原告:唐某建興物業(yè)服務(wù)有限公司。
法定代表人：劉建龍，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：黃立臣，河北開原律師事務(wù)所律師。
被告：邱某展，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，唐某市水務(wù)局人事處副處長，住唐某市。
被告：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，唐某市人大常委會司法處處長，住唐某市。

原告唐某建興物業(yè)服務(wù)有限公司與被告邱某展、孟某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年1月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告唐某建興物業(yè)服務(wù)有限公司委托訴訟代理人黃立臣及被告孟某某到庭參加訴訟。被告邱某展經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告唐某建興物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告給付原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)31315元及按照日0.3%計(jì)算的違約金；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年8月26日，原、被告簽訂物業(yè)合同，原告為被告位于東城綠庭小區(qū)A-1商業(yè)房產(chǎn)提供物業(yè)服務(wù)，被告按照每月每平方米1元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。合同約定，被告不按期付費(fèi)時(shí)，原告有權(quán)要求被告按照拖欠金額的0.3%按日加收滯納金。合同簽訂后，原告僅交納了一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，尚欠2015年8月26日至2017年12月25日物業(yè)服務(wù)費(fèi)（1118.4平方米×1元平方米月×28個(gè)月=31315元）未交納。原告多次催促被告履行合同義務(wù)，但被告仍拒不交納。原告認(rèn)為，雙方簽訂的物業(yè)合同合法有效，原告已按照合同約定履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，被告拒不履行合同義務(wù)行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，現(xiàn)原告訴至法院，望判如所請。
被告邱某展未作答辯。
被告孟某某辯稱：1、首先，被告與原告之間從始至終未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，原告在證據(jù)中也未能提交有被告簽署過的物業(yè)服務(wù)合同。依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定，在未簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況下，原、被告之間也就不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，原告也無權(quán)向被告主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)；其次，即使原告主張以”前期物業(yè)管理”之規(guī)定對被告進(jìn)行規(guī)范，但依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條、第二十五條及《唐某市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第三款之規(guī)定，前期物業(yè)買賣合同應(yīng)該在被告與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中作為附件出現(xiàn)，讓被告明知合同的具體內(nèi)容，而恰恰被告與開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合同中沒有這一附件，原告也未能提供有力證據(jù)。綜上，本案中前期物業(yè)合同對被告應(yīng)不具備約束力，原告主張被告應(yīng)向其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請求于法無據(jù)。2、根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條及《唐某市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條第一款之規(guī)定，即便原、被告存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但因原告并未實(shí)際盡職盡責(zé)履行法定服務(wù)義務(wù)，而不能全額主張物業(yè)費(fèi)用。原告衛(wèi)生清潔清運(yùn)記錄，關(guān)于被告所購商業(yè)樓名稱表述為”商業(yè)南樓”，不難發(fā)現(xiàn)被告所購的商業(yè)樓并未在原告日常衛(wèi)生清潔清運(yùn)的范圍內(nèi)，這也是為什么即使天然居負(fù)責(zé)人多次找到原告要求安放垃圾桶、清運(yùn)垃圾，均被原告不予理睬的原因。天然居酒店的說明、天然居酒店與孟某簽署的3份《衛(wèi)生清運(yùn)協(xié)議》和4張收條、天然居酒店負(fù)責(zé)人翟某和垃圾清掃清運(yùn)人孟某的證言，足以推斷出原告從始至終沒有把商業(yè)南樓納入他們的物業(yè)服務(wù)范圍，并未實(shí)際盡責(zé)履行法定服務(wù)義務(wù)”清潔服務(wù)衛(wèi)生”。被告不得不委托他人進(jìn)行垃圾清掃和清運(yùn)，從而支出額外費(fèi)用，合計(jì)25200元。綜上，即使原、被告間存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，依據(jù)公平原則以及上述規(guī)定，結(jié)合被告提交的證據(jù)，對被告所支出的該筆費(fèi)用也應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中給予刨除。3、首先，原、被告間并未簽署過物業(yè)服務(wù)合同，0.3%的違約金規(guī)定也無從談起；其次，即便原、被告間存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，那么物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不按時(shí)交納也是因?yàn)樵鏇]有盡責(zé)履行法定義務(wù)，在天然居酒店多次主動(dòng)找其協(xié)商的情況下，不重視、不解決、任意拖延所致，責(zé)任不應(yīng)只歸于被告一方，如此之高的違約金有失公平。綜上，原告的違約金訴請缺乏事實(shí)根據(jù)，有違事實(shí)。被告認(rèn)為原告表述情況與事實(shí)情況不符、所提供證據(jù)明顯不足、缺乏法律依據(jù)，請求法院本著公平、合理的原則，依法公正判決。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2008年5月20日，原告與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，原告提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理。該合同并規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按年交納，除首次交費(fèi)外，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每年度第一個(gè)月1-15日內(nèi)交納，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按每逾期1日加收應(yīng)付金額的千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。2014年9月12日，二被告通過與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，購買了坐落于唐某市開平區(qū)開平鎮(zhèn)東城綠庭小區(qū)的商業(yè)南樓A幢1號商業(yè)樓。同日，范曉青交納該商業(yè)樓2012年8月26日至2015年8月26日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)40263元。該房產(chǎn)自2015年8月27日至2017年12月25日的物業(yè)費(fèi)31315元至今尚未交納。原告于2017年7月23日在本案房產(chǎn)處張貼了《繳費(fèi)通知書》，在原告2012年的《保安巡查記錄表》中的負(fù)責(zé)區(qū)域、人員表中有步行街南側(cè)底商的記載。
另查明，原告具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級資質(zhì)?！短颇呈形飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》附件2《唐某市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)》規(guī)定，具有三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高政府指導(dǎo)價(jià)每平方米1.5元。被告當(dāng)庭表示在其與開發(fā)商簽訂上述《商品房買賣合同》時(shí)不知道上述范曉青交納了該案房產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)40263元，其是在原告起訴后知道范曉青肯定交過，并表示因其與原告之間沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原告也沒有明示，所以其要求減免物業(yè)費(fèi)，其本人沒有交過物業(yè)費(fèi)。
以上事實(shí)有原告提交的《前期物業(yè)服務(wù)合同》復(fù)印件1份、原告《資質(zhì)證書》復(fù)印件1張、《唐某市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》復(fù)印件1份、《商品房買賣合同》復(fù)印件1份、《收據(jù)》復(fù)印件1張、《照片》1張、《保安巡查記錄表》復(fù)印件1份；被告提交的《商品房買賣合同》和《保安巡查記錄表》中的復(fù)印件各1張及原、被告陳述在卷佐證。

本院認(rèn)為，民事主體有權(quán)按照自己的意思表示設(shè)立民事法律關(guān)系，并應(yīng)按照法律規(guī)定履行民事義務(wù)，承擔(dān)民事責(zé)任。本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛涉及的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)即原告與業(yè)主即二被告間的法律關(guān)系，而非物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)即原告、物業(yè)建設(shè)單位向業(yè)主即二被告出售物業(yè)所涉及的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系，涉及的責(zé)任主體不同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在服務(wù)期內(nèi)，應(yīng)從共同提高生活環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，建立和諧、務(wù)實(shí)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，通過充分溝通、協(xié)商，切實(shí)解決有關(guān)問題，通力避免和減少訴訟。本案中，在二被告邱某展、孟某某與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》的同日，范曉青交納了該合同約定房產(chǎn)的至2015年8月26日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)40263元，對于此較大金額的費(fèi)用，且系為二被告自身所購房產(chǎn)所交，被告孟某某對此表示不知道有違常理，加之其現(xiàn)表示范曉青肯定交過，其現(xiàn)請求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而非不應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故本院認(rèn)定二被告與原告存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。據(jù)此，原告與唐某建興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對二被告依法具有約束力，原告提供了有關(guān)的物業(yè)服務(wù)。在原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合《唐某市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)》規(guī)定的前提下，二被告對其所購本案房產(chǎn)尚欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，其除應(yīng)給付原告至2017年12月25日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)31315元外，還應(yīng)當(dāng)給付原告自欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)年度第一個(gè)月第16日（遇法定節(jié)假日順延）起至清結(jié)時(shí)止的逾期交費(fèi)違約金。但《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的日0.3%的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款的規(guī)定，調(diào)整為按照年利率24%計(jì)算。原告關(guān)于原、被告于2014年8月26日簽訂物業(yè)合同的訴稱與事實(shí)不符，本院不予采信。被告孟某某雖然在本案中提交了名為證人翟某、孟某的書面證言、名為唐某市開平區(qū)天然居酒店的說明、衛(wèi)生清運(yùn)協(xié)議（天然居酒店與孟某簽訂）、收條（孟某收天然居酒店清理垃圾款）及房屋租賃合同（邱某展與天然居酒店簽訂）等證據(jù)，但因證人未出庭，證言依法不能采信；說明沒有加蓋印章，也無負(fù)責(zé)人簽字，沒有證明效力；衛(wèi)生清運(yùn)協(xié)議、收條及房屋租賃合同的主體、內(nèi)容，無其他證據(jù)佐證與本案原、被告及訴爭內(nèi)容具有必然的關(guān)聯(lián)性，故被告孟某某舉證不利，不能證實(shí)原告的物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵和被告所述其委托他人進(jìn)行垃圾清掃、清運(yùn)，從而支出額外費(fèi)用的事實(shí)，不能實(shí)現(xiàn)其減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主張。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，本院依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第一百七十六條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告邱某展、孟某某于本判決生效后10個(gè)工作日內(nèi)給付原告唐某建興物業(yè)服務(wù)有限公司截至2017年12月25日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)31315元，同時(shí)給付原告自欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)年度第一個(gè)月第16日（遇法定節(jié)假日順延）起至清結(jié)時(shí)止以應(yīng)付未付物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額為基數(shù)，按照年利率24%計(jì)算的逾期交費(fèi)違約金。
如未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)293元，由被告邱某展、孟某某擔(dān)負(fù)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐某市中級人民法院。

審判員 謝長海

書記員： 劉珊珊