原告：姜建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　原告：姜葉璈，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姜建華(系被告姜葉璈父親)，男，住上海市奉賢區(qū)。
　　被告：吳加展，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省南安市。
　　被告：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省南安市。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：王浩君，上海尊源恒律師事務(wù)所律師。
　　原告姜建華、姜葉璈與被告吳加展、黃某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。后依法轉(zhuǎn)為普通程序，分別于2018年10月23日、2018年11月12日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。庭審中，兩被告于2018年10月23日提起反訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效，兩原告賠償損失3,000,000元，后因未按期繳納反訴費(fèi)，本院按撤訴處理。原告姜建華、原告姜葉璈的委托訴訟代理人姜建華到庭參加了兩次庭審，被告吳加展、黃某某的共同委托訴訟代理人王浩君到庭參加了第一次庭審，第二次庭審被告吳加展、黃某某經(jīng)本院以傳票方式傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告姜建華、姜葉璈向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方之間簽訂的房屋租賃合同無(wú)效；2、兩被告共同支付原告自2017年2月1日起至實(shí)際搬離日止，按每年1,382,364.5元計(jì)算的占有使用費(fèi)；3、兩被告支付利息損失(以2017年2月1日至2017年11月30日止的使用費(fèi)為本金，自2017年2月1日起至判決生效日止，按月利率3%計(jì)算；以2017年12月1日至2018年10月30日止的使用費(fèi)為本金，自2017年12月1日起至判決生效日止，按月利率3%計(jì)算；以2018年11月1日至判決生效日止的使用費(fèi)為本金，自2018年11月1日起至判決生效日止，按月利率3%計(jì)算)；4、兩被告搬離并返還位于上海市奉賢區(qū)新四平公路XXX號(hào)房屋(即本案訟爭(zhēng)房屋)。事實(shí)和理由：2015年8月26日，原、被告簽訂房屋租賃合同一份，約定原告將本案訟爭(zhēng)廠房出租給被告，然被告一直未按約支付租金。原告只得起訴至法院，后經(jīng)調(diào)解，雙方就2017年1月31日前的租金違約金等達(dá)成合意。之后被告不但未履行調(diào)解書中確定的付款義務(wù)，2017年2月起的租金也分文未付，原告只得再次訴至法院。
　　被告吳加展、黃某某共同辯稱，確認(rèn)雙方之間的租賃合同無(wú)效，也同意返還房屋。對(duì)拖欠使用費(fèi)沒(méi)有異議，但認(rèn)為因合同無(wú)效，使用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不能按照合同約定，而應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。另被告黃某某并未在合同上簽名，所以對(duì)原告的所有訴訟請(qǐng)求，被告黃某某都不同意承擔(dān)。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換及質(zhì)證。原、被告對(duì)相對(duì)方提供的證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年8月26日，兩原告與被告吳加展簽訂《房屋租賃合同》一份，約定兩原告將位于上海市奉賢區(qū)四團(tuán)鎮(zhèn)新四平公路XXX號(hào)(現(xiàn)更改為866號(hào))房屋出租給被告，租期期限為10年，自2015年12月1日起至2024年11月31日止，兩原告于2015年7月30日將房屋交付被告。被告于簽訂合同以后三天內(nèi)支付定金貳拾萬(wàn)元整，如被告不履約，定金不返還，如履約則定金轉(zhuǎn)為押金，租金一年一付，先付后用，押金待租賃期滿后一次性結(jié)清。租賃價(jià)格為房屋總平方的每天每平方0.5元計(jì)算，前四年租金價(jià)格不變，第五年起以前一年的租金總價(jià)提升百分之六，以此類推。平方以實(shí)際測(cè)量后經(jīng)雙方確認(rèn)后為準(zhǔn)，不含稅，總價(jià)為廠房1,017,364.5元+辦公樓365,000元，共計(jì)1,382,364.5元。合同簽訂后，被告按約只支付了定金100,000元，轉(zhuǎn)為押金。
　　2016年3月21日，因被告拖欠使用費(fèi)，原告訴至法院。2016年12月1日，原告姜建華與被告吳加展簽訂庭外和解協(xié)議一份，約定簽訂本協(xié)議后，被告向原告支付自2015年10月30日至2016年11月30日的租金1,499,770元，作為原合同第一年的付款；以上述款項(xiàng)為本金，被告支付利息292,455元；上述兩筆款項(xiàng)被告應(yīng)于2016年12月30日前付清；除被告已經(jīng)支付的100,000元定金外，原告不再要求被告補(bǔ)交未支付的100,000元定金。雙方確認(rèn)后續(xù)租金支付方式為：(1)2016年12月1日至2017年11月30日一年的租金為1,382,364.5元，被告可以在2016年12月1日至2017年11月30日之間任何時(shí)間段支付該筆租金，但若超過(guò)2016年12月2日未支付的，應(yīng)按月息1.5%計(jì)算至被告實(shí)際結(jié)清該筆年租金之日止；(2)若被告在上述時(shí)間段內(nèi)支付部分租金的，則上述1.5%月息計(jì)算的本金應(yīng)作相應(yīng)扣除；(3)2016年12月1日至2017年11月30日租金最終支付日期為2017年的11月30日，若逾期仍未付清的，則按照3%計(jì)算月息，同時(shí)原告有權(quán)終止合同；(4)后續(xù)租期租金支付按本條(1)(2)款約定以此類推?！嬗?016年12月1日撤回起訴。
　　2016年12月30日，被告吳加展出具承諾書，承諾承擔(dān)以下責(zé)任：“今后計(jì)算租金按房屋租賃合同簽訂日期計(jì)算。利息加倍，即按月息3%計(jì)算?！?br/>　　后被告未按和解協(xié)議履行付款義務(wù)，兩原告于2017年2月13日又起訴至法院。2017年3月28日，兩原告與兩被告經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成調(diào)解協(xié)議為：兩被告于2017年5月30日前支付兩原告租金及利息損失2,022,197.4元，若兩被告到期未付，需償付兩原告違約金400,000元?，F(xiàn)兩被告不僅未按約履行調(diào)解書確定的付款義務(wù)，2017年2月1日之后的占有使用費(fèi)也分文未付，導(dǎo)致原告再次訴訟至法院。
　　2018年6月29日，本院至本案租賃房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并與被告吳加展制作談話筆錄一份，被告吳加展表示2015年6月其與陳建平口頭約定向陳建平租賃房屋，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，之后雙方簽訂了書面的租賃協(xié)議。2015年8月前就基本裝修及改擴(kuò)建完畢。在所有改造完成后，才發(fā)生了陳建平出租給被告吳加展的部分房屋被拍賣，由原告姜建華買下來(lái)，其與原告就這部分房屋重新簽訂了租賃協(xié)議。
　　本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案訟爭(zhēng)房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦無(wú)其他審批手續(xù)，故原、被告于2015年8月26日簽訂的《廠房租賃協(xié)議》無(wú)效。合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，因被告黃某某并非租賃合同當(dāng)事人，故對(duì)兩原告要求被告吳加展返還本案訟爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，被告吳加展支付的押金100,000元也應(yīng)予以返還，但根據(jù)押金的性質(zhì)，需先抵扣所欠的占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無(wú)效，出租人仍可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋占有使用費(fèi)。本案中，雖被告黃某某非合同當(dāng)事人，但基于其與被告吳加展為夫妻的特殊身份關(guān)系，被告吳加展租賃房屋后轉(zhuǎn)租所得收益為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此所欠使用費(fèi)及利息亦為夫妻共同債務(wù)，且在他案調(diào)解中，兩被告亦作為共同付款人承擔(dān)所欠的使用費(fèi)及利息，故對(duì)原告要求兩被告支付自2017年2月1日起至實(shí)際搬離日止，按每年1,382,364.5元計(jì)算的占有使用費(fèi)及相應(yīng)利息的訴訟請(qǐng)求，予以支持。關(guān)于利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，原告姜建華與被告吳加展于2016年12月1日簽訂的和解協(xié)議，對(duì)被告遲延支付使用費(fèi)如何計(jì)算利息作了明確約定，系雙方真實(shí)意思表示，但考慮到月利率3%約定過(guò)高，且該協(xié)議約定“后續(xù)租期租金支付按本條(1)(2)款約定以此類推”，故利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)本院將予以酌定。對(duì)被告關(guān)于使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高利息不應(yīng)計(jì)算及被告黃某某不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的辯稱，不予采信。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告姜建華、姜葉璈與被告吳加展于2015年8月26日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告吳加展于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離并返還原告姜建華、姜葉璈位于上海市奉賢區(qū)四團(tuán)鎮(zhèn)新四平公路XXX號(hào)(現(xiàn)變更為866號(hào))房屋；
　　三、被告吳加展、黃某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告姜建華、姜葉璈自2017年2月1日起至實(shí)際搬離日止，按每年1,382,364.5元計(jì)算的占有使用費(fèi)(扣除已付押金100,000元)；
　　四、被告吳加展、黃某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告姜建華、姜葉璈利息損失(以1,051,970元為本金，自2017年2月1日起至判決生效日止，按月利率2%計(jì)算；以1,267,167元為本金，自2017年12月1日起至判決生效日止，按月利率2%計(jì)算;以2018年11月1日至判決生效日止的使用費(fèi)為本金，自2018年11月1日起至判決生效日止，按月利率2%計(jì)算，若被告吳加展在判決生效日前已搬離，則本金及利息均計(jì)算至實(shí)際搬離日止)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣9,740元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由被告吳加展、黃某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：裴孫英

書記員：張??英