上訴人（原審被告）夏某。
委托代理人夏亞清。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司。住所地：宜昌市西陵區(qū)夜明珠路1-12-112號。
法定代表人何紅衛(wèi)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
委托代理人房紅，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

上訴人夏某因與被上訴人宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱葛某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服葛洲壩人民法院（2013）鄂葛洲壩民初字第00086號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年8月14日立案受理后，依法組成由審判員李淑一擔(dān)任審判長，審判員畢勇、閆玲玲參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2007年4月19日，中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與夏某簽訂《編號為明珠南14-1302號的集資建房合同》，約定夏某自愿集資購買建房單位中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的明珠山莊小區(qū)南14號樓十三層1302號房屋，建筑面積126㎡（暫定面積），前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.65元／平方米／月，該合同還對其他事項進(jìn)行了約定。
2007年，宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司受中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，開始接收明珠山莊住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。同年10月24日雙方簽訂了《明珠山莊住宅小區(qū)前期物業(yè)管理合同》，合同內(nèi)容明確了物業(yè)管理的區(qū)域、管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在其服務(wù)費(fèi)用中明確了小高層住宅收取標(biāo)準(zhǔn)為0.65元／平方米／月，明確了電梯費(fèi)按宜昌市同等類型住宅電梯費(fèi)平均數(shù)按戶收取事項。2011年，原宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司變更名稱為葛某物業(yè)公司。
2008年，夏某正式成為明珠住宅小區(qū)的業(yè)主，同年2月22日，原宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司與夏某簽訂《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》，明確約定物業(yè)公司的職責(zé)是負(fù)責(zé)住宅區(qū)的管理，并按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，該公約還對雙方其他注意事項進(jìn)行了約定。夏某在裝修并入住小區(qū)后，接受了葛某物業(yè)公司的服務(wù)。夏某在繳納了一定期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)交納的電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)后，未再交納自2009年9月起至2012年11月的物業(yè)費(fèi)，自2010年3月起至2012年11月的電梯費(fèi)，并拖欠2012年4月至11月的二次電費(fèi)。為催繳物業(yè)管理費(fèi)，電梯費(fèi)及二次電費(fèi)，2012年7月，葛某物業(yè)公司在明珠小區(qū)公示欄張貼了催告通知。
原審?fù)瑫r認(rèn)定，明珠住宅小區(qū)在宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司及名稱變更后的葛某物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)期間，沒有聘用過其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。夏某所在明珠小區(qū)房屋建筑面積為122.43平方米，經(jīng)雙方約定按0.65元／平方米／月收取物業(yè)管理費(fèi)。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實的主要證據(jù)有：葛某物業(yè)公司提交的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和湖北省工商行政管理局2012年6月6日下發(fā)的公司變更通知書、中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司訂立的《明珠山莊住宅小區(qū)前期物業(yè)管理合同》、明珠山莊保安記錄、用電記錄、公共用電、水費(fèi)、電梯費(fèi)等費(fèi)用票據(jù)、物業(yè)工作人員工資表、明珠山莊人員進(jìn)出入登記、會計憑證、業(yè)主檔案登記表、《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》，夏某提交的2008年2月14日、2009年6月22日、7月10日宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司向其開具的電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修材料運(yùn)費(fèi)等收據(jù)及其憑證、2006年4月19日中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告夏某簽訂《編號為明珠南14-1302號的集資建房合同》、《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》及明珠山莊小區(qū)臟亂差照片15張以及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，葛某物業(yè)公司（原宜昌市澤容物業(yè)管理有限公司）受中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，接受了對明珠山莊住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，雖然該公司名稱發(fā)生了變化，但不影響其進(jìn)行物業(yè)管理的基本事實。夏某與葛某物業(yè)公司訂立《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》，并入住明珠山莊住宅小區(qū)，雙方的物業(yè)管理合同法律關(guān)系自始成立。現(xiàn)葛某物業(yè)公司依據(jù)《明珠山莊住宅小區(qū)前期物業(yè)管理合同》第五條、《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》第十六條、第二十條約定，要求夏某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)的訴訟請求，應(yīng)當(dāng)予以支持。針對夏某提出葛某物業(yè)公司物業(yè)管理不善、小區(qū)住戶曾被盜、綠化不好，綠化環(huán)境臟亂差等方面表明其履行物業(yè)服務(wù)中確實存在瑕疵，拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的抗辯理由，原審法院認(rèn)為其事實與理由并不充分。即便葛某物業(yè)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)尚存有瑕疵，也不能成為夏某拒付2009年9月起拖欠物業(yè)管理費(fèi)的理由，故該院對此辯解不予采納。對夏某提出葛某物業(yè)公司存在違規(guī)收費(fèi)，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的辯解，因此辯解涉及到另一民事法律關(guān)系，該院對此不予審理。對葛某物業(yè)公司主張夏某支付拖欠二次電費(fèi)的請求，因庭審中葛某物業(yè)公司未能提供佐證依據(jù)，故不應(yīng)予以支持。綜上，葛某物業(yè)公司作為明珠山莊小區(qū)的物業(yè)管理人，對小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)，夏某作為小區(qū)業(yè)主應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，即夏某應(yīng)支付葛某物業(yè)公司訴請的2009年9月起至2012年11月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3103.60元（122.43平方米×0.65元／月／平方米×39個月）和2010年3月起至2012年11月的電梯費(fèi)660元（20元／月×33個月），二項合計3763.60元。基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第八條，《物業(yè)管理條例》第二條、第三十六條、第四十一條、第四十二條以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決：一、夏某支付葛某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)3103.60元、電梯費(fèi)660元，二項合計3763.60元，于判決生效之日起三十日內(nèi)一次付清。二、駁回葛某物業(yè)公司的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)50元，由葛某物業(yè)公司承擔(dān)10元，夏某承擔(dān)40元。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實屬實。
在本案二審審理過程中，本院到明珠山莊住宅小區(qū)進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)明珠山莊小區(qū)只有一個大門供人員車輛進(jìn)出，小區(qū)門棟沒有監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)環(huán)境臟亂（空地上雜草叢生，雜物及垃圾隨意堆放，幾處井蓋破裂并滲水，綠化樹木亦未成型），小區(qū)的現(xiàn)實情況與夏某、張永勝等業(yè)主提交的小區(qū)照片基本一致。
本案雙方當(dāng)事人爭議的主要焦點為：一、本案所涉《明珠山莊住宅小區(qū)前期物業(yè)管理合同》、《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》關(guān)于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定是否有效。二、葛某物業(yè)公司在合同履行過程中是否存在管理服務(wù)不到位的問題，如存在該行為是否構(gòu)成違約，業(yè)主夏某能否據(jù)此請求減交或少交物業(yè)管理費(fèi)。
針對上述爭議焦點，本院評述如下：
一、關(guān)于本案所涉《明珠山莊住宅小區(qū)前期物業(yè)管理合同》、《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》關(guān)于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定是否有效的問題。

本院認(rèn)為：首先，雖然《中華人民共和國價格法》第十二條僅規(guī)定：“經(jīng)營者進(jìn)行價格活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價、政府定價和法定的價格干預(yù)措施、緊急措施?！?，并未明確否定違反“政府指導(dǎo)價、政府定價和法定的價格干預(yù)措施、緊急措施”等行為在民商法上的效力，但結(jié)合該法第三十九條（“經(jīng)營者不執(zhí)行政府指導(dǎo)價、政府定價以及法定的價格干預(yù)措施、緊急措施的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓?！保┘暗谒氖粭l（“經(jīng)營者因價格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分；造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！保┑囊?guī)定來看，經(jīng)營者違反政府定價及政府指導(dǎo)價的行為，不僅需要承擔(dān)沒收違法所得、罰款、停業(yè)整頓等行政法上的責(zé)任，還需承擔(dān)向經(jīng)營者退還多付價款、賠償損失等民商法上的責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條也規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予以支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持?！鼻笆鲆?guī)定表明，對于經(jīng)營者違反政府定價及政府指導(dǎo)價的行為，價格法的立法精神是否認(rèn)其民商法上的效力的（返還只能是基于無效方可返還）。因此，《中華人民共和國價格法》第十二條的規(guī)定應(yīng)屬于效力型強(qiáng)制性規(guī)范。如經(jīng)營者違反政府指導(dǎo)價確定的幅度與相對人約定的價格，其超出部分應(yīng)屬無效。
其次，中華人民共和國國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)與特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！眹野l(fā)展和改革委員會與建設(shè)部依據(jù)前述規(guī)定的授權(quán)制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價和政府調(diào)節(jié)價，具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定?！币罁?jù)前述規(guī)定的授權(quán)制訂的《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》第五條規(guī)定“根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，其他服務(wù)項目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，按照屬地管理原則，由市縣價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門確定服務(wù)項目，綜合考慮服務(wù)質(zhì)量，硬件配套設(shè)施因素，并進(jìn)行服務(wù)成本監(jiān)審，兼顧業(yè)主承受能力，合理制定政府價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度。”第七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。綜合管理服務(wù)費(fèi)包括：清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。停車費(fèi)是指為維護(hù)保養(yǎng)場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用。特約服務(wù)費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用?！币虼?，湖北省普通住宅針對清掃保潔及清運(yùn)，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)，公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項目所收取的物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)及針對停車場地、設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路的維護(hù)保養(yǎng)及管理等服務(wù)項目所收取的停車費(fèi)屬實行政府指導(dǎo)價的服務(wù)項目，其收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)均不得超越市縣價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門制定的價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度。
同時，《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》第五條雖未明示裝修管理服務(wù)是否屬于實行政府指導(dǎo)價的項目，但考察前述實施辦法第十七條有關(guān)“業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照當(dāng)?shù)貎r格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外，不得收取任何其他與裝修有關(guān)的費(fèi)用。”的規(guī)定，針對普通住宅裝修所涉及垃圾清運(yùn)、裝修保證金（押金）及裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等收費(fèi)服務(wù)項目實質(zhì)為物業(yè)綜合管理服務(wù)項目中清運(yùn)及秩序維護(hù)項目的一部分。因此，前述針對普通住宅裝修所涉及垃圾清運(yùn)、裝修保證金（押金）及裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等收費(fèi)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)屬于《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》第五條所規(guī)定的物業(yè)綜合管理服務(wù)的一部分，屬于執(zhí)行政府指導(dǎo)價的服務(wù)項目，其收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)均不得超越市縣價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門制定的價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度。
所以，湖北省普通住宅綜合管理服務(wù)、停車服務(wù)及裝修管理服務(wù)均屬于實行政府指導(dǎo)價的服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對前述三項服務(wù)與業(yè)主之間約定的任何超越市縣價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門制定的價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均屬于違反《中華人民共和國價格法》第十二條的效力型強(qiáng)制性規(guī)范行為，其超過部分應(yīng)屬無效。
同時，《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》實施后，宜昌市城區(qū)目前尚未正式出臺普通住宅綜合管理服務(wù)、停車服務(wù)及裝修管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而仍根據(jù)《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》實施前的《宜昌市城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)試行辦法》［宜市價房地字（1997）38號］實行政府定價，由政府物價部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)報送的具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批定價。由于政府定價與政府指導(dǎo)價均體現(xiàn)了政府對價格的干預(yù)（只不過干預(yù)的程度不同而已）。因此，即使宜昌市城區(qū)目前尚未正式出臺普通住宅綜合管理服務(wù)、停車服務(wù)及裝修管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也不意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間可就前述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完全自由約定，仍應(yīng)體現(xiàn)政府對價格的干預(yù)因素，可在政府定價的基礎(chǔ)上合理幅度內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就前述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，超過政府定價合理幅度范圍的約定仍應(yīng)認(rèn)定為無效。同時，雖然《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》第五條對實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)授權(quán)市縣價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門確定服務(wù)項目，制定政府價格標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，但由于其第七條同時對實行政府指導(dǎo)價的綜合管理服務(wù)及停車服務(wù)確定了具體的服務(wù)項目，第十七條對裝修管理費(fèi)亦明確規(guī)定除裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）外，不得收取任何其他與裝修有關(guān)的費(fèi)用，依下位法服從上位法的法律適用原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定市縣價格主管部門會同房地產(chǎn)主管部門在對實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確定具體服務(wù)項目時不得突破《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》所規(guī)定的收費(fèi)項目范圍。因此，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間通過物業(yè)服務(wù)合同針對普通住宅綜合管理服務(wù)、停車服務(wù)及裝修管理服務(wù)所約定的收費(fèi)項目超越了《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》第七條、第十七條所確定的服務(wù)項目，無論其是否經(jīng)所屬市縣價格主管部門的審批，其有關(guān)超出項目的收費(fèi)約定應(yīng)為無效。
本案葛某物業(yè)公司就明珠山莊小區(qū)小高層住宅的綜合管理服務(wù)費(fèi)約定為0.65元／月／平方米，并按宜昌市同類型住宅電梯費(fèi)平均數(shù)（20元／月／戶）收取電梯費(fèi)，葛某物業(yè)公司就其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖未報宜昌市物價局審批，且合同所約定的綜合管理費(fèi)已包含電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，但參照宜昌市物價局審批葛某物業(yè)公司提供服務(wù)的鄰近小區(qū)（東湖D-13區(qū)）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高層0.70元／月／平方米（含電梯費(fèi)），如將雙方約定的20元／月／戶的電梯費(fèi)按戶均住房面積平均后加入綜合服務(wù)費(fèi)中考察，合同含電梯費(fèi)在內(nèi)的綜合服務(wù)費(fèi)亦在合理的幅度內(nèi)，應(yīng)為有效。夏某主張葛某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)期間超越合同約定另行按20元／月收取的電梯費(fèi)計1140元屬重復(fù)收費(fèi)的理由不能成立，本院不予支持。但由于《湖北省物業(yè)收費(fèi)管理實施辦法》第十七條有關(guān)“業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照當(dāng)?shù)貎r格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外，不得收取任何其他與裝修有關(guān)的費(fèi)用?！备鹉澄飿I(yè)公司在綜合管理服務(wù)費(fèi)之外另行約定裝修材料運(yùn)費(fèi)400元，應(yīng)屬于違規(guī)收費(fèi)，應(yīng)抵扣其欠付的綜合管理服務(wù)費(fèi)。
二、關(guān)于葛某物業(yè)公司在合同履行過程中是否存在管理服務(wù)不到位的問題，如存在該行為是否構(gòu)成違約，業(yè)主夏某能否據(jù)此請求減交或少交物業(yè)管理費(fèi)的問題。
本院認(rèn)為，夏某等業(yè)主主張其小區(qū)雜草叢生、雜物占道、污水橫流、車輛亂停亂放及14號樓無監(jiān)控設(shè)施且單元門棟防盜門長期開啟的現(xiàn)象，并提供了照片證明，經(jīng)本院二審過程中現(xiàn)場踏勘，夏某等業(yè)主反映的情況屬實，葛某物業(yè)公司對其提供的物業(yè)服務(wù)不到位、導(dǎo)致明珠山莊住宅小區(qū)管理混亂的事實本身并不持異議，但認(rèn)為正是由于業(yè)主們未依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，使其難以維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)、無法提供符合約定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，其提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵并非公司自身的原因，不構(gòu)成違約。本院認(rèn)為，雙方所簽《明珠山莊業(yè)主臨時公約裝修管理條文》第十六條明確約定業(yè)主在接到《入住通知書》后，應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)時繳付十二個月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，意即本案所涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用預(yù)交方式，就其履行順序而言，業(yè)主預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)在先，葛某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)在后。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行的一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行不符合合同約定的，后履行一方有權(quán)拒絕履行其相應(yīng)的履行要求。而物業(yè)服務(wù)合同作為一種繼續(xù)性合同，業(yè)主需要不斷地交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要持續(xù)不斷的提供物業(yè)管理服務(wù)，在預(yù)交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)情形下，雖然業(yè)主預(yù)付物業(yè)服務(wù)費(fèi)在先，但其預(yù)付每期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的目的并不僅僅在于換取物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)期對等物業(yè)服務(wù)，而在于換取物業(yè)服務(wù)企業(yè)整個合同履行期間的物業(yè)服務(wù)。因此，在業(yè)主預(yù)付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，雖然業(yè)主在每一預(yù)付周期為先履行義務(wù)方，仍可行使先履行抗辯權(quán)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同提供服務(wù)或者提供的服務(wù)不符合合同約定時，業(yè)主可以拒交或少交物業(yè)費(fèi)。具體到本案雙方的實際履行情況，業(yè)主夏某入住明珠山莊小區(qū)之初并未欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其之所以從2009年9月起拒交物業(yè)費(fèi)系因葛某物業(yè)公司此前提供的物業(yè)服務(wù)不到位，葛某物業(yè)公司在業(yè)主夏某等已預(yù)交物業(yè)費(fèi)的情況下不能提供符合約定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，其有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，部分拒絕交納2009年9月以后的部分物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)然，由于葛某物業(yè)公司并非完全沒有履行物業(yè)管理服務(wù)，而是提供的物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，故夏某亦不能完全拒交2009年9月以后的物業(yè)管理費(fèi)。綜合全案雙方的履行情況，本院酌定葛某物業(yè)公司2009年9月以后按照約定標(biāo)準(zhǔn)（0.65元／平方米／月＋電梯費(fèi)20元／戶／月）的70%計算業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)。
據(jù)此，夏某自2009年9月至2012年11月（葛某物業(yè)公司主張截止月）應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費(fèi)為2234.52元［（122.43平方米×0.65元／月／平方米×39個月＋20元／月／戶×33個月）×70%-裝修材料運(yùn)費(fèi)400元］。
另外，夏某還提出要求葛某物業(yè)公司賠償外墻、飄窗滲水造成的墻面損失500元，賠償因葛某物業(yè)公司撤離小區(qū)，導(dǎo)致衛(wèi)生臟亂給夏某造成的損失800元和電梯損壞期間相應(yīng)的電梯費(fèi)1000元。本院認(rèn)為，因夏某未提交相應(yīng)證據(jù)證實發(fā)生了上述費(fèi)用，且其要求葛某物業(yè)公司依法賠償外墻、飄窗滲水造成的墻面損失屬另一法律關(guān)系，本院不作審理。在二審審理期間，本院多次組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，雙方當(dāng)事人也同意延長審理期限庭外調(diào)解，但最終調(diào)解未果。
綜上，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律有誤，依法應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷葛洲壩人民法院（2013）鄂葛洲壩民初字第00086號民事判決。
二、夏某于判決生效之日起三十日內(nèi)支付宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)2234.52元。
三、駁回宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)50元，由宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)20元，夏某負(fù)擔(dān)30元。二審案件受理費(fèi)50（夏某已預(yù)交），由夏某負(fù)擔(dān)30元，宜昌市葛某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)20元。
本判決為終審判決。

審判長　　李淑一 審判員　　畢　勇 審判員　　閆玲玲

書記員：張鵬煒