原告姚某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托代理人江煒，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告宮某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地址為上海市黃浦區(qū)。
　　委托代理人馬海容，上海淳元律師事務(wù)所律師。
　　原告姚某訴被告宮某公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李慧獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人江煒、被告委托代理人馬海容到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告姚某訴稱：2018年5月19日，原、被告簽署買賣意向書，約定被告以人民幣3,320,000元將位于上海市黃浦區(qū)建國中路XXX弄XXX號二層前間、二層中間及二層衛(wèi)生間之公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓予原告。2018年5月24日，被告稱二層衛(wèi)生間系共同使用部位，被告就此出具《承諾書》承諾與其他住戶協(xié)商以取得對二層衛(wèi)生間之獨(dú)用權(quán)利，同時(shí)承諾如無法協(xié)商成功，則退還原告所付轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元并另行支付違約金人民幣200,000元。原告在被告作出上述承諾情形下，遂與被告簽訂轉(zhuǎn)讓合同。簽約后，因其他住戶拒絕放棄對二層衛(wèi)生間之使用權(quán)，導(dǎo)致原告無法取得對二層衛(wèi)生間之獨(dú)占使用權(quán)。2018年7月3日，原告函告被告因被告無法保障原告對二層衛(wèi)生間之獨(dú)占使用權(quán)，故要求被告退還原告已付轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元，但被告未予理睬?，F(xiàn)原告以被告所簽買賣意向書及承諾書為據(jù)，訴請要求(1)被告返還原告已付轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元；(2)被告支付違約金人民幣200,000元。
　　原告提供以下證據(jù)：
　　1、2018年5月9日《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣意向書》(下稱《買賣意向書》)及2018年5月18日《售房委托書》，以證明原告為購買包括二層衛(wèi)生間之系爭房屋所涉公房使用權(quán)與被告代理人簽訂《買賣意向書》。
　　2、2018年5月24日《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》(下稱《轉(zhuǎn)讓合同》)、2018年5月24日《承諾書》、2018年6月10日視頻資料附文字記錄內(nèi)容及2018年5月24日《定金收據(jù)》，以證明(1)被告在簽署《轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)方才告知原告二層衛(wèi)生間合用情形；(2)被告對于二層衛(wèi)生間單獨(dú)使用作出書面承諾及多次口頭保證，且承諾如無法保證原告對二層衛(wèi)生間之獨(dú)占使用，被告將就此償付違約金人民幣200,000元；(3)原告基于被告所某承諾而予簽約。
　　3、2018年7月3日原告所發(fā)《告知書》及函件送達(dá)情況，以證明因被告無法保證二層衛(wèi)生間可由原告獨(dú)占使用，原告就此發(fā)函要求被告退還全部款項(xiàng)。
　　4、原告與被告妻子之間微信聊天記錄、2018年7月8日原告簽字出具之《協(xié)商意向書》、無落款簽字內(nèi)容之《確認(rèn)書》、2018年7月4日被告出具《催告書》及相關(guān)微信截圖，以證明原告與被告妻子于2018年7月8日針對之前所簽《轉(zhuǎn)讓合同》后續(xù)事宜進(jìn)行溝通，但被告妻子拒絕接受原告所提及之協(xié)商意見，
　　被告宮某辯稱：二層衛(wèi)生間系合用部位，被告所某原告可單獨(dú)使用之承諾并無法律效力，原告之后曾微信告知被告由原告自行解決衛(wèi)生間使用問題，但須下調(diào)房款，被告對原告該項(xiàng)提議亦口頭表示認(rèn)同，由此，原、被告針對系爭房屋之公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)達(dá)成新的合意。對于之前原、被告所簽轉(zhuǎn)讓合同，如該合同予以解除，被告同意返還原告已付轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元，但不同意支付違約金。
　　被告對原告提供證據(jù)1、2、3形式真實(shí)性均予確認(rèn)，對原告提供證據(jù)4稱須待核實(shí)；對原告提供證據(jù)1稱轉(zhuǎn)讓標(biāo)的應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓合同為準(zhǔn)；對原告提供證據(jù)2中視頻資料稱其中并無涉及本案糾紛之相關(guān)內(nèi)容；對原告提供證據(jù)3確認(rèn)實(shí)際收訖函件。
　　被告提供以下證據(jù)：
　　1、微信聊天記錄。
　　2、《協(xié)商意向書》。
　　上述證據(jù)1、2(同原告提供證據(jù)4中部分證據(jù)材料)以證明原告曾于2018年7月8日微信發(fā)送相關(guān)合同文件之電子版本，且明確表示如轉(zhuǎn)讓款予以下調(diào)，則原告可自行解決衛(wèi)生間合用問題。
　　3、中介方騰野筆錄及當(dāng)庭陳述，以證明轉(zhuǎn)讓標(biāo)的信息明確，被告并無隱瞞，現(xiàn)因原告原因?qū)е陆灰谉o法繼續(xù)辦理。
　　原告對被告提供證據(jù)1、2稱證據(jù)并不完整，對此所發(fā)表之質(zhì)證意見同之前提供證據(jù)時(shí)所陳述之舉證意見；對被告提供證據(jù)3稱原告與證人之間存在利害關(guān)系，證人所某陳述均系虛構(gòu)。
　　經(jīng)審理查明：被告系上海市黃浦區(qū)建國中路XXX弄XXX號房屋之公房承租人，獨(dú)用租賃部位包括二層前間、二層小間及二層中間，公用租賃部位為二層大衛(wèi)生間。2018年5月18日，被告出具《售房委托書》一份，其中明確被告委托其父宮世有代為出售其名下位于上海市黃浦區(qū)建國中路XXX弄XXX號2樓之房產(chǎn)。2018年5月19日，原告、被告委托代理人宮世有、中介方上海明明房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第九分公司(下稱明明第九分公司)簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣意向書》(下稱《買賣意向書》)一份，約定(1)原告委托明明第九分公司以人民幣3,320,000元購買位于上海市黃浦區(qū)建國中路XXX弄XXX號二層前間、二層中間及二層衛(wèi)生間之房屋；(2)原告支付意向金人民幣50,000元以表示購買誠意，被告對原告購房條件予以接受并簽署該份意向書時(shí)，上述意向金轉(zhuǎn)為定金并交付被告。2018年5月24日，原、被告簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》(下稱《轉(zhuǎn)讓合同》)一份，約定(1)被告將所承租位于上海市黃浦區(qū)建國中路XXX弄XXX號二層前間、二層小間及二層中間、租賃部位獨(dú)用面積為26.60平方米之公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓予原告，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為人民幣3,320,000元；(2)本合同自房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核同意并出具《準(zhǔn)予公有住房差價(jià)交換通知書》之日起生效；(3)原告于本合同簽訂當(dāng)日支付購房款人民幣200,000元(含已付定金人民幣50,000元)。簽約當(dāng)日，原告按約支付轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元(含已付定金人民幣50,000元)，被告則出具《承諾書》一份，承諾(1)被告與同號房屋內(nèi)其他公房承租人就公用衛(wèi)生間協(xié)商交換使用，如其他公房承租人放棄對二層公用衛(wèi)生間之使用權(quán)，原、被告則簽訂轉(zhuǎn)讓合同，被告則限期交付原告所涉交換使用協(xié)議；(2)如被告未能達(dá)成上述交換使用協(xié)議，被告承諾就此承擔(dān)違約責(zé)任，被告歸還原告首付款人民幣200,000元并賠付違約金人民幣200,000元。簽約后，被告就二層公用衛(wèi)生間可交付原告單獨(dú)使用始終未能與其他公房承租人達(dá)成合意。2018年7月3日，原告就此致被告《告知書》，稱原告經(jīng)了解得知該樓號內(nèi)有多戶公房承租人對二層衛(wèi)生間享有使用權(quán)，如被告在收函后3日內(nèi)無法提供其他各戶同意放棄使用權(quán)之書面協(xié)議，則被告應(yīng)予歸還原告所預(yù)付之首付款人民幣200,000元。對此函件，被告未作回復(fù)。
　　另查明：本案于2018年9月10日庭審過程中，原、被告均認(rèn)可之前所簽《轉(zhuǎn)讓合同》于庭審當(dāng)日予以解除，而對于本案所爭議“衛(wèi)生間獨(dú)用”一節(jié)，原告明確表示系將二層衛(wèi)生間作為原告獨(dú)用租賃部位予以登記公示，被告則稱僅系保證原告可實(shí)際獨(dú)用二層衛(wèi)生間部位，但無法將該項(xiàng)獨(dú)用內(nèi)容辦理登記手續(xù)。
　　以上事實(shí)，由原告提供的《買賣意向書》、《售房委托書》、《轉(zhuǎn)讓合同》、《承諾書》、《定金收據(jù)》、《告知書》(附送達(dá)憑證)以及當(dāng)事人陳述筆錄等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：原、被告所簽《轉(zhuǎn)讓合同》所涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為系爭房屋之公房承租權(quán)，因涉及公房承租權(quán)，故所涉轉(zhuǎn)讓行為可否獲準(zhǔn)進(jìn)行須向物業(yè)部門辦理征詢手續(xù)，在物業(yè)部門經(jīng)審核準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓情形下，原、被告所簽《轉(zhuǎn)讓合同》方才得以繼續(xù)履行。原、被告在協(xié)商交易條件過程中，原告要求交易后將公用部位登記為原告獨(dú)用租賃部位，原告該項(xiàng)交易要求在辦理征詢手續(xù)時(shí)顯然無法獲得審批通過，就此，《轉(zhuǎn)讓合同》亦無法生效并得以繼續(xù)履行。本案審理過程中，原、被告均認(rèn)可《轉(zhuǎn)讓合同》于庭審當(dāng)日即2018年9月10日予以解除，鑒于該項(xiàng)解約后果與法律規(guī)定無悖，本院依法應(yīng)予準(zhǔn)許，被告基于合同解除應(yīng)予返還原告所付轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元。對于原告訴請之違約金，依據(jù)原告庭審所某陳述，原、被告對“衛(wèi)生間獨(dú)用”理解不一，就原告而言，原告真實(shí)意思系將二層衛(wèi)生間由之前合用性質(zhì)變更登記為原告獨(dú)用租賃部位，原告該交易目的顯然無法實(shí)現(xiàn)，而被告所出具之《承諾書》，即使公房承租人之間達(dá)成交換使用之書面協(xié)議，亦無法達(dá)成原告要求作為獨(dú)用租賃部位予以登記公示之交易目的，而原告之交易目的如可獲征詢通過，則根本無須被告作出交換使用之保證，況且，對于二層衛(wèi)生間系公用租賃部位，且無法作為獨(dú)用租賃部位予以變更登記一節(jié)，原、被告作為具有完全民事行為能力之交易雙方應(yīng)系明確知曉，鑒此，本院對原告所訴請之違約金依法予以駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告宮某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告姚某轉(zhuǎn)讓款人民幣200,000元；
　　二、駁回原告姚某的其他訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)人民幣7,300元(原告姚某已預(yù)繳)，適用簡易程序減半收取為人民幣3,650元，原告姚某負(fù)擔(dān)人民幣1,500元，被告宮某負(fù)擔(dān)人民幣2,150元，本院退還原告姚某人民幣3,650元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：李??慧

書記員：周??婷