大慶市透籠商貿有限責任公司
代志強（黑龍江冰城律師事務所）
黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司
張洪雷（黑龍江海天慶城律師事務所）
大慶市興榮物業(yè)管理集團有限公司
古艷鳴

上訴人（原審被告）大慶市透籠商貿有限責任公司。住所地:大慶市薩爾圖區(qū)力佳廣場四號樓。
法定代表表人閆廣會，董事長。
委托代理人代志強，黑龍江冰城律師事務所律師。
上訴人（原審被告）黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司。住所地:大慶市薩爾圖區(qū)中橋路14號聯誼商場商服樓辦公室02（3層）。
法定代表人陳世軍，董事長。
委托代理人張洪雷，黑龍江海天慶城律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）大慶市興榮物業(yè)管理集團有限公司。住所地:大慶市薩爾圖區(qū)會戰(zhàn)大街東。
法定代表人楊銳鋒，董事長。
委托代理人古艷鳴，男，1979年5月28日出生，漢族，大慶市興榮物業(yè)管理集團有限公司員工。
上訴人大慶市透籠商貿有限責任公司、上訴人黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司因與被上訴人大慶市興榮物業(yè)管理集團有限公司物業(yè)服務合同及供用熱力合同糾紛一案，不服大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2013）薩友商初字第13號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人大慶市透籠商貿有限責任公司委托代理人代志強、上訴人黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司委托代理人張洪雷、被上訴人大慶市興榮物業(yè)管理集團有限公司委托代理人古艷鳴到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，一、涉案房屋所在區(qū)域業(yè)主委員會是代表小區(qū)所有業(yè)主與本案被上訴人簽訂的物業(yè)服務合同，該合同效力汲于全體業(yè)主。依據被上訴人提供的物業(yè)服務合同中的約定，被上訴人是針對服務區(qū)域進行公共的管理和服務，該區(qū)域服務范圍內的業(yè)主或物業(yè)使用人均應按照規(guī)定及時繳納物業(yè)服務費。該合同對二上訴人同樣具有約束力，雙方均應按照合同執(zhí)行。被上訴人系合法取得物業(yè)服務資質的公司，依服務向涉案房屋實際使用人收取物業(yè)費，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。二上訴人上訴稱被上訴人未按合同約定履行全部服務，拒絕支付物業(yè)服務費，無充分證據證實，本院不予支持。另依據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條 ?:業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。對于被上訴人提出的由二上訴人對欠繳的物業(yè)服務費承擔連帶責任的主張，符合有關法律規(guī)定，上訴人黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司主張無法律依據的理由不能成立。二、關于供熱設施運行基礎費問題。本案上訴人主張自行供熱，不存在熱費損耗，不應當承擔該項費用。本院認為，涉案房屋系納入供熱管網的房屋，即使停止集中供熱并自行供熱，也應按相關規(guī)定辦理停熱手續(xù)并承擔相關損耗費用。根據2011年10月1日起施行的《黑龍江省城市供熱條例》，熱能損耗補償費更名為供熱設施運行基礎費。慶價聯發(fā)（2012）6號大慶市物價監(jiān)督管理局、大慶市城市管理委員會文件《關于大慶市城市供熱設施運行基礎費有關問題的通知》第一條第三項明確規(guī)定:停止用熱的用戶，應當與供熱單位簽訂停止用熱協議，并交納供熱設施運行基礎費，供熱設施運行基礎費為總熱費的30%，供熱企業(yè)不得另收其他任何費用。本案中上訴人與被上訴人均承認停熱事實，則依此規(guī)定，對于供熱企業(yè)而言，只要停止供熱，即為停熱用戶，就應該按條例規(guī)定，交納30%的供熱設施運行基礎費，因此被上訴人訴請，符合有關規(guī)定，而上訴人以雙方經協商一致自愿解除供熱合同為由而主張被上訴人無權收取熱損費的上訴主張和理由不能成立。綜上，原審認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費35462元，由上訴人大慶市透籠商貿有限責任公司負擔17731元，由上訴人黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司負擔17731元。
本判決為終審判決。

本院認為，一、涉案房屋所在區(qū)域業(yè)主委員會是代表小區(qū)所有業(yè)主與本案被上訴人簽訂的物業(yè)服務合同，該合同效力汲于全體業(yè)主。依據被上訴人提供的物業(yè)服務合同中的約定，被上訴人是針對服務區(qū)域進行公共的管理和服務，該區(qū)域服務范圍內的業(yè)主或物業(yè)使用人均應按照規(guī)定及時繳納物業(yè)服務費。該合同對二上訴人同樣具有約束力，雙方均應按照合同執(zhí)行。被上訴人系合法取得物業(yè)服務資質的公司，依服務向涉案房屋實際使用人收取物業(yè)費，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。二上訴人上訴稱被上訴人未按合同約定履行全部服務，拒絕支付物業(yè)服務費，無充分證據證實，本院不予支持。另依據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條 ?:業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。對于被上訴人提出的由二上訴人對欠繳的物業(yè)服務費承擔連帶責任的主張，符合有關法律規(guī)定，上訴人黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司主張無法律依據的理由不能成立。二、關于供熱設施運行基礎費問題。本案上訴人主張自行供熱，不存在熱費損耗，不應當承擔該項費用。本院認為，涉案房屋系納入供熱管網的房屋，即使停止集中供熱并自行供熱，也應按相關規(guī)定辦理停熱手續(xù)并承擔相關損耗費用。根據2011年10月1日起施行的《黑龍江省城市供熱條例》，熱能損耗補償費更名為供熱設施運行基礎費。慶價聯發(fā)（2012）6號大慶市物價監(jiān)督管理局、大慶市城市管理委員會文件《關于大慶市城市供熱設施運行基礎費有關問題的通知》第一條第三項明確規(guī)定:停止用熱的用戶，應當與供熱單位簽訂停止用熱協議，并交納供熱設施運行基礎費，供熱設施運行基礎費為總熱費的30%，供熱企業(yè)不得另收其他任何費用。本案中上訴人與被上訴人均承認停熱事實，則依此規(guī)定，對于供熱企業(yè)而言，只要停止供熱，即為停熱用戶，就應該按條例規(guī)定，交納30%的供熱設施運行基礎費，因此被上訴人訴請，符合有關規(guī)定，而上訴人以雙方經協商一致自愿解除供熱合同為由而主張被上訴人無權收取熱損費的上訴主張和理由不能成立。綜上，原審認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費35462元，由上訴人大慶市透籠商貿有限責任公司負擔17731元，由上訴人黑龍江省力佳房地產開發(fā)有限公司負擔17731元。

審判長：解恒奎
審判員：張智源
審判員：徐榮紅

書記員：李美鷗