原告：大慶市潤和商務(wù)服務(wù)有限公司，住所地大慶市薩爾圖區(qū)格林小鎮(zhèn)E25號樓08號商服。
法定代表人：于世軍，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱善明，黑龍江典通律師事務(wù)所律師。
被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住大慶市薩爾圖區(qū)。

原告大慶市潤和商務(wù)服務(wù)有限公司（以下簡稱潤和公司）與被告程某某居間合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告潤和公司的委托訴訟代理人朱善明，被告程某某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
潤和公司向本院提出訴訟請求：1.解除雙方簽訂的《委托購房協(xié)議書》；2.程某某支付委托報酬8400元，違約金12600元，共計21000元；3.程某某承擔(dān)本案訴訟費用。事實和理由：2018年4月8日，潤和公司與程某某簽訂《委托購房協(xié)議》，約定程某某（甲方）委托潤和公司（乙方）購買房屋，乙方負責(zé)找房，甲方支付報酬；自協(xié)議簽訂之日起甲方不能直接或通過其他第三方與房屋業(yè)主聯(lián)系，否則視為甲方違約，甲方須支付成交額2%的委托報酬，并另行支付成交額3%的違約金。如出現(xiàn)違約、跳單等情況，房屋成交價格以照甲方看房時的成交價為準(zhǔn)，雙方在訴訟過程中均不得以合同約定的違約金過高提出異議。合同簽訂當(dāng)日，潤和公司提供了巨鷹國際1號樓1115室房屋并帶程某某看房，為其提供了達成房屋交易的機會。程某某看房后，私自與1115室業(yè)主達成房產(chǎn)交易，其行為已構(gòu)成違約。
程某某辯稱：1.潤和公司所述與事實不符，程某某在2018年4月8日當(dāng)天約了數(shù)家中介公司看房，在接到黑龍江省祁安樂居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱祁安公司）員工的電話并趕到約定地點時，潤和公司的員工率先達到并要求其在折疊過的《看房確認書》中簽字，稱該材料表示證明其帶客戶履行了看房的工作，回去好以此向領(lǐng)導(dǎo)交差，隨后帶程某某看了涉案房屋。潤和公司的員工走后，祁安公司的員工也趕到，帶程某某所看的恰巧是同一處房屋，在與房主談好房價后，程某某選擇了中介費更低的祁安房地產(chǎn)公司并于2018年4月9日簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》購買了該房屋；2.潤和公司提供的《看房確認書》并未加蓋公章，應(yīng)認定為無效，未約定甲方、乙方是誰，不具有合同或協(xié)議的法律效力，僅能證明程某某在潤和公司的介紹下查看了該房屋，《看房確認書》是潤和公司預(yù)先擬訂的格式條款，具有加重程某某的責(zé)任等情形，應(yīng)為無效；3.潤和公司并非賣房信息的唯一擁有者，程某某是通過另一家正當(dāng)?shù)闹薪楣精@得同一房源信息，在市場經(jīng)濟條件下，程某某有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，而不構(gòu)成跳單違約；4.《看房確認書》約定在查看房源后，與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂《房屋買賣合同》時，應(yīng)支付總價款1.5%的中介傭金，程某某未達到需要支付中介費的條件，其通過黑龍江省祁安樂居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與案外人徐杰簽訂房屋買賣協(xié)議書，不構(gòu)成對潤和公司的違約。綜上，請求駁回潤和公司的訴訟請求。
潤和公司就其主張向本院提交證據(jù)如下：
1.《委托購房協(xié)議書》一份、《看房記錄》一份，欲證明2018年4月8日，雙方簽訂了《委托購房協(xié)議書》，約定自本協(xié)議簽訂之日，程某某不能直接或者通過第三方與該房屋業(yè)主聯(lián)系，如因上述行為與業(yè)主達成任何約定，視為違約；協(xié)議簽訂以后，潤和公司帶領(lǐng)程某某前往開發(fā)區(qū)巨鷹公寓1-1-1115室看房，程某某在看房記錄上簽字確認，當(dāng)時雙方約定的房屋價值為420000元，程某某同時確認在潤和公司帶其看房前沒有任何一家中介機構(gòu)及個人向其推薦或帶看過此房源。同時該協(xié)議還約定，如程某某違約，須向潤和公司支付2%的委托報酬和3%的違約金。成交額以雙方的看房記錄約定的價格為準(zhǔn)。經(jīng)質(zhì)證，程某某對此組證據(jù)的真實性無異議，但認為按協(xié)議約定，其支付報酬的前提是尋求房源、陪同看房、居間介紹、簽署房屋買賣合同，實際上潤和公司只履行了前兩項義務(wù)，沒有進行居間服務(wù)。委托購房協(xié)議書僅能證明程某某在介紹下查看了該房屋，而不能證明是在潤和公司的居間下達成了房屋買賣合同，協(xié)議書中所約定的傭金數(shù)額和報酬數(shù)額是霸王條款，既未加重字體提示，亦未告知程某某細看內(nèi)容，有加重程某某責(zé)任的內(nèi)容，應(yīng)為無效。
2.照片兩張、視聽資料一份，欲證明2018年4月8日，潤和公司按照委托購房協(xié)議書的約定，帶領(lǐng)程某某在巨鷹公寓1-1-1115室看房，履行了購房協(xié)議書的部分義務(wù)。經(jīng)質(zhì)證，程某某對此組證據(jù)無異議。
3.房屋檔案查檔證明一份，欲證明2018年4月13日，程某某在看房以后拋開潤和公司私自與涉案房屋的原業(yè)主簽訂了購房協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成了根本違約。經(jīng)質(zhì)證，程某某對此份證據(jù)無異議。
本院對潤和公司提交的上述證據(jù)的真實性予以確認。
程某某就其主張向本院提交證據(jù)如下：
1.《委托購買房地產(chǎn)合同》一份，欲證明程某某于2018年3月25日與祁安公司簽訂了委托購房合同。經(jīng)質(zhì)證，潤和公司對此份證據(jù)的真實性有異議，認為該證據(jù)顯示的受托方是祁安公司，但合同中沒有其公司的簽章，該合同內(nèi)容與被告程某某、潤和公司之間簽訂的《委托購房協(xié)議書》的內(nèi)容相背離，協(xié)議書已明確約定，程某某確認在此次看房前沒有任何一家房產(chǎn)中介及個人或關(guān)聯(lián)方向其推薦帶看過涉案房屋，故潤和公司懷疑該份合同的真實性。
2.《房屋買賣合同》一份，欲證明程某某是通過祁安公司居間購買的涉案房屋。經(jīng)質(zhì)證，潤和公司對該份證據(jù)的真實性有異議，并表示如果該合同是真實的，恰能說明程某某在4月8日同潤和公司看完該房后就瞞著潤和公司簽訂了買賣合同，時間相差不到一天，成交價也是420000元整，足以證明程某某存在跳單的違約行為，應(yīng)該受到違約懲罰。
3.收條一份，欲證明程某某向祁安公司支付了居間費用。經(jīng)質(zhì)證，潤和公司對此份證據(jù)的真實性有異議，認為在程某某與祁安公司簽訂的委托購房合同中，沒有該公司的蓋章，雙方未必有真實的看房意思表示。
本院認為，雖然程某某提交的《房屋買賣合同》為復(fù)印件，但其中加蓋了祁安公司的印章，且程某某提交的收條為原件，祁安公司亦在其中蓋章確認，故程某某所提交的三份證據(jù)能夠形成較為完整的證據(jù)鏈條，能夠證實其主張；同時，潤和公司雖對證據(jù)不予認可，但其未能提交確實充分的證據(jù)證實該主張，故本院對程某某提交的上述證據(jù)的真實性予以確認。
本院經(jīng)審理認定事實如下：程某某為購買學(xué)區(qū)房，在“58同城”網(wǎng)站聯(lián)系到潤和公司、祁安公司等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為其代找房源信息。2018年3月25日，程某某與祁安公司簽訂《委托購買房地產(chǎn)合同》一份，約定祁安公司為程某某尋找適合的房產(chǎn)信息，積極促成房屋交易；在合同中記載的房源中，有一處為巨鷹國際1-1-1115室房屋，即涉案房屋，程某某及祁安公司的業(yè)務(wù)員高雪在合同中簽字，祁安公司未在其中加蓋印章。2018年4月8日，程某某與潤和公司簽訂《委托購房協(xié)議書》一份，程某某委托潤和公司尋找房源、帶看房及成交后代辦過戶等事宜，協(xié)議書約定：在甲方（程某某）與賣方簽訂《房地產(chǎn)居間服務(wù)合同》時，甲方向乙方（潤和公司）支付成交額1.5%的委托報酬；自協(xié)議簽訂之日起甲方不能直接或通過其他第三方與該房屋的業(yè)主聯(lián)系，甲方因上述行為與業(yè)主達成任何買賣約定，視為甲方違約，甲方須支付成交額2%的委托報酬并另行支付成交額3%的違約金，成交價格按照甲方看房時的成交售價為準(zhǔn)；甲方確認在此次看房前，沒有一家房產(chǎn)中介代理機構(gòu)及個人及關(guān)聯(lián)方向其推薦和帶看過上表所列房屋。在看房記錄的表格中，記載的房源為巨鷹國際1號樓1115，亦即涉案房屋，價格為420000元，程某某在及潤和公司的業(yè)務(wù)員“小芳”在其中簽字確認，潤和公司加蓋了合同專用章。2018年4月8日，潤和公司、祁安公司的員工分別帶程某某看了涉案房屋。2018年4月9日，程某某在祁安公司的居間下，與案外人徐杰簽訂了《房屋買賣合同》，以420000元的價格購買了涉案房屋并于同日向祁安公司支付了中介費2500元。

本院認為，潤和公司與程某某簽訂的《委托購房協(xié)議書》屬于居間合同性質(zhì)，協(xié)議書第四條中約定的五項內(nèi)容，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故《委托購房協(xié)議書》應(yīng)認定有效。本案中，潤和公司主張解除該協(xié)議書，程某某表示同意，屬雙方當(dāng)事人對解除合同達成的合意，故該協(xié)議書依法應(yīng)予解除。根據(jù)協(xié)議書的約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件；如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，程某某通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立，亦向該中介公司支付了相應(yīng)的居間費用，且潤和公司未能證實其對涉案房源的掌握、發(fā)布具有擁有唯一性、排他性。因此，程某某并未利用潤和公司的信息、機會，故其行為不構(gòu)成違約，本院對潤和公司要求程某某給付委托報酬及違約金的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、第四百二十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告大慶市潤和商務(wù)服務(wù)有限公司與被告程某某之間簽訂的《委托購房協(xié)議書》；
二、駁回原告大慶市潤和商務(wù)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費326元，減半收取163元，由大慶市潤和商務(wù)服務(wù)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在收到本判決書之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于大慶市中級人民法院。
（本案所涉幣種均為人民幣）

審判員 孫超

書記員： 魏少廷