國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)
處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案的通知
國辦發(fā)〔2002〕60號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
國務(wù)院辦公廳
二○○二年十月二十八日
處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案
為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知》(國辦發(fā)〔1999〕62號)的基礎(chǔ)上，制定本補(bǔ)充方案。
一、基本原則
充分調(diào)動(dòng)地方積極性，加快積壓房地產(chǎn)的處置進(jìn)度，合理利用和開發(fā)積壓房地產(chǎn)；堅(jiān)持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；建立起處置海南省積壓房地產(chǎn)的激勵(lì)和約束機(jī)制，防止賤賣，盡量減少國有資產(chǎn)損失。
二、處置機(jī)構(gòu)
由海南省人民政府負(fù)責(zé)，組建具有獨(dú)立法人資格的海南省資產(chǎn)管理公司(以下簡稱省資產(chǎn)公司)，專門負(fù)責(zé)承接、管理和處置國有獨(dú)資商業(yè)銀行協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向國有獨(dú)資商業(yè)銀行償還資金。省資產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍包括：承接國有獨(dú)資商業(yè)銀行的積壓房地產(chǎn)，追索債務(wù)，置換、轉(zhuǎn)讓和銷售資產(chǎn)，重組債務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)以及階段性持股等。省資產(chǎn)公司的資本由海南省地方財(cái)政注入。省資產(chǎn)公司由海南省人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)管。省資產(chǎn)公司設(shè)立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)組成人選由海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行提出，海南省人民政府聘任。
三、協(xié)議移交的范圍
國有獨(dú)資商業(yè)銀行追索債務(wù)取得并已確權(quán)的積壓房地產(chǎn)(包括閑置土地、積壓商品房和停緩建工程)，以及1998年12月31日前國有獨(dú)資商業(yè)銀行在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資所形成的積壓房地產(chǎn)(以下簡稱積壓房地產(chǎn)),均協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司處置。
國有獨(dú)資商業(yè)銀行已經(jīng)剝離給信達(dá)、華融、長城、東方資產(chǎn)管理公司的在海南省的積壓房地產(chǎn)，也可以協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司處置，且應(yīng)以信達(dá)等四家資產(chǎn)管理公司為單位，分別將其所持積壓房地產(chǎn)整體移交。
四、協(xié)議移交價(jià)值的確定
(一)對積壓房地產(chǎn)進(jìn)行評估。
省資產(chǎn)公司和有關(guān)國有獨(dú)資商業(yè)銀行共同委托具有二級以上房地產(chǎn)估價(jià)資格或B級以上土地評估資格的評估機(jī)構(gòu)，對協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估。評估要按照國家頒布的估價(jià)規(guī)定進(jìn)行，評估結(jié)果應(yīng)反映現(xiàn)時(shí)積壓房地產(chǎn)可銷售的市場價(jià)格。海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行可以聯(lián)合推薦一定數(shù)量資信良好的評估機(jī)構(gòu)，供省資產(chǎn)公司和有關(guān)國有獨(dú)資商業(yè)銀行選擇。
由海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行共同推薦專家，經(jīng)省資產(chǎn)公司和國有獨(dú)資商業(yè)銀行聘任，組成海南省積壓房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定委員會(huì)(以下簡稱鑒定委員會(huì))，對積壓房地產(chǎn)處置中涉及估價(jià)方面的糾紛進(jìn)行仲裁。省鑒定委員會(huì)由海南省人民政府、人民銀行各推薦3人，國土資源部、建設(shè)部、財(cái)政部各推薦1人組成。?？?、三亞、瓊山市可根據(jù)上述原則，分別組建市鑒定委員會(huì)。
當(dāng)事人對估價(jià)機(jī)構(gòu)評估結(jié)果有異議的，可提交市鑒定委員會(huì)鑒定；如仍有異議，可提交省鑒定委員會(huì)鑒定，省級鑒定結(jié)果為最終結(jié)果。鑒定委員會(huì)對評估結(jié)果采用少數(shù)服從多數(shù)的辦法裁定。
(二)確定協(xié)議移交價(jià)值和“換地權(quán)益書”回收價(jià)值。
確權(quán)和未確權(quán)的積壓房地產(chǎn)，按?？凇⑷齺?、瓊山及其他市縣四個(gè)地區(qū)，并按積壓商品房、停緩建工程、閑置土地三種類型分別確定協(xié)議移交價(jià)值比例(見附表)。積壓房地產(chǎn)的協(xié)議移交價(jià)值以現(xiàn)時(shí)可銷售市場價(jià)值乘以協(xié)議移交價(jià)值比例確定。
“換地權(quán)益書”回收價(jià)值，由省鑒定委員會(huì)根據(jù)原核發(fā)“換地權(quán)益書”所在地區(qū)地價(jià)變動(dòng)情況確定地價(jià)指數(shù)后，再以“換地權(quán)益書”票面價(jià)值乘以地價(jià)指數(shù)確定。
(三)評估費(fèi)用及土地收益的處理。
從協(xié)議移交價(jià)值中提取0.5%的資金，專項(xiàng)用于支付評估費(fèi)用及鑒定委員會(huì)在處置中的合理開銷。評估費(fèi)用原則上按現(xiàn)行國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。
由劃撥方式提供土地的積壓房地產(chǎn)，在處置后應(yīng)當(dāng)上繳土地收益的，原則上按土地評估價(jià)格的40%收取，并實(shí)行收支兩條線管理，?？钣糜诜e壓房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政配套建設(shè)。
五、協(xié)議移交與處置方式
(一)國有獨(dú)資商業(yè)銀行將其在海南省的積壓房地產(chǎn)協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司，要依法辦理有關(guān)手續(xù)。
(二)對于確權(quán)清楚或國有獨(dú)資商業(yè)銀行直接投資形成的積壓房地產(chǎn)，銀行按協(xié)議移交價(jià)值將積壓房地產(chǎn)移交省資產(chǎn)公司，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂移交協(xié)議。省資產(chǎn)公司可以自主決定處置積壓房地產(chǎn)，并承擔(dān)處置積壓房地產(chǎn)的損益。
(三)對尚未確權(quán)的積壓房地產(chǎn)處置。
國有獨(dú)資商業(yè)銀行對其在尚未確權(quán)的積壓房地產(chǎn)中占有的份額，經(jīng)評估后交由省資產(chǎn)公司按規(guī)定的協(xié)議移交價(jià)值比例處置。有關(guān)債務(wù)人對原國有獨(dú)資商業(yè)銀行的負(fù)債轉(zhuǎn)為對省資產(chǎn)公司的負(fù)債；省資產(chǎn)公司依法辦理有關(guān)手續(xù)，承繼債權(quán)并行使債權(quán)主體的權(quán)利。由省資產(chǎn)公司在媒體上刊播公告，要求有關(guān)權(quán)益當(dāng)事人在一定的期限內(nèi)進(jìn)行積壓房地產(chǎn)有關(guān)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的確認(rèn)。省資產(chǎn)公司可與國有獨(dú)資商業(yè)銀行以外其他經(jīng)確認(rèn)的權(quán)益當(dāng)事人簽訂代為處置協(xié)議，并按協(xié)議進(jìn)行處置。省資產(chǎn)公司與經(jīng)確認(rèn)的有關(guān)權(quán)益當(dāng)事人未達(dá)成代為處置協(xié)議的，以及有關(guān)權(quán)益當(dāng)事人下落不明或逾期未確認(rèn)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，省資產(chǎn)公司可以向人民法院起訴，請求債務(wù)人還債，在債務(wù)人無力還債的情況下，可以申請執(zhí)行破產(chǎn)程序。
(四)對未能按協(xié)議移交價(jià)值在規(guī)定的償還期限內(nèi)完成處置的積壓房地產(chǎn)的處理。
省資產(chǎn)公司對承接的積壓房地產(chǎn)，在規(guī)定的償還期限內(nèi)未能完成處置的，可提請省鑒定委員會(huì)重新評估，確定新的評估價(jià)值，再進(jìn)行處置；處置成交價(jià)值扣除有關(guān)處置成本的余額為償還價(jià)值。
(五)已發(fā)放的“換地權(quán)益書”不做整體移交處理。
“換地權(quán)益書”的價(jià)值隨地價(jià)指數(shù)變動(dòng)而變動(dòng)，“換地權(quán)益書”可以在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)依法以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。海南省地方政府要按照國辦發(fā)〔1999〕62號文件和《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》規(guī)定，逐步回收所核發(fā)的“換地權(quán)益書”，不得拒絕接受“換地權(quán)益書”。
(六)在積壓房地產(chǎn)處置過程中，積壓房地產(chǎn)最終受讓人繳納稅款后，海南省有關(guān)地方房產(chǎn)土地管理部門即可為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法追繳。
六、處置期限及資金償還
積壓房地產(chǎn)處置期限從協(xié)議移交之日起計(jì)算，原則為5年。處置期限內(nèi)，國有獨(dú)資商業(yè)銀行協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司的資產(chǎn)不計(jì)利息。償還采取逐年結(jié)算、次年支付的方式。省資產(chǎn)公司當(dāng)年處置資產(chǎn)的收益，應(yīng)于次年按協(xié)議償還有關(guān)國有獨(dú)資商業(yè)銀行。對未能按協(xié)議移交價(jià)值拍賣處置的積壓房地產(chǎn)，經(jīng)省鑒定委員會(huì)重新評估，確定新的評估價(jià)值后再進(jìn)行處置，處置成交價(jià)值扣除有關(guān)處置成本的余額為償還價(jià)值。
海南省人民政府對省資產(chǎn)公司的有關(guān)清償工作進(jìn)行監(jiān)管。已處置的積壓房地產(chǎn)，海南省人民政府應(yīng)督促省資產(chǎn)公司按期將當(dāng)年處置積壓房地產(chǎn)所得收益中應(yīng)償還給有關(guān)債權(quán)人的部分進(jìn)行償還。凡當(dāng)年省資產(chǎn)公司處置積壓房地產(chǎn)所得收益中應(yīng)償還給有關(guān)債權(quán)人的部分未償還的，由海南省地方財(cái)政注入資金償還或者由中央財(cái)政扣減海南省稅收返還的方式償還，保證每年還款及時(shí)到位。
到期后，省資產(chǎn)公司未完成處置且確無能力償還的積壓房地產(chǎn)，由海南省人民政府提出，經(jīng)建設(shè)部商財(cái)政部、國土資源部、人民銀行并報(bào)國務(wù)院同意后，適當(dāng)延長處置、償還期限1至2年。
七、國家政策支持
(一)對協(xié)議移交省資產(chǎn)公司的積壓房地產(chǎn)所占用的貸款實(shí)行停息掛賬。
(二)省資產(chǎn)公司享受與信達(dá)等四家資產(chǎn)管理公司同樣的稅費(fèi)減免政策，即比照執(zhí)行《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等四家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財(cái)稅〔2001〕10號)和《財(cái)政部、國家計(jì)委關(guān)于對金融資產(chǎn)管理公司收購和處置不良資產(chǎn)免收部分行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》(財(cái)綜〔2001〕7號)規(guī)定的政策。
(三)在處置海南省積壓房地產(chǎn)過程中，有關(guān)國有獨(dú)資商業(yè)銀行對市場前景好、確有開發(fā)價(jià)值的積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以根據(jù)國有獨(dú)資商業(yè)銀行貸款的有關(guān)規(guī)定，給予貸款支持，封閉運(yùn)行。
(四)對銀行協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司的積壓房地產(chǎn)，因評估及協(xié)議移交時(shí)縮水所形成的賬面損失，銀行憑評估報(bào)告和省資產(chǎn)公司出具的接收積壓房地產(chǎn)清單，按處置呆壞賬規(guī)定程序予以核銷。
(五)按照國辦發(fā)〔1999〕62號文件規(guī)定，中央財(cái)政給予4億元專項(xiàng)補(bǔ)助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策銷售后的土地出讓金。
建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行等有關(guān)部門對省資產(chǎn)公司處置積壓房地產(chǎn)的實(shí)施工作要加強(qiáng)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。同時(shí)，要簡化工作程序，積極支持海南省加快處置積壓房地產(chǎn)工作。海南省人民政府要根據(jù)國辦發(fā)〔1999〕62號文件和本補(bǔ)充方案的精神，抓緊完善有關(guān)地方法規(guī)。
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