上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工。
上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，系張某某之妻。
二上訴人的共同委托代理人：潘宏成（代理權(quán)限：一般代理），湖北天賦律師事務(wù)所律師。
二上訴人的共同委托代理人：張翩翩（代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代收法律文書等），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系張某某、王某某之子。
被上訴人（原審原告）：姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人：余愛品（代理權(quán)限：參加訴訟，進(jìn)行和解，代收法律文書等），隨州市曾都區(qū)西城法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人：姚行兵（代理權(quán)限：參加訴訟，參與調(diào)解，代為申請執(zhí)行，代收法律文書等），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系姚某之父。

上訴人張某某、王某某為與被上訴人姚婧房屋買賣合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年6月23日受理后，依法由審判員姚仁友擔(dān)任審判長，與審判員周鑫、李超組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某、王某某的委托代理人潘宏成、張翩翩，被上訴人姚婧的委托代理人余愛品、姚行兵到我院參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告姚某訴稱：我于2007年6月購買二被告共同所有的位于隨州市西城辦事處雙龍寺社區(qū)馬家巷57號兩間兩層房屋（含兩間兩層前庭院和庭院前的一間兩層）總價款為11萬元。雙方《售房合同》簽訂后，我付清了全部房款，被告也將該房屋交付于我，我便入居××今，在住進(jìn)該房屋期間我對所購的房屋進(jìn)行了改造。在被告的協(xié)助之下于2007年7月27日已辦理了該房屋所占用的土地使用權(quán)過戶手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，被告卻以種種借口推辭，致使該房屋產(chǎn)權(quán)證××今未予辦理。為此，特訴××法院請求判決確認(rèn)我與被告簽訂的房屋買賣合同有效，并責(zé)令被告協(xié)助我辦理房屋過戶手續(xù)。訴訟費用由被告負(fù)擔(dān)。
原審被告張某某、王某某辯稱：1、我們簽訂《售房合同》違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬無效合同；2、我沒有違約，房屋暫不過戶是原告在補充合同中有要求；3、房屋中的“后拖”13.3㎡沒有出售給原告，但原告已實際占用，應(yīng)按市場價值支付“后拖”的價款；4、原告購房后的改建行為違反了《售房合同》的約定，損害了我的利益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。請依法駁回原告的訴訟請求。
原判認(rèn)定：原告姚某購買被告張某某、王某某夫婦所有的位于隨州市曾都區(qū)西城辦事處雙龍寺社區(qū)居委會二組馬家巷57號私房。雙方于2007年6月23日簽訂了《售房合同》，合同的內(nèi)容為：甲方：張某某、王某某。乙方：姚某。經(jīng)甲、乙雙方同意，特擬定售房合同如下：“甲方將位于西城雙龍寺二組（馬家巷57號）四間二層房產(chǎn)中右邊與鄭全發(fā)共山的兩間兩層房屋賣于乙方姚某（含兩間兩層前庭院和庭院前的壹間兩層共計133.615㎡）。左邊仍與王某某、張某某共山。房屋總價款壹拾壹萬元。乙方一次性付清全部房款，甲方隨即交房。乙方負(fù)責(zé)辦理雙方分割手續(xù)及承擔(dān)全部稅費，甲方負(fù)責(zé)提供土地證、房產(chǎn)證及過戶所需一切證件。合同生效后乙方若進(jìn)行房屋改造，仍與王某某、張某某共山，改造房屋的山墻不得超過甲方現(xiàn)山墻頭，甲方不得干涉，但給甲方造成的損失由乙方全額承擔(dān)，與鄭全發(fā)共山由乙方自行與其協(xié)商。未盡事宜，雙方協(xié)商解決。合同一經(jīng)簽訂應(yīng)共同遵守，如有一方違約，應(yīng)付違約金2萬元。本合同一式叁份，王某某、張某某、姚某各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。甲方：張某某、王某某簽字捺印，乙方姚某簽字捺印。2007年6月23日?！碑?dāng)日，原告姚某一次性支付給被告張某某、王某某房款壹拾壹萬元（人民幣）。被告向原告出具了收條一張，內(nèi)容為：“今收到售房款壹拾壹萬元（110000元），收款人：張某某、王某某，2007年6月23日。”被告收到原告購房款后，按照合同約定隨即將房屋交付給原告居住××今。2007年7月27日，原、被告雙方在隨州市國土資源局將該房所占用的土地使用權(quán)證變更過戶在原告姚某名下（證號為：隨國用（2007B］第1370號）。同年12月12日雙方到隨州市房產(chǎn)市場管理所申請?zhí)顖罅舜媪糠课蒉D(zhuǎn)移登記審批表，雙方均在審批表內(nèi)簽字捺印。此表已經(jīng)審批部門主管簽字同意后加蓋了公章。但在辦理過戶過程中雙方又發(fā)生分歧，致使該房屋的過戶辦理手續(xù)中止。后在原告多次與被告協(xié)商之下，2008年4月25日，雙方又簽訂了《售房補充合同》，該合同內(nèi)容為：“甲方張某某、王某某、乙方姚某，經(jīng)甲乙雙方同意，特擬定以下《售房補充合同》：乙方所購甲方位于西城雙龍寺二組（馬家巷57號）兩間兩層及后拖包括前庭院和庭院前的壹間兩層房屋。甲方所持的隨州市城鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)證（隨房字第××號）、房屋面積為159.95㎡，發(fā)證時間為1987年12月23日，此證由甲方保管、甲乙雙方共用此證，暫不過戶，過戶時以雙方補充簽字合同面積分割為準(zhǔn)，即甲方34.65㎡，乙方125.3㎡，售房合同及補充合同經(jīng)甲乙雙方簽字生效后，乙方即擁有所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)（包括土地及房產(chǎn)），若以后因城市規(guī)劃或該道路所涉國家賠償及還建房事宜，賠償金額及面積以雙方簽訂補充合同為準(zhǔn)，雙方同意公證機構(gòu)辦理公證，以此依據(jù)，望雙方共同遵守，雙方簽字后生效。此合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公證機構(gòu)一份，均具有同等法律效力。甲方張某某、王某某，乙方姚某，2008年4月25日。”在雙方的補充合同簽訂之后，原告認(rèn)為已入住該房多年，其房產(chǎn)應(yīng)過戶在自己名下時，便與被告協(xié)商過戶事宜，被告認(rèn)為暫不過戶是原告在補充合同中有約定，且不過戶是原告之要求，還認(rèn)為房屋“后拖”面積有爭議，不予協(xié)助辦理。并要求原告增加房款，在雙方多次協(xié)商未果之后，原告姚某遂于2015年11月6日訴××法院。
原審法院認(rèn)為：原告姚某與被告張某某、王某某雙方簽訂的《售房合同及售房補充合同》均屬雙方真實意思表示，合同內(nèi)容并未違反相關(guān)法律規(guī)定及損害相鄰利益，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原告依據(jù)合同約定付清了全部房款，且該房已交付原告入住數(shù)年，并對該房屋進(jìn)行了改造，應(yīng)享有該房屋的全部產(chǎn)權(quán)，雙方在補充合同中約定暫不過戶，不等于永久不過戶，原告認(rèn)為任何時間過戶，被告應(yīng)當(dāng)協(xié)助，故雙方都應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則，現(xiàn)原告要求被告協(xié)助辦理該房屋的過戶手續(xù)。法院認(rèn)為理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。被告辯稱雙方簽訂的“合同”無效，“后拖”沒有出售給原告，但補充合同明確載明了所售的房屋兩間兩層、庭院、庭院前一間兩層及“后拖”均在售房之內(nèi)，其辯解與事實不符，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百三十五條之規(guī)定，判決：一、原告姚某與被告張某某、王某某雙方簽訂《售房合同及售房補充合同》有效；二、被告張某某、王某某于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告姚某辦理該房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。案件受理費2500元，由被告張某某、王某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，一審?fù)徍?，被上訴人姚婧提供2008年4月25日雙方簽訂的《售房合同補充合同》一份，該補充合同與上訴人張某某、王某某一審?fù)徶刑峁┑?008年4月25日雙方簽訂的《售房合同協(xié)議書》相比，除合同名稱略有不同外，合同當(dāng)事人名稱、合同權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容基本一致。該兩份合同中均約定了“乙方所購甲方位于西城雙龍寺二組（馬家巷57號）兩間兩層及后拖包括前庭院和庭院前的壹間兩層房屋”。
另查明，1987年12月23日，隨州市人民政府向張某某頒發(fā)了隨房字第××號隨州市城鎮(zhèn)私有房屋所有權(quán)證，載明：2間二層正屋建筑面積112㎡、1間一層正屋建筑面積34.65㎡、0.5間一層拖建筑面積13.3㎡，合計5.5間總建筑面積159.95㎡。張某某、王某某出售給姚婧的庭院前一間兩層房屋在該房屋所有權(quán)證上無登記信息，該庭院前一間兩層房屋系房產(chǎn)證辦理之后所建，但雙方均未向法院提供建房手續(xù)。
還查明，雙方爭議的“后拖”原為一個樓梯通道，通向二樓房屋，且一樓和二樓相通。被上訴人姚婧購買該套房屋后，將樓梯拆除，另在院內(nèi)土地新建一處樓梯，并將“后拖”一樓和二樓隔斷，“后拖”一樓成為一間獨立小屋，二樓房屋面積相應(yīng)增加。
再查明，2007年7月27日，王某某、姚婧為雙方相鄰?fù)恋毓餐诫S州市國土資源局辦理了土地分割登記。同日，隨州市國土資源局向姚婧核發(fā)了國有土地使用證，證號為：隨國用（2007B］第1370號，土地使用權(quán)面積為130.34㎡；隨州市國土資源局向王某某核發(fā)了集體土地使用證，證號為：隨集用（2007B］1371號，土地使用權(quán)面積為131.54㎡。
原審查明的其他事實屬實。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點是：一、雙方簽訂的《售房合同》及《售房合同協(xié)議書》的效力？二、雙方爭議的“后拖”是否已經(jīng)出售？三、一審程序是否違法？四、關(guān)于被上訴人姚婧的訴訟請求問題？現(xiàn)結(jié)合本案爭議焦點和上訴人的上訴請求評判如下：
關(guān)于雙方簽訂的《售房合同》及《售房合同協(xié)議書》的效力問題。上訴人張某某、王某某上訴稱其出售房屋系在宅基地上所建，該兩份合同均違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。被上訴人姚婧在購買房屋后，在本案起訴前，其房屋土地使用權(quán)類型已經(jīng)批準(zhǔn)變?yōu)槌鲎專⒑戏ㄈ〉昧藝型恋厥褂脵?quán)證，該兩份合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法，且不違反法律的強制性規(guī)定，故雙方簽訂的《售房合同》及《售房合同協(xié)議書》均為有效，上訴人張某某、王某某的此項上訴理由依法不能成立，本院不予支持。
關(guān)于雙方爭議的“后拖”問題。上訴人張某某、王某某上訴稱本案爭議的“后拖”在《售房合同》中并未約定予以出售，在《售房合同協(xié)議書》中才約定了出售，并口頭約定了費用，被上訴人要求過戶應(yīng)當(dāng)按照市場價值支付“后拖”價款3萬元。本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人在簽訂《售房合同》后又簽訂了《售房合同協(xié)議書》，《售房合同》中約定買賣標(biāo)的物為兩間兩層前庭院和庭院前一間兩層房屋，出售面積為133.615㎡，出售價格為11萬元；《售房合同協(xié)議書》中約定買賣標(biāo)的物為兩間兩層及后拖包括前庭院和庭院前一間兩層，增加了“后拖”一詞表述，而“后拖”面積為13.3㎡，但房屋出售面積變?yōu)?25.3㎡，雙方在《售房合同協(xié)議書》中對“后拖”是否需支付價款未作明確約定，上訴人亦未提供其他證據(jù)證實雙方約定“后拖”需支付價款。同時，《售房合同協(xié)議書》在約定售房面積減少的情況下，沒有約定增加售房款符合公平原則，也實現(xiàn)了雙方合同權(quán)利義務(wù)的對等。雙方買賣合同關(guān)系的標(biāo)的物為“兩間兩層及后拖包括前庭院和庭院前一間兩層”的房屋，包含“后拖”，其價款包含在被上訴人姚婧已支付的11萬元購房款之中，上訴人張某某、王某某要求被上訴人姚婧支付3萬元“后拖”房款的主張依法不能成立，本院不予支持。
關(guān)于一審程序問題。上訴人張某某、王某某上訴稱姚婧一審未請求確認(rèn)《售房合同協(xié)議書》有效，亦未對“后拖”提出訴請，原審法院確認(rèn)《售房合同協(xié)議書》有效屬程序違法，二審應(yīng)予糾正。本院認(rèn)為，一審?fù)徶校瑥埬衬?、王某某提交《售房合同協(xié)議書》時，姚婧對爭議的“后拖”提出了主張，且在庭審后提交了《售房合同補充合同》，該《售房合同補充合同》和《售房合同協(xié)議書》內(nèi)容一致，能夠印證雙方房屋買賣的基本事實，故原審法院應(yīng)向姚婧釋明，讓其明確請求權(quán)中房屋買賣合同具體內(nèi)容，在未釋明的前提下，原審法院徑直判決確認(rèn)兩份售房合同有效，存在一定瑕疵，但是該瑕疵未達(dá)到發(fā)回重審程度。
關(guān)于被上訴人姚婧的訴訟請求問題。姚婧一審請求判決確認(rèn)雙方房屋買賣合同有效，并責(zé)令張某某、王某某協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。2007年7月27日，上訴人王某某和被上訴人姚婧已到隨州市國土資源局就相關(guān)土地進(jìn)行了分割，隨州市國土資源局已向其二人頒發(fā)了土地使用權(quán)證，劃清了雙方的土地四××界限。本院認(rèn)為，隨州市國土資源局向姚婧頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證合法有效，本院依法予以確認(rèn)，根據(jù)房隨地走原則，該土地證上的合法房屋應(yīng)歸其所有。雙方對買賣合同中所出售的“庭院前一間兩層房屋”無爭議，本院予以確認(rèn)；出售的“后拖”已經(jīng)過姚婧改建，但未辦理相關(guān)手續(xù)，故在依法辦理相關(guān)手續(xù)前，姚婧對其享有使用權(quán)。本案中，本院依法確認(rèn)姚婧于2007年7月27日在隨州市國土資源局辦理的證號為隨國用（2007B］第1370號的土地使用權(quán)證載明的土地四××范圍上的合法房屋歸其所有。
綜上，原審判決認(rèn)定事實部分不清，實體處理部分不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492號民事判決第一項；
二、撤銷隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492號民事判決第二項；
三、變更隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492號民事判決第二項為張某某、王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助姚某辦理隨國用（2007B］第1370號土地使用權(quán)證載明的土地四至范圍上具有合法產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；
四、駁回姚婧的其他訴訟請求。
一審案件受理費2500元，二審案件受理費550元，均由張某某、王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　姚仁友 審判員　　周　鑫 審判員　　李　超

書記員：朱玉玲