原告（反訴被告）孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省穆棱市。
委托代理人翟振功，黑龍江九洲律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）岳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省穆棱市。
委托代理人車忠河，黑龍江遠東律師集團牡丹江事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）孫某訴被告（反訴原告）岳某某房屋租賃合同糾紛一案，原告于2014年6月23日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭，于2014年7月1日組織雙方當事人進行了證據(jù)交換，于2014年7月8日公開開庭進行了審理，并于2014年9月3日作出了（2014）穆穆商初字第62號民事判決。原、被告均不服本院判決上訴于牡丹江市中級人民法院，牡丹江市中級人民法院于2015年4月21日作出（2015）牡民終字第148號民事裁定書，裁定撤銷黑龍江省穆棱市人民法院（2014）穆穆商初字第62號民事判決，發(fā)回重審。本院于2015年6月25日重新立案，并另行組成合議庭，于2015年8月28日組織雙方當事人進行了鑒定的證據(jù)交換，于2015年11月30日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）孫某及其委托代理人翟振功、被告（反訴原告）岳某某及其委托代理人車忠河到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，因此份證據(jù)是原告申請裝修物殘值鑒定而提供的，根據(jù)雙方當事人的陳述，海林市價格認證中心出具的海價民鑒（2015）21號價格鑒定結(jié)論書已經(jīng)對原告承租被告房屋期間的裝修物殘值做出了認定，故裝修殘值應(yīng)以鑒定意見為準。
2.原、被告于2013年6月3日簽訂的租賃合同書，證明：1.原、被告存在租賃關(guān)系；2.合同約定租賃期間的供熱費含在租金46000元當中；3.租賃合同租賃期間是五年，現(xiàn)在原告正在經(jīng)營過程中。原告是2011年2月份之后接的房子，裝修了1個月，2011年3月18日開的業(yè)，租金從2011年3月份開始計算，當時沒簽書面合同，當時約定租期5年。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：有異議，合同上的“岳某某”是本人所簽，該合同應(yīng)是一式二份，不是二份沒有法律效力。內(nèi)容有改動，合同內(nèi)容是孫某書寫的，房子沒有300平方米，
46000.00元租金數(shù)額是對的，租賃五年也是準的。當時約定，租賃費就是46000.00元，不用供熱也是46000.00元，供熱也是46000.00元，含供熱費部分是后填的。原告是2011年3月1日取得的房屋，原告何時開業(yè)被告不知道，租金是從2011年3月份開始計算，當時沒簽書面合同，也沒有約定租期。
本院認為，雖然被告（反訴原告）岳某某對此份證據(jù)有異議，但其承認合同上的簽名系自己所簽，且沒有提供充分的證據(jù)予以反駁，故本院對此證據(jù)的真實性予以采信。根據(jù)合同內(nèi)容以及原、被告的陳述，可以證明原告的證明目的，故本院對此證據(jù)的證明目的予以采信。
3.照片11張，證明：1.由于被告達不到取暖溫度，原告自行設(shè)立了鍋爐等取暖設(shè)施，實際是原告自己供熱；2.被告于2014年4月8日將原告正在經(jīng)營的酒店門鎖上，阻止原告經(jīng)營；3.飯店的設(shè)施及經(jīng)營面積；4.照片能夠證明室內(nèi)溫度只達到4度。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：對證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明目的有異議。1.原告自行安裝鍋爐的行為，沒有征得被告同意；2.11張照片沒有辦法證實涉訴房屋冬季室內(nèi)溫度不達標；3.原告自行安裝鍋爐的行為也無法得出室內(nèi)溫度低的事實；4.酒店門上有兩把鎖，一把是被告的，一把是原告的；5.原告安裝鍋爐的行為也不能證實其自行供熱；6.該組證據(jù)是原告自行拍照提交法庭，沒有經(jīng)過見證人員或公證人員在現(xiàn)場進行見證，照片所顯示的4度完全可以由原告調(diào)整到4度后自行拍照，無法證明原告的證明目的。
本院認為，因被告承認原告安裝鍋爐的行為，并承認其于2014年4月8日將酒店門鎖上的事實，故對上述兩項證明目的予以采信。原告提供的此組證據(jù)不能證明原告的其他證明目的，且被告有異議，故對原告的其他證明目的不予支持。
4.張明欣（廚師）、徐秀芳（改刀）、王翠萍（服務(wù)員）、胡恒運、栗祥德、金東日的證言及張明欣、栗祥德、徐秀芳、金東日身份證，證明：1.原告從開始在經(jīng)營時被告供暖達不到溫度；2.被告于2014年4月8日將原告經(jīng)營飯店門鎖上，不讓原告經(jīng)營；3.原告在停止經(jīng)營期間應(yīng)當給廚師開每月工資4500.00元，改刀的2500.00元，服務(wù)員1800.00元，工資都減半開的，已經(jīng)開二個月了；4.栗祥德在原告關(guān)門后去原告處訂過桌，并不是沒有人吃飯，原告有營業(yè)損失；5.胡恒運能證明低溫的事實。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：有異議，證人張明欣是廚師，頭半年的工資原告都沒有給開，不可能在關(guān)門后給張明欣開。徐秀芳、栗祥德與原告是親屬，證明是無效的，有沒有開資與其沒有關(guān)系。以上證人證言所述均不屬實，因為原告總換服務(wù)員，對于王翠萍證言，需王翠萍需出庭。原告已經(jīng)違約在先，門都關(guān)了，還訂桌是不可能的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，證人應(yīng)當出庭接受法庭及雙方當事人的詢問，而上述所有證人均未出庭，雖然證人證言是經(jīng)過原審法庭證人出庭后所記錄的，但是原審判決至今并沒有生效，所以在原審當中參加庭審的證人所陳述的內(nèi)容，本次庭審不應(yīng)予以采納，因此，原審的上述證人證言對本次庭審沒有任何效力，法庭不應(yīng)予以采信。
本院認為，雖然原告提供了證人證言，但因證人沒有出庭質(zhì)證，且被告提出異議，故本院對原告提供的此組證據(jù)不予采信。
5.個體工商戶營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、餐飲服務(wù)許可證，證明：原告經(jīng)營的合法性。
被告（反訴原告）岳某某對此組證據(jù)無異議。
本院認為，因被告對原告提供的證據(jù)5無異議，且此組證據(jù)能夠證明原告的證明目的，故本院對此組證據(jù)予以采信。
6.孫某與被告家屬對話的視聽資料及錄音對話內(nèi)容，證明：被告允許原告安裝鍋爐，自行取暖的事實。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：雖然原告整理了錄音的書面材料，但是在聽錄音的過程中，無法聽清里面的內(nèi)容，原告整理出來的錄音材料的真實性值得懷疑。該錄音的錄音對象是被告的妻子，由于安裝鍋爐對房屋的損害程度很嚴重，所以即便是被告妻子在錄音中有關(guān)于原告可以安裝鍋爐的話語，但此時并非是被告妻子的真實想法，對于允許承租人在室內(nèi)安裝鍋爐的行為，被告妻子沒有權(quán)利作出意思表示，而應(yīng)征得被告同意。而被告本人對原告安裝鍋爐的行為，一直持否定態(tài)度，不能認定原告安裝鍋爐的行為是征得被告同意的。另外，光盤當中的錄音材料是否和最原始的錄音材料一致，原告并沒有提供原始的錄音載體，無法確定真實性。
本院認為，原告提供的此證據(jù)因被告有異議，原告沒有提供其他證據(jù)予以佐證，且從其整理出來的文字材料上看，無法證明原告的證明目的，故本院對此組證據(jù)不予采信。
7.飯費欠據(jù)（金額為2134.00元），證明：被告在原告飯店經(jīng)營期間欠原告飯費2134.00元。
被告（反訴原告）岳某某對此組證據(jù)無異議。
本院認為，因被告對原告提供的證據(jù)7無異議，且此組證據(jù)能夠證明原告的證明目的，故本院對此組證據(jù)予以采信。
8.⑴海林市價格認證中心海價民鑒（2015）21號價格鑒定結(jié)論書；⑵鑒定費票據(jù)（金額3300.00元）；⑶鑒定交通費票據(jù)（金額合計387.00元），證明：原告的裝修殘值及冰柜存貨損失，原告因此次鑒定支出的鑒定費及交通費。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：對鑒定沒有異議。對鑒定中屬于裝修物的按殘值計算，凡是可以拆卸分離的，均由原告自行拆卸拿走。
本院認為，因被告對鑒定沒有異議，故本院對此鑒定予以采信。根據(jù)原、被告所簽訂的房屋租賃合同，結(jié)合相關(guān)的法律規(guī)定以及雙方當事人的過錯程度，對承租期間的裝修物殘值應(yīng)予以合理計算。原告提供的證據(jù)8-⑵、⑶能夠證明鑒定費、鑒定交通費的實際支出情況，故本院予以采信。
9.⑴2011年2月15日、2011年2月28日、2014年5月5日金剛家電信譽收據(jù)（金額分別為4800.00元、12500.00元、2860.00元）；⑵2012年6月18日穆棱百濟祥供銷有限責(zé)任公司收據(jù)（金額3200.00元）；⑶2012年8月7日牡丹江市龍鑫電器專柜收款收據(jù)（金額5530.00元）；⑷穆棱鎮(zhèn)長虹建材商店收據(jù)（金額2328.00元）；⑸收據(jù)（金額合計49427.30元），證明：鑒定以外，原告因經(jīng)營飯店所支付的費用。證據(jù)9-5主要是購置桌、椅、餐具等支出。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：有異議。該證據(jù)不能證實原告的主張，且證據(jù)中的一些物品價格已包含在鑒定結(jié)論中，這些物品均是可以搬離的物品，合同解除后，原告應(yīng)自行搬離。
本院認為，因原告已提出對承租被告房屋經(jīng)營飯店的裝修物殘值進行鑒定，現(xiàn)又提供票據(jù)證明其因經(jīng)營飯店所支付的費用及購置桌、椅、餐具等支出，因所提供的票據(jù)不是正規(guī)票據(jù)，且被告有異議，故本院對此組證據(jù)不予采信。
10.光盤3張，證明：原告經(jīng)營的昆侖飯店建筑面積較大，可以承辦婚禮宴席，婚禮宴席收入可觀。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：正常的飯店經(jīng)營者在經(jīng)營期間都會承辦一些結(jié)婚宴席，被告方也不否認原告存在營業(yè)收入，但是，具體每年營業(yè)額是多少，這幾張光盤沒有辦法證明。
本院認為，因被告有異議，且此組證據(jù)不能證明原告的證明目的，故本院對此組證據(jù)不予采信。
11.2012年9月7日機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票（金額77606.84元），證明：原告經(jīng)營一年后，交的全款買了車。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：對證據(jù)的形式要件沒有異議，但原告購買該車，是用其工資抵押，零首付分期付款購買的，如果原告經(jīng)營飯店真的掙到錢了，沒有必要零首付購買此車，另外，原告是否購買車輛與其經(jīng)營飯店之間沒有因果關(guān)系，此份證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性。
12.穆棱第二人民醫(yī)院住院病案、疾病診斷書、出院證明書、住院通知書，證明：因原、被告發(fā)生糾紛，致使原告著急、上火生病。
被告（反訴原告）岳某某質(zhì)證意見：與本案無關(guān)。
本院認為，原告提供的證據(jù)11、12與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院對原告提供的證據(jù)11、12不予采信。
13.⑴2012年8月25日收條（2012年上半年房租金額
10000.00元）；⑵2013年1月16日收條（2012年3月1日至2012年9月止，金額8700.00元）、2012年9月-2013年3月1日房租23000.00元、2013年10月29日收條（2013年3月1日以后、9月1日半年23000.00元，付了壹萬元，還欠13000.00元）；⑶2014年1月30日收據(jù)（2013年上半年房租金額8000.00元），證明：2011年原告向被告繳納了46000.00元的房租，沒有收條，此組證據(jù)證明2012年后向被告繳納59700.00元的房租。
被告（反訴原告）岳某某對此組證據(jù)無異議。
本院認為，因被告對原告提供的證據(jù)13無異議，且此組證據(jù)能夠證明原告的證明目的，故本院對此組證據(jù)予以采信。
審理中被告（反訴原告）岳某某為支持反訴部分自己的主張，并反駁本訴部分原告（反訴被告）孫某的主張向法庭舉證如下：
1.照片2張，證明：雙方發(fā)生爭執(zhí)后，門上有兩把鎖，由于原告鎖門，影響了被告房屋繼續(xù)出租的權(quán)利，給被告造成了一定損失，因此原告應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。
原告（反訴被告）孫某：對證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明目的有異議。原告經(jīng)營飯店下班后正常上鎖，但被告于2014年4月8日上午加的鎖，至今沒有開，是被告造成了原告的損失。
本院認為，因原告對此組證據(jù)的真實性無異議，故本院對此組證據(jù)真實性予以采信。因雙方當事人對“門上有兩把鎖”的事實無爭議，故本院對此證明目的予以支持。因被告提供的此組證據(jù)不能充分證明被告的其他證明目的，故本院對其他證明目的不予支持。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：
被告（反訴原告）岳某某將其所有的位于穆棱鎮(zhèn)火車站前一幢樓房中的一處一樓門市房（面積約300平方米）于2011年3月出租給原告（反訴被告）孫某經(jīng)營穆棱市穆棱鎮(zhèn)昆侖酒店。2013年6月3日補簽了書面合同，合同中記載租期2011年3月至2016年3月，租期為五年，每年租金46000.00元，每年年后和每年9月份兩次交齊，每次交半年23000.00元，含供熱費。在經(jīng)營期間，原告（反訴被告）孫某安裝了鍋爐以增強供熱溫度，但被告（反訴原告）岳某某沒有停止對其所出租房屋進行供熱。租賃使用房屋期間，原告（反訴被告）孫某給付了2011年3月至2012年3月的房屋租賃費，自2012年3月份以后，原告（反訴被告）孫某又分五次給付被告（反訴原告）岳某某59700.00元的房屋租賃費。因原告（反訴被告）孫某不能及時足額交納房屋租賃費，被告（反訴原告）岳某某于2014年4月8日將出租房屋的房門鎖上，原告（反訴被告）孫某停止經(jīng)營至今。在訴訟過程中，經(jīng)原告（反訴被告）孫某申請，海林市價格認證中心于2015年11月13日作出海價民鑒（2015）21號的價格鑒定結(jié)論書，對裝修殘值以及冰箱存貨進行了鑒定，鑒定價格為：裝修材料款34520.00元、裝修人工費17413.00元、鍋爐價格35901.00元、冰箱存貨
5099.00元。其中裝飾材料款中包括白鋼貨架材料費1800.00元、白鋼灶臺材料費4800.00元、鐵貨架材料費800.00元、白鋼水池材料費2800.00元、白鋼操作臺材料費1500.00元。原告（反訴被告）孫某支付了鑒定費3300.00元及鑒定交通費387.00元。
另查明，原告（反訴被告）孫某當庭陳述因被告（反訴原告）岳某某所有的整幢樓房系自行供熱，“簽合同時原告要求供熱溫度要達到18度，被告沒有明確同意，但被告說是盡量供熱，達到什么程度是什么程度”。被告（反訴原告）岳某某也承認，“溫度一直沒有約定，被告盡量供熱提高溫度”。
再查明，原告（反訴被告）孫某經(jīng)營飯店期間，被告（反訴原告）岳某某欠原告（反訴被告）孫某飯費2134.00元。
本院認為：原告（反訴被告）孫某與被告（反訴原告）岳某某之間房屋租賃合同合法有效。雖然岳某某表示其于2014年4月8日將出租房屋的房門鎖上即是通知解除房屋租賃合同，但因岳某某沒有提供證據(jù)證實其行為符合法律規(guī)定的解除合同的條件，現(xiàn)孫某要求解除合同，岳某某亦無異議，故本院對原告要求解除原、被告于2013年6月3日簽訂的房屋租賃合同書的訴訟請求予以保護。因岳某某對欠原告孫某就餐費2134.00元無異議，故對原告要求給付就餐費的訴訟請求，本院予以保護。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！钡囊?guī)定，因?qū)O某未能按期足額向岳某某交納房屋租賃費，岳某某在沒有按照法定程序解除合同的情況下將出租房屋的門上鎖，原、被告均有過錯。因岳某某所有的整幢樓房均系其自行供熱，結(jié)合孫某“簽訂合同時原告要求供熱溫度要達到18度，被告沒有明確同意，但被告說是盡量供熱，達到什么程度是什么程度”的陳述，可以看出合同中“含供熱費”的約定是指岳某某自行供熱的情形。孫某在承租使用該房屋時對租賃房屋使用過程中供熱可能出現(xiàn)的情況應(yīng)該明知，在沒有對供熱達到什么標準進行明確約定的情況下，岳某某一直沒有停止自行供熱，可以視為岳某某履行了供熱義務(wù)，故對孫某要求岳某某給付供熱費用和安裝鍋爐殘值的訴訟請求，本院不予保護。因約定的合同履行期未滿，對孫某所投入的裝修殘值51933.00元（裝修材料款34520.00元＋裝修人工費17413.00元）及冰箱存貨損失
5099.00元應(yīng)由岳某某予以合理賠償。孫某要求賠償其用于飯店的點菜柜、白雪冷柜、美的冷柜、不銹鋼灶臺、燃氣灶臺損失費17300.00元、不銹鋼架及洗碗池2860.00元、音響5530.00元、經(jīng)營穆棱昆侖酒店桌、椅、碗、盤、盆損失40486.00元、魚缸3200.00元、裝修的鏡片480.00元的訴訟請求，因上述物品中的不銹鋼灶臺、不銹鋼架、洗碗池、裝修的鏡片等在裝修物殘值中已經(jīng)有體現(xiàn)，不應(yīng)重復(fù)計算以外，其他物品均系可拆除的經(jīng)營性用具，應(yīng)由原告自行拆除或取走，本院不予保護。孫某支付的鑒定人交通費387.00元，岳某某無異議，本院將在訴訟費用中一并調(diào)整。因原、被告均有過錯，岳某某對孫某的營業(yè)損失應(yīng)予以適當賠償，雖然孫某要求營業(yè)損失382755.00元，并當庭陳述其年平均收入在35萬元左右，但其沒有提供有利證據(jù)證明營業(yè)損失的計算依據(jù)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔不利后果?！钡囊?guī)定，對孫某要求賠償2014年4月至2015年11月的營業(yè)損失382755.00元的訴訟請求，本院不予保護。
被告（反訴原告）岳某某要求原告（反訴被告）孫某支付2013年3月1日至2014年4月8日期間的房屋租金37992.00元的訴訟請求，按照原、被告合同約定年租金46000.00元計算，自2012年3月至2014年4月8日原告（反訴被告）孫某應(yīng)給付被告（反訴原告）岳某某房屋租賃費96841.00元，扣除自2012年3月以后孫某已給付岳某某59700.00元的房屋租賃費，孫某應(yīng)給付岳某某房屋租賃費37141.00元。對岳某某超出部分的訴請，本院不予保護。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條的規(guī)定，在原、被告簽訂的合同沒有依法解除的情況下，岳某某鎖門的行為造成孫某無法使用房屋，故對岳某某要求孫某給付占用房屋期間（自2014年4月8日至2015年11月30日）的房屋使用費用人民幣71944.00元的訴訟請求，本院不予保護。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）孫某與被告（反訴原告）岳某某于2013年6月3日簽訂的合同書；
二、被告（反訴原告）岳某某賠償原告（反訴被告）孫某裝修殘值51933.00元及冰箱存貨損失5099.00元；
三、被告（反訴原告）岳某某給付原告（反訴被告）孫某就餐費2134.00元；
四、原告（反訴被告）孫某給付被告（反訴原告）岳某某房屋租賃費37141.00元；
以上二、三、四項折抵后，被告（反訴原告）岳某某于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）孫某22025.00元。
五、駁回原告（反訴被告）孫某的其他訴訟請求；
六、駁回反訴原告（被告）岳某某的其他訴訟請求；
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費9481.00元，原告孫某負擔8495.00元，被告岳某某負擔986.00元；反訴案件受理費2499元，由反訴原告岳某某負擔1770.00元，反訴被告孫某負擔729.00元。鑒定費3300.00元及鑒定人交通費387.00元，原告（反訴被告）孫某、被告（反訴原告）岳某某各負擔1844.00元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長　張　梅 審判員　吳軍一 審判員　劉佳南

書記員：劉爽