嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵社區(qū)居民委員會(huì)居民第九小組
ＸＸ林（嘉魚(yú)縣司法局魚(yú)岳法律服務(wù)所）
何某某
魯小爐（湖北南嘉律師事務(wù)所）

原告:嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵社區(qū)居民委員會(huì)居民第九小組。
住所地:嘉魚(yú)縣魚(yú)某某煙墩路5號(hào)。
代表人:何周仲，系居民第九小組組長(zhǎng)。
委托代理人:ＸＸ林，嘉魚(yú)縣司法局魚(yú)岳法律服務(wù)所法律工作者。
被告:何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省嘉魚(yú)縣人。
委托代理人:魯小爐，湖北南嘉律師事務(wù)所律師。
原告嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵社區(qū)居民委員會(huì)居民第九小組（以下簡(jiǎn)稱茶庵社區(qū)第九小組）與被告何某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年8月8日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告代表人何周仲及其委托代理人ＸＸ林，被告何某某及其委托代理人魯小爐均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告茶庵社區(qū)第九小組向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、判令被告立即交清所欠門(mén)面租金14195元。
2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:2003年6月15日，原告將本組綜合樓第13號(hào)門(mén)面租給被告，雙方簽訂了《門(mén)面租賃合同》，合同期限為一年，租金1600元。
合同期滿后，被告在未與原告續(xù)簽合同情況下，從2004年起至2014年6月15日止，強(qiáng)行占用原告門(mén)面長(zhǎng)達(dá)10年之久，并拒交租金。
原告多次找被告協(xié)商門(mén)面租金及催收租金，被告置之不理。
2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會(huì)委托，嘉魚(yú)縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心就茶庵社區(qū)第九小組的商業(yè)區(qū)域門(mén)面租金作出了價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)，被告承租第13號(hào)門(mén)面租金從2004年至2013年租金共計(jì)29195元。
后經(jīng)原告催討，被告于2013年9月30日交門(mén)面租金1.5萬(wàn)元，下欠租金14195元。
2016年5月6日，原告以書(shū)面形式通知被告交清租金，但被告至今未予交納，故提起訴訟。
原告為支持其主張，向本院提交了以下證據(jù):
1、2016年7月18日嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵社區(qū)居委會(huì)出具證明1份，證明原茶庵村四組已更名為茶庵社區(qū)第九小組，原告主體身份適格；
2、2016年7月18日嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵社區(qū)居委會(huì)出具的證明1份，證明何周仲于2016年5月當(dāng)選為居民第九小組組長(zhǎng)；
3、被告的戶籍證明1份，證明被告主體適格；
4、《門(mén)面租賃合同》1份，證明原、被告租賃關(guān)系成立；
5、嘉魚(yú)縣物價(jià)局對(duì)原告所有的位于魚(yú)某某人民大道的14間門(mén)面區(qū)域租金價(jià)格水平所作的嘉價(jià)認(rèn)字（2013）77號(hào)價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)書(shū)1份，證明被告承租的13號(hào)門(mén)面按最低區(qū)間價(jià)從2004年至2013年租金價(jià)格總額為29195元；
6、包括被告承租門(mén)面在內(nèi)的14個(gè)門(mén)面按價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)書(shū)收取門(mén)面租金情況表，證明被告應(yīng)交租金29195元，已交1.5萬(wàn)元，下欠租金14195元；
7、銀行存款總賬表，證明截至2013年9月30日，被告已交租金1.5萬(wàn)元；
8、原告向被告下發(fā)的催款通知書(shū)，證明原告于2016年5月6日向被告書(shū)面通知催交門(mén)面租金；
9、嘉魚(yú)縣房管局出具的產(chǎn)權(quán)證明一份，證明訴爭(zhēng)門(mén)面所有權(quán)人是原告；
10、茶庵社區(qū)居委會(huì)證明1份，證明由茶庵社區(qū)居委會(huì)委托物價(jià)部門(mén)對(duì)門(mén)面租金進(jìn)行評(píng)估的原因。
被告何某某辯稱，1、原告所訴與事實(shí)嚴(yán)重不符。
原、被告所簽租賃合同約定年租金為800元，而非原告訴稱的年租金1600元。
合同期滿后，原告在長(zhǎng)達(dá)10年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有向被告提出重新簽訂合同，也沒(méi)有向被告要求交納租金。
2005年原告曾收取部分承租戶租金，但不久又將租金退還了承租戶，故原告訴稱被告強(qiáng)行占用門(mén)面達(dá)10年之久，并拒交租金的事實(shí)不能成立。
2、2004年至2013年租金應(yīng)按原合同約定的每年800元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
合同期滿后，被告繼續(xù)使用門(mén)面，原告未提出異議，期間既未續(xù)簽合同也未交納租金，依《合同法》第236條規(guī)定，原合同仍然有效，雙方應(yīng)按合同約定履行權(quán)利義務(wù)。
原告要求按物價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)增加租金不符合合同約定，合同第2條約定，門(mén)面本無(wú)水電，如原告接通水電，租金雙方協(xié)商增加，但至今原告并未為門(mén)面接通水電，原告要求增加租金與合同約定不符。
物價(jià)部門(mén)所作價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)既不是原告委托，也非法院委托，而是案外人茶庵社區(qū)居委會(huì)委托進(jìn)行的鑒定，該認(rèn)證意見(jiàn)不能作為被告交納租金的依據(jù)。
按原合同約定的年租金計(jì)算，被告已超額支付了2004年至2013年的租金，不存在下欠租金問(wèn)題，被告超額支付7000元的租金，要求原告予以返還，請(qǐng)依法駁回原告訴請(qǐng)。
3、《民法通則》規(guī)定，延付或拒付租金的訴訟時(shí)效期間為一年，原告訴稱被告于2013年9月30日交付租金1.5萬(wàn)元，從此時(shí)計(jì)算，原告應(yīng)于2014年9月30日前向法院主張權(quán)利。
原告起訴已超過(guò)了法定的訴訟時(shí)效期間。
但原告直到2016年5月6日才以書(shū)面形式向被告催討，并于同年8月向法院主張權(quán)利，期間不存在訴訟時(shí)效中止、中斷情形。
請(qǐng)依法駁回原告訴請(qǐng)。
被告為支持其抗辯理由，向本院提交了以下證據(jù):
1、《門(mén)面租賃合同》1份，證明雙方租賃關(guān)系成立；約定年租金為800元；增加租金條件是接通水電；
2、《限期繳納門(mén)面租金通知書(shū)》和現(xiàn)金繳款單，證明原告于2013年9月9日通知被告繳納門(mén)面租金，被告于2013年9月23日向原告指定賬戶交納租金1.5萬(wàn)元；
3、向原任第九小組組長(zhǎng)何廷云所作的調(diào)查筆錄，證明2004年至2013年何廷云任該小組組長(zhǎng)期間從未找承租戶要求簽訂合同和收取租金的事實(shí)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告所列證據(jù)1、2、3、4、7真實(shí)性均無(wú)異議；對(duì)證據(jù)5、10認(rèn)為委托鑒定的主體既不是本案當(dāng)事人，也不是法院，其委托主體錯(cuò)誤，不合法；對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為不能達(dá)到原告的證明目的；對(duì)證據(jù)8認(rèn)為沒(méi)有收到書(shū)面催款通知；對(duì)證據(jù)9認(rèn)為是復(fù)印件，字跡模糊不清，不予質(zhì)證。
原告對(duì)被告所列證據(jù)1和證據(jù)2中的繳款單無(wú)異議，對(duì)催款通知單真實(shí)性有異議，但催款金額準(zhǔn)確；對(duì)證據(jù)3認(rèn)為對(duì)事實(shí)陳述不清楚，不能作為證據(jù)使用。
本院認(rèn)為，對(duì)雙方均無(wú)異議的證據(jù)應(yīng)作為證明案件事實(shí)的依據(jù)，故原告所列證據(jù)1、2、3、4、7和被告所列證據(jù)1及證據(jù)2中交納租金票據(jù)，應(yīng)作為有效證據(jù)，依法予以采信。
茶庵社區(qū)居委會(huì)是原告的行政管理部門(mén)，在原告無(wú)人牽頭委托鑒定情況下，其主管部門(mén)委托物價(jià)部門(mén)對(duì)出租門(mén)面租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并無(wú)不妥，且原告確認(rèn)了其行為有效，該證據(jù)是本案的關(guān)鍵證據(jù)，與本案有直接關(guān)聯(lián)，故對(duì)原告所列證據(jù)5、10，本院予以采信；根據(jù)證據(jù)5，可確定被告下欠租金數(shù)額，原告所列證據(jù)6，亦予采信；原告所列證據(jù)8，本院認(rèn)為被告是否收到通知，不影響被告拖欠租金事實(shí)，與本案實(shí)際處理沒(méi)有關(guān)聯(lián)；原告所列證據(jù)9是房產(chǎn)部門(mén)出具的門(mén)面產(chǎn)權(quán)證明資料，本院予以采信。
被告列舉的證據(jù)2，是嘉魚(yú)縣整治茶庵四組違法違規(guī)問(wèn)題工作組下發(fā)的催繳門(mén)面租金通知，上面書(shū)寫(xiě)的租金共計(jì)29195元與物價(jià)評(píng)估的租金總額一致，應(yīng)予采信；被告所列證據(jù)3與雙方當(dāng)事人陳述和證人出庭陳述一致，與實(shí)際情況相符，本院予以采納。
本院根據(jù)上述采信的有效證據(jù)，并結(jié)合庭審調(diào)查，認(rèn)定案件事實(shí)如下:
2003年6月15日，嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵村民委員會(huì)與被告何某某簽訂一份《門(mén)面租賃合同》，將原告茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚(yú)縣魚(yú)某某人民大道160號(hào)（原魚(yú)某某連江大道）14個(gè)門(mén)面由東向西的第13間門(mén)面租給被告何某某，合同約定租期為一年，即2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金為800元，被告于合同簽訂之日交納了租金。
合同到期后，原、被告未續(xù)簽合同，被告一直承租門(mén)面至今。
2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會(huì)委托，嘉魚(yú)縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)原告所有的14間門(mén)面從2004年至2013年的租金價(jià)格水平進(jìn)行了價(jià)格認(rèn)證，認(rèn)證被告承租的第13間門(mén)面從2004年到2013年租金價(jià)格合計(jì)29195元。
2013年9月23日被告交納租金1.5萬(wàn)元，原告以被告仍下欠租金14195元為由向本院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告立即支付拖欠現(xiàn)金14195元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
本院認(rèn)為，茶庵社區(qū)第九小組與何某某于2003年6月15日簽訂的租期為一年的租賃合同合法、有效。
雖然簽訂合同一方是嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵村民委員會(huì)，但茶庵社區(qū)第九小組收取了租金，確認(rèn)了其行為有效，何某某也實(shí)際租賃了該門(mén)面使用。
合同期屆滿后，茶庵社區(qū)第九小組與何某某一直未續(xù)簽合同，何某某也實(shí)際使用該門(mén)面至今，茶庵社區(qū)第九小組也沒(méi)有提出異議，應(yīng)視為租賃合同繼續(xù)有效，其租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人之間形成了事實(shí)上的不定期租賃合同關(guān)系。
關(guān)于本案訴訟時(shí)效問(wèn)題，因雙方當(dāng)事人成立的是連續(xù)的不定期租賃合同關(guān)系，原告可隨時(shí)主張自己的權(quán)利，故原告的起訴并未超過(guò)訴訟時(shí)效，被告主張?jiān)嫫鹪V超過(guò)了法定訴訟時(shí)效期間的理由不能成立。
關(guān)于被告欠付門(mén)面租金數(shù)額如何確定的問(wèn)題，雙方當(dāng)事人在2004年至2013年共10年的不定期租賃合同關(guān)系期間，出租方雖提供了租賃房屋，但并未按原合同約定向承租方收取租金；承租方一直租賃使用房屋，也未主動(dòng)按原合同約定交付每年租金800元，雙方當(dāng)事人在合同實(shí)際履行過(guò)程中，已經(jīng)以不作為方式否定了原租賃合同關(guān)于”年租金800元的約定”。
被告在合同履行的10年間均未按約定繳納門(mén)面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的”年租金800元”繳納租金，與公民的民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償原則不符，與市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣不相符，且嘉魚(yú)縣物價(jià)局所作的價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)書(shū)已被大多數(shù)租賃戶所接受并實(shí)際履行，以此作為租金標(biāo)準(zhǔn)符合大多數(shù)人意愿。
故被告主張按原合同約定交納租金的理由不能成立。
按照價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)書(shū)被告從2004年至2013年10年租金為29195元，扣除被告于2013年9月23日已交租金1.5萬(wàn)元，仍下欠原告租金14195元。
原告要求被告立即支付拖欠租金14195元的主張，本院予以支持。
依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條 ?和《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?、第二百三十六條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
由被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告茶庵社區(qū)第九小組門(mén)面租金14195元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)77元，由被告何某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
湖北省咸寧市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開(kāi)戶行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號(hào):17680601040004550。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，對(duì)雙方均無(wú)異議的證據(jù)應(yīng)作為證明案件事實(shí)的依據(jù)，故原告所列證據(jù)1、2、3、4、7和被告所列證據(jù)1及證據(jù)2中交納租金票據(jù)，應(yīng)作為有效證據(jù)，依法予以采信。
茶庵社區(qū)居委會(huì)是原告的行政管理部門(mén)，在原告無(wú)人牽頭委托鑒定情況下，其主管部門(mén)委托物價(jià)部門(mén)對(duì)出租門(mén)面租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并無(wú)不妥，且原告確認(rèn)了其行為有效，該證據(jù)是本案的關(guān)鍵證據(jù)，與本案有直接關(guān)聯(lián)，故對(duì)原告所列證據(jù)5、10，本院予以采信；根據(jù)證據(jù)5，可確定被告下欠租金數(shù)額，原告所列證據(jù)6，亦予采信；原告所列證據(jù)8，本院認(rèn)為被告是否收到通知，不影響被告拖欠租金事實(shí)，與本案實(shí)際處理沒(méi)有關(guān)聯(lián)；原告所列證據(jù)9是房產(chǎn)部門(mén)出具的門(mén)面產(chǎn)權(quán)證明資料，本院予以采信。
被告列舉的證據(jù)2，是嘉魚(yú)縣整治茶庵四組違法違規(guī)問(wèn)題工作組下發(fā)的催繳門(mén)面租金通知，上面書(shū)寫(xiě)的租金共計(jì)29195元與物價(jià)評(píng)估的租金總額一致，應(yīng)予采信；被告所列證據(jù)3與雙方當(dāng)事人陳述和證人出庭陳述一致，與實(shí)際情況相符，本院予以采納。
本院根據(jù)上述采信的有效證據(jù)，并結(jié)合庭審調(diào)查，認(rèn)定案件事實(shí)如下:
2003年6月15日，嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵村民委員會(huì)與被告何某某簽訂一份《門(mén)面租賃合同》，將原告茶庵社區(qū)第九小組所有的位于嘉魚(yú)縣魚(yú)某某人民大道160號(hào)（原魚(yú)某某連江大道）14個(gè)門(mén)面由東向西的第13間門(mén)面租給被告何某某，合同約定租期為一年，即2003年6月15日起至2004年6月15日止，年租金為800元，被告于合同簽訂之日交納了租金。
合同到期后，原、被告未續(xù)簽合同，被告一直承租門(mén)面至今。
2013年9月2日，受茶庵社區(qū)居委會(huì)委托，嘉魚(yú)縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)原告所有的14間門(mén)面從2004年至2013年的租金價(jià)格水平進(jìn)行了價(jià)格認(rèn)證，認(rèn)證被告承租的第13間門(mén)面從2004年到2013年租金價(jià)格合計(jì)29195元。
2013年9月23日被告交納租金1.5萬(wàn)元，原告以被告仍下欠租金14195元為由向本院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告立即支付拖欠現(xiàn)金14195元，并由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
本院認(rèn)為，茶庵社區(qū)第九小組與何某某于2003年6月15日簽訂的租期為一年的租賃合同合法、有效。
雖然簽訂合同一方是嘉魚(yú)縣魚(yú)某某茶庵村民委員會(huì)，但茶庵社區(qū)第九小組收取了租金，確認(rèn)了其行為有效，何某某也實(shí)際租賃了該門(mén)面使用。
合同期屆滿后，茶庵社區(qū)第九小組與何某某一直未續(xù)簽合同，何某某也實(shí)際使用該門(mén)面至今，茶庵社區(qū)第九小組也沒(méi)有提出異議，應(yīng)視為租賃合同繼續(xù)有效，其租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人之間形成了事實(shí)上的不定期租賃合同關(guān)系。
關(guān)于本案訴訟時(shí)效問(wèn)題，因雙方當(dāng)事人成立的是連續(xù)的不定期租賃合同關(guān)系，原告可隨時(shí)主張自己的權(quán)利，故原告的起訴并未超過(guò)訴訟時(shí)效，被告主張?jiān)嫫鹪V超過(guò)了法定訴訟時(shí)效期間的理由不能成立。
關(guān)于被告欠付門(mén)面租金數(shù)額如何確定的問(wèn)題，雙方當(dāng)事人在2004年至2013年共10年的不定期租賃合同關(guān)系期間，出租方雖提供了租賃房屋，但并未按原合同約定向承租方收取租金；承租方一直租賃使用房屋，也未主動(dòng)按原合同約定交付每年租金800元，雙方當(dāng)事人在合同實(shí)際履行過(guò)程中，已經(jīng)以不作為方式否定了原租賃合同關(guān)于”年租金800元的約定”。
被告在合同履行的10年間均未按約定繳納門(mén)面租金，而在合同履行的10年后仍要求按原合同約定的”年租金800元”繳納租金，與公民的民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償原則不符，與市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣不相符，且嘉魚(yú)縣物價(jià)局所作的價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)書(shū)已被大多數(shù)租賃戶所接受并實(shí)際履行，以此作為租金標(biāo)準(zhǔn)符合大多數(shù)人意愿。
故被告主張按原合同約定交納租金的理由不能成立。
按照價(jià)格認(rèn)證意見(jiàn)書(shū)被告從2004年至2013年10年租金為29195元，扣除被告于2013年9月23日已交租金1.5萬(wàn)元，仍下欠原告租金14195元。
原告要求被告立即支付拖欠租金14195元的主張，本院予以支持。

依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條 ?和《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條 ?、第二百一十二條 ?、第二百二十七條 ?、第二百三十六條 ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
由被告何某某于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付原告茶庵社區(qū)第九小組門(mén)面租金14195元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)77元，由被告何某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張偉建

書(shū)記員：楊其美