原告嘉某新天地商業(yè)管理有限公司。
住所地：湖北省嘉某縣魚岳鎮(zhèn)沿湖大道。
法定代表人楊志斌，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人施敏，湖北謙順律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬家強(qiáng)，湖北謙順律師事務(wù)所律師。
被告胡某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

原告嘉某新天地商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱新天地公司）與被告胡某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由審判員汪平紅適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人馬家強(qiáng)、被告胡某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2014年11月8日，原告新天地公司（出租方）受嘉某高地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托，與被告胡某某（承租方）簽訂了《嘉某新天地商用物業(yè)租賃合同》一份，約定：“出租方將嘉某縣嘉某新天地項(xiàng)目商業(yè)部分8A棟一層113號(hào)物業(yè)租賃給承租方經(jīng)營(yíng)，建筑面積約為37.09平方米。租賃期限為5年，計(jì)租起始日2015年3月15日，出租方應(yīng)在2014年11月20日前配合承租方進(jìn)場(chǎng)裝修；簽約租金為每平方米每月54元，第一年租金為人民幣每平方米每月27元，月租金合計(jì)約為人民幣1001.43元，年度租金合計(jì)約為人民幣12017.16元，即免租6月；租金采用先付后用的原則支付，租金按3個(gè)月為一期結(jié)算，承租方應(yīng)于每期15日前一次性支付下期租金給出租方，如逾期支付，承租方從逾期之日起每日支付出租方未付金額千分之五的逾期付款違約金，直到付清全部租金時(shí)止；本合同簽訂之日起三個(gè)工作日內(nèi)，承租方需支付簽約定金10000元，此前繳納的意向合同定金轉(zhuǎn)為合同定金，多退少補(bǔ)，該定金自起租日始自動(dòng)轉(zhuǎn)為首月租金，余款自動(dòng)轉(zhuǎn)為次月租金的一部分；如發(fā)生下列情形，出租方有權(quán)書面通知承租方解除本合同：......承租方未按合同約定如期支付租金，拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)，水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用超過(guò)十五日的”。2015年5月20日，原告收取了被告胡某某交納的定金1萬(wàn)元。同年4月23日，嘉某高地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與田孝忠簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定該公司將新天地項(xiàng)目商業(yè)部分房屋8A113號(hào)商鋪出售給田孝忠。同年7月15日，田孝忠（甲方）與原告（乙方）簽訂了《嘉某新天地授權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》一份，約定：“甲方把位于嘉某新天地8A棟1層113號(hào)的鋪位委托給乙方租賃經(jīng)營(yíng)管理；甲方委托給乙方經(jīng)營(yíng)管理期限，乙方委托經(jīng)營(yíng)管理期限自簽約之日起開(kāi)始，至2020年5月1日終止；甲方同意將自己購(gòu)買的上述商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)托管給乙方招商及營(yíng)運(yùn)管理，并自甲方與開(kāi)發(fā)商簽署《商品房買賣合同》之日起，以乙方的名義為該商鋪尋找承租人，與目標(biāo)承租人簽署有關(guān)承租意向、合同等文件，按照乙方的方案進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃、商戶調(diào)整等工作，并負(fù)責(zé)向商戶收取定金、押金、租金等款項(xiàng)，并將屬于甲方所有的部分款項(xiàng)按時(shí)向甲方支付（甲方自行收取租金的除外）；乙方向簽約商戶收取的租金，按照租賃合同約定的金額、繳款時(shí)間進(jìn)行收取”。原告新天地公司按照合同約定向被告交付了出租房屋，但被告一直未向原告交付租金。2016年1月26日，原告向被告發(fā)出《催租通知函》一份，載明：“胡某某，請(qǐng)您于2016年1月28前到嘉某新天地商業(yè)管理公司繳納租金，否則，我司將據(jù)租賃合同第十條之約定，解除租賃合同，收回您所租賃的商鋪，沒(méi)收保證金，且您裝修投入我司不予賠償”。2016年4月21日，原告向被告發(fā)出了《解除合同通知書》一份，載明：“鑒于你差欠租金已達(dá)數(shù)月之久，根據(jù)合同，我司有權(quán)解除合同、收回商鋪。因此，現(xiàn)我司特通知你如下：于即日解除你與我司于2014年11月8日簽訂的《嘉某新天地商用物業(yè)租賃合同》。請(qǐng)你于收到本解除合同通知書或本解除合同通知書送達(dá)之日起3日內(nèi)，停止一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，清理、騰退你在商鋪內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商品、物品，將商鋪交還我司，并支付我司違約金及差欠的租金等”。原告將《解除合同通知書》張貼于被告租賃的房屋窗戶上，并通過(guò)快遞方式向被告予以送達(dá)。四日后，原告自行將被告存放于租賃房屋內(nèi)的物品搬遷至他處。同年5月16日，原告書面通知被告領(lǐng)取已搬遷至他處的物品，但被告沒(méi)有領(lǐng)取。2016年5月5日，原告以胡某某為被告，以田孝忠為第三人訴至本院，本院認(rèn)為，田孝忠作為本案爭(zhēng)議租賃標(biāo)的物的所有權(quán)人，在本案中屬有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，田孝忠有權(quán)申請(qǐng)參加訴訟，但原告無(wú)權(quán)申請(qǐng)追加田孝忠為本案第三人，故對(duì)原告追加田孝忠為本案第三人的申請(qǐng)本院不予準(zhǔn)許。本案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人不能達(dá)成一致意見(jiàn)。
上述事實(shí)，有當(dāng)事人的陳述、原告提供的《嘉某新天地商用物業(yè)租賃合同》、《收據(jù)》、《商品房買賣合同》、《嘉某新天地授權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》、《催租通知函》、《解除合同通知書》、《領(lǐng)取物品通知》等證據(jù)予以證明并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告新天地公司受嘉某高地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及田孝忠委托以自己的名義與被告胡某某簽訂的《嘉某新天地商用物業(yè)租賃合同》是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法具有法律效力。原告已經(jīng)按照合同的約定向被告交付了租賃房屋，被告也應(yīng)按照約定履行給付租金的義務(wù)。原告請(qǐng)求被告交付租金，依法應(yīng)予支持。合同中約定“定金自起租日始自動(dòng)轉(zhuǎn)為首月租金，余款自動(dòng)轉(zhuǎn)為次月租金的一部分”，按雙方約定的每月租金1001.43元計(jì)算，自2015年3月15日至原告向被告發(fā)出《解除合同通知書》之日即2016年4月21日止，被告應(yīng)付租金為13218.88元（12017.16＋1001.43×1.2），被告交付的定金1萬(wàn)元抵付租金后，被告尚欠租金3218.88元。被告交付的1萬(wàn)元定金可抵10個(gè)月租金，即自2016年1月15日起被告應(yīng)另行交付租金。從2016年1月15日起至3月14日止，被告應(yīng)付二個(gè)月租金為2002.86元。雙方約定“租金采用先付后用的原則支付，租金按3個(gè)月為一期結(jié)算，承租方應(yīng)于每期15日前一次性支付下期租金給出租方，如逾期支付，承租方從逾期之日起每日支付出租方未付金額千分之五的逾期付款違約金，直到付清全部租金時(shí)止”，根據(jù)該約定，被告應(yīng)于2015年11月30日前一次性交付三個(gè)月租金3004.29元（從2015年12月15日起至2016年3月14日止），被告沒(méi)有按時(shí)交付，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但日千分之五逾期付款違約金超出了國(guó)家限制借款利率的規(guī)定，本院酌定按年利率24%計(jì)算。被告從2015年12月1日起一直沒(méi)有另行交付一年中最后二個(gè)月租金2002.86元，根據(jù)雙方的約定“承租方未按合同約定如期支付租金，拖欠租金......等費(fèi)用超過(guò)十五日的，出租方有權(quán)書面通知解除本合同”，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除......”。原告于2016年4月21日向被告發(fā)出了《解除合同通知書》符合雙方合同約定及法律規(guī)定，原告請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《嘉某新天地商用物業(yè)租賃合同》已于2016年4月21日解除，依法應(yīng)予支持，被告有義務(wù)將嘉某新天地8A棟一層113號(hào)商鋪騰退給原告。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十六條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告嘉某新天地商業(yè)管理有限公司與被告胡某某簽訂的《嘉某新天地商用物業(yè)租賃合同》于2016年4月21日已經(jīng)解除；
二、被告胡某某于本判決生效之日起五日內(nèi)將嘉某新天地8A棟一層113號(hào)商鋪騰退給原告；
三、限被告胡某某自本判決生效之日起五日內(nèi)向原告嘉某新天地商業(yè)管理有限公司支付房屋租金3218.88元，并支付違約金（以2002.86元為基數(shù)計(jì)算，從2015年12月1日算至下欠租金3218.88元清償之日止，按年利率24%計(jì)算）；
四、駁回原告嘉某新天地商業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)400元，由原告嘉某新天地商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)100元，被告胡某某負(fù)擔(dān)300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院，上訴人在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服判決的請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。湖北省咸寧市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開(kāi)戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號(hào)：17680601040004550。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　汪平紅

書記員：陳潔