嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會居民第九小組
ＸＸ林（嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所）
何某某
魯小爐（湖北南嘉律師事務(wù)所）

原告:嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會居民第九小組。
住所地:嘉魚縣魚某某煙墩路5號。
代表人:何周仲，系居民第九小組組長。
委托代理人:ＸＸ林，嘉魚縣司法局魚岳法律服務(wù)所法律工作者。
被告:何某某（又名何洪斌），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚縣人。
委托代理人:魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。
原告嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居民委員會居民第九小組（以下簡稱茶庵社區(qū)第九小組）與被告何某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年8月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。
原告代表人何周仲及其委托代理人ＸＸ林，被告何某某及其委托代理人魯小爐均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告茶庵社區(qū)第九小組向本院提出訴訟請求:1、判令被告立即交清所欠門面租金15048元。
2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
事實和理由:2003年6月15日，原告將本組綜合樓第12號門面租給被告，雙方簽訂了《門面租賃合同》，合同期限為一年，年租金1600元。
合同期滿后，被告在未與原告續(xù)簽合同情況下，從2004年起至2014年6月15日止，強行占用原告門面長達(dá)10年之久，并拒交租金。
原告多次找被告協(xié)商門面租金及催收租金，被告置之不理。
2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會委托，嘉魚縣物價局價格認(rèn)證中心就茶庵社區(qū)第九小組地段的商業(yè)區(qū)域門面租金作出了價格認(rèn)證意見，被告所租第12號門面租金從2004年至2013年租金共計57290元。
后經(jīng)原告催討，被告于2013年9月30日交門面租金42242元，下欠租金15048元。
2016年5月6日，原告以書面形式通知被告交清租金，但被告至今未予交納，故提起訴訟。
原告為支持其主張，向本院提交了以下證據(jù):
1、2016年7月18日嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居委會出具證明1份，證明原茶庵村四組已更名為茶庵社區(qū)第九小組，原告主體身份適格；
2、2016年7月18日嘉魚縣魚某某茶庵社區(qū)居委會出具的證明1份，證明何周仲于2016年5月當(dāng)選為居民第九小組組長；
3、被告的戶籍證明1份，證明被告主體適格；
4、《門面租賃合同》1份，證明原、被告租賃關(guān)系成立；
5、嘉魚縣物價局對原告所有的位于人民大道的14間門面區(qū)域租金價格水平所作的嘉價認(rèn)字（2013）77號價格認(rèn)證意見書1份，證明被告承租的12號門面按最低區(qū)間價從2004年至2013年租金價格總額為57290元；
6、包含被告承租門面在內(nèi)的14個門面按價格認(rèn)證意見書收取門面租金情況表，證明被告應(yīng)交租金57290元，已交42242元，下欠租金15048元；
7、銀行存款總賬表，證明截至到2013年9月30日，被告已交租金42242元；
8、原告向被告下發(fā)的催款通知書，證明原告于2016年5月6日向被告書面通知催交門面租金；
9、嘉魚縣房管局出具的產(chǎn)權(quán)證明一份，證明訴爭門面所有權(quán)人是原告；
10、茶庵社區(qū)居委會的證明1份，證明由茶庵社區(qū)居委會委托物價部門對門面租金進行評估的原因。
被告何某某辯稱，1、原告所訴與事實嚴(yán)重不符。
在合同期滿后，原告在長達(dá)10年的時間內(nèi)沒有向被告提出重新簽訂合同，也沒有向被告要求交納租金。
2005年原告曾收取部分承租戶租金，但不久又將租金退還了承租戶，故原告訴稱被告強行占用門面達(dá)10年之久，并拒交租金的事實不能成立。
2013年9月原告向被告書面通知，要求交納租金42242元，而非57290元，被告也按通知要求交納了租金，后原告就門面租金問題未向被告提出異議。
故被告不存在下欠15048元租金的事實。
2、2004年至2013年租金應(yīng)按原合同約定的每年1600元為標(biāo)準(zhǔn)計算。
合同期滿后，被告繼續(xù)使用門面，原告未提出異議，期間既未續(xù)簽合同也未交納租金，依《合同法》第236條規(guī)定，原合同仍然有效，雙方應(yīng)按合同約定履行權(quán)利義務(wù)。
原告要求按物價評估標(biāo)準(zhǔn)增加租金不符合合同約定，合同第2條約定，門面本無水電，如原告接通水電，租金雙方協(xié)商增加，但至今原告并未為門面接通水電，原告要求增加租金與合同約定不符。
物價部門所作價格認(rèn)證意見既不是原告委托，也非法院委托，而是案外人茶庵社區(qū)居委會委托進行的鑒定，該認(rèn)證意見不能作為被告交納租金的依據(jù)。
按原合同約定的年租金計算，被告已超額支付了2004年至2013年的租金，不存在下欠租金問題，被告超額支付26242元的租金，要求原告予以返還，請依法駁回原告訴請。
3、即使原告主張按物價部門評估標(biāo)準(zhǔn)計算租金能得到支持，但原告在2013年向被告催收租金時只要求支付42242元，對沒有要求支付的15048元應(yīng)視為原告放棄。
4、《民法通則》規(guī)定，延付或拒付租金的訴訟時效期間為一年，原告訴稱被告于2013年9月30日交付租金42242元，從此時計算，原告應(yīng)于2014年9月30日前向法院主張權(quán)利。
原告的起訴已超過了法定的訴訟時效期間。
但原告直到2016年5月6日才以書面形式向被告催討，并于同年8月向法院主張權(quán)利，其間不存在訴訟時效中止、中斷情形。
請依法駁回原告訴請。
被告為支持其抗辯理由，向本院提交了以下證據(jù):
1、《門面租賃合同》1份，證明雙方租賃關(guān)系成立；約定年租金為1600元；增加租金條件是接通水電；
2、《限期繳納門面租金通知書》和現(xiàn)金繳款單，證明原告于2013年9月9日通知被告繳納門面租金42242元，被告于2013年10月15日按原告通知要求全額繳納了租金42242元；
3、向原任第九小組組長何廷云所作的調(diào)查筆錄，證明2004年至2013年何廷云任該組組長期間未找承租戶要求簽訂合同和收取租金事實。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告所列證據(jù)1、2、3、4、7無異議；對證據(jù)5、10認(rèn)為委托鑒定的主體既不是本案當(dāng)事人，也不是法院，其委托主體錯誤，不合法；對證據(jù)6認(rèn)為只能證明被告已交租金42242元，不能證明下欠租金數(shù)額，對證據(jù)8認(rèn)為沒有收到書面催款通知，對證據(jù)9認(rèn)為是復(fù)印件，字跡模糊不清，不予質(zhì)證。
原告對被告所列證據(jù)1沒有異議，對證據(jù)2中被告已交租金票據(jù)無異議，對催款通知書有異議，認(rèn)為上面沒有蓋章。
2013年9月2日物價評估機構(gòu)對2004年至2013年的租金已進行了評估，不可能寫錯租金，該份證據(jù)不真實。
對證據(jù)3認(rèn)為對事實陳述不清楚，不能作為證據(jù)使用。
本院認(rèn)為，對雙方均無異議的證據(jù)應(yīng)作為證明案件事實的依據(jù)，故原告所列證據(jù)1、2、3、4、7和被告所列證據(jù)1及證據(jù)2中交納租金票據(jù)，應(yīng)作為有效證據(jù)，依法予以采信。
茶庵社區(qū)居委會是原告的行政管理部門，在原告無人牽頭委托鑒定情況下，其主管部門委托物價部門對出租門面租金價格進行評估，并無不妥，且原告確認(rèn)了其行為有效，該證據(jù)是本案的關(guān)鍵證據(jù)，與本案有直接關(guān)聯(lián)，故對原告所列證據(jù)5、10，本院予以采信；根據(jù)證據(jù)5，可確定被告下欠租金數(shù)額，原告所列證據(jù)6，亦予采信；原告所列證據(jù)8，本院認(rèn)為被告是否收到通知不影響被告拖欠租金事實，與本案實際處理沒有關(guān)聯(lián)；原告所列證據(jù)9是房產(chǎn)部門出具的門面產(chǎn)權(quán)證明資料，本院予以采信。
被告列舉的證據(jù)2，是嘉魚縣整治茶庵四組違法違規(guī)問題工作組向被告下發(fā)的催繳門面租金通知，上面書寫租金共42242元與物價評估的租金總額不一致，應(yīng)以物價評估部門出具的鑒定意見為準(zhǔn)，被告以該證據(jù)計算門面租金總額，本院不予支持；被告所列證據(jù)3與雙方當(dāng)事人陳述和證人出庭陳述一致，與實際情況相符，本院予以采納。
本院根據(jù)上述采信的有效證據(jù)，并結(jié)合庭審調(diào)查，認(rèn)定案件事實如下:
2003年6月15日，嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會與被告何某某簽訂一份《門面租賃合同》，將原告茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚縣魚某某人民大道160號（原魚某某連江大道）14個門面由東向西的第12間門面租給被告何某某，合同約定租期為一年，即從2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金為1600元，被告于合同簽訂之日交付了租金。
合同到期后，原、被告未續(xù)簽合同，被告一直承租門面至今。
2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會委托，嘉魚縣物價局價格認(rèn)證中心對原告所有的14間門面從2004年至2013年的租金價格水平進行了價格認(rèn)證，認(rèn)證被告承租的第12間門面從2004年到2013年租金價格合計57290元。
2013年9月13日被告繳納租金42242元。
原告以被告仍下欠租金15048元為由向本院提起訴訟，請求判令被告立即支付拖欠現(xiàn)金15048元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費用。
本院認(rèn)為，茶庵社區(qū)第九小組與何某某于2003年6月15日簽訂的租期為一年的租賃合同合法、有效。
雖然簽訂合同一方是嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會，但茶庵社區(qū)第九小組收取了租金，確認(rèn)了其行為有效，何某某也實際租賃了該門面使用。
合同期屆滿后，茶庵社區(qū)第九小組與何某某一直未續(xù)簽合同，何某某也實際使用該門面至今，茶庵社區(qū)第九小組也沒有提出異議，應(yīng)視為租賃合同繼續(xù)有效，其租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人之間形成了事實上的不定期租賃合同關(guān)系。
關(guān)于本案訴訟時效問題，因雙方當(dāng)事人成立的是連續(xù)的不定期租賃合同關(guān)系，原告可隨時主張自己的權(quán)利，故原告的起訴并未超過訴訟時效，被告主張原告起訴超過了法定訴訟時效期間的理由不能成立。
關(guān)于被告欠付門面租金數(shù)額如何確定的問題，雙方當(dāng)事人在2004年至2013年共10年的不定期租賃合同關(guān)系期間，出租方雖提供了租賃房屋，但并未按原合同約定向承租方收取租金；承租方一直租賃使用房屋，也未主動按原合同約定交付每年租金1600元，雙方當(dāng)事人在合同實際履行過程中，已經(jīng)以不作為方式否定了原租賃合同關(guān)于”年租金1600元的約定”。
被告在合同履行的10年間均未按約定繳納門面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的”年租金1600元”繳納租金，與公民的民事活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價有償原則不符，與市場行情、交易習(xí)慣不相符，且嘉魚縣物價局所作的價格認(rèn)證意見書已被大多數(shù)租賃戶所接受并實際履行，以此作為租金標(biāo)準(zhǔn)符合大多數(shù)人意愿。
故被告主張按原合同約定交納租金的理由不能成立。
按照價格認(rèn)證意見書被告從2004年至2013年10年租金為57290元，扣除被告于2013年9月13日已交租金42242元，仍下欠原告租金15048元。
原告要求被告立即支付拖欠租金15048元的主張，本院予以支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第四條 ?和《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?、第二百三十六條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
由被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告茶庵社區(qū)第九小組門面租金15048元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費88元，由被告何某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費。
湖北省咸寧市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號:17680601040004550。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，對雙方均無異議的證據(jù)應(yīng)作為證明案件事實的依據(jù)，故原告所列證據(jù)1、2、3、4、7和被告所列證據(jù)1及證據(jù)2中交納租金票據(jù)，應(yīng)作為有效證據(jù)，依法予以采信。
茶庵社區(qū)居委會是原告的行政管理部門，在原告無人牽頭委托鑒定情況下，其主管部門委托物價部門對出租門面租金價格進行評估，并無不妥，且原告確認(rèn)了其行為有效，該證據(jù)是本案的關(guān)鍵證據(jù)，與本案有直接關(guān)聯(lián)，故對原告所列證據(jù)5、10，本院予以采信；根據(jù)證據(jù)5，可確定被告下欠租金數(shù)額，原告所列證據(jù)6，亦予采信；原告所列證據(jù)8，本院認(rèn)為被告是否收到通知不影響被告拖欠租金事實，與本案實際處理沒有關(guān)聯(lián)；原告所列證據(jù)9是房產(chǎn)部門出具的門面產(chǎn)權(quán)證明資料，本院予以采信。
被告列舉的證據(jù)2，是嘉魚縣整治茶庵四組違法違規(guī)問題工作組向被告下發(fā)的催繳門面租金通知，上面書寫租金共42242元與物價評估的租金總額不一致，應(yīng)以物價評估部門出具的鑒定意見為準(zhǔn)，被告以該證據(jù)計算門面租金總額，本院不予支持；被告所列證據(jù)3與雙方當(dāng)事人陳述和證人出庭陳述一致，與實際情況相符，本院予以采納。
本院根據(jù)上述采信的有效證據(jù)，并結(jié)合庭審調(diào)查，認(rèn)定案件事實如下:
2003年6月15日，嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會與被告何某某簽訂一份《門面租賃合同》，將原告茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚縣魚某某人民大道160號（原魚某某連江大道）14個門面由東向西的第12間門面租給被告何某某，合同約定租期為一年，即從2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金為1600元，被告于合同簽訂之日交付了租金。
合同到期后，原、被告未續(xù)簽合同，被告一直承租門面至今。
2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會委托，嘉魚縣物價局價格認(rèn)證中心對原告所有的14間門面從2004年至2013年的租金價格水平進行了價格認(rèn)證，認(rèn)證被告承租的第12間門面從2004年到2013年租金價格合計57290元。
2013年9月13日被告繳納租金42242元。
原告以被告仍下欠租金15048元為由向本院提起訴訟，請求判令被告立即支付拖欠現(xiàn)金15048元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費用。
本院認(rèn)為，茶庵社區(qū)第九小組與何某某于2003年6月15日簽訂的租期為一年的租賃合同合法、有效。
雖然簽訂合同一方是嘉魚縣魚某某茶庵村民委員會，但茶庵社區(qū)第九小組收取了租金，確認(rèn)了其行為有效，何某某也實際租賃了該門面使用。
合同期屆滿后，茶庵社區(qū)第九小組與何某某一直未續(xù)簽合同，何某某也實際使用該門面至今，茶庵社區(qū)第九小組也沒有提出異議，應(yīng)視為租賃合同繼續(xù)有效，其租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人之間形成了事實上的不定期租賃合同關(guān)系。
關(guān)于本案訴訟時效問題，因雙方當(dāng)事人成立的是連續(xù)的不定期租賃合同關(guān)系，原告可隨時主張自己的權(quán)利，故原告的起訴并未超過訴訟時效，被告主張原告起訴超過了法定訴訟時效期間的理由不能成立。
關(guān)于被告欠付門面租金數(shù)額如何確定的問題，雙方當(dāng)事人在2004年至2013年共10年的不定期租賃合同關(guān)系期間，出租方雖提供了租賃房屋，但并未按原合同約定向承租方收取租金；承租方一直租賃使用房屋，也未主動按原合同約定交付每年租金1600元，雙方當(dāng)事人在合同實際履行過程中，已經(jīng)以不作為方式否定了原租賃合同關(guān)于”年租金1600元的約定”。
被告在合同履行的10年間均未按約定繳納門面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的”年租金1600元”繳納租金，與公民的民事活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價有償原則不符，與市場行情、交易習(xí)慣不相符，且嘉魚縣物價局所作的價格認(rèn)證意見書已被大多數(shù)租賃戶所接受并實際履行，以此作為租金標(biāo)準(zhǔn)符合大多數(shù)人意愿。
故被告主張按原合同約定交納租金的理由不能成立。
按照價格認(rèn)證意見書被告從2004年至2013年10年租金為57290元，扣除被告于2013年9月13日已交租金42242元，仍下欠原告租金15048元。
原告要求被告立即支付拖欠租金15048元的主張，本院予以支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第四條 ?和《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?、第二百三十六條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
由被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告茶庵社區(qū)第九小組門面租金15048元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費88元，由被告何某某負(fù)擔(dān)。

審判長：張偉建

書記員：楊其美