唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司
張磊
杜春某
張輝（北京盈科律師事務所）
灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村民委員會
李金山
孟令民

原告（反訴被告）:唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司。住所地:唐山市高新區(qū)龍澤北路大陸陽光4樓1903號。
法定代表人:王宏宇，該公司董事長。
委托代理人:張磊，該公司法務專員。代理權限為特別授權代理。
被告（反訴原告）:杜春某，農民。
委托代理人:張輝，北京市盈科律師事務所律師。代理權限為特別授權代理。
第三人:灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村民委員會。地址:灤南縣倴城鎮(zhèn)天承錦繡小區(qū)。
法定代表人:李旭新，該村主任。
委托代理人:李金山，原谷家營村黨支部委員。代理權限為特別授權代理。
委托代理人:孟令民，該村委會法律顧問，代理權限為特別授權代理。
原告（反訴被告）唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司與被告（反訴原告）杜春某、第三人灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村民委員會確認合同無效糾紛一案，本院受理后，于2014年8月20日依法適用簡易程序第一次公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司委托代理人張磊、被告（反訴原告）杜春某及其委托代理人張輝、第三人灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村民委員會委托代理人李金山到庭參加了訴訟。此案轉為普通程序后，于2015年4月16日第二次公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）委托代理人張磊、被告（反訴原告）杜春某及其委托代理人張輝、第三人法定代表人李旭新及委托代理人孟令民到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，原告與第三人于2010年1月28日簽訂的《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村平改樓開發(fā)協(xié)議》中明確約定了補償條件是以合法宅基地使用權為前提置換相應的樓房面積，而本案中涉及的土地，被告本身未經有關職能部門批準，未取得合法使用權，不符合《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村平改樓開發(fā)協(xié)議》的約定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三條 ?規(guī)定:“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為?！痹摲ǖ谄呤鶙l ?規(guī)定:“未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，……?！痹摲ǖ谄呤邨l ?同時規(guī)定“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十二條 ?第一款 ?規(guī)定“財產所有權的取得，不得違反法律的規(guī)定。”《中華人民共和國合同法》第七條 ?規(guī)定:“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，……?！倍景钢斜桓嬖谖慈〉迷撟谕恋氐暮戏ㄊ褂脵嗟那闆r下，非法占用該宗土地建住宅，進而又憑非法占用的土地與原告及第三人簽訂了《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號:北326），違反了上述法律的強制性規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！币虼?，《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號:北326）應屬無效合同，本院依法予以確認。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手續(xù)，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆遷補償款16710元及安置租房費4000元被告無權取得，應返還原告。被告拆除的房屋，雖無合法宅基地使用手續(xù)，但被告實際使用，其拆除行為客觀上為原告開發(fā)樓盤騰出了土地，原告支付必要的拆遷獎勵款是合理的，且原告已履行，故原告要求返還拆遷獎勵款的訴訟請求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置換樓房的情況下，依據(jù)公平原則，其投資興建的地上建筑物應按自身價值（已評估）由原告予以合理補償。被告要求原告支付過渡安置費的反訴請求于法無據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號:北326）無效；
二、原告唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司給付被告杜春某地上建筑物補償款288160元，扣除其已付的拆遷補償款16710元及安置租房費4000元，實際給付267450元，判決生效即履行；
三、駁回原告唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；
四、駁回被告杜春某的反訴請求。
本案本訴案件受理費5320元，由原告唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司負擔。本案反訴案件受理費80元，由反訴原告杜春某負擔。本判決生效即交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級人民法院。

本院認為，原告與第三人于2010年1月28日簽訂的《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村平改樓開發(fā)協(xié)議》中明確約定了補償條件是以合法宅基地使用權為前提置換相應的樓房面積，而本案中涉及的土地，被告本身未經有關職能部門批準，未取得合法使用權，不符合《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村平改樓開發(fā)協(xié)議》的約定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三條 ?規(guī)定:“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為?！痹摲ǖ谄呤鶙l ?規(guī)定:“未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，……。”該法第七十七條 ?同時規(guī)定“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。《中華人民共和國民法通則》第七十二條 ?第一款 ?規(guī)定“財產所有權的取得，不得違反法律的規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國合同法》第七條 ?規(guī)定:“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，……?！倍景钢斜桓嬖谖慈〉迷撟谕恋氐暮戏ㄊ褂脵嗟那闆r下，非法占用該宗土地建住宅，進而又憑非法占用的土地與原告及第三人簽訂了《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號:北326），違反了上述法律的強制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，合同無效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！币虼耍稙茨峡h倴城鎮(zhèn)谷家營村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號:北326）應屬無效合同，本院依法予以確認。因被告所占用的土地及建造的房屋均未取得合法手續(xù)，故原告基于履行合法合同的善意而向被告支付的拆遷補償款16710元及安置租房費4000元被告無權取得，應返還原告。被告拆除的房屋，雖無合法宅基地使用手續(xù)，但被告實際使用，其拆除行為客觀上為原告開發(fā)樓盤騰出了土地，原告支付必要的拆遷獎勵款是合理的，且原告已履行，故原告要求返還拆遷獎勵款的訴訟請求，本院不予支持。被告在不能以所占土地置換樓房的情況下，依據(jù)公平原則，其投資興建的地上建筑物應按自身價值（已評估）由原告予以合理補償。被告要求原告支付過渡安置費的反訴請求于法無據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認《灤南縣倴城鎮(zhèn)谷家營村“平改樓”房屋拆遷開發(fā)協(xié)議》（編號:北326）無效；
二、原告唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司給付被告杜春某地上建筑物補償款288160元，扣除其已付的拆遷補償款16710元及安置租房費4000元，實際給付267450元，判決生效即履行；
三、駁回原告唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；
四、駁回被告杜春某的反訴請求。
本案本訴案件受理費5320元，由原告唐山宏宇房地產開發(fā)有限公司負擔。本案反訴案件受理費80元，由反訴原告杜春某負擔。本判決生效即交納。

審判長：王汝利
審判員：李秀芬
審判員：劉壯

書記員：靳宇