原告(案外人)：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王濤，上海東座律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：康淋淋，上海東座律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被告(申請(qǐng)執(zhí)行人)：邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍地福建省石獅市。
　　委托訴訟代理人：趙海江、臧文婕，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　第三人(被執(zhí)行人)：盛卿，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族,戶(hù)籍地上海市普陀區(qū)白玉路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海網(wǎng)是科技貿(mào)易有限公司，住所上海市長(zhǎng)寧區(qū)金鐘路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
　　法定代表人：沈雪珍。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海榮幣通實(shí)業(yè)有限公司，住所上海市長(zhǎng)寧區(qū)協(xié)和路XXX號(hào)XXX樓XXX層X(jué)XX-XXX室。
　　法定代表人：沈舒怡。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海美浦科技投資有限公司，住所上海市青浦區(qū)公園路XXX號(hào)XXX-XXX室。
　　法定代表人：孫坤欣。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海日月明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司，住所上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號(hào)XXX幢XXX號(hào)樓XXX室。
　　法定代表人：盛卿。
　　原告孫某訴被告邱某某及第三人盛卿、上海網(wǎng)是科技貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)網(wǎng)是公司)、上海榮幣通實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)榮幣通公司)、上海美浦科技投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)美浦公司)、上海日月明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)日月明公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法適用普通程序于2019年5月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告孫某的委托訴訟代理人王濤、康淋淋，被告邱某某的委托訴訟代理人臧文婕到庭參加訴訟。第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告孫某公司向本院提出如下訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原告孫某對(duì)第三人美浦公司名下的上海市浦東新區(qū)上南路XXX號(hào)北2樓房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)享有至2021年12月31日(租金已付至2021年12月31日)止的承租權(quán)；2.系爭(zhēng)房屋對(duì)原告帶租約拍賣(mài)。事實(shí)與理由：孫某與美浦公司于2012年1月簽訂《房屋租賃合同》約定，孫某向美浦公司承租系爭(zhēng)房屋，期限從2012年1月1日起至2021年12月31日止。每月租金18,250元。合同簽訂后，雙方辦理了租賃備案。2015年1月，雙方通過(guò)協(xié)商確定，由孫某一次性支付租金100萬(wàn)元，用于支付至2021年12月31日止的租金。后已實(shí)際支付100萬(wàn)元租金。2018年10月18日，法院發(fā)出執(zhí)行公告，對(duì)系爭(zhēng)房屋不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下處置，原告提出執(zhí)行異議后，被法院駁回。原告認(rèn)為，其與美浦公司之間租賃合同真實(shí)有效且辦理了租賃登記，請(qǐng)求法院支付原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告邱某某辯稱(chēng)，一、原告孫某提供的證據(jù)不能證明已足額支付第三人美浦公司全部租金且實(shí)際占有使用房屋。原告未能提供2012年1月1日至2015年2月28日期間的租金支付憑證；原告提供的租金實(shí)際交款人并非原告，原告提供的電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)單據(jù)的付款憑證僅從2012年10月開(kāi)始，中間有中斷，不能證明原告持續(xù)實(shí)際占有房屋。二、美浦公司與孫某簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，明顯不符合商業(yè)規(guī)律和交易習(xí)慣，是孫某通過(guò)非法手段幫助美浦公司逃避債務(wù)，該協(xié)議系對(duì)登記租賃合同的變更，但雙方并未辦理變更登記手續(xù)，在補(bǔ)充協(xié)議簽訂之前，邱某某已完成房屋抵押登記，原告的租賃權(quán)不得對(duì)抗被告的抵押權(quán)。故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
　　第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司未作答辯，也未提供證據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，上海市浦東新區(qū)上南路XXX號(hào)二層(建筑面積1,666.67平方米)登記的權(quán)利人為美浦公司，房屋于2013年12月20日始核準(zhǔn)設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為邱某某。
　　2015年12月25日，本院在審理原告邱某某與被告盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司民間借貸糾紛一案中對(duì)該房屋實(shí)施查封。
　　2018年6月13日，上海市第一中級(jí)人民法院作出(2018)滬01民終2657號(hào)終審民事判決確定，盛卿向邱某某借款的事實(shí)始于2013年4月11日，盛卿負(fù)有返還邱某某借款等義務(wù)；網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司對(duì)盛卿之負(fù)債于相應(yīng)限額內(nèi)承擔(dān)連帶清償之責(zé)；邱某某可在先位抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額之外的余額范圍內(nèi)以坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號(hào)二層、二夾層房屋折價(jià)，或者申請(qǐng)以拍賣(mài)、變賣(mài)該房產(chǎn)的所得款(以2,800萬(wàn)元為限)優(yōu)先受償。之后，案件進(jìn)入執(zhí)行程序。
　　2018年10月18日，本院發(fā)出(2018)滬0112執(zhí)6578號(hào)公告，責(zé)令盛卿、美浦公司等限期履行民事判決確定的義務(wù)，逾期將對(duì)上南路XXX號(hào)二層、二夾層房屋在不負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下提交評(píng)估、拍賣(mài)或變賣(mài)。
　　原告孫某以承租人身份向本院提出異議申請(qǐng)，本院于2019年3月21日作出(2019)滬0112執(zhí)異51號(hào)執(zhí)行裁定，駁回了原告的異議請(qǐng)求。原告遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　另查明，2012年1月1日，第三人美浦公司與原告孫某簽訂《房屋租賃合同》，約定孫某向美浦公司承租上南路XXX號(hào)北2樓房屋，建筑面積400平方米，租期從2012年1月1日至2021年12月31日，年租金18,250*12月=219,000元，租金的支付期限與方式：按月支付。同年10月30日，雙方在房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理了房屋出租登記。
　　2015年1月5日，美浦公司與孫某就原租賃合同另行簽署《補(bǔ)充協(xié)議》約定，孫某同意自行借款籌集資金一次性提前支付美浦公司六年零十個(gè)月租金的基礎(chǔ)之上，同意根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)利息給予孫某相應(yīng)的租金優(yōu)惠，并相應(yīng)調(diào)整租金，六年零十個(gè)月的房屋租金(即2015年3月1日至2021年12月31日的租金)合計(jì)為人民幣100萬(wàn)元；孫某同意于2015年2月15日前一次性支付上述租金100萬(wàn)元。
　　2015年2月9日，孫某通過(guò)中國(guó)工商銀行賬戶(hù)向美浦公司賬戶(hù)內(nèi)匯款100萬(wàn)元。
　　庭審中，原告陳述，原告簽訂租賃合同后，實(shí)際占有使用系爭(zhēng)房屋。為證明該事實(shí)，原告提供了上海日月明房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)日月明咨詢(xún)公司)的工商登記材料及支付給美浦公司的電費(fèi)、使用中央空調(diào)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)的發(fā)票。被告認(rèn)為，租賃合同上的承租人是孫某，而實(shí)際付款人是日月明咨詢(xún)公司，孫某雖系該公司股東和法定代表人，但二者主體不一致，不能證明原告實(shí)際承租和占有房屋的事實(shí)。原告還陳述，原告自2016年3月1日起將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租案外人沈建剛、鄒恩臨使用，租賃期限至2021年10月31日止。為證明其主張，原告提交了其與兩人簽訂的辦公用房租賃合同、租金轉(zhuǎn)賬憑證等。被告則認(rèn)為，該證據(jù)正好證明原告不是系爭(zhēng)房屋的實(shí)際占有人，不具有訴訟主體身份，實(shí)際占有人應(yīng)該是案外人，賬戶(hù)交易明細(xì)單上備注的房屋是北1樓房屋，與本案系爭(zhēng)房屋北2樓有出入。
　　以上事實(shí)，由(2018)滬0112執(zhí)6578號(hào)公告、(2019)滬0112執(zhí)異51號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、房屋租賃合同、上海市房地產(chǎn)登記證明、補(bǔ)充協(xié)議及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于第三人美浦公司與原告孫某之間是否存在先于抵押權(quán)的真實(shí)租賃關(guān)系。
　　本案是案外人執(zhí)行異議之訴，案外人即原告孫某應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。原告雖然提供了系爭(zhēng)房屋租賃合同及備案登記證明，早于設(shè)定抵押的時(shí)間，但未能提供支付2012年1月1日至2015年2月28日期間相應(yīng)的租金證據(jù)。在房屋設(shè)定抵押之后，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，從而變更了原租賃合同的租金數(shù)額、支付方式等主要內(nèi)容，成為新的租賃合同，但未進(jìn)行登記備案。因此，本院認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)立在先，補(bǔ)充協(xié)議(即后一份租賃合同)生效在后，補(bǔ)充協(xié)議不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
　　考量原告提供的前后兩份租賃合同，內(nèi)容出入較大，前一份合同的租金付款方式按月支付，剩余的6年零10個(gè)月租金價(jià)款，應(yīng)正常核算為1,496,500元，而后一份合同變更為一次性以100萬(wàn)元了結(jié)，明顯不符合生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的常理。
　　對(duì)原告在庭審中提供的證據(jù)，證明原告與第三人美浦公司租賃情況的真實(shí)性存疑。房屋租金的實(shí)際付款人是日月明咨詢(xún)公司，并非租賃合同記載的承租人孫某，因此不能認(rèn)定原告孫某實(shí)際占有系爭(zhēng)房屋。此外，孫某又將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租他人的事實(shí)，也證明原告并未占有使用房屋，轉(zhuǎn)租的行為又發(fā)生于房屋查封之后，因此，對(duì)未經(jīng)法院準(zhǔn)許占有系爭(zhēng)房屋或者實(shí)施有礙執(zhí)行的行為的，法院可以解除其占有或者排除其妨礙。
　　綜上，原告主張租賃關(guān)系設(shè)立在抵押之前，但未能舉證證明已簽訂合法有效的租賃合同及占有使用系爭(zhēng)房屋的事實(shí)，本院對(duì)原告主張的承租權(quán)及要求帶租約拍賣(mài)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。第三人盛卿、網(wǎng)是公司、榮幣通公司、美浦公司、日月明公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件的審理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項(xiàng)、第二款之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告孫某的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)7,048.75元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：仇??萍

書(shū)記員：金聯(lián)涌