上訴人（原審被告）大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人王研，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉貴彬，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人武術(shù)，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人王某房屋買賣合同糾紛一案，不服大慶市讓胡路區(qū)人民法院（2014）讓民初字第985號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2011年4月20日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂了兩份房屋預(yù)定書。在預(yù)定書上方以表格方式列明：項目名稱：“博奧國際”，位置：四層餐飲034、035號，暫測建筑面積：18.05平方米，單價：21000元／每平方米，應(yīng)繳定金：人民幣5萬元，付款方式：商貸15萬元，總價：379050元。在表格以下的條款部分雙方約定，于簽訂本預(yù)定書時，乙方已交付1萬元預(yù)定金，不足定金的部分，乙方必須在2日內(nèi)補齊，其余房款乙方必須按本預(yù)定書的規(guī)定，按時交納。若乙方未能在2日內(nèi)將定金補齊，甲方將視為無故退房，甲方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售他人，同時將乙方定金作為違約補償，乙方不得有任何異議。乙方需在2011年4月27日前攜帶本預(yù)定書、乙方身份證、簽約應(yīng)付房款人民幣219050元，至《博奧國際》銷售中心簽訂《商品房買賣合同》。其中乙方已支付的定金轉(zhuǎn)為房款的一部分，本預(yù)定書由甲方收回。乙方在簽訂本預(yù)定書之后，如提出退房要求，必須以書面形式通知甲方，并得到甲方的同意，方能退房。甲方將收取定金作為違約賠償，乙方不得已任何理由提出異議。乙方無論何種原因未能在上述時間內(nèi)提出退房要求，又未按規(guī)定按時交款，甲方將定金作為違約補償，并將該房屋轉(zhuǎn)售他人，乙方不得以任何理由提出異議。甲方不得在規(guī)定時間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)售他人，否則須雙倍返還乙方定金。
2011年4月20日，原告向被告交納34號和35號商鋪定金各1萬元；2011年4月21日，原告向被告交納“經(jīng)營履約金”2萬元；2011年4月28日，原告向被告交納兩套商鋪購房款各209050元；原告上述交款金額合計人民幣458100元。
2011年4月21日，原告與被告簽訂業(yè)主經(jīng)營承諾書。2011年9月3日原告向被告遞交了合作經(jīng)營申請書。2012年1月1日，原告所購商鋪所在的“大慶市博奧時代購物中心”整體開業(yè)，原告在四層餐飲區(qū)其所購034和035號商鋪經(jīng)營“打鹵面”。根據(jù)原告提交的銷售明細單和催繳單顯示，大慶市博奧時代購物中心有限公司財務(wù)部確認(rèn)的原告銷售額的起止日期為2012年1月至2012年6月；物業(yè)管理部向原告催繳電費的截止日期為2012年6月11日。
原、被告未能在雙方購房預(yù)定書約定的2011年4月27日前簽訂商品房買賣合同。對此，原告方多次要求與被告簽訂正式的商品房買賣合同，但被告方以銀行政策變化，無法辦理商業(yè)貸款及合同一經(jīng)備案即無法撤銷等為由，拒絕與原告簽訂含有商業(yè)貸款內(nèi)容的商品房買賣合同。
2012年8月17日，原告向被告發(fā)出“解除合同通知書”，通知解除雙方簽訂的兩份房屋預(yù)定書，并要求被告收回兩套商鋪，返還原告所交購房款。
庭審中，原告主張其實際占有經(jīng)營兩套商鋪的截止日期為2012年6月15日。之后，兩套商鋪被被告另行出租給他人用于經(jīng)營“酸辣粉”。對此被告不予認(rèn)可，主張原告實際終止經(jīng)營的期限為2012年9月末，且在此之后原告要求被告代為出租其商鋪，并由他人經(jīng)營“酸辣粉”。故被告認(rèn)為在2012年9月末之后，該房屋仍然是由原告占有使用，房屋使用費應(yīng)當(dāng)計算至本案判決生效之日。
關(guān)于涉案兩套商鋪的使用費，經(jīng)本院組織協(xié)商，雙方均同意按照6萬元確定該兩套商鋪2012年度的房屋使用費。
原審法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的房屋預(yù)定書，對商業(yè)貸款的付款時間、交付條件及日期未予明確約定，尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故其性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同，而非商品房買賣合同。但預(yù)約合同亦具有約束力，雙方當(dāng)事人都應(yīng)本著誠信原則進行履約。違反預(yù)約亦構(gòu)成違約，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償對方損失的違約責(zé)任。本案中，雙方簽訂的房屋預(yù)定書明確約定，應(yīng)于2011年4月27日前簽訂商品房買賣合同，且付款方式為“商貸15萬”，現(xiàn)被告以銀行政策發(fā)生變化為由，至今未協(xié)助原告申請辦理商業(yè)貸款，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)原告提交的與被告合同部經(jīng)理吳廣波的對話錄音內(nèi)容可以證實，原告曾多次要求與被告簽訂商品房買賣合同，甚至同意將付款方式由“商貸”變更為“分期付款”，但被告方以“銀行政策變化”、“合同是房產(chǎn)局備案合同，等注銷才能改”等理由一再予以拒絕、推托。故本院依法認(rèn)定，被告存在“遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”的違約行為，以致原告無法實現(xiàn)與被告簽訂商品房買賣合同，并取得房屋所有權(quán)的合同目的。故本院對原告要求與被告解除房屋預(yù)定書的訴訟請求依法予以支持。經(jīng)查，原告于2012年8月17日即已通知被告解除合同，故雙方簽訂的房屋預(yù)定書已于當(dāng)日解除。被告應(yīng)將收取原告的購房款和經(jīng)營履約金458100元予以返還，并應(yīng)賠償相應(yīng)的利息損失99531元（按銀行同期貸款利率，自2011年4月29日起，計算至本院判決之日止）。
雙方雖未簽訂正式的商品房買賣合同，但被告在房屋建成后已將兩套商鋪交付給原告使用，故原告應(yīng)向被告支付實際占有使用商鋪期間的使用費。關(guān)于原告實際占有使用商鋪期間的確定問題。本院認(rèn)為，根據(jù)被告購物中心于2012年1月1日開業(yè)的事實，結(jié)合被告購物中財務(wù)和物業(yè)管理部門向原告出具的銷售額確認(rèn)單和催繳電費通知，可以認(rèn)定原告實際使用商鋪從事餐館經(jīng)營的截止日期為2012年6月11日。但原告終止經(jīng)營并不等同于原告向被告返還了房屋，故不能僅以此來認(rèn)定原告實際使用商鋪的時間。結(jié)合原告于2012年8月17日書面通知被告解除合同，明確要求其收回房屋的事實，本院綜合認(rèn)定，原告實際占有使用兩套商鋪的期間為2012年1月1日至2012年8月17日，對于此期間的房屋使用費，原告應(yīng)以雙方協(xié)商認(rèn)可的6萬元／年為標(biāo)準(zhǔn)予以計算，給付被告。經(jīng)計算，原告應(yīng)向被告支付的房屋使用費為37644元（6萬元÷365天×229天），應(yīng)予抵銷被告返還原告的購房款和利息。經(jīng)計算，抵銷后被告應(yīng)向原告支付的款項為519987元（458100元＋99531元－37644元）。被告雖主張原告終止經(jīng)營的日期為2012年9月末，并在之后委托被告代為將商鋪出租給他人使用，故房屋使用費應(yīng)計算至判決生效之日。對此，原告予以否認(rèn)，被告亦未提交證據(jù)證實，故本院依法不予支持。因被告違約導(dǎo)致合同解除，以致原告無法繼續(xù)經(jīng)營，故對被告關(guān)于不應(yīng)返還經(jīng)營履約金的抗辯理由，本院依法不采信。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決被告大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性返還原告王某購房款、經(jīng)營履約金并賠償利息損失，合計人民幣519987元。案件受理費9000元（已由原告預(yù)交），由被告大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
二審查明的事實除與原審查明的事實一致外。另查明，2011年4月21日，被上訴人王某向大慶市博奧時代購物中心有限公司交納了2萬元經(jīng)營履約金。

本院認(rèn)為，上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人王某因未能簽訂正式的房屋買賣合同，致使被上訴人王某欲取得涉案房屋的所有權(quán)的合同目的不能實現(xiàn)。原審法院判決解除上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人王某之間的預(yù)定書，上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還被上訴人王某的購房款438100元（458100元﹣2萬元），被上訴人王某向上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房屋使用費37644元，并無不當(dāng)。但判決上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向被上訴人王某返還2萬元其向案外人大慶市博奧時代購物中心有限公司交納的經(jīng)營履約金錯誤，本院依法予以糾正。因案外人大慶市博奧時代購物中心有限公司與上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并非同一主體，案外人大慶市博奧時代購物中心有限公司與上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均是獨立的企業(yè)法人，且二者之間并不存在為對方承擔(dān)民事責(zé)任的法律關(guān)系，被上訴人王某向上訴人大慶市保利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張返還2萬元的經(jīng)營履約金既無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)。因被上訴人王某對于利息的訴求為要求上訴人“按銀行同期貸款利率，自被告收取房款次日即2011年4月29日起，計算至法院判決確定的履行期滿之日”止，原審法院計算至制作原審判決之日止，無法律依據(jù)，本院依法亦予以糾正。故上訴人大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)返還被上訴人王某已交納的兩套購房款438100元并賠償相應(yīng)的利息損失。（自2011年4月29日起按銀行同期貸款利率計算至判決生效后給付之日止。）
綜上，一審法院認(rèn)定部分事實不清楚，適用法律部分有誤，本院依法予以部分改判。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、變更大慶市讓胡路區(qū)人民法院（2014）讓民初字第985號民事判決主文即“被告大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性返還原告王某購房款、經(jīng)營履約金并賠償利息損失，合計人民幣519987元。”為上訴人大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次返還被上訴人王某購房款438100元及利息損失。（利息損失自2011年4月29日起按銀行同期貸款利率計算至判決生效后給付之日止）；
二、被上訴人王某于本判決生效后十日之內(nèi)向上訴人大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付房屋使用費37644元。
一審案件受理費9000元，由上訴人大慶市寶利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。二審案件受理費300元，由被上訴人王某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　臧國燕 審　判　員　　劉振影 代理審判員　　趙丹暉

書記員：范繼超 附法律條文： 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條：第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： （二）原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；