原告（反訴被告）商某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)個(gè)體，現(xiàn)住肇東市。
委托訴訟代理人帥某某，黑龍江海強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人高某某，黑龍江海強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)個(gè)體，現(xiàn)住大慶市。
委托訴訟代理人閆某某，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所大慶分所律師。
第三人李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)工人，現(xiàn)住肇東市。

原告（反訴被告）商某某與被告（反訴原告）楊某、第三人李某某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年4月1日立案，被告（反訴原告）楊某于2016年4月18日提起反訴，本院于2016年4月20日立案，由審判員王建軍擔(dān)任審判長并主審本案，由代理審判員李東徽、人民陪審員孫東升組成合議庭，于2016年9月14日公開開庭審理了本案。原告（反訴被告）商某某及其委托訴訟代理人帥秀海、高海燕到庭參加訴訟，被告（反訴原告）楊敏未到庭，其委托訴訟代理人閆和軍到庭參加訴訟，第三人李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法解除2015年11月5日《撤伙清算及收購協(xié)議》中原告與被告簽訂的《商品房收購協(xié)議》以及2015年11月5日雙方簽訂的《交接協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議）》；2、判令被告返還原告交付的購樓訂金人民幣105萬元及銀行貸款利息38062.50元（年利率4.35%，自2015年11月8日起計(jì)算至2016年9月8日），賠償原告樓房裝修款108,000.00元；訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年11月5日，原告與被告簽訂了一份商品房收購協(xié)議，按協(xié)議約定，被告將其借用黑龍江晨鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)投資開發(fā)的肇東市麗水嘉園二部小區(qū)庫存的21套商品房現(xiàn)房，以600萬元的價(jià)格整體出賣給原告，然后原告再向社會(huì)銷售。協(xié)議中約定購樓款由乙方（原告）分三期付清：第一期2015年11月5日付款105萬元購房訂金；第二期2015年11月20日付房款375萬元；第三期2015年12月20日付房款120萬元。如超過2015年12月20日未付清所有房款，按照剩余房款的月利息二分計(jì)算利息，如超過2016年3月31日未能付清剩余房款，甲方（被告）有權(quán)收回出賣的全部商服。但是，關(guān)于出賣方應(yīng)當(dāng)遵守的法定義務(wù)并未寫進(jìn)協(xié)議內(nèi)容。被告也未將竣工驗(yàn)收的情況以及未到市房產(chǎn)部門辦理房屋現(xiàn)售備案等房屋現(xiàn)售許可手續(xù)和未取得房屋大產(chǎn)權(quán)證的情況如實(shí)告知原告。協(xié)議訂立后，原告以抵賬和債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，付給被告購樓訂金105萬元，被告出具了收條，雙方又簽訂了一份樓房交接協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議），但雙方并未進(jìn)樓房內(nèi)實(shí)際驗(yàn)收交接，被告也未將樓房鑰匙交付給原告。協(xié)議簽訂后，原告經(jīng)進(jìn)一步了解才發(fā)現(xiàn)，被告根本不具備現(xiàn)售商品房的條件，原告根本無法實(shí)現(xiàn)向社會(huì)銷售所購商品房的合同目的：
（一）、被告是自然人，不具備銷售商品房的主體資
格。被告以自然人的身份銷售商品房，違反《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》中關(guān)于銷售商品房必須是“具有企業(yè)法人執(zhí)照和資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的規(guī)定，違反《商品房銷售管理辦法》第二十二條關(guān)于：“不符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用”的規(guī)定，被告以自然人身份銷售商品房是法律強(qiáng)制性禁止的行為。
（二）、被告銷售的是商品房現(xiàn)房，但被告的現(xiàn)房并未
完全通過竣工驗(yàn)收合格，竣工驗(yàn)收的各種手續(xù)及證件不齊全，房屋質(zhì)量和安全消防也確實(shí)存在嚴(yán)重問題，被告以前賣出去的房屋因漏水等質(zhì)量問題以及消防不合格等問題，群體上訪要求退樓，造成很壞的社會(huì)影響，致使原告無法進(jìn)行現(xiàn)房銷售，至今一套樓房也沒賣出去。被告銷售這樣的商品房現(xiàn)房，違反《商品房銷售管理辦法》第七條第（四）項(xiàng)關(guān)于商品房現(xiàn)售必須“已通過竣工驗(yàn)收”的規(guī)定。
（三）、被告銷售商品房現(xiàn)房，未按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的程序辦理，未到房地產(chǎn)主管部門辦理商品房現(xiàn)售備案等現(xiàn)售許可手續(xù)，未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，未辦理開發(fā)樓盤的大產(chǎn)權(quán)證，未取得準(zhǔn)予商品房現(xiàn)售的相關(guān)手續(xù)，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”的法律強(qiáng)制性規(guī)定。
（四）、被告銷售的商品房現(xiàn)房未經(jīng)全部驗(yàn)收合格的交付行為，違反《建筑法》第六十一條第二款關(guān)于：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用”，以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條關(guān)于：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的強(qiáng)制性規(guī)定。
（五）、由于被告以上原因，致使原告在商品房銷售合同訂立之日起，遠(yuǎn)超出90日的法定期限未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，按照人民法院《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款（三）中的規(guī)定，商品房買賣合同的標(biāo)的物已為竣工房屋的，自合同訂立之日起90日屆滿，買受人未能取得房屋證書的，應(yīng)由出賣人即被告承擔(dān)違約責(zé)任。
由于以上的原因，顧客見不到售樓的合法證件，也辦不了房貸，都不購買。為此，原告也多次與被告溝通，要求被告盡快解決以上問題，盡快補(bǔ)齊有關(guān)竣工驗(yàn)收及銷售商品房的手續(xù)和證件，被告及其妻子態(tài)度蠻橫，除催款外什么也不管，還把全部商服樓門用鎖頭鎖上，致使原告無法銷售。
綜上，被告不遵守法律對(duì)銷售商品房的規(guī)定，不履行合同法定義務(wù)的行為，致使原告無法實(shí)現(xiàn)面向社會(huì)銷售商品房的合同目的，根據(jù)《合同法》第九十四條（四）項(xiàng)關(guān)于有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定，被告的行為已構(gòu)成根本性違約，原告停付購樓款是正當(dāng)抗辯，不是違約。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，故起訴，請(qǐng)法院支持原告的訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是在簽訂履行商品房買賣合同中，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）哪方違約。本案被告（反訴原告）楊敏根據(jù)與黑龍江晨鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《共同開發(fā)肇東市麗水嘉園小區(qū)，統(tǒng)一使用黑龍江晨鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)的協(xié)議書》在該小區(qū)開發(fā)的商品房，被告（反訴原告）雖然是以自然人身份銷售的房屋，但其性質(zhì)仍然是商品房銷售，不是自然人之間的二手房交易，應(yīng)受房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售方面的法律、法規(guī)和規(guī)章調(diào)整。原告（反訴被告）與被告（反訴原告）及第三人簽訂的商品房銷售合同有效。本案被告（反訴原告）銷售的是庫存商品房現(xiàn)房，在其明知房屋質(zhì)量有缺陷、配套設(shè)施尚不健全，未到市房地產(chǎn)主管部門辦理商品房現(xiàn)售備案等許可手續(xù)，未進(jìn)行小區(qū)房產(chǎn)初始登記，未取得小區(qū)房屋權(quán)屬證書的情況下，還與原告（反訴被告）及第三人簽訂商品房銷售協(xié)議，且未將以上情況如實(shí)告知原告（反訴被告），有違誠實(shí)信用原則。雙方發(fā)生糾紛后被告（反訴原告）又將出售給原告（反訴被告）的商服門全部上鎖，致使原告（反訴被告）無法對(duì)外銷售。本案被告（反訴原告）在原告（反訴被告）起訴前乃至現(xiàn)在，仍未能補(bǔ)辦商品房現(xiàn)房銷售備案及現(xiàn)售許可手續(xù)，仍未取得小區(qū)商品房權(quán)屬證書，致使原告（反訴被告）無法在法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，無法實(shí)現(xiàn)訂立合同向社會(huì)銷售所購房屋的目的，被告（反訴原告）的行為屬根本性違約。原告停付下欠樓款屬正當(dāng)抗辯，不屬違約。三方當(dāng)事人均同意解除原來簽訂的協(xié)議，被告（反訴原告）應(yīng)返還原告（反訴被告）交付的訂金，因債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知不能撤銷，被告（反訴原告）應(yīng)返還給原告（反訴被告）現(xiàn)金。原告（反訴被告）訴訟請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。被告（反訴原告）未能舉出銷售的房屋驗(yàn)收合格以及商品房現(xiàn)售備案等許可手續(xù)和房屋權(quán)屬證書等證據(jù)，其反訴原告賠償50萬元經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，可知原告（反訴被告）商國臣的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持，被告（反訴原告）楊敏的抗辯主張及反訴請(qǐng)求無事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第七條、第七十七條、第七十九條、第八十條、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十九條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（六）項(xiàng)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條，最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

解除原告（反訴被告）商某某與被告（反訴原告）
楊某、第三人李某某于2015年11月5日簽訂的商品房收購協(xié)議及房屋交接協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議）。
原告（反訴被告）商某某將購買被告（反訴原告）
楊敏位于肇東市麗水嘉園小區(qū)全部商品房（以雙方的交接協(xié)議書為準(zhǔn)）退給被告（反訴原告）楊某。被告（反訴原告）返還收取原告（反訴被告）的購樓訂金105萬元及利息38,062.50元（銀行年利率4.35%，從2015年11月8日起計(jì)算至2016年9月8日）、樓房裝修費(fèi)108,000.00元，以上合計(jì)1196,062.50元，由被告（反訴原告）楊某于本判決生效后7日內(nèi)給付原告（反訴被告）商國臣。
駁回被告（反訴原告）楊某關(guān)于原告（反訴被告）
商某某賠償其經(jīng)濟(jì)損失50萬元的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)15，564.00元，反訴案件受理費(fèi)18,750.00元，減半收取9,375.00元，均由被告（反訴原告）楊某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級(jí)人民法院。

審　判　長　　王建軍 代理審判員　　李東徽 人民陪審員　　孫東升

書記員：王一兵