原告：夏某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：梁俞申，上海浦望律師事務(wù)所律師。
　　被告：薛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李建軍，上海九州通和律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐丹丹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　被告：徐杏英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市閔行區(qū)。
　　第三人：石嘴山市大武口石銀村鎮(zhèn)銀行股份有限公司文明支行，住所地寧夏回族自治區(qū)石嘴山市。
　　負(fù)責(zé)人：劉麗，行長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：張海濤，男。
　　原告夏某與被告薛某某、徐丹丹、徐杏英房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年5月15日立案后，因被告徐丹丹、徐杏英下落不明，本院采用公告形式向其送達(dá)起訴狀副本等相關(guān)法律文書，后依法組成合議庭審理。因石嘴山市大武口石銀村鎮(zhèn)銀行股份有限公司文明支行(以下簡(jiǎn)稱“石嘴山銀行文明支行”)與本案的處理結(jié)果存在利害關(guān)系，本院依法追加為第三人參加訴訟，并于2018年8月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏某的委托代理人梁俞申、被告薛某某的委托代理人李建軍到庭參加訴訟。被告徐丹丹、徐杏英、第三人石嘴山銀行文明支行經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審判。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告夏某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令三被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，配合原告辦理房屋過戶手續(xù)；2.判令三被告滌除上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋最高額抵押登記；3.判令三被告承擔(dān)違約金人民幣(幣種下同)405,000元；4.判令三被告承擔(dān)律師費(fèi)75,000元。
　　事實(shí)和理由：原告與兩被告于2013年5月8日簽訂房屋買賣合同，約定原告以總價(jià)150萬元購(gòu)買上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，并約定該房屋權(quán)利限制解除之日起三日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。當(dāng)日，原告支付三被告10萬元定金。后原告按照合同約定于2013年6月4日通過轉(zhuǎn)賬形式支付110萬元購(gòu)房款，剩余尾款30萬元約定于辦理交易過戶并配合更名、遷移戶口后支付。后因三被告再三懇請(qǐng)?jiān)嫣崆爸Ц段部?，故原告又粉筆于2014年7月22日、2015年12月20日支付三被告共計(jì)15萬元購(gòu)房款。
　　現(xiàn)原告得知被告薛某某、徐丹丹已于2017年3月18日辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并于2017年4月12日將該房屋以最高額抵押的形式抵押給第三人，上述行為均未通知原告。原告認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告故意拖延辦理過戶手續(xù)，并擅自將系爭(zhēng)房屋抵押給第三人顯屬違約。原告為維護(hù)合法權(quán)益，故提起本案訴訟要求判如所請(qǐng)。
　　被告薛某某辯稱，并非其不配合，而是過戶條件不成熟。被告薛某某的舅舅融資時(shí)將涉案房屋進(jìn)行了抵押，且其舅舅目前融資困難無法滌除抵押，故在抵押還清前房屋是無法過戶的。原告訴請(qǐng)違約金過高，且違約金是附條件的，本案合同簽訂時(shí)原告同時(shí)簽訂了借款協(xié)議，協(xié)議中原告要求三被告將房屋作為借款的抵押擔(dān)保。本案違約金僅在判決無法過戶后被告薛某某才有責(zé)任支付，房屋目前在原告手中。
　　被告徐丹丹、徐杏英未作答辯亦未向本院提供證據(jù)。
　　第三人述稱，其作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，不承擔(dān)本案民事責(zé)任。原被告之間的合同糾紛，應(yīng)由原被告按照和約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，與第三人無關(guān)。原告訴狀中所述事實(shí)，第三人一概不知，原被告未以任何法律允許的方式進(jìn)行公司，以提醒相對(duì)人在交易時(shí)知曉和注意。2017年4月，被告向第三人申請(qǐng)借款，第三人對(duì)涉案房屋的法律狀態(tài)進(jìn)行審查后，確認(rèn)該房產(chǎn)無抵押、無查封，且由被告實(shí)際居住。第三人遂與被告簽訂個(gè)人借款合同，被告自愿以涉案房屋為借款做抵押擔(dān)保，并明確約定了相關(guān)抵押事項(xiàng)。第三人與被告簽訂借款合同完全合法有效。至于被告為何不給原告辦理房產(chǎn)過戶和交付房屋，第三人不得而知，應(yīng)由法院根據(jù)原被告簽訂的合同來處理。現(xiàn)原被告的買賣合同顯然暫時(shí)無法繼續(xù)履行，只有待第三人債權(quán)實(shí)現(xiàn)、抵押權(quán)解除后才有可能。該后果并非第三人造成，第三人對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。依法成立的抵押權(quán)受法律保護(hù)，在被告抵押的債權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，抵押權(quán)持續(xù)有效，任何人不得干涉和侵害，原告要求滌除抵押登記的行為無理無據(jù)。綜上，第三人債權(quán)及抵押權(quán)依法成立，且在本案中不應(yīng)承擔(dān)任何法律責(zé)任，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理查明：被告薛某某與徐丹丹系夫妻，被告徐杏英系被告徐丹丹母親。
　　位于上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋系被告薛某某、徐丹丹通過動(dòng)拆遷安置取得的房屋。
　　2013年5月8日，原告夏某(作為買受人，簽約乙方)與被告薛某某、徐丹丹、徐杏英(作為賣售人，簽約甲方)簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方同意將上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋出售乙方，至3年期滿為乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。建筑面積81.73平方米，該房地產(chǎn)權(quán)人徐杏英。房屋交易總價(jià)為150萬元，購(gòu)房款乙方分四次支付給甲方，具體支付時(shí)間和支付方式：第一次，2013年5月8日乙方付給甲方購(gòu)房首期款10萬元；第二次，2013年6月10日前乙方付給甲方購(gòu)房款110萬元；第三次，甲方辦好房產(chǎn)權(quán)證協(xié)助乙方辦理過戶交易登記之日支付購(gòu)房款25萬元；第四次，乙方取得該房房地產(chǎn)權(quán)證書后，甲方配合乙方物業(yè)、水、電、煤、維修基金更名后，甲方(若有戶口)戶口遷走等付給甲方余款5萬元。甲方在收到乙方第二次款項(xiàng)后將房屋鑰匙交付乙方，交接之日起，涉房屋物業(yè)、通訊等相關(guān)費(fèi)用均有乙方負(fù)擔(dān)。自甲方交付乙方鑰匙之日，乙方實(shí)際占有該合同所及物產(chǎn)。甲方應(yīng)于該房屋權(quán)利限制解除之日起的3日內(nèi)，備妥全部手續(xù)材料，協(xié)助乙方共同至房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如甲方違反該合同房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記的約定，乙方有權(quán)選擇下列方式處理：A.乙方有權(quán)提出解除合同，甲方在乙方提出退房要求之日起3日內(nèi)將乙方已付款退還乙方，同時(shí)支付自收到乙方款項(xiàng)之日起同期商業(yè)銀行貸款利率4倍之利息(年利率30%)并按已付房?jī)r(jià)款的30%向乙方支付違約金；B.乙方要求繼續(xù)履行合同，甲方按已付房?jī)r(jià)款的30%向乙方支付實(shí)際占有使用房屋期間的租金(暫定月租金為2,000元/月)賠償給甲方，乙方已付甲方購(gòu)房款作為違約金不予返還。該合同簽訂后，任何一方違約均應(yīng)承擔(dān)守約方為保障權(quán)利所支付的各項(xiàng)費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)以實(shí)際支出為準(zhǔn)，律師費(fèi)用以房產(chǎn)總價(jià)5%代理一審計(jì)費(fèi))。補(bǔ)充條款約定甲方房屋為到手價(jià)150萬元，甲方辦理房產(chǎn)證費(fèi)用自理，乙方承擔(dān)該房屋過戶時(shí)所需的一切稅費(fèi)。
　　當(dāng)日，原告通過現(xiàn)金及銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付10萬元，并由被告薛某某、徐丹丹出具收據(jù)。
　　2013年6月4日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付110萬元，并由被告薛某某、徐丹丹出具收據(jù)。
　　2014年7月22日，原告通過現(xiàn)金方式向被告支付5萬元，并由被告薛某某出具收據(jù)。
　　2015年12月20日，原告向被告支付10萬元，并由被告薛某某出具收條。
　　2017年4月12日，被告薛某某、徐丹丹(作為借款人，簽約乙方)與第三人石嘴山銀行文明支行(作為貸款人，簽約甲方)簽訂《個(gè)人借款合同》，約定甲方同意向乙方短期貸款，該貸款乙方只能用于購(gòu)裝修材料。甲方向乙方發(fā)方的貸款金額為280萬元，貸款期限自2017年4月12日至2018年4月11日。抵押人提供的抵押物為系爭(zhēng)房屋。
　　當(dāng)日，被告薛某某、徐丹丹(作為抵押人，簽約乙方)與第三人石嘴山銀行文明支行(作為抵押權(quán)人，簽約甲方)簽訂《最高額抵押合同》，約定甲方為薛某某辦理貸款所實(shí)際形成的債務(wù)人的全部債務(wù)在最高額410萬元內(nèi)(含本數(shù))提供抵押擔(dān)保。抵押物為系爭(zhēng)房屋。
　　現(xiàn)查明，系爭(zhēng)房屋上設(shè)有抵押，抵押權(quán)人為第三人石嘴山銀行文明支行，最高債權(quán)限額410萬元，債權(quán)發(fā)生期間為2017年4月12日至2018年4月11日。
　　另查明，原告于訴訟過程中又向本院繳付10萬元房款至本院代管款賬戶內(nèi)。
　　以上事實(shí)，由原告提供的《房屋買賣合同》、補(bǔ)充條款、房東承諾書、客戶承諾書、收據(jù)、中國(guó)工商銀行個(gè)人業(yè)務(wù)憑證、收條、《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書》、《個(gè)人借款合同》、《最高額抵押合同》，被告提供的借款協(xié)議以及原告的當(dāng)庭陳述等為證。被告徐丹丹、徐杏英經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其放棄質(zhì)證的權(quán)利。
　　上述證據(jù)具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守。根據(jù)上述合同約定，被告承諾于房屋權(quán)利限制解除之日起的3日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。簽約后，原告按約支付購(gòu)房款145萬元，但系爭(zhēng)房屋至今仍有第三人的抵押登記，該房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被告已構(gòu)成違約?，F(xiàn)原告作為守約方，可要求繼續(xù)履行該買賣合同，但該房屋現(xiàn)存抵押，在被告未能清償債務(wù)前抵押無法滌除?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋不滿足過戶條件，繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶的客觀條件不成就，故對(duì)原告要求被告滌除系爭(zhēng)房屋的抵押登記，并繼續(xù)履行合同要求被告配合原告辦理系爭(zhēng)房屋過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。原告可待繼續(xù)履行合同過戶條件成就時(shí)再行主張自己權(quán)利。因被告違約，故原告要求其償付逾期交房之違約金的訴訟請(qǐng)求成立，本院予以支持。關(guān)于違約金的金額，本院結(jié)合交易標(biāo)的數(shù)額以及違約行為對(duì)原告造成的實(shí)際影響等客觀因素，將違約金酌情調(diào)整為15萬元。上述合同約定違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為保障權(quán)利所支付的律師費(fèi)用，故對(duì)于原告要求被告賠償律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原告未提供相應(yīng)證據(jù)證明該筆費(fèi)用的具體金額，且違約金已對(duì)原告的損失進(jìn)行了彌補(bǔ)，但考慮到律師費(fèi)確已產(chǎn)生，故本院結(jié)合本案實(shí)際情況酌情確定律師費(fèi)為1萬元。
　　被告徐丹丹、徐杏英經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，系其放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利，因此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告夏某與被告薛某某、徐丹丹、徐杏英就上海市閔行區(qū)天山西路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《房屋買賣合同》有效；
　　二、被告薛某某、徐丹丹、徐杏英于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告夏某逾期過戶違約金15萬元；
　　三、被告薛某某、徐丹丹、徐杏英于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告夏某律師費(fèi)1萬元；
　　四、駁回原告夏某其余的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)19,800元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，共計(jì)24,800元，由被告薛某某、徐丹丹、徐杏英負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：石定偉

書記員：李??珺