原告：塑金電子(上海)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：朱衛(wèi)明，董事長。
　　委托訴訟代理人：朱青。
　　委托訴訟代理人：李永洲，江蘇名典律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海霞山商貿(mào)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：汪斌，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：顧葉青，上海市長江律師事務(wù)所律師。
　　第三人：蔣雪軍，男，1978年9月4日生，漢族，住上海市松江區(qū)工業(yè)區(qū)打鐵浜村陸家239號。
　　原告塑金電子(上海)有限公司(以下簡稱“塑金電子”)與被告上海霞山商貿(mào)有限公司(以下簡稱“霞山商貿(mào)”)、第三人蔣雪軍房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月18日立案受理，依法適用簡易程序,于2018年3月7日公開開庭進(jìn)行了審理。后本院依法追加蔣雪軍作為第三人參加訴訟，于2018年4月24日第二次公開開庭進(jìn)行了審理。之后因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為適用普通程序，于2018年7月20日第三次公開開庭進(jìn)行了審理。原告塑金電子的委托訴訟代理人朱青、李永洲、被告霞山商貿(mào)的委托訴訟代理人顧葉青均到庭參加訴訟，第三人蔣雪軍到庭參加第二、三次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告塑金電子向本院提出訴訟請求：判令原、被告于2008年11月20日簽訂的《上海市房屋租賃合同》已解除。事實(shí)和理由：2008年11月20日，原、被告雙方簽訂租賃協(xié)議，其中第九條約定，被告擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的，被告逾期不支付租金累計(jì)超過一個月的，原告可以書面通知解除合同。被告在原告不知情的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人蔣雪軍，違反了該規(guī)定。此外，被告多次逾期支付租金。為此，原告提起訴訟，請求法院判令以訴狀副本送達(dá)被告的時(shí)間作為合同解除時(shí)間。
　　被告霞山商貿(mào)辯稱，不同意原告的訴訟請求，被告不存在擅自轉(zhuǎn)租及拖欠租金的行為。整個商業(yè)廣場都是朱衛(wèi)明和朱衛(wèi)平兩個人經(jīng)手，被告與蔣雪軍簽訂房屋租賃合同的時(shí)候，朱衛(wèi)平是明知的。被告轉(zhuǎn)租的面積是一千多平方米，第三人總共經(jīng)營的面積有三千多平方米，而且長期支付電費(fèi)，原告理應(yīng)是知情的。就租金問題，因?yàn)橹煨l(wèi)明、朱衛(wèi)平以原告的名義向案外人朱國勇借了300萬元，雙方約定到期不還的，可以用房租與借款相抵。多年來，雙方都是這樣結(jié)算的。2018年本息金額比較高，被告曾經(jīng)要求與原告進(jìn)行結(jié)算，將借款本息與2018年的租金進(jìn)行抵扣，但原告未予同意。綜上，認(rèn)為原告主張的解除事由均不成立。
　　第三人蔣雪軍述稱，其與被告的法定代表人汪斌在朱衛(wèi)平辦公室簽訂了2010年9月1日起租的房屋租賃合同，向被告承租了1,100平方米，合同上半部分的手寫部分都是朱衛(wèi)平書寫的，簽訂這個合同，朱衛(wèi)明和朱衛(wèi)平都是明知且同意的。2006年左右第三人向原告購買了昆港公路XXX弄XXX號房102(1-4樓)，面積1,680平方米。2009年在該地址上注冊成立上海秦安大酒店。租金是付給汪斌的。電費(fèi)以前是支付給原告，從去年開始支付給汪斌。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　一、原、被告及第三人簽訂合同及租賃標(biāo)的物情況
　　2008年11月20日，原告與被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告將位于松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)秦安街XXX號的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給被告，建筑面積10,559.6平方米。被告承諾租賃該房屋作為商業(yè)使用。租期自2010年1月1日起至2021年12月30日止，年租金255萬元，三年內(nèi)不變，以后每兩年調(diào)整一次，每次遞增5%。租金支付方式前三年分二期支付，分別為每年一月份支付上半年租金，每年六月份支付下半年租金。以后每年一月份一次性支付一年租金。逾期一日，則需按日租金的3%支付違約金。此外，被告應(yīng)向原告支付租賃保證金20萬元。合同第八條約定，在租賃期內(nèi)，被告將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人承租或與他人承租的房屋進(jìn)行交換，必須事先征得原告書面同意。合同第九條第二款約定，雙方同意有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同：……5、被告擅自轉(zhuǎn)租該房屋、轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)或與他人交換各自承租的房屋的；6、被告逾期不支付租金累計(jì)超過一個月的。合同另對其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　2010年8月10日，被告法定代表人汪斌作為出租方、第三人蔣雪軍作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，約定出租方將位于昆港公路XXX弄XXX號(三樓)1,100平方米房屋租賃給承租方，租期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金每年16萬元，每半年交納一次，自第三年開始每兩年增加5%。
　　原告于2014年6月17日取得松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)昆港公路XXX號的滬房地松字(2014)第016067號房地產(chǎn)權(quán)證，該證系補(bǔ)發(fā)。庭審中，各方當(dāng)事人均確認(rèn)，秦安街XXX號與昆港公路2100弄及昆港公路XXX號是同一地址。
　　二、關(guān)于合同主體問題
　　原告塑金電子成立于1994年10月25日，法定代表人為朱衛(wèi)明，營業(yè)期限自1994年10月25日至2044年10月24日，現(xiàn)企業(yè)狀態(tài)為“2011年5月7日，吊銷未注銷”。
　　案外人上海頤山投資有限公司(以下簡稱“頤山公司”)成立于2010年2月23日，法定代表人為朱衛(wèi)平，股東為朱衛(wèi)明、朱衛(wèi)平。2014年5月，頤山公司更名為“塑金電子(上海)有限公司”(以下簡稱“新塑金公司”)，同時(shí)將法定代表人由朱衛(wèi)平更改為朱衛(wèi)明。
　　案外人上海三雄實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“三雄公司”)成立于2003年7月16日，法定代表人為朱青，該公司于2011年4月19日已注銷。
　　案外人上海秦安大酒店成立于2009年12月29日，投資人為第三人蔣雪軍，住所地為上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)昆港公路XXX弄XXX號房102(1-4樓)。
　　案外人上海易家緣超市有限公司(以下簡稱“易家緣超市”)成立于2009年7月23日，法定代表人汪斌，住所地為上海市松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)秦安街XXX號1號房101室，現(xiàn)企業(yè)狀態(tài)為存續(xù)。
　　三、租賃標(biāo)的物使用情況
　　第三人蔣雪軍在2006年向原告購買了昆港公路XXX弄XXX號房102(1-4樓)，面積1,680平方米。2010年9月開始，第三人向汪斌承租了系爭房屋1,100平方米。以上房屋目前均作經(jīng)營上海秦安大酒店之用。
　　另，被告承租部分現(xiàn)用作經(jīng)營易家緣超市之用。
　　四、其他查明事實(shí)
　　2014年8月14日，朱國勇(出借方，甲方)與原告(借款方、乙方)簽訂《借款合同》，約定乙方因資金周轉(zhuǎn)需要，向甲方借款300萬元，借款期限自2014年8月15日起至2014年11月14日止。乙方確認(rèn)甲方于2014年8月15日以銀行轉(zhuǎn)賬的方式一次性交付乙方。還款方式為乙方同意于2014年11月14日前償還借款本息327萬元。本合同項(xiàng)下借款的擔(dān)保方式為由易家緣超市的房租作為此筆借款的擔(dān)保，如果借款方到時(shí)還不出這筆錢，就由擔(dān)保方把房租款轉(zhuǎn)入出借方。擔(dān)保方由“朱國菲簽字確認(rèn)”。庭審中，被告陳述，朱國菲是被告法定代表人汪斌的配偶，朱國勇是朱國菲的弟弟。
　　2013年6月18日，原告出具收據(jù)，載明收到汪斌支付的2013年下半年房租127.5萬元。2017年1月12日，三雄公司出具收據(jù)，載明收到易家緣超市支付的2017年租金2,919,750元。
　　庭審中，原告陳述，被告欠付租金的情況如下：2013年度應(yīng)付租金2,677,500元，尚欠127,500元未付；2017年度應(yīng)付租金2,951,944元，尚欠32,193元未付；2018年度應(yīng)付2,951,944元，至今未付。被告陳述，2013年度因?yàn)樵嬖境兄Z要安裝電梯但未安裝，故雙方口頭協(xié)議2013年度租金不予遞增，所以被告是按照老的標(biāo)準(zhǔn)支付的，且原告起訴前從未提出過異議，故認(rèn)為雙方2013年度租金已經(jīng)結(jié)算完畢。從2014年度開始，被告支付給原告的租金，部分是以原告應(yīng)當(dāng)歸還朱國勇的借款相抵扣的方式進(jìn)行結(jié)算，按照合同約定2017年度應(yīng)付租金2,951,944元，的確與被告已付租金有3萬余元的差額，但并非被告故意拖欠，被告當(dāng)時(shí)以為已經(jīng)結(jié)算清楚了。原告如果主張這筆金額，被告愿意支付。2018年度租金，因截止到2017年12月31日，原告應(yīng)歸還的借款340萬元，故被告曾要求將租金全部與借款相抵扣，但原告不同意，被告認(rèn)為原告的借款金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房租，故未再向原告支付租金。
　　庭審中，原告認(rèn)可關(guān)于借款，原、被告均協(xié)商一致，用租金與借款相抵扣的方式進(jìn)行租金結(jié)算，但雙方對每年抵扣的金額并未確定，基本上在每年農(nóng)歷年的年底雙方會進(jìn)行次年度租金和借款本息的結(jié)算。2018年1月的時(shí)候，被告要求按照月三分利息計(jì)算借款本息，并且要求本金和利息一次性抵扣2018年度租金，原告沒有同意。
　　庭審中，第三人陳述，向原告購買的1,680平方米房屋是第三人申請的電表；向被告承租的1,100平方米是原告安裝了電表的分表。與此對應(yīng)，第三人繳納的電費(fèi)也分成兩個部分，購買房屋部分的電費(fèi)直接交給供電部門，承租房屋部分的電費(fèi)按照分表度數(shù)交給原告。被告對此表示認(rèn)同。原告表示，對此情況不清楚，將于庭審后核實(shí)情況，三日內(nèi)回復(fù)法庭，逾期未回復(fù)的，視為其同意被告意見。之后，原告未向本院提交回復(fù)意見。
　　此外，被告還提供了：1、2012年至2016年的部分電費(fèi)收據(jù)，以證明第三人以上海秦安大酒店的名義支付電費(fèi)給原告，原告出具的收據(jù)均加蓋了頤山公司的財(cái)務(wù)專用章，自2016年3月開始由三雄公司出具電費(fèi)收據(jù)直至2016年8月，故認(rèn)為原告對轉(zhuǎn)租一事是知情的；原告對真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為上海秦安大酒店自2009年就成立了，原告自2009年就開始收取第三人的電費(fèi)，無法區(qū)分電費(fèi)中哪些屬于第三人自購部分電費(fèi)，哪些是轉(zhuǎn)租部分電費(fèi)，原告一直知道第三人經(jīng)營酒店，故不能據(jù)此認(rèn)定原告對轉(zhuǎn)租是知情的。第三人對真實(shí)性予以認(rèn)可。2、錄音資料、農(nóng)業(yè)銀行卡交易明細(xì)清單，證明2018年度租金未付是與借款進(jìn)行抵扣，因?yàn)榻刂?017年12月31日，原告應(yīng)歸還借款340萬元，已超過了被告的應(yīng)付租金。原告對真實(shí)性不予認(rèn)可，認(rèn)為后面產(chǎn)生的30萬元借款和原告無關(guān)，是朱衛(wèi)平的個人借款。原告和朱國勇就借款如何歸還問題沒有談妥，被告想按照借款合同約定的利率計(jì)算本息，并抵銷租金，原告未同意，后被告拒絕支付租金。第三人對該證據(jù)表示不知情。
　　以上事實(shí)，有《上海市房屋租賃合同》、《房屋租賃合同》、檔案機(jī)讀材料、準(zhǔn)予設(shè)立登記通知書、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、準(zhǔn)予變更登記通知書、企業(yè)名稱變更預(yù)先核準(zhǔn)通知書、收據(jù)、借款合同、企業(yè)信用信息公示報(bào)告及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。原告現(xiàn)主張解除合同的理由有二：被告拒絕支付到期租金超過一個月；被告擅自轉(zhuǎn)租系爭房屋。對此，本院分述如下：
　　一、被告是否存在拒絕支付到期租金行為
　　原告陳述被告欠付的租金為：2013年度欠付127,500元；2017年度欠付32,193元未付；2018年度欠付2,951,944元。雙方在合同中約定自2013年開始租金支付時(shí)間為每年一月份支付當(dāng)年度租金。原告現(xiàn)以被告欠付2013年度租金為由主張解除合同，但原告未能舉證證明之后長達(dá)五年的時(shí)間其曾向原告主張過該筆欠付租金，且對之后幾年的租金正常收取，故本院認(rèn)定原告以其實(shí)際行動表明其放棄對合同約定的解除權(quán)的行使。關(guān)于2017年度租金，本院認(rèn)為，雙方均認(rèn)可用租金和借款相抵扣的方式進(jìn)行租金結(jié)算，原告也向被告出具了收據(jù)表明收到2017年的租金2,919,750元，原告也未能提供證據(jù)證明之后其向被告催討過欠付的3萬余元租金，故本院采信被告關(guān)于誤認(rèn)為雙方2017年度租金已結(jié)算完畢的意見，被告不存在惡意拖欠租金拒付的行為，關(guān)于該筆欠付租金，原告可另行向被告主張。關(guān)于2018年度租金，原告庭審中認(rèn)可2018年1月，被告與原告就該年度租金與借款本息進(jìn)行抵扣事宜進(jìn)行過協(xié)商，本院予以確認(rèn)。被告認(rèn)為借款本息已超過年度應(yīng)付租金，要求應(yīng)付租金與借款本息進(jìn)行完全抵扣，原告認(rèn)為按照每月三分利息計(jì)算過高，故未同意一次性抵扣租金。對此，本院認(rèn)為，原、被告雙方通過之前的結(jié)算方式變更了租金的實(shí)際支付方式，雖雙方未就借款與2018年度租金如何抵扣、抵扣多少達(dá)成一致，但被告已經(jīng)按雙方結(jié)算的慣例要求與原告就租金進(jìn)行結(jié)算，故原告認(rèn)為被告拒付租金本院不予認(rèn)可，且原告在2018年1月18日即向本院提起訴訟，本院于2018年2月9日將訴狀副本等訴訟材料送達(dá)給被告。此時(shí)合同約定的逾期支付租金解除權(quán)的條件尚未成就，原告要求將此時(shí)間認(rèn)定為合同的解除時(shí)間，缺乏合同依據(jù)。綜上，本院認(rèn)為對于2018年度租金被告無惡意拒付之情形，原告起訴之時(shí)行使解除權(quán)的條件尚未成就，故原告以被告拒付租金為由請求確認(rèn)合同已解除，本院不予支持。
　　二、被告是否存在擅自轉(zhuǎn)租行為
　　綜合本案當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定原告對于被告將系爭房屋部分轉(zhuǎn)租給第三人的行為是明知的：1、被告及第三人均陳述朱衛(wèi)平對轉(zhuǎn)租事宜明知，且在該份租賃合同上手寫了租賃期限、租金等重要條款，原告對此卻以時(shí)間太長記不清為由未予明確回復(fù)，實(shí)難令人信服；2、被告及第三人關(guān)于第三人承租部分電費(fèi)如何繳納的陳述，原告未能提供相反證據(jù)推翻第三人的陳述，故本院采信第三人的意見，認(rèn)定原告為第三人承租部分安裝了獨(dú)立的電表分表，并向第三人收取了相應(yīng)的電費(fèi)。故原告主張其對轉(zhuǎn)租毫不知情，明顯與事實(shí)不符，本院不予采信。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告塑金電子(上海)有限公司的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)8,010元，由原告塑金電子(上海)有限公司負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：惠??蕙

書記員：王凌瓊