上訴人（原審被告）：夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省樺南縣。委托訴訟代理人：王俊全，黑龍江東風律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：鄭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，樺南縣白灰石礦工人，住黑龍江省樺南縣。委托訴訟代理人：馬迅，樺南縣中心法律服務所法律工作者。被上訴人（原審被告）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。法定代表人：韋德志，該公司經(jīng)理。被上訴人（原審被告）：佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)升平街青年組團綜合樓南3號門市。法定代表人：韋德志，經(jīng)理。

上訴人夏某某因與被上訴人鄭某某、佳木斯金科房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱金科公司）執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服佳木斯市前進區(qū)人民法院（2017）黑0804民初418號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。上訴人夏某某上訴請求：一、撤銷一審（2017）黑0804民初418號民事判決；二、依法改判駁回被上訴人的訴訟請求；三、訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、一審法院調(diào)查的事實不清。首先，2015年12月15日上訴人申請對樺南縣北秀社區(qū)3號樓107、207室（一帶二層）的房產(chǎn)進行訴前財產(chǎn)保全時案外人陶勝玉并沒有實際占有和使用該房屋。2015年8月20日案外人和金科公司簽訂的承包合同并于當日簽訂的商品房買賣合同，從時間節(jié)點上可以看出案外人在剛剛接到完善該小區(qū)外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、外部電梯等工程的施工合同時就簽訂了房屋買賣合同。2105年12月該小區(qū)還沒有竣工，佳木斯市前進區(qū)人民法院法官曾經(jīng)親自考察該房屋情況，在沒有實際被占有和居住的情況下將該房屋給予查封。但一審法院在沒有調(diào)查事實僅僅憑借案外人陶勝玉與金科公司自行簽訂且不是機打的商品房買賣合同就排除了法院的查封裁定于法無據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?lt;關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定>》第七十七條第一款規(guī)定：“國家機關、社會團體依職權制作的公文書證的證明力一般大于其他書證”，根據(jù)該原則和其他證據(jù)材料可以充分證明該涉案房屋在2015年12月15日查封之前案外人陶勝玉并沒有實際占有和使用該房屋，并且作為公司股東之一的案外人陶勝玉和金科房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同的真實性一審法院也未查明。其次，被上訴人鄭某某作為一審原告主體不適格。該涉案房屋買賣關系是案外人陶勝玉和金科公司之間，一審鄭某某提交的“樺南縣北秀社區(qū)城鎮(zhèn)化項目拆遷補償協(xié)議書”之中關于回遷房屋的位置地點均沒有具體約定，該涉案房屋不是必須回遷給被上訴人鄭某某的指定房屋。該房屋目前之所以被被上訴人鄭某某占有和使用是由于樺南縣人民政府和案外人陶勝玉之間所謂的“借用”關系而安置給了鄭某某，鄭某某不是該房屋的買受者所以其既不是執(zhí)行異議之訴的當事人也不是利害關系人，其不具備一審原告資格。根據(jù)合同的相對性原則鄭某某的權利應該由金科公司解決，不能因為其不斷上訪就排除和妨害上訴人執(zhí)行的權利。同時案外人陶勝玉的“借用”行為是其和樺南縣人民政府之間的關系，和本案沒有關聯(lián)性，也不能排除和妨害上訴人執(zhí)行的權利。最后，一審鄭某某提交的各項證據(jù)均為間接性證據(jù)，不能直接證明其和案外人支付該涉案房屋的全部合理對價以及實際占有和使用該涉案房屋的確切時間，證據(jù)根本無法形成完整的證據(jù)鏈條，根據(jù)誰主張誰舉證的民事訴訟原則鄭某某應該承擔舉證不能的法律后果。二、一審法院適用法律錯誤。本案中被上訴人鄭某某以及案外人陶勝玉均沒有依法取得不動產(chǎn)登記證。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，根據(jù)物權大于債權的原則，一審法院適用該條法律錯誤。一審法院依據(jù)《最高人民法院<關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。該法條適用的前提條件是該房屋已經(jīng)出賣給且已經(jīng)實際占有且有過錯的情況下人民法院不能查封，而本案涉案房屋是在沒有被實際占有且沒有任何權利瑕疵的情況下被依法查封，被上訴人鄭某某取得該房屋是在查封之后取得，其實際占有不能排除和妨礙上訴人的執(zhí)行申請的權利。被上訴人鄭某某辯稱，一、原審判決認定事實清楚，2014年1月21日金科公司與答辯人弟弟鄭宇東簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議書，約定房照面積396平方米房屋按1.2的比例置換475平方米的商服樓，無照面積170.69平方米房屋案1比1置換二個24平方米車庫，余下的130.89平方米置換住宅樓。2015年8月20日金科公司與陶勝玉簽訂工程承包協(xié)議，約定將秀北社區(qū)3、4、5、6號樓熱網(wǎng)、外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等樓房配套設施工程承包給陶勝玉施工，約定用6號住宅樓頂付工程款，并對6號樓住宅享有優(yōu)先處置權。同日金科公司與陶勝玉簽訂了商品房買賣合同，將秀北社區(qū)金科新城3號樓7號商服（142.58平方米）出賣給陶勝玉，用以抵頂工程款。樓盤建成后，金科公司未能按照約定履行回遷安置義務，答辯人上訪。后經(jīng)樺南縣政府協(xié)調(diào)，樺南縣政府借用頂賬給陶勝玉的本案爭議房屋安置答辯人弟弟鄭宇東，答辯人與弟弟系共有，為此案涉樓房先回遷給了答辯人。2016年4月30日，樺南縣地稅局為答辯人開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，案涉房屋由答辯人占有使用，但未能辦理產(chǎn)權登記。上訴人因與金科公司民間借貸糾紛申請財產(chǎn)保全查封了涉案房屋，答辯人提出執(zhí)行異議，被駁回后提起執(zhí)行異議之訴，這是本案的事實。陶勝玉與金科公司簽訂工程承包協(xié)議的同時簽訂了商品房買賣合同，其行為合法有效。用涉案樓房抵付工程款實際就等于向施工方支付工程款，且在簽訂工程承包協(xié)議時，3、4、5、6號樓盤已建完，商品房買賣合同是否機打不影響合同的效力。買賣合同在先，查封在后，且上訴人與金科公司之間系民間借貸，依據(jù)合同法第286條及最高院批復規(guī)定，陶勝玉及答辯人對涉案樓房具有優(yōu)先受償權。金科公司與陶勝玉簽訂商品房買賣合同合法有效，金科公司對涉案樓房已不具有所有權，買賣合同簽訂后所有權人為陶勝玉。政府借用安置答辯人是履行回遷安置協(xié)議，答辯人與鄭宇東為被拆遷房屋的共有人，上訴人執(zhí)行案涉房屋損害了答辯人的合法權益。答辯人提起執(zhí)行異議之訴主體適格。依據(jù)回遷樓房安置優(yōu)先其他債權的原則，陶勝玉及答辯人有足夠的理由和法律依據(jù)排除上訴人的執(zhí)行。二、原審法院適用法律正確，雖然陶勝玉、答辯人未取得涉案房屋的產(chǎn)權證，但不影響買賣合同及回遷安置補償協(xié)議的效力，并且在答辯人開具不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票時，金科公司加蓋了發(fā)票專用章。因此金科公司與陶勝玉在法院查封之前簽訂的商品房買賣合同具有真實性和回遷安置樓房的合法性，陶勝玉及答辯人未辦理產(chǎn)權登記均不存在過錯，回遷安置樓房在拆遷協(xié)議還面積區(qū)域內(nèi)，可以排除上訴人的執(zhí)行。請求依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。被上訴人金科公司辯稱，同意上訴人的上訴意見。原審原告鄭某某向一審法院起訴請求：一、要求立即停止對位于樺南縣秀北社區(qū)隆勝路3號樓一帶二107、207室的評估拍賣的執(zhí)行，并解除查封；二、訴訟費用由被告承擔。一審判決認定：2014年1月21日被告金科房地產(chǎn)與鄭宇東（系原告鄭某某的弟弟）簽訂《樺南縣秀北社區(qū)（隆勝村）房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，約定了回遷安置面積。2015年8月20日被告金科房地產(chǎn)與陶勝玉簽訂承包協(xié)議，約定：因金科房地產(chǎn)無力完善小區(qū)外排水、化糞池、外掛大理石、外熱網(wǎng)、內(nèi)部電梯等工程，將上述工程承包給陶勝玉；以秀北小區(qū)6號樓住宅抵付工程款；陶勝玉對6號樓的住宅享有優(yōu)先處置權。同日被告金科房地產(chǎn)與陶勝玉簽訂商品房買賣合同，將樺南縣秀北社區(qū)、金科新城3號樓7號商服，產(chǎn)籍號為1-0001-683-000107、1-0001-683-000207號，建筑面積為142.58平方米房屋出賣給陶勝玉，用以頂?shù)止こ炭睢１桓娼鹂品康禺a(chǎn)開發(fā)的秀北社區(qū)樓盤建成后，未按房屋拆遷補償安置協(xié)議書的約定為被動遷戶鄭宇東安置回遷房屋，鄭宇東為此進行信訪。在樺南縣人民政府的協(xié)調(diào)下，將已頂帳給陶勝玉的房屋（案涉房屋）由政府借用，安置給被動遷戶鄭宇東（鄭某某）。2016年4月30日樺南縣地方稅務局為原告鄭某某開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，現(xiàn)該房屋由原告鄭某某實際占用、使用，但未辦理房屋產(chǎn)權登記。另查明，被告夏某某與被告金科房地產(chǎn)系借款糾紛，被告夏某某于2015年12月15日向佳木斯市前進區(qū)人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，法院依法作出（2015）民前保字第149號民事裁定書，對金科房地產(chǎn)的房產(chǎn)予以查封，所查封的房產(chǎn)包括案涉房產(chǎn)。被告夏某某在法定期限內(nèi)提起訴訟，在訴訟過程中夏某某與被告金科房地產(chǎn)調(diào)解達成協(xié)議，被告金科房地產(chǎn)償還借款本金及利息共計472061.26元。本院作出（2016）黑0804民初58號民事調(diào)解書，經(jīng)雙方簽字后生效。調(diào)解書生效后夏某某向法院申請強制執(zhí)行，本院作出（2016）黑0804執(zhí)70號執(zhí)行通知書。本案原告鄭某某提出執(zhí)行異議被駁回，在法定期限內(nèi)提起民事訴訟。一審法院認為，當事人的合法權益受法律保護。本案中，通過庭審調(diào)查、當事人舉證及當事人陳述，可證實陶勝玉與被告金科房地產(chǎn)簽訂工程承包協(xié)議及商品房買賣合同在被告夏某某申請查封前，陶勝玉與被告金科房地產(chǎn)簽訂的商品房買賣合同合法有效，案涉房屋在查封前被告金科房地產(chǎn)已將該房屋轉讓給陶勝玉。而原告鄭某某（鄭宇東）已于2014年與被告金科房地產(chǎn)所簽訂有房屋拆遷補償安置協(xié)議，該協(xié)議合法有效。原告作為被動遷戶理應得到回遷安置房屋，在被告金科房地產(chǎn)無法履行拆遷補償安置協(xié)議的情況下，經(jīng)樺南縣人民政府協(xié)調(diào)，借用被告金科房地產(chǎn)轉讓給陶勝玉的房屋用于安置回遷戶并無不當。原告鄭某某系合法占有、使用該房屋，原告的訴請于法有據(jù)，應予支持。一審判決：解除對坐落于樺南縣秀北社區(qū)隆勝路6號樓5單元201室的查封，并停止執(zhí)行。二審期間雙方均未提供新證據(jù)，本院經(jīng)審查對原審判決認定的案件事實予以確認。

本院認為，2015年8月20日金科公司與陶勝玉簽訂承包協(xié)議的同時又簽訂案涉房屋的商品房買賣合同，陶勝玉基于與金科公司的工程承包協(xié)議和商品房買賣協(xié)議即對案涉房屋進行了有效占有，抵頂工程款即視為交付價款，沒有辦理產(chǎn)權登記的原因是工程質量未經(jīng)驗收，故陶勝玉對房屋享有的權利足以對抗上訴人基于債權關系對案涉房屋的執(zhí)行。后通過政府協(xié)調(diào)將案涉房屋安置給被上訴人鄭某某，鄭某某承繼取得陶勝玉的相關權利，亦可對抗上訴人的執(zhí)行。本案中被上訴人鄭某某系拆遷安置補償合同中的被拆遷人，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，回遷安置房屋同樣具有優(yōu)先權，也可以對抗上訴人的執(zhí)行。綜上，上訴人的上訴理由沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元由上訴人夏某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武
審判員　　王雪潔
審判員　　程　磊

書記員：張楠