原告：夏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：秦裕斌，上海善法律師事務(wù)所律師。
　　被告：代某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：許文娥(系被告代某妻子)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張水華，上海市傅玄杰律師事務(wù)所律師。
　　原告夏某某與被告代某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏某某及其委托訴訟代理人秦裕斌，被告代某及其委托訴訟代理人許文娥、張水華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　夏某某向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；2、被告搬離并返還原告上海市浦東新區(qū)康橋東路XXX弄XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)；3、被告支付2018年3月1日起至9月29日止的房屋占有使用費(fèi)，按每月6,250元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)和理由：原、被告于2016年4月7日簽訂房屋租賃協(xié)議，約定原告將系爭房屋出租給被告，租金每月6,250元，付六押一，租賃期限自2016年5月31日起至2019年6月1日止。被告同時(shí)又承租了原告另二間房屋，租賃合同另行簽訂。原告將系爭房屋交付被告后，被告如約支付了2016年12月1日起至2018年2月28日止的租金。此后的租金未再支付，故提起訴訟。
　　代某辯稱，不同意原告的訴請。原告不是系爭房屋產(chǎn)權(quán)人，訴訟主體不適格。系爭房屋為無證建筑，已被納入拆遷范圍，2018年2-3月間，被告已被勒令停業(yè)，無法正常使用房屋，被告無需再支付原告房屋使用費(fèi)。被告對系爭房屋進(jìn)行了裝修，約定的合同期限尚未屆滿，原告應(yīng)當(dāng)對被告的損失進(jìn)行賠償，并退還被告的租賃押金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋系未取得建設(shè)工程許可證而建造的房屋。2016年4月7日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限自2016年5月31日至2019年6月1日。租金每月6,250元。付款方式，付六押一，另付押金6,250元。第三年房租遞增百分之六。合同另對其他事項(xiàng)作了約定。
　　合同簽訂后，系爭房屋交由被告使用，開設(shè)輪胎修理部。被告另承租了由原告出租的與系爭房屋相鄰的56號、58號房屋。被告已支付原告系爭房屋租金(實(shí)為房屋使用費(fèi))至2018年2月28日，支付原告押金6,250元。
　　2017年8月10日，浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治辦公室發(fā)出告知書，稱康橋東路57、58號系無證建筑，限期自行拆除。2018年2-3月間，被告被勒令停業(yè)。此后，原告提起訴訟。
　　審理中，被告申請對系爭房屋內(nèi)的裝修損失進(jìn)行鑒定。經(jīng)法院委托，上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司(以下簡稱鑒定機(jī)構(gòu))進(jìn)行司法鑒定，向本院出具了鑒定報(bào)告書。鑒定意見1、房屋裝飾及土建工程造價(jià)為108,996元。其中，房屋裝飾工程造價(jià)95,517元；房屋安裝工程造價(jià)13,479元。2、安裝部分爭議項(xiàng)目造價(jià)為11,438元。鑒定說明：經(jīng)過現(xiàn)場勘查，綜合考慮，建議本工程成新率為30%左右。爭議問題：1、原告提出空調(diào)及熱水器不是被告添置，不應(yīng)納入評估范圍。被告認(rèn)為是被告添置，應(yīng)納入評估范圍。該項(xiàng)屬爭議項(xiàng)目，在造價(jià)中單列，由法院裁決。2、被告提出本工程2016年5月裝修完成，2017年8月停止使用，實(shí)際使用期一年左右，成新率應(yīng)為80%左右。鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)場裝修實(shí)物的新舊程度，綜合考慮確定成新率。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對成新率及總價(jià)無異議，認(rèn)為其中部分裝修系原告及前租戶添置，比如空調(diào)和熱水器，涉及金額11,438元。被告稱成新率按30%計(jì)不合理，應(yīng)當(dāng)按照70%-80%計(jì)；原告交付給被告的房屋系毛坯房，空調(diào)、熱水器均由被告安裝；廣告牌、機(jī)器安裝和搬遷費(fèi)也未計(jì)入。鑒定機(jī)構(gòu)向本院陳述，成新率是按現(xiàn)狀實(shí)物計(jì)取，現(xiàn)場鑒定時(shí)沒有廣告牌，機(jī)器安裝和搬遷費(fèi)用不屬于鑒定范圍。
　　經(jīng)本院釋明涉案《房屋租賃協(xié)議》無效，對于無效合同的后果處理，原告要求被告返還房屋并支付占有系爭房屋期間的使用費(fèi)。被告要求原告退還租賃押金、賠償被告裝修損失共計(jì)16萬元(含相鄰的56號、58號房屋)，不同意支付停業(yè)期間的房屋使用費(fèi)，原告賠償損失后才同意搬離。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，因所涉標(biāo)的物系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建造的房屋，故《房屋租賃協(xié)議》無效。涉案合同原告以出租人的名義與被告簽訂，其提起本案訴訟，主體適格。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告明知系爭房屋不具有合法性，仍將房屋出租，其應(yīng)當(dāng)對合同無效承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。被告疏于審查房屋的合法性，其亦負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。原告主張被告搬離并返還系爭房屋，本院予以支持。被告繳納原告的押金6,250元，原告應(yīng)予退還。由于被告對系爭房屋進(jìn)行了裝修，裝修附著物無法歸還被告，被告要求原告賠償裝修損失，本院予以準(zhǔn)許。經(jīng)司法鑒定，對于雙方爭議的內(nèi)容，因雙方均無法提供空調(diào)和熱水器的原始購物憑證，鑒于被告在承租之初進(jìn)行了裝修，本院將空調(diào)、熱水器的金額計(jì)入損失范圍。因涉案合同無效，鑒定機(jī)構(gòu)按現(xiàn)場實(shí)物計(jì)算裝修成新率為30%，本院予以認(rèn)同。被告提出的廣告牌已被拆除，搬遷費(fèi)并非合同無效的必然損失，均不計(jì)入損失金額。綜上，按成新率30%，計(jì)算被告的裝修現(xiàn)值損失為36,130.20元，由原告承擔(dān)其中的70%，計(jì)25,291.14元，被告承擔(dān)30%計(jì)10,839.06元。關(guān)于原告主張的2018年3月1日至9月29日的房屋使用費(fèi)，根據(jù)當(dāng)事人的陳述，被告于2018年2-3月間已被勒令停業(yè)，此后其承租目的并未實(shí)現(xiàn)，原告訴請要求按照合同租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占有使用費(fèi)，本院不予認(rèn)同。綜合雙方間過錯(cuò)責(zé)任、涉案訴訟糾紛的引起以及被告在鑒定結(jié)束后仍拒絕搬離系爭房屋的情況，本院酌情確定由被告承擔(dān)2018年3月1日至9月29日的房屋使用費(fèi)9,000元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告夏某某與被告代某就上海市浦東新區(qū)康橋東路XXX弄XXX號房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告代某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離上海市浦東新區(qū)康橋東路XXX弄XXX號房屋，并將房屋返還原告夏某某；
　　三、被告代某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某某自2018年3月1日起至2018年9月29日止的房屋使用費(fèi)9,000元；
　　四、原告夏某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告代某損失費(fèi)25,291.14元；
　　五、原告夏某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告代某押金6,250元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)80元，減半收取計(jì)40元，鑒定費(fèi)1,500元，合計(jì)1,540元，由原告夏某某負(fù)擔(dān)1,078元，被告代某負(fù)擔(dān)462元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿