原告：唐某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住佳木斯市向陽區(qū)。委托訴訟代理人：李振宏，黑龍江中殿律師事務(wù)所律師。被告：黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市向陽東區(qū)聯(lián)盟路1號（環(huán)路社區(qū)）。法定代表人：王平，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：呂立軍，該公司職工。委托訴訟代理人：張浩，該公司職工。

原告唐某與被告黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱浩盈公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人李振宏、被告委托訴訟代理人呂立軍、張浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。唐某向本院提出訴訟請求：1.請求判令被告給付未結(jié)清貸款本金1726279.54元及違約金1726279.54元；2.訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2013年9月3日，原告購買被告開發(fā)的位于佳木斯市××區(qū)環(huán)路社區(qū)文化××白金××樓（××）房屋，并通過銀行抵押貸款方式支付了全部購房款。由于被告未能按約定如期交房，雙方于2014年8月6日解除了《商品房買賣合同》（編號（GF-2000-017），而后被告多次承諾退還購房款并賠償給原告造成的損失。2016年12月7日，雙方最后一次簽訂協(xié)議，約定2017年11月3日前由被告結(jié)清剩余的按揭貸款，未結(jié)清前被告每月18日前向原告支付20000元。同時還約定了若被告違約自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約責(zé)任。經(jīng)查詢，截至原告起訴之日尚有銀行貸款1726279.54元未結(jié)清。因被告延期交房的違約行為導(dǎo)致合同解除，雙方就償還銀行貸款事宜協(xié)商未果，故原告訴訟至法院。浩盈公司辯稱，原告起訴無事實和法律依據(jù)，且原告本人存在故意不履行協(xié)議的行為。2016年12月7日，雙方簽訂協(xié)議，同意將所剩按揭貸款還款時間延長至2017年11月3日前。在貸款還清前，被告繼續(xù)支付原告20000元用于償還貸款和補償。2017年11月16日，被告到銀行咨詢提前還貸事宜，得知原告還有個人消費貸款尚未還清，而該筆貸款與本案房屋具有關(guān)聯(lián)性，即必須償還全部剩余房貸和消費貸款之后，銀行才能解除房屋抵押手續(xù)。被告就2016年12月7日的協(xié)議履行延遲15天，早已在事先與原告協(xié)商，且在變更的期限屆滿前擬與原告辦理相關(guān)還款手續(xù)，但由于原告自身原因?qū)е聼o法辦理提前償還貸款事宜，被告無任何違約行為；因原告未產(chǎn)生任何經(jīng)濟損失，其要求被告支付1726279.54元違約金無事實依據(jù)；原告的行為不符合誠信原則，是故意隱瞞相關(guān)事實，為無法提前還貸尋找借口。被告在約定期限屆滿前后，多次與原告協(xié)商，主觀上無惡意違約之行為。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定違約金主要用作彌補經(jīng)濟損失，即使約定了違約金，應(yīng)根據(jù)客觀情況來調(diào)整，法院應(yīng)依據(jù)原告的實際損失及違約行為認定事實。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對被告無異議的原告舉示的商品房買賣合同、解除合同通知書、原被告于2014年11月20日簽訂的協(xié)議、被告出具的承諾書、2016年7月27日簽訂的協(xié)議、2016年12月7日簽訂的協(xié)議，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.原告舉示證據(jù)七、貸款查詢單一份。證明截至2018年4月9日原告尚欠銀行按揭貸款本息1703743.44元。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)有異議，認為數(shù)額不準確。本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)具有真實性、客觀性，被告雖有異議但未提供反駁的證據(jù)，對該證據(jù)予以確認；2.被告舉示證據(jù)一、回函一份。證明2017年11月30日被告回函原告，“雙方在2016年12月7日的協(xié)議中約定原告同意將還貸時間延長至2017年11月3日前，在此期間被告每月繼續(xù)支付20000元用以償還銀行貸款及補償。”被告于2017年10月25日、10月30日與原告及其丈夫王成果協(xié)商，將償還期限延長至11月18日之前，原告夫妻未提出異議。被告于2017年11月16日到銀行欲還貸款時得知原告有個人消費貸款300000元尚未還清，故被告按協(xié)議約定支付原告11月份20000元款項。原告發(fā)律師函前未向被告作出解釋和說明，被告認為還款期限已延長，不存在違約行為。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對該證據(jù)的真實性無異議，對證明的問題有異議，認為該證據(jù)系被告給原告發(fā)的信函，不是雙方之間的協(xié)議或約定，不能證明被告主張的內(nèi)容。本院經(jīng)審查，對該證據(jù)的真實性予以確認；3.證據(jù)二、通知一份。證明被告于2017年12月18日向原告發(fā)出通知，內(nèi)容為：原告在收到通知之日起15日內(nèi)處理完個人消費貸款事宜，以便被告能與原告去銀行辦理剩余貸款結(jié)清手續(xù)，原告處理完個人消費貸款后以書面形式告知被告，被告收到通知后立即與原告辦理相關(guān)手續(xù)。如原告逾期未能按照本通知要求處理完畢個人消費貸款事宜，被告將視為原告暫時放棄結(jié)清剩余貸款的權(quán)利，被告自2018年1月開始不再向原告支付補償金5000元。在2018年5月之前被告繼續(xù)支付貸款本息。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對該證據(jù)有異議，認為其沒有收到該通知，即使收到通知亦是被告單方意思表示，不是雙方的約定或協(xié)議，不能證明被告主張的內(nèi)容。本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)具有真實性，本院予以確認；4.證據(jù)三、順豐快遞查詢單截圖兩張。證明原告已經(jīng)收到被告郵寄的通知書。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告有異議，認為沒有收到通知書。本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)具有真實性，本院予以確認。本院經(jīng)審理認定事實如下：2013年9月3日，原被告簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：原告購買被告開發(fā)的位于佳木斯市××區(qū)環(huán)路社區(qū)文化××白金××樓（××）房屋，建筑面積498.58平方米，總價款3880000元。合同簽訂后，原告交納首付款1940000元，于2013年10月8日與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司佳木斯順和支行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，貸款金額1940000元用于支付剩余房款。由于被告未能按約定期限交付房屋，原告于2014年8月1日向被告發(fā)出《解除合同通知書》，被告同意解除合同，并于2014年11月20日與原告簽訂解除合同《協(xié)議》，約定“被告在2015年6月30日前將原告已交首付款和先前原告支付銀行的貸款本息返還給原告，對原告尚欠銀行按揭貸款由被告負責(zé)返還給銀行，并一次性賠償原告43844元。從2014年11月21日起至2015年6月20日止，被告每月補償原告40000元。雙方在2015年6月30日前辦理退房手續(xù)?！币虮桓嫖绰男泻贤x務(wù)，于2015年9月9日給原告出具承諾書，“保證在2015年10月30日前返還首付款1940000元，以及原告已交給銀行按揭款項，如被告再次違反承諾，自愿賠償原告違約金1940000元。”此后雙方于2016年7月27日、2016年12月7日分別簽訂兩份延期還款協(xié)議，后一份協(xié)議主要內(nèi)容為：“由于被告未能按期結(jié)清銀行按揭貸款，原告同意將按揭貸款結(jié)清時間延長至2017年11月3日前，剩余按揭款項未結(jié)清前，被告同意每月支付原告20000元作為償還銀行按揭貸款本息和對原告的補償金。若被告違約，自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約金（未按時支付或拒絕支付，均視為違約）。如被告拖延導(dǎo)致原告無法退回已交的產(chǎn)權(quán)相關(guān)費用，被告承擔(dān)此費用并全部退還給原告。若被告還清按揭貸款，原告必須配合在15天內(nèi)辦理退房相關(guān)手續(xù)，并將產(chǎn)權(quán)歸還被告，否則，原告應(yīng)承擔(dān)由此給被告所造成的一切損失?！?/p>

本院認為，本案爭議焦點為：1.《商品房買賣合同》、《解除合同通知書》和《協(xié)議》的效力；2.浩盈公司是否構(gòu)成違約；3.應(yīng)否調(diào)整《協(xié)議》約定的賠償金數(shù)額。（一）關(guān)于合同效力問題。《中華人民共和國合同法》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)?！钡诎藯l規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！北景钢?，唐某與浩盈公司在《商品房買賣合同》不能履行的情況下，經(jīng)協(xié)商一致終止合同，重新達成清理補償《協(xié)議》，約定“被告在2015年6月30日前將原告購房首付款及原告已償還銀行的貸款本息返還給原告，尚欠銀行貸款由被告負責(zé)償還?！眳f(xié)議簽訂后，因被告的過錯未能按約還款，經(jīng)雙方充分協(xié)商，兩次續(xù)簽延期還款協(xié)議，重新約定“若被告違約，自愿賠償原告所剩銀行按揭貸款總額的罰款，即向原告雙倍返還所欠銀行按揭貸款總額作為違約金?！睆纳鲜黾s定來看，內(nèi)容具體明確，不存在違反法律規(guī)定或損害他人合法利益的情形，該《協(xié)議》是雙方真實意思表示，是在自愿、平等基礎(chǔ)上建立的民事合同關(guān)系，是對自己權(quán)利義務(wù)的合法處分，雙方均應(yīng)依約履行。（二）關(guān)于浩盈公司是否構(gòu)成違約問題。原被告簽訂《商品房買賣合同》后，因被告未能按期交付房屋，經(jīng)雙方協(xié)商同意解除了合同，被告給予原告一定經(jīng)濟補償。同時雙方又簽訂協(xié)議，約定被告限期返還原告購房首付款和原告償還銀行的貸款本息，由被告負責(zé)提前償還銀行剩余貸款。因被告違約，向原告作出“如再次違反承諾，自愿賠償原告違約金1940000元的書面承諾?！贝撕箅p方又兩次簽訂延期還款協(xié)議，后一份協(xié)議約定“若被告未按時支付或拒絕支付均視為違約，被告按所欠銀行按揭貸款總額，雙倍賠償原告違約金。但被告在約定期限內(nèi)仍未還清銀行貸款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”從上述被告拒絕還款的行為可以認定被告已構(gòu)成違約。被告辯稱，因原告有個人消費貸款未還清，不能解除房屋抵押合同，無法辦理提前還貸，被告不存在違約。本院認為，2016年12月7日《協(xié)議》第五條約定：“若被告還清按揭貸款，原告必須配合15天內(nèi)辦理退房相關(guān)一切手續(xù)，并將產(chǎn)權(quán)歸還被告。否則，原告應(yīng)承擔(dān)由此給被告所造成的一切損失?！币涝摷s定，按照履行先后順序，先由被告還清銀行貸款，再由原告在15日內(nèi)協(xié)助被告辦理退還購房手續(xù)等，如不履行義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任。因此，原告?zhèn)€人消費貸款是否還清并不影響被告履行還清貸款的義務(wù)，雙方?jīng)]有關(guān)聯(lián)性；關(guān)于是否原告還清個人消費貸款后，銀行才能解除抵押合同否則無法提前還貸問題。根據(jù)合同相對性原則，原告與銀行之間的約定，與被告無關(guān)，被告只需按照與原告之間的約定，將所欠銀行貸款存入原告開立的還貸賬戶即可，故被告的抗辯理由既無法律依據(jù)，又無銀行文件規(guī)定，本院不予采信。綜上，被告怠于還款的行為致使還款期限多次延長，其行為已構(gòu)成惡意違約。（三）關(guān)于應(yīng)否調(diào)整違約金數(shù)額問題。設(shè)立違約金的目的是維護合同交易，提高合同的履約率，預(yù)防違約。關(guān)于違約金的性質(zhì)，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補償和懲罰”雙重性質(zhì)，違約金不但有損失補償?shù)墓δ埽€具有懲罰性，系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)進行調(diào)整，以維護民法的公平和誠實信用原則。本案中，原被告在2016年12月7日簽訂的《協(xié)議》中明確約定了違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法，該約定體現(xiàn)了雙方意思自治，因被告未按約結(jié)清銀行貸款，應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。本案被告作為企業(yè)法人，具有相當(dāng)?shù)呐袛嗪涂癸L(fēng)險能力，其事先自愿約定的違約金應(yīng)是雙方真實意思表示，該約定顯然含有確保按時還款及違約方自愿接受違約懲罰的意思表示。因被告存在惡意拖延及拒絕履約的行為，可適用懲罰性違約條款支持原告合理部分的違約損失。被告辯稱，違約金主要用作彌補經(jīng)濟損失，原告沒有實際損失，即使約定了違約金，應(yīng)根據(jù)客觀情況調(diào)整。本院認為，違約金應(yīng)以原告實際損失為基礎(chǔ)，本案中，被告占用銀行貸款資金期間，每月向原告賬戶支付銀行貸款本息15000元用于償還貸款本息，并賠償原告違約金5000元，因此原告并無直接損失。至于被告逾期償還貸款給原告造成的實際損失是多少，雙方當(dāng)事人均未能提供證據(jù)予以證明，按照“誰主張，誰舉證”的原則，原告應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明違約金約定的合理性、可得利益損失以及被告占用銀行資金所獲取的預(yù)期利益等。雖然原告未能舉證證明其存在經(jīng)濟損失，但按照《協(xié)議》約定，被告仍需承擔(dān)違約責(zé)任。由于原告主張的違約金明顯過高，如果任由當(dāng)事人約定過高的違約金且以意思自治為由予以支持，無異于鼓勵當(dāng)事人通過不正當(dāng)?shù)姆绞将@取暴利，因此，被告提出調(diào)整違約金，本院依法有權(quán)參照一定的計算標準予以適當(dāng)調(diào)整。結(jié)合本案合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合考量違約金的合理性，違約金計算方法可按原告起訴之日尚欠銀行貸款本金1726279.54元，從被告違約之日起至貸款全部還清為止，參照中國人民銀行同期同類貸款利率標準酌情調(diào)整。綜上所述，違約造成的損失是衡量違約金是否過高的最基礎(chǔ)、最重要的標準。《商品房買賣合同》解除后，原被告在自愿基礎(chǔ)上簽訂《協(xié)議》，達成損失賠償條款系雙方建立的民事合同關(guān)系，其合理部分本院應(yīng)予以支持。按照《協(xié)議》約定，被告還清貸款后，原告應(yīng)協(xié)助辦理退房手續(xù)和解除抵押手續(xù)，為減少訟累，及時解決當(dāng)事人的紛爭，應(yīng)一并處理較妥。依照《中華人民共和國合同法》第二條、第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10內(nèi)，全部還清原告唐某在銀行《個人購房擔(dān)保借款合同》的貸款本息，并賠償唐某違約金（以本金1726279.54元，從2017年11月4日起至貸款本息全部還清時止，按照中國人民銀行同期同類貸款利率4.9%計算）；二、原告唐某在被告黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還清銀行貸款后15日內(nèi)，協(xié)助被告辦理退房手續(xù)和房屋抵押手續(xù)。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費20337元，減半收取計10169元，由黑龍江浩盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員　　李志輝

書記員：宋健