原告：姜某某，現(xiàn)住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人：周榮，黑龍江陳山律師事務(wù)所律師。
被告：克東縣廣某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地黑龍江省克東縣克東鎮(zhèn)春和社區(qū)。
法定代表人：劉萬才，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張偉東，黑龍江光澤律師事務(wù)所律師。
被告：克東縣鑫晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地黑龍江省克東縣克東鎮(zhèn)春和社區(qū)。
法定代表人：楊春宇，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜宜軍，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。
被告：楊春宇，現(xiàn)住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人：杜宜軍，黑龍江冰城律師事務(wù)所律師。

原告姜某某與被告克東縣廣某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱：“廣某公司”）、克東縣鑫晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱：“鑫晟公司”）、楊春宇房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年1月15日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月24日公開開庭進行了審理。原告姜某某及其委托訴訟代理人周榮、被告廣某公司的委托訴訟代理人張偉東、被告鑫晟公司和被告楊春宇的共同委托訴訟代理人杜宜軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
姜某某向本院提出訴訟請求：1、姜某某與廣某公司、鑫晟公司、楊春宇簽訂“拆遷住宅房屋安置多層住宅樓房協(xié)議書”(以下簡稱“拆遷安置協(xié)議”)有效，廣某公司、鑫晟公司、楊春宇立即交付x號樓x商服樓；2、返還已付購房款205,632.75元及利息61，689.82元、賠償損失411,265.50元；3、交付樓前的取暖費、物業(yè)費由廣某公司、鑫晟公司、楊春宇負擔。訴訟中，姜某某變更第2項訴訟請求中賠償損失金額為205,632.75元，追加鑫晟公司為本案被告，要求廣某公司、鑫晟公司、楊春宇承擔共同責任。事實和理由：2013年6月1日姜某某與廣某公司、楊春宇簽訂“拆遷安置協(xié)議”一份，協(xié)議約定：“姜某某以其所有的克東縣春和街營業(yè)性房屋323.23平方米原地回遷商服181平方米，余下142.23平方米，其中以35平方米回遷80.5平方米3樓住宅樓一套，余下面積107.23平方米及附屬物各項設(shè)施共計補償人民幣630,000.00元，姜某某保證房產(chǎn)為營業(yè)性房屋，回遷的x樓住宅樓與x商服對著，姜某某將盡快搬家，房屋無任何問題，如有產(chǎn)權(quán)糾紛等問題廣某公司、楊春宇不履行協(xié)議規(guī)定，姜某某已收到補償款630,000.00元等”。合同簽訂后姜某某交付房屋，但廣某公司、鑫晟公司、楊春宇至今未向姜某某交付x號樓x商服樓和80.5平方米x樓住宅樓，雙方因此發(fā)生糾紛，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人”。第7條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第8條的規(guī)定處理”。第8條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還己付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”?，F(xiàn)廣某公司、鑫晟公司、楊春宇將回遷的房屋出賣給第三人，商服樓面積誤差多出36平方米，故起訴至人民法院，請求支持姜某某的訴訟請求。
廣某公司辯稱：廣某公司不是本案的被告，克東縣溫馨家園小區(qū)1、2、3號樓是楊春宇掛靠廣某公司建設(shè)的，而本案爭議的6號樓是鑫晟公司開發(fā)建設(shè)的。
鑫晟公司辯稱：一、姜某某與鑫晟公司簽訂的“拆遷安置協(xié)議”未生效，理由如下：1、“拆遷安置協(xié)議”使用的文本及適用的法律依據(jù)已經(jīng)失效，不屬于依法成立的合同，該協(xié)議未生效，非依法成立的合同不具有法律效力，對雙方當事人不具有約束力。2、廣某公司與鑫晟公司不是拆遷人，不具備協(xié)議的主體資格，簽訂協(xié)議的行為屬于無效行為。本案中，“拆遷安置協(xié)議”簽訂的時間為2013年6月1日，根據(jù)生效的《國有土地上房屋征收與補償條例》、關(guān)于《黑龍江省國有土地上房屋征收與補償規(guī)范化工作規(guī)程》的通知（黑建房[2013]30號）、《齊齊哈爾市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《克東縣國有土地上房屋征收與補償標準》及有關(guān)規(guī)定的要求，房屋征收與補償?shù)闹黧w是克東縣人民政府而不是二開發(fā)公司，二開發(fā)公司無權(quán)做為拆遷人與姜某某簽訂拆遷安置協(xié)議，即使是受委托的經(jīng)辦單位，也只能在拆遷承辦人處加蓋印章。3、即使二開發(fā)公司具備拆遷人的資格，拆遷安置協(xié)議也屬于未生效協(xié)議。根據(jù)拆遷安置協(xié)議第13條“甲乙及拆遷承辦單位蓋章后生效”的約定，本協(xié)議需要甲乙方及拆遷承辦單位蓋章后方能生效，而本協(xié)議拆遷承辦單位并未加蓋印章，故依據(jù)《合同法》第45條“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效”的規(guī)定，該協(xié)議未生效，因此該協(xié)議對廣某公司、鑫晟公司、楊春宇不具有約束力，對該協(xié)議約定的內(nèi)容無履行義務(wù)，鑫晟公司無須向姜某某交付溫馨家園小區(qū)6號樓1-2層商服樓及3樓住宅。二、姜某某訴諸返還購房款及利息并賠償損失的訴請沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。理由如下：1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《解釋》”)不適用本案?！督忉尅匪Q的商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，是開發(fā)商和購房者簽訂的商品房買賣合同，房屋的價款在合同中進行約定；而拆遷安置補償協(xié)議是拆遷人和被拆遷人簽訂的，采取的是回遷方式補償，不是商品房，不能當做商品房出售，本案只能適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定，而不能適用《解釋》的相關(guān)規(guī)定。2、《解釋》第7條是關(guān)于拆遷補償安置協(xié)議與其他買賣合同發(fā)生沖突時，對被拆遷人享有的物權(quán)優(yōu)先效力的規(guī)定，不適用本案，本案中，鑫晟公司即沒有將涉案房屋賣給第三人，姜某某也沒有要求履行交付3樓住宅樓，更沒有提出解除該拆遷安置協(xié)議，因此在姜某某能夠取得3樓住宅樓的情況下，不能依據(jù)《解釋》第8條的規(guī)定向鑫晟公司提出賠償要求，故本案沒有出現(xiàn)該條規(guī)定的情形，不應(yīng)當適用該條的規(guī)定。三、姜某某應(yīng)當依法、依規(guī)補足差價款?！安疬w安置協(xié)議”簽訂時，鑫晟公司還未取得建設(shè)規(guī)劃許可證、施工圖紙等施工許可，雙方對回遷安置房屋只是預測，沒有進行任何評估審計，故回遷房屋存在誤差在所難免，根據(jù)xxxx年xx月xx日出生效的《克東縣國有土地上房屋征收與補償標準》（克東政發(fā)(2011)4號）第3條規(guī)定：“被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的用途為商服用房的，被征收房屋建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分按被征收房屋重置價格與新安置房屋本體工程造價結(jié)算差價”?！洱R齊哈爾市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第49條規(guī)定：“非住宅房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)分情形，按下列規(guī)定收取差價款，（一）被征收房屋產(chǎn)權(quán)證載明的用途為商服用房的，被征收房屋建筑面積與新安置房屋建筑面積相等部分按被征收房屋重置價格與新安置房屋本體工程造價結(jié)算差價”；同時根據(jù)克東縣2011-2017年的各小區(qū)拆遷安置補償方案中可以看出，對非住宅的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人是要依規(guī)定補足差價款的。四、姜某某第三項訴請與拆遷安置協(xié)議無關(guān)，不應(yīng)在此案中一并審理，應(yīng)另行訴訟。綜上，姜某某訴訟請求沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，沒有證據(jù)支持，應(yīng)當依法駁回其訴請。
楊春宇辯稱，楊春宇是鑫晟公司的法定代表人，在與姜某某簽訂安置補償協(xié)議時履行的是職務(wù)行為，不是個人行為，其行為應(yīng)由鑫晟公司承擔，故楊春宇不具備本案的主體資格，應(yīng)依法駁回對楊春宇的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：一、2000年起楊春宇以廣某公司的名義開發(fā)建設(shè)克東縣溫馨家園小區(qū)x號樓，2014年鑫晟公司開發(fā)建設(shè)克東縣溫馨家園小區(qū)x號樓；二、2013年6月1日鑫晟公司與姜某某簽訂“拆遷安置協(xié)議”一份，約定“甲方為鑫晟公司，乙方為姜某某，甲方在溫馨家園地段實施房屋拆遷，須拆除乙方房屋，經(jīng)協(xié)商達成如下協(xié)議：1、乙方的房屋坐落在春和社區(qū)，結(jié)構(gòu)為磚木，建筑面積為323.23平方米，產(chǎn)權(quán)證載明的用途為營業(yè)，實際用途為營業(yè)；2、經(jīng)雙方協(xié)商后同意回遷商服181平方米，余下142.23平方米，其中35平方米回遷住宅房屋面積為80.5平方米的3樓住宅1套(與回遷的1-2層商服上下對著)，余下面積107.23平方米及附屬物各項設(shè)施共補償人民幣630,000.00元；3、乙方盡快搬家，將房屋交還甲方，乙方收到補償款630,000.00元”，協(xié)議落款處甲方有楊春宇簽名和加蓋名章，并加蓋廣某公司溫馨家園項目部公章，乙方有姜某某簽字。三、2013年6月1日楊春宇的弟弟楊春光給姜某某出具“協(xié)議”一份，內(nèi)容為：“小賣店暫時保留，等到新樓落成遷入后拆除小賣店”。雙方在合同中約定拆遷的房屋位于克東縣××家園小區(qū)××樓北側(cè)，為臨街商服，小賣店為其中一小部分，現(xiàn)仍然在營業(yè)中，其余房屋已空閑，因雙方發(fā)生爭議至今未拆除。四、雙方約定回遷的1-2商服樓建成后的建筑面積為217平方米，比約定的增加36平方米，約定回遷的3樓住宅樓位于x號樓x單元x室，現(xiàn)未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，鑫晟公司已裝修并出租使用。
以上事實，有雙方簽訂的“拆遷安置協(xié)議”、楊春光出具的“協(xié)議”、克東縣不動產(chǎn)登記中心出具的證明及雙方當事人的陳述為證，依法予以認定。

本院認為，鑫晟公司與姜某某簽訂的“拆遷安置協(xié)議”是雙方經(jīng)過協(xié)商自愿訂立的，是雙方的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該協(xié)議成立并合法有效，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除，故對鑫晟公司主張“拆遷安置協(xié)議”使用的文本及適用的法律依據(jù)已經(jīng)失效、二開發(fā)公司不是房屋征收與補償?shù)闹黧w、無權(quán)做為拆遷人與姜某某簽訂拆遷安置協(xié)議而導致該協(xié)議未生效的抗辯理由依法不予采納。
關(guān)于姜某某要求鑫晟公司交付協(xié)議中約定回遷1-2商服樓的訴訟請求，雙方簽訂的“拆遷安置協(xié)議”中對此有明確的約定，現(xiàn)回遷的樓房已竣工，故姜某某要求鑫晟公司交付回遷商服樓的訴訟請求應(yīng)予支持?，F(xiàn)該商服樓實際面積比“拆遷安置協(xié)議”約定的增加了36平方米，根據(jù)公平原則，姜某某應(yīng)當按照樓房建造成本價格向鑫晟公司補交樓款，參照齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、齊齊哈爾市物價監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布2011年中心城區(qū)商服用房重置價格的通知》，新建商服用房的建安成本價為每平方米1,853.00元，再綜合考慮開發(fā)公司在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時應(yīng)繳納的稅款等因素，每平方米補交樓款3,200.00元為宜，經(jīng)計算，姜某某應(yīng)補交樓款115,200.00元。
關(guān)于姜某某要求返還已付購房款205,632.75元及利息61，689.82元、賠償一倍損失205,632.75元的訴訟請求，因雙方約定回遷的三樓住宅樓已被鑫晟公司裝修并使用，姜某某請求補償房款的請求應(yīng)予支持，其請求的金額不超過當?shù)氐氖袌鰞r格，故鑫晟公司應(yīng)給付姜某某房屋補償款205,632.75元。以上兩項相抵后，鑫晟公司應(yīng)給付姜某某房屋補償款90,432.75元。
關(guān)于姜某某主張利息和賠償損失的訴訟請求，雙方在簽訂“拆遷安置協(xié)議”后，楊春光又出具了“協(xié)議”一份，雖然鑫晟公司對該“協(xié)議”不予認可，但楊春光是楊春宇的弟弟，也是與姜某某簽訂“拆遷安置協(xié)議”的甲方經(jīng)辦人，故楊春光的行為構(gòu)成表見代理，其出具的“協(xié)議”對鑫晟公司發(fā)生法律效力?！皡f(xié)議”載明“小賣店暫時保留，等到新樓落成遷入后拆除小賣店”，從內(nèi)容上看是雙方對“拆遷安置協(xié)議”的補充，是對小賣店這一部分被拆遷房屋交付時間的變更，但對小賣店以外的被拆遷房屋的拆除時間還應(yīng)當以“拆遷安置協(xié)議”約定的時間為準。鑫晟公司建成的1-2層商服面積比協(xié)議中約定的增加較多，是導致雙方產(chǎn)生糾紛的直接原因，姜某某未按約定允許鑫晟公司拆除小賣店以外的被拆遷房屋亦屬于違約行為，故雙方對“拆遷安置協(xié)議”未實際得以全部、及時履行均存在過錯，故對姜某某該項訴訟請求不予支持。
關(guān)于姜某某要求交付樓房前的取暖費、物業(yè)費由鑫晟公司承擔的訴訟請求，熱力公司和物業(yè)公司是該項權(quán)利主張的主體，其尚未主張權(quán)利，本案中無法予以處理，待實際發(fā)生后另行解決。
關(guān)于姜某某請求廣某公司、楊春宇共同承擔責任的請求，雖然廣某公司不是6號樓的開發(fā)建設(shè)單位，但在“拆遷安置協(xié)議”上加蓋了該公司的公章，公司對公章負有管理的職責，其行為亦有過錯，故應(yīng)與鑫晟公司承擔連帶責任。楊春宇不認可其是6號樓的實際開發(fā)人，姜某某對此亦未提供證據(jù)加以證明，故楊春宇不承擔責任。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、克東縣鑫晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)將克東縣溫馨家園x號樓x號樓房(建筑面積為217平方米，x層商服)交付給姜某某；
二、克東縣鑫晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)補償姜某某房款90,432.75元；
三、克東縣廣某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司對上述債務(wù)承擔連帶清償責任；
四、駁回姜某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費7,468.98元，由克東縣鑫晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、克東縣廣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司連帶負擔993.37元，由姜某某負擔6,475.61元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 代世紅
審判員 呂巍
人民陪審員 朱麗冬

書記員： 孫亞楠