原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司，住所地黑龍江省大興安嶺地區(qū)加格達奇區(qū)人民路20號。
法定代表人吳加倫，系該公司董事長。
委托代理人王程，黑龍江正旗律師事務所律師。
委托代理人王偉華，黑龍江正旗律師事務所律師。
被告龐某，女，現(xiàn)住黑龍江省。
法定代理人周某某，女，系龐某母親，現(xiàn)住黑龍江省。
被告周某某，女，現(xiàn)住黑龍江省。
委托代理人叢府君，黑龍江叢府君律師事務所律師。

原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司訴被告周某某、龐某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年11月5日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司委托代理人王程、王偉華，被告龐某法定代理人周某某及被告周某某委托代理人叢府君到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱：2014年10月10日，被告周某某以被告龐某的名義與原告簽訂兩份商品房買賣合同，購買原告開發(fā)的新世界時尚廣場66號門市房及68號門市房，周某某系龐某的母親，只是以龐某的名義購買兩處商品房，購買兩處商品房的商談與合同簽訂龐某均未參與，其中66號門市房售價1500200.00元，68號門市房售價1979770.00元。按合同約定，龐某應于2014年10月10日付清全款，截至2015年10月8日被告未履行給付義務。原告為維護自己的合法權益，特向貴院起訴，請求解除原告與龐某簽訂的新世界時尚廣場66號門市房及68號門市房兩份商品房買賣合同；被告周某某、龐某給付原告66號門市房違約金15002.00元，68號門市房違約金19797.70元，合計34799.70元；本案訴訟費由被告承擔，望法院依法判決。
被告周某某、龐某辯稱：原告與龐某簽訂的兩戶《商品房買賣合同》是雙方協(xié)商一致、自愿簽訂的，并且實際履行完畢。符合法律規(guī)定，人民法院應依法駁回原告訴訟請求。被告等價有償取得原告這兩戶門市房，原告已經向被告交付房屋，被告已經接收，正常使用，被告的合法權益應受法律保護。原告未給被告開具購房發(fā)票，不為被告辦理房屋所有權證，被告要求原告履行合同義務。
被告周某某、龐某反訴稱：原告與被告于2014年10月10日簽訂兩份《商品房買賣合同》，被告購買原告新世界時尚廣場66號、68號門市房。被告向原告支付了全部購房款，原告向被告交付了這兩戶門市房，被告占有使用至今。按照合同第十五條約定，原告在房屋交付后360日內為被告辦理房屋所有權證?，F(xiàn)原告反悔，訴訟要求解除合同，不履行合同義務，被告被迫提出反訴，請求人民法院判令原告履行合同義務，為被告辦理房屋所有權證。
原告針對被告的反訴辯稱：被告沒有按合同約定給付購房款，無權要求原告為其辦理房屋所有權證，請人民法院查明事實，依法駁回被告的反訴請求。
原告向本院提交證據(jù)如下：
1、商品房買賣合同復印件兩份（與原件核對一致，原件由原告自行取回）；加格達奇區(qū)公安局經偵大隊案卷材料一份共二十九頁（與原件核對一致，原件由原告自行取回），欲證明被告周某某采用脅迫方式，在被告龐某未到場的情況下，以被告龐某名義與原告簽訂商品房買賣合同，購買新世界時尚廣場66號及68號兩戶門市；合同的真正簽署時間是2015年1月9日；按合同約定，被告應于合同簽訂之日付清66號門市購房款1500200.00元，68號門市購房款1979770.00元，合計3479970.00元；原告為被告開具了收據(jù)，但截至2015年12月11日，被告尚未向原告交付66號及68號門市購房款；被告已逾期付款超過60日，按合同約定，原告有權解除合同，并要求被告按應付款1%標準向原告支付違約金，66號門市違約金15002.00元，68號門市違約金19797.70元，合計34，799.70元；被告周某某借用被告龐某的名義與原告簽訂的商品房買賣合同，二被告應承擔連帶賠償責任；
2、承包經營合同1份共3頁（原件經當庭核對，由原告自行取回），欲證明被告周某某與原告2014年8月7日簽訂的承包經營合同第9條規(guī)定，被告周某某銷售的商鋪和門市房，由原告向被告周某某支付2%的傭金。
以上證據(jù)經庭審質證，被告對證據(jù)1的質證意見為：合同簽訂的時間是2014年10月10日而不是2015年1月份，這兩份合同從形式到內容都符合法律規(guī)定，是雙方協(xié)商一致自愿簽訂，并且有多人在場，不存在任何脅迫行為，因此該合同合法有效，不存在法定的解除情形；合同簽訂后原告與被告及時結算了合同購房價款，以被告周某某替原告銷售房屋和催收欠款，比例提成資金，抵償了這兩戶房屋的購房款，因此原告為被告開具現(xiàn)金收據(jù)，辦理了財務結算，周某某等價有償取得該房屋，取得形式合法有效；原告已經向周某某交付房屋，周某某占有并使用，不存在法定和約定的解除條件；調查筆錄中關于購房合同形成的時間及地點在場人及履行合同簽訂和購房款結算的過程有關人員的證實都是真實的，因此公安機關認定雙方簽訂合同都是在多人在場的情況下自愿簽訂的，不存在脅迫和違法情形，因此不構成刑事案件，決定不立案偵查。對證據(jù)2的質證意見為：合同是真實的，但是第9條規(guī)定的門市房提成傭金比例不適用本案爭議的房屋銷售及提成，因為該合同約定的條件是周某某承包商場之后對于尚未賣出的門市房和商鋪的銷售，由周某某幫助銷售可以收取2%的傭金，超出約定的價款部分周某某可以分配30%，而本案爭議的是新世界建成后的全部住宅及門市商鋪的銷售，與這份合同中約定的未銷售的門市和商鋪范圍不同。
被告向本院提交證據(jù)如下：
1、商品房購房合同復印件2份共33頁，欲證明原被告于2014年10月10日簽訂了商品房買賣合同，原告將位于加格達奇區(qū)人民路20號新世界時尚廣場66號門市及68號門市出售給被告，合同簽訂后原告即向被告交付了房屋，被告實際占有并使用，合同真實有效并履行，不能解除；
2、票據(jù)8份（原件經當庭核對，由被告自行取回）；4份領房單（原件經當庭核對，由被告自行取回）；文明入住保證書各2份（原件經當庭核對，由被告自行取回），欲證明2014年10月5日和2014年10月10日被告分別向原告繳納了2戶門市房的購房全款3479970.00元，2015年1月8日又分別為兩戶門市房繳納了電費、供暖費，共26031.00元，完全履行了交款義務，等價有償取得該房屋，并與原告辦理了房屋入住手續(xù)，因此原告所稱的被告無償取得該房屋沒有事實依據(jù)；
3、吳興華本人所寫的承諾書，欲證明在新世界時尚廣場建成完工后，吳興華準備委托周某某幫助銷售房屋，并且承諾按照實際的銷售回款和催收原欠款總額的10%給周某某提成分紅，這是吳興華準備擔任大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司法定代表人之前，為了籌備房屋銷售事項等給周某某出具的承諾書；
4、大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司股東會決議復印件、該企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件，欲證明2014年9月16日，倫泰公司股東會議決定選舉吳興華為公司執(zhí)行董事及法定代表人，免去吳加倫公司執(zhí)行董事法定代表人，根據(jù)股東會議變更后的核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，證實吳興華2014年9月16日開始擔任倫泰公司的法定代表人，先前為銷售房屋給周某某出具的承諾書得以生效并實際履行；吳興華是該公司的法定代表人，他因工作原因履行職務出具的書面承諾是代表該公司的行為，產生的民事法律責任由該公司承擔；
5、全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢的大興安嶺倫泰開發(fā)有限責任公司公開登記資料，欲證明2015年2月10日該公司將企業(yè)法定代表人由吳興華變更為吳加倫；在2015年2月10日前吳興華作為該公司的法定代表人與周某某簽訂的商品房買賣合同，辦理的提成款結算出具的財務收據(jù)和承諾書，都是法定代表人的職務行為，都是合法有效的，由此產生的民事法律責任都應當依法由該企業(yè)承擔；
6、房屋銷售匯總表復印件25張，總金額44103801.00元，欲證明2014年8月-2015年1月周某某為原告銷售門市房及商鋪部分匯總表，按約定的10%提成原告應當向被告周某某支付440余萬，而實際兩戶門市房的抵償款才3479970.00元，遠遠沒有達到10%的提成；
7、2015年6月13日原被告之間簽訂的結算確認書復印件，欲證明確認到2015年6月12日原告還欠被告墊付款11萬，截止到2015年6月13日原、被告間所有的往來賬目全部結清，由雙方單位蓋章確認，證實被告不拖欠原告購房款，原告的訴請沒有根據(jù)。
以上證據(jù)經庭審質證，原告對證據(jù)1的質證意見為：合同的真正簽署時間是2015年1月9日，是被告周某某在原告處強行購買的，采用脅迫的方式，按合同約定被告應在合同簽訂之日起給付原告購房款3479970.00元，但截至2015年12月11日被告尚未繳納購房款，故被告違約，要求解除合同并由被告交付違約金，合同雙方的義務是原告交付房屋被告給付購房款，從被告代理人所述恰恰證明了原告已經履行了合同中的交付房屋義務，被告卻未履行給付購房款的義務，被告構成了實際違約，所以要求解除合同，被告向原告支付違約金。對證據(jù)2的質證意見為：2014年10月5日的購房定金2份收據(jù)、2014年10月10日購房尾款2份收據(jù)，真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可，收據(jù)的開具時間是2015年1月9日；被告沒有真正的交付定金和購房款，所以收據(jù)不具合法性，對取暖費、電費4份收據(jù)需要核實后出具書面意見，上述質證意見在加區(qū)公安局所做的詢問筆錄中都可以予以證實；領房單和入住單真實性無異議，證明原告已經履行交房的義務。對證據(jù)3的質證意見為：真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可，依據(jù)2015年8月15日周某某在加格達奇區(qū)公安局作的筆錄其自稱的按10%-15%的提成沒有任何合同協(xié)議和欠條，此份承諾書與其筆錄矛盾；承諾書承諾人吳興華應當庭出庭作證，沒當庭出庭作證不應當作為定案依據(jù)；此份承諾從形式上看系吳興華個人行為，與原告公司無關。與本案沒有關聯(lián)性。如被告確定提交此份證據(jù)，原告要求法庭核實證據(jù)的真?zhèn)?，并追究相應責任。對證據(jù)4的質證意見為：真實性無異議，但是對證明的問題不認可，吳興華的個人承諾與公司無關，與本案沒有關聯(lián)性，吳興華向被告周某某所出具的承諾書僅代表其個人的意見，因承諾書上并沒有加蓋公司公章，并且也沒有出具倫泰公司委托吳興華向被告做出承諾的委托書做出承諾，另外該份承諾書上為兩種筆體所書寫，兩種筆體書寫的顏色及書寫工具也不是一種，在后面所書寫的日期僅寫了9月7日并沒有年份，所以對該份承諾書的真實性都無法確認。吳興華與被告周某某之間做出的承諾只能約束吳興華與被告雙方約束不了原告，與原告也不存在任何的關系，原告不承擔任何責任；依據(jù)被告周某某與原告2014年8月7日簽訂的承包經營合同第9條規(guī)定，被告周某某銷售的商鋪和門市原告向被告周某某支付2%的傭金。對證據(jù)5的質證意見為：對公開信息的真實性無異議，對證明問題不認可，商品房買賣合同、財務收據(jù)及承諾書的質證意見與之前的質證意見相同。對證據(jù)6的質證意見為：對證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可，對銷售總額系周某某自行統(tǒng)計，不具有證明力；關于10%提成比例沒有依據(jù)；銷售提成款與本案沒有關聯(lián)性，不是同一個法律關系，本案系商品房買賣合同糾紛；這份證據(jù)的第2頁個人傭金表可知銷售提成的比例是0.12%。對證據(jù)7的質證意見為：對該證據(jù)的真實性無異議，但是對證明問題不認可，該確認書明確寫明到2015年6月13日周某某（即大興安嶺新世界有限公司）墊付的一切款項及所有墊付的款項賬目內賬目全部結清，此部分費用與本案沒有任何關聯(lián)，不能證實被告已給付原告購房款；這份合同所對賬的雙方是新世界有限公司與原告而并非是本案的被告與原告，所以該份證據(jù)不能證明被告的主張。
經審理查明：被告龐某xxxx年xx月xx日出生，被告周某某系龐某的母親。2015年1月9日，周某某代表龐某與原告簽訂了兩份商品房買賣合同，合同約定被告龐某購買加格達奇區(qū)新世界時尚廣場66號、68號門市房，上述兩份合同上記載的簽訂日期均是2014年10月10日。合同約定新世界時尚廣場66號門市房建筑面積115.40平方米，每平方米13000.00元，總金額1，500，200.00元，付款方式為一次性付款，于2014年10月10日付清全款。新世界時尚廣場68號門市房建筑面積152.29平方米，每平方米13000.00元，總金額1979770.00元，付款方式為一次性付款，于2014年10月10日付清全款。上述兩份合同第七條均約定了買受人逾期付款的違約責任：逾期在60日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的1%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金。2015年1月9日，原告為被告周某某出具了四份收據(jù)，其中兩份收據(jù)上記載的日期為2014年10月5日，內容分別為原告收到66號門市房及68號門市房定金各500000.00元；另兩份收據(jù)上記載的日期為2014年10月10日，內容分別為原告收到66號門市房尾款1000200.00元及收到68號門市房尾款1，479，770.00元。2014年10月20日，被告龐某收到原告提供的66號門市房、68號門市房文明入住保證書。2015年1月8日，被告龐某收到原告出具的新世界時尚廣場66號門市房領房單，該領房單上載明，業(yè)主已將66號門市房供熱費10963.00元及電費300.00元交清，請物業(yè)公司給付辦理交房手續(xù)。2015年1月8日，被告龐某收到原告出具的新世界時尚廣場68號門市房領房單，該領房單上載明，業(yè)主已將68號門市房供熱費14468.00元及電費300.00元交清，請物業(yè)公司給予辦理交房手續(xù)。
另查明：原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司于2012年8月16日成立，營業(yè)期限2012年至2022年8月15日，類型為有限責任公司，經營范圍房地產開發(fā)、銷售、房屋租賃。2014年9月16日，原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司法定代表人由吳加倫變更為吳興華，2015年2月10日，原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司法定代表人由吳興華變更為吳加倫。2014年8月7日，原告與周某某簽訂了一份承包經營合同，承包經營范圍：新世界內的1、2、3層商場；商場尚未銷售的門市房；商場和住宅的物業(yè)管理、保安、保潔、維修、維護等。承包期限為返租起算開始三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同特別約定，周某某承包經營尚未銷售的商鋪、門市房及為承包經營的所有商鋪和門市房，經原告與周某某協(xié)商，原告監(jiān)管，周某某負責銷售，原告可以協(xié)助銷售，周某某銷售的商鋪、門市房原告向周某某支付2%的傭金，超出雙方約定的價款部分，原告與周某某按三、七比例分配，原告占七，周某某占三。
還查明：2015年8月7日，吳興華到加格達奇區(qū)公安局經偵大隊報案，吳興華聲稱，原告開發(fā)的加格達奇區(qū)新世界廣場66號、68號門市房，在吳興華任原告法定代表人期間，被周某某采用暴力、威脅等手段，強行購買了新世界廣場的66號、68號門市房，并簽訂了合同，出具了正規(guī)的收據(jù)，但是到現(xiàn)在為止，周某某未交付任何房款，也不退房子，占為已用，所以吳興華要求公安機關追究周某某的責任，挽回原告的損失。為此加格達奇區(qū)公安局經偵大隊辦案人員對吳興華做了一份詢問筆錄，筆錄中吳興華承認自2013年6月份開始與周某某同居，但自2014年8月份與周某某的關系因生意及瑣事就不好了。在筆錄中吳興華承認簽訂的新世界時尚廣場66號門市房及68號門市房購買合同的實際時間是2015年1月9日，不是2014年10月10日，出具的接收購買門市房的定金及尾款收據(jù)，也是2015年1月9日開的。因為2015年1月8日，吳興華的家屬來加區(qū)了，吳興華想盡快與周某某脫離關系，無奈之下與被告簽訂的購買新世界時尚廣場66號門市房及68號門市房的購買合同。并同意以成本價出售給周某某。簽訂合同后，雖給周某某出具了收到購房款現(xiàn)金的收據(jù)，實際上并未收到定金及尾款。在筆錄中，吳興華認為與周某某簽訂的合同是在無奈情況下簽訂的，應當廢除。
2015年8月15日15時30分至2015年8月15日17時35分，加格達奇區(qū)公安局經偵大隊辦案人員對周某某做了一份詢問筆錄，筆錄中周某某認可自2013年5月份與吳興華是同居關系，并且周某某與原告簽訂的新世界時尚廣場66號門市房及68號門市房的購買合同實際簽訂日期為2015年1月份，出具收據(jù)的時間一個是2014年10月5日，一個是2014年10月10日。周某某在筆錄中認可沒有實際向原告交付收據(jù)中記載的款項，這是因為原告欠被告周某某銷售房屋的傭金，而原告是用這兩個房屋價值沖抵欠被告的傭金。筆錄中周某某認為，因與吳興華是同居關系，合作期間，周某某與吳興華就沒有簽訂協(xié)議，當時和吳興華口頭約定，凡是周某某與吳興華合作期間收的錢就給周某某15%的傭金。加格達奇區(qū)公安局經偵大隊認為該起案件是民事糾紛，未予立案。

本院認為：依法成立的合同受法律保護，合同雙方應當按照約定全面履行合同義務。本案中，被告龐某在簽訂合同時，尚未滿18周歲，由龐某的母親代其簽訂商品房買賣合同，雙方對此均無異議，雙方均具有簽訂合同的主體資格。雖然原、被告房屋買賣合同簽訂的實際時間與合同上記載的時間不一致，但原告未提供證據(jù)證明原告是在被告的脅迫下簽訂的，應認定為這是原、被告雙方自愿達成的交易安排，不影響合同的成立及效力，原、被告簽訂的商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，內容、形式均合法，且不違反法律強制性規(guī)定，是有效合同。從原、被告簽訂的商品房買賣合同上看，原、被告對房款的履行方式進行了約定，且原告收到了被告的定金及購房款，并向被告出具了正規(guī)的定金收據(jù)及購房尾款收據(jù)，但庭審中，原告否認收到了被告的定金及購房尾款，被告也承認未向原告支付定金及購房尾款，而是用被告為原告銷售房屋回款及催收回原欠款總額的10%提成來抵償購房款，這實質是債權的抵消。如果雙方約定的這種抵消符合法律要件，那么就應當予以認可。否則，即使雙方有約定，在實際中這種約定也不會產生法律約束力。從本案的實際情況看，本案中的抵消不能成立。理由是，本案中的抵消屬合意抵消，而合意抵消的本質特征要求用于抵消的債權必須是合法債權，違法債權不能成為抵消債權。本案中，被告用于抵消的債權是被告為原告銷售房屋的傭金或提成，這要求原告與被告就房屋銷售及如何支付傭金或提成有合同約定，現(xiàn)被告主張原、被告有合同約定，并向本院提交了一份有原告前法定代表人吳興華出具的承諾書作為依據(jù)。該承諾書上并未蓋有原告公司的印章，也沒有原告的名稱及住所，該份承諾書即使是真實的，也不能就此認定是原告對被告所做的承諾，對原告亦無合同上的約束力，所以被告所稱的與原告的購房款已抵消的主張不能成立。原告已向被告交付了合同約定的房屋，但被告既未實際給付原告合同約定的購房款，與原告購房款已抵消的主張也不成立，被告存在違約行為，根據(jù)合同約定，被告給付購房款逾期超過60日，原告有權解除合同，本案中，合同約定的給付時間是2014年10月10日，但合同的實際簽訂時間是2015年1月9日，原告的違約日期應以實際的簽訂合同日期為準，即使如此，至原告起訴時，被告未給付購房款也已超過60日，故原告主張解除與被告簽訂的兩份商品房買賣合同，符合合同約定，本院予以支持。合同解除后，被告應將加格達奇區(qū)新世界時尚廣場66號、68號門市房清空并歸還原告，原告應將被告交付的物業(yè)費及電費合計26031.00元返還給被告。原告向被告出具了收到定金及購房尾款的收據(jù)，是原告前法定代表人吳興華因與被告周某某有較為親密的個人關系，在未實際收到合同約定的購房款的情況下出具的，此瑕疵行為是原告工作人員造成的，故原告要求被告支付違約金的主張本院不予支持。
被告未實際向原告支付購房款事實清楚，與原告的購房款已抵消的主張亦不成立，故被告要求原告履行合同義務，為被告辦理新世界時尚廣場66號、68號門市房所有權證的反訴主張，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第十二條第一款，《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司與被告龐某于2014年10月10日（實際簽訂日期為2015年1月9日）簽訂的購買新世界時尚廣場66號、68號商品房買賣合同；
二、被告龐某、周某某將加格達奇區(qū)新世界時尚廣場66號、68號門市房清空并歸還原告；
三、原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司返還被告龐某物業(yè)費及電費合計26031.00元；
四、駁回原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司的其他訴訟請求；
五、駁回被告龐某、周某某的反訴請求。
本訴案件受理費770.00元（原告已預交），由被告龐某、周某某負擔100.00元，原告大興安嶺倫泰房地產開發(fā)有限責任公司負擔670.00元；反訴案件受理費100.00元，由被告龐某、周某某負擔。
以上有履行內容的判項應于本判決生效后十日內履行完畢，如未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于大興安嶺地區(qū)中級人民法院。

審判長 李明站
代理審判員 李季
人民陪審員 趙玉鳳

書記員： 徐英嬌