被告于金峰簽訂商品房買賣合同，被告于金峰在簽訂該房屋買賣合同時(shí)系未成年人，且倒簽合同時(shí)間，原告占有該房屋期間并沒有收到任何人要求現(xiàn)場查看房屋的通知，被告于金峰未變更該房屋供熱登記，其并未履行任何現(xiàn)場查看義務(wù)，且房屋買賣價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，又與頂帳金額不符，不符合買賣房屋交易習(xí)慣，不應(yīng)認(rèn)定為善意取得，雙方在動(dòng)遷之前簽訂合同，損害原告利益，其簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，被告于金峰取得的房屋補(bǔ)償款亦應(yīng)返還給原告。綜上，原告的各項(xiàng)請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第八十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、第三十三條、第三十九條、第一百零六條，《中華人民共和國合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第五十二條、第五十六條、第五十八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十二條、第一百三十三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定。判決：一、依法確認(rèn)原告王某與被告孫大某、被告七臺(tái)河??隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年9月30日簽訂的房屋互換協(xié)議有效，位于七臺(tái)河市桃北街市技工××綜合樓××單元××室房屋（1-717727-003-050602，建筑面積148.96平方米）歸原告王某所有；二、依法確認(rèn)被告七臺(tái)河技師學(xué)院與被告于金峰簽訂的商品房買賣合同無效，被告于金峰將房屋返還給原告王某，并返還原告王某房屋補(bǔ)償款114.542.00元；三、原告王某給付被告孫大某、被告七臺(tái)河市隆達(dá)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司房屋差價(jià)款16.463.70元。案件受理費(fèi)11.517.00元由被告孫大某、被告七臺(tái)河市隆達(dá)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司、被告七臺(tái)河技師學(xué)院、被告于金峰共同承擔(dān)。本院二審期間，各方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理，對(duì)原審判決查明的基本事實(shí)予以確認(rèn)。本院認(rèn)為：2004年11月11日，七臺(tái)河市桃山區(qū)人民法院作出（2004）桃民初重字第5號(hào)民事判決，該判決訴訟主體為被上訴人王某、被上訴人七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，案外人張軍。判決確認(rèn)被上訴人與被上訴人七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的換購商品房協(xié)議書無效并返還預(yù)交房款及預(yù)交款同期利息。該判決已發(fā)生法律效力。在此案訴訟期間，被上訴人王某，上訴人孫大某，七臺(tái)河市隆達(dá)綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方于2004年9月30日簽訂房屋互換協(xié)議書，三方履行了房屋互換協(xié)議書中約定的互換義務(wù)。該房屋互換協(xié)議實(shí)際上是履行了預(yù)購商品房協(xié)議書無效違約應(yīng)履行的義務(wù)。簽訂房屋互換協(xié)議主體與（2004）桃初重字第5號(hào)判決訴訟主體不是相同主體，主體間應(yīng)承擔(dān)主張的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也不相同，上訴人認(rèn)為（2004）桃初重字第5號(hào)判決已經(jīng)確定商品房預(yù)購協(xié)議書無效，三方簽訂的房屋互換協(xié)議自然失效的觀點(diǎn)不???成立。2004年9月30日至2012年，被上訴人王某對(duì)本案爭議的房屋，雖沒有辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證照，但對(duì)房屋已實(shí)際占有和管理。三方簽訂的房屋互換協(xié)議合法有效，原審判決認(rèn)定上訴人孫大某與被上訴人于金峰簽訂的房屋買賣合同為無效合同正確。綜上所述，孫大某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)126.00元，由上訴人孫大某承擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　王旭辰
審判員　　許鴻麗
審判員　　遲麗杰

書記員：焉慶玲