上訴人（原審被告）大慶瑞琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人鞠寶林，該公司總經(jīng)理
委托代理人鞠鳳云，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生。
被上訴人（原審原告）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人王貴明，黑龍江鶴鄉(xiāng)律師事務(wù)所律師
被上訴人（原審被告）韓華光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）大慶金某建筑安裝有限責(zé)任公司。
法定代表人彭龍輝，該公司董事長。
被上訴人（原審被告）高某，男，出生日期不詳，漢族。
被上訴人（原審被告）張繼彬，男，出生日期不詳，漢族。

上訴人大慶市瑞琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞琳公司）因與被上訴人孫某某、韓華光、大慶金某建筑安裝有限責(zé)任公司（以下簡稱金某公司）、高某、張繼彬房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江林甸縣人民法院（2013）林民初字第675號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，原告孫某某于2009年10月11日與以被告金某公司委托代理人名義的被告韓華光簽訂實(shí)為商品房預(yù)售合同的商品房買賣合同，約定以12萬元價(jià)格購買被告瑞琳公司開發(fā)的未完工的林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓一單元301室，面積95.76平方米，2010年10月交付使用并在交付房屋后90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證，被告張繼彬、高某為合同履行提供擔(dān)保。合同簽訂后，原告孫某某按約定支付給被告韓華光人民幣12萬元。被告瑞琳公司至今未履行該合同，故原告起訴至法院，要求被告繼續(xù)履行合同、交付房屋，履行合同的附隨義務(wù)，給付違約金102300元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。另查明，被告瑞琳公司于2009年9月15日出具售樓委托一份，授權(quán)被告金某公司負(fù)責(zé)人（即被告）韓華光可以銷售林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓一單元房屋。又查明，本案爭議房屋所在的林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓在庭審前即2010年8月19日已獲得商品房預(yù)售許可。
原審認(rèn)為，本案所涉爭議房屋，在商品房買賣合同簽訂時(shí)仍未竣工，故孫某某與韓華光所簽合同實(shí)際應(yīng)為商品房預(yù)售合同，故本案屬商品房預(yù)售合同糾紛。關(guān)于瑞琳公司與韓華光的關(guān)系問題。涉案爭議房屋林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓一單元301室，由被告瑞琳公司開發(fā)建設(shè)，被告韓華光是借用他人資質(zhì)的實(shí)際施工人，經(jīng)審理可以認(rèn)定瑞琳公司對此情況明知。在此情況下，結(jié)合瑞琳公司法定代表人在公安機(jī)關(guān)所作的詢問筆錄之內(nèi)容，可以認(rèn)定瑞琳公司授權(quán)韓華光銷售涉案爭議房屋確系該公司法人真實(shí)意思表示，瑞琳公司是委托人，韓華光是受托人，依法確認(rèn)瑞琳公司與韓華光間就銷售涉案爭議房屋存在委托關(guān)系；關(guān)于本案商品房買賣合同的效力問題。作為瑞琳公司受托人的韓華光以其自己名義在瑞琳公司授權(quán)范圍內(nèi)，與原告孫某某簽訂的實(shí)為商品房預(yù)售合同的商品房買賣合同，孫某某明知瑞琳公司與韓華光間的授權(quán)委托事實(shí)，合同內(nèi)容又系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)自雙方簽字之日起成立，且該房屋在庭審前已取得商品房預(yù)售許可，故該合同合法有效，依法該合同應(yīng)直接約束瑞琳公司和孫某某，故對原告要求被告瑞琳公司繼續(xù)履行合同的訴訟請求依法予以支持；關(guān)于金某公司與本案關(guān)系問題。因金某公司使用的公章與韓華光對外使用的金某公司公章不一致，且韓華光自認(rèn)其使用的金某公司公章系其私刻的事實(shí)，孫某某又無其他證據(jù)能夠證明韓華光與金某公司之間存在委托代理關(guān)系，且事后金某公司未予追認(rèn)，故韓華光以金某公司的名義與他人簽訂合同的行為屬無權(quán)代理行為，不能對金某公司發(fā)生效力，應(yīng)由韓華光的實(shí)際委托人瑞琳公司承擔(dān)責(zé)任；關(guān)于高某、張繼彬保證責(zé)任承擔(dān)問題。被告高某、張繼彬在孫某某與韓華光簽訂的商品房買賣合同上以擔(dān)保人身份簽字，應(yīng)認(rèn)定高某、張繼彬自愿為孫某某與韓華光之間合同的履行提供保證，又因合同未明確約定保證方式，故依法推定該二人應(yīng)按連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。同時(shí)，因?qū)O某某、韓華光與高某、張繼彬未約定保證期間，故依法認(rèn)定高某、張繼彬在孫某某與韓華光間商品房買賣合同履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。本案中，孫某某于2009年10月與韓華光簽訂商品房買賣合同，約定2010年10月即應(yīng)履行合同交付使用，但原告2013年9月方起訴，相距35個(gè)月，已超過高某、張繼彬應(yīng)承擔(dān)六個(gè)月的保證期間，保證人依法免除保證責(zé)任，故對原告要求被告高某、張繼彬因保證行為承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求依法不予支持；關(guān)于違約責(zé)任承擔(dān)問題。韓華光在與孫某某簽訂的商品房買賣合同中約定合同未及時(shí)履行時(shí)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的行為明顯超出瑞琳公司關(guān)于可以銷售房屋的授權(quán)，且原告孫某某在查驗(yàn)相關(guān)售樓委托手續(xù)時(shí)對此應(yīng)為明知，由此該違約金應(yīng)由作出超出代理范圍行為的受托人即韓華光自行負(fù)擔(dān)，故對原告要求被告韓華光承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的訴訟請求依法予以支持。故依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第十七條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條、第四百零四條和《中華人民共和國擔(dān)保法》第十九條、第二十六條之規(guī)定，判決：一、被告大慶市瑞琳房地產(chǎn)發(fā)開有限公司繼續(xù)履行原告孫某某與被告韓華光2009年10月11日所簽商品房買賣合同，在本判決生效之日起十日內(nèi)向原告孫某某交付涉案爭議房屋林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓一單元301室，面積95.76平方米并協(xié)助辦理過戶等相關(guān)手續(xù)。二、被告韓華光于本判決生效后十日內(nèi)給付原告孫某某2010年10月至2013年9月25日期間違約金102300元。三、駁回原告孫某某其他訴訟請求。如被告未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4634元，保全費(fèi)1032元，由被告大慶市瑞琳房地產(chǎn)發(fā)開有限公司負(fù)擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)基本一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于韓華光與孫麗簽訂的房屋買賣合同是否能夠約束瑞琳公司問題。現(xiàn)各方當(dāng)事人均未否認(rèn)上訴人瑞琳公司于2009年9月15日出具售樓委托書的真實(shí)性，結(jié)合本院已生效的（2014）慶民一民終字第300號民事判決書所認(rèn)定的事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定該授權(quán)委托書合法有效。被上訴人韓華光因此取得了銷售林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓一單元三戶房屋的權(quán)利。雖然被上訴人韓華光是以自己的名義與被上訴人孫某某簽訂的房屋買賣合同，但通過韓華光及孫某某陳述，可以認(rèn)定孫某某在簽訂合同時(shí)已知道上訴人瑞琳公司與被上訴人韓華光之間的委托合同關(guān)系，故根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條的規(guī)定，被上訴人韓華光與被上訴人孫某某所簽訂房屋買賣合同應(yīng)直接約束瑞琳公司與孫某某，一審對此的認(rèn)定并不違反合同的相對性原則。關(guān)于授權(quán)委托書內(nèi)容是否明確及韓華光與孫麗簽訂的合同是否需要瑞琳公司追認(rèn)問題。本案被上訴人孫某某與被上訴人韓華光簽訂購買涉案房屋的位置坐落在林甸縣溫泉雅居小區(qū)五號樓一單元范圍內(nèi)，屬于授權(quán)委托書范圍內(nèi)，因此，韓華光與孫某某之間的買賣合同并不需要瑞琳公司追認(rèn)，至于韓華光所出售房屋是否超過三戶，是否存在價(jià)格是否過低而損害瑞琳公司的權(quán)利的情形，屬于瑞琳公司與韓華光之間的委托關(guān)系范圍內(nèi)解決的問題，瑞琳公司可根據(jù)需要按照合同法第四百零六條向韓華光主張相應(yīng)權(quán)利，而不能否定孫某某與韓華光之間的買賣合同的效力。瑞琳公司稱涉案房屋已賣給他人，但目前并沒有案外人主張權(quán)利，即使涉案房屋已由瑞琳公司出售給案外人、案外人不能獲得涉案房屋，則案外人可向瑞琳公司主張違約責(zé)任，但不能否定孫某某與韓華光之間的合同效力。
綜上，本院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴請求本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2700元，由上訴人大慶市瑞琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　胡海陸 審　判　員　　袁麗斯 代理審判員　　傅　佳

書記員：李軍志