唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
陳君（河北唐正律師事務(wù)所）
徐明（河北唐正律師事務(wù)所）
唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
陳開華（河北唐山開平區(qū)法律服務(wù)所）

原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地唐山市唐?？h唐海鎮(zhèn)光源路東側(cè)，組織機(jī)構(gòu)代碼66658702-0。
法定代表人韓超，該公司董事長。
委托代理人陳君，河北唐正律師事務(wù)所律師。
委托代理人徐明，河北唐正律師事務(wù)所律師。
被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地唐山市開平區(qū)新城路東側(cè)，組織機(jī)構(gòu)代碼78700775-8。
法定代表人王志敬，該公司董事長。
委托代理人陳開華，唐山市開平區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院于2012年11月2日受理后，依法組成由審判員趙彩虹擔(dān)任審判長，審判員么偉利、代理審判員李健參加的合議庭審理本案。2012年10月19日本院依據(jù)原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司申請(qǐng)和提供的擔(dān)保，對(duì)被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財(cái)產(chǎn)予以訴前保全。2012年11月16日，被告作為申請(qǐng)人以原告偷刻申請(qǐng)人公司結(jié)算專用章騙取資金已構(gòu)成詐騙罪為由，向本院申請(qǐng)延期審理，唐山市公安局古冶區(qū)分局林西派出所對(duì)此已受理并在進(jìn)一步調(diào)查之中。本院于2013年3月11日做出裁定中止審理。2013年5月12日唐山市公安局古冶區(qū)分局做出不予立案通知書，本院于2013年5月23日恢復(fù)審理，并于2013年6月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司委托代理人陳君、徐明，被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人陳開華到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告提交的證據(jù)一、銷售合作協(xié)議，加蓋了原、被告的合同專用章及法定代表人印章，證據(jù)二、三、四雖然沒有被告簽字但在上述證據(jù)的齊縫上加蓋了原、被告的印章，因此對(duì)上述證據(jù)一、二、三、四的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
五、2011年10月10日原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充合同一》，記載著各樓房的均價(jià)；
六、2011年10月27日原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充合同二》，記載著各樓層的底價(jià)；
七、2011年11月1日被告出具的《新野藍(lán)郡首次銷售報(bào)價(jià)表以及優(yōu)惠政策》，記載著允許優(yōu)惠政策的幅度。
被告對(duì)原告提交的證據(jù)五、六、七有異議，提出《補(bǔ)充合同一》加蓋了合同專用章、《補(bǔ)充合同二》加蓋了被告公章，而且是補(bǔ)充條款，是原告方訂好以后拿到被告所在地，由被告不懂業(yè)務(wù)的人蓋了章，《補(bǔ)充合同一》補(bǔ)充不完善，沒有量化指標(biāo)，只是按乙方的意志，草擬了一份蓋了章；《補(bǔ)充合同二》沒有約定在售后環(huán)節(jié)中的責(zé)任和義務(wù)，補(bǔ)充合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)對(duì)等，不應(yīng)強(qiáng)加給一方?！缎乱八{(lán)郡首次銷售報(bào)價(jià)表以及優(yōu)惠政策》中“王志靜”的簽字不像是其本人所簽，而且沒有加蓋合同專用章。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告的抗辯理由不成立，對(duì)證據(jù)五、六、七的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
八、2011年至2012年10月期間的《選房確認(rèn)書》148份，證明原告共銷售了148套房屋，2011年11月5日和6日選房確認(rèn)書中有的加蓋了被告的合同專用章，有的加蓋了被告的銷售專用章，在11月中下旬以后到2012年的10月基本都是被告的銷售章。
被告對(duì)真實(shí)性有異議，確認(rèn)書中既有復(fù)印件也有原件，被告給原告方銷售的房產(chǎn)是134套，而原告提供的是148套。
九、《新野藍(lán)郡房源價(jià)格優(yōu)惠批復(fù)證明》復(fù)印件是甲方領(lǐng)導(dǎo)給特定客戶的相關(guān)優(yōu)惠，這部分銷售包含在銷售的148套房產(chǎn)里。
被告有異議，要求與原件核對(duì)，王志靜三個(gè)字中“靜”不是這么寫，王志靜的“靜”是“敬”，而且有的沒寫日期。
原告提出這些原件已由被告收回，內(nèi)部存檔。
十、八套主房和儲(chǔ)藏室結(jié)算單，主房成交164筆，退16套，有不要儲(chǔ)藏室的，所以儲(chǔ)藏室所銷售的數(shù)量與主房的銷售數(shù)量不一致。根據(jù)選房確認(rèn)書統(tǒng)計(jì)出銷售傭金，“F”代表成交總房款減去“I”底價(jià)總房款為主房溢價(jià)金額，總的銷售傭金是788374元，已支付320000元，剩468374元未付。
被告對(duì)真實(shí)性有異議，因?yàn)樵嫠娇虃卧毂桓鎸Ｓ谜隆?br/>被告為反駁原告的主張，提交如下證據(jù):
一、被告已交付原告32萬元的代理費(fèi)憑證復(fù)印件，其中2011年12月20日支付10萬元、2012年1月19日支付5萬元、2月28日支付10萬元、3月26日支付5萬元、6月5日支付2萬元，共計(jì)32萬元。
原告對(duì)該證據(jù)沒有異議，提出收據(jù)上面王志靜簽字也書寫了“靜”，并且這些收據(jù)表明是售房的代理傭金與被告的預(yù)付賬不相符。通過2012年3月26日和6月5日的付款憑證，表明被告在答辯時(shí)說原告方違約明顯是不成立的。
二、2012年10月18日開平公安局治安大隊(duì)的證明復(fù)印件，證明唐山新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司今年未在我單位辦理過“唐山新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司結(jié)算專用章”刻制審批手續(xù)。
原告有異議，提出復(fù)印件無法表明該證據(jù)的真實(shí)性和合法來源，且公章看不清楚，即使有原件，其內(nèi)容并沒有表述在2011年是否有刻制專用章的審批手續(xù)。治安大隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)將辦理過刻制專用章的審批手續(xù)進(jìn)行表述，現(xiàn)在出現(xiàn)五個(gè)章，有公章、法人章、合同專用章、銷售合同專用章、結(jié)算專用章，就是沒有看到財(cái)務(wù)專用章，我們接觸過的章是否都有刻制審批手續(xù)？如果都沒有的話，那么就是被告方私刻的專用章。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提交的證據(jù)八、九、十證明其銷售148套樓房（已扣除退房），尚欠銷售代理費(fèi)及溢價(jià)款468374元未付，被告有異議，認(rèn)為原告只為其銷售了134套樓房，收取32萬元銷售代理費(fèi)，被告所提交支付代理費(fèi)憑證中也有“王志靜”簽名，佐證了原告提交的（證據(jù)九）有“王志靜”簽名的《新野藍(lán)郡房源價(jià)格優(yōu)惠批復(fù)證明》，結(jié)合被告承認(rèn)直接收取購房款的事實(shí)，能夠認(rèn)定原告為被告銷售出148套樓房，因此對(duì)原告提交的證據(jù)八、九、十，被告提交的證據(jù)一的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。對(duì)被告提交的證據(jù)二、開平公安局治安大隊(duì)的證明無法與原件核對(duì)，對(duì)其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的代理銷售合同是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原、被告均應(yīng)按照合同的約定，全面履行自己的義務(wù)。本案中通過原告提交的選房認(rèn)購書可以認(rèn)定原告為被告銷售出148套房產(chǎn)，認(rèn)購書只是商品房預(yù)約合同的表現(xiàn)形式之一，而非正式的房屋買賣合同。雙方合同約定支付銷售代理費(fèi)的前提是所售房屋買賣合同簽訂，按揭材料備齊，合同款的首付款項(xiàng)全部到位（不含銀行按揭部分），若簽訂相關(guān)協(xié)議并且合同價(jià)款的首付款項(xiàng)全部到位后（不含銀行按揭部分），甲方向乙方支付該售出房屋代理回報(bào)的80%，待簽訂房屋買賣合同按揭材料備齊后，付清代理回報(bào)。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。原告提交的證據(jù)材料無法證明購房人是否交清了合同款的首付款，也無證據(jù)證明是否與被告正式簽訂了房屋買賣合同，因此原告要求被告進(jìn)行結(jié)算，并不具備合同約定的條件，但被告承認(rèn)還欠原告243442元銷售代理費(fèi)，屬于當(dāng)事人自認(rèn)，對(duì)原告要求被告給付銷售代理費(fèi)243442元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。另外，被告否認(rèn)其刻制過“唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司結(jié)算專用章”，曾以原告私刻其公司“結(jié)算專用章”向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，公安機(jī)關(guān)認(rèn)為“唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司犯罪事實(shí)顯著輕微，不需要追究刑事責(zé)任”作出不予立案通知書。所以該“結(jié)算專用章”不具有法律效力，不能作為原、被告雙方結(jié)算的依據(jù)。合同約定如甲方（被告）未按約定及時(shí)支付乙方回報(bào)超過3日，則乙方有權(quán)在銷售現(xiàn)場(chǎng)從下一期售樓款中扣除作為回報(bào)，如在5日內(nèi)仍未支付乙方回報(bào)，則乙方有權(quán)解除本協(xié)議，甲方應(yīng)賠付乙方經(jīng)濟(jì)損失，并于10日內(nèi)支付乙方30萬元違約金及相應(yīng)的代理回報(bào)。本院認(rèn)為被告未及時(shí)支付回報(bào)，原告完全可以選擇在銷售現(xiàn)場(chǎng)從下一期售樓款中扣除作為補(bǔ)救措施防止損失的擴(kuò)大，再者原告要求支付回報(bào)未完全達(dá)到雙方約定的結(jié)算條件。因此對(duì)原告要求被告支付違約金及利息的訴訟請(qǐng)求不予支持。被告提出原告違約，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，但未提出反訴，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第四百零五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售代理費(fèi)及溢價(jià)回報(bào)人民幣243442元。
二、原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如果被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣11934元，由被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3572元，由原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)8362元。保全費(fèi)4520元，由被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1353元，由原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)3167元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的代理銷售合同是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原、被告均應(yīng)按照合同的約定，全面履行自己的義務(wù)。本案中通過原告提交的選房認(rèn)購書可以認(rèn)定原告為被告銷售出148套房產(chǎn)，認(rèn)購書只是商品房預(yù)約合同的表現(xiàn)形式之一，而非正式的房屋買賣合同。雙方合同約定支付銷售代理費(fèi)的前提是所售房屋買賣合同簽訂，按揭材料備齊，合同款的首付款項(xiàng)全部到位（不含銀行按揭部分），若簽訂相關(guān)協(xié)議并且合同價(jià)款的首付款項(xiàng)全部到位后（不含銀行按揭部分），甲方向乙方支付該售出房屋代理回報(bào)的80%，待簽訂房屋買賣合同按揭材料備齊后，付清代理回報(bào)。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。原告提交的證據(jù)材料無法證明購房人是否交清了合同款的首付款，也無證據(jù)證明是否與被告正式簽訂了房屋買賣合同，因此原告要求被告進(jìn)行結(jié)算，并不具備合同約定的條件，但被告承認(rèn)還欠原告243442元銷售代理費(fèi)，屬于當(dāng)事人自認(rèn)，對(duì)原告要求被告給付銷售代理費(fèi)243442元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。另外，被告否認(rèn)其刻制過“唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司結(jié)算專用章”，曾以原告私刻其公司“結(jié)算專用章”向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，公安機(jī)關(guān)認(rèn)為“唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司犯罪事實(shí)顯著輕微，不需要追究刑事責(zé)任”作出不予立案通知書。所以該“結(jié)算專用章”不具有法律效力，不能作為原、被告雙方結(jié)算的依據(jù)。合同約定如甲方（被告）未按約定及時(shí)支付乙方回報(bào)超過3日，則乙方有權(quán)在銷售現(xiàn)場(chǎng)從下一期售樓款中扣除作為回報(bào)，如在5日內(nèi)仍未支付乙方回報(bào)，則乙方有權(quán)解除本協(xié)議，甲方應(yīng)賠付乙方經(jīng)濟(jì)損失，并于10日內(nèi)支付乙方30萬元違約金及相應(yīng)的代理回報(bào)。本院認(rèn)為被告未及時(shí)支付回報(bào)，原告完全可以選擇在銷售現(xiàn)場(chǎng)從下一期售樓款中扣除作為補(bǔ)救措施防止損失的擴(kuò)大，再者原告要求支付回報(bào)未完全達(dá)到雙方約定的結(jié)算條件。因此對(duì)原告要求被告支付違約金及利息的訴訟請(qǐng)求不予支持。被告提出原告違約，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，但未提出反訴，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第四百零五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售代理費(fèi)及溢價(jià)回報(bào)人民幣243442元。
二、原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如果被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣11934元，由被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3572元，由原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)8362元。保全費(fèi)4520元，由被告唐山市新野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1353元，由原告唐山市海晨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)3167元。

審判長：趙彩虹
審判員：么偉利
審判員：李健

書記員：歐陽麗梅