原告(反訴被告)：唐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省蚌埠市。
　　委托訴訟代理人：余倩，上海金茂凱德律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海盛某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：楊平照，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：刁驊，上海刁驊律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：莊麗斌，上海一凡律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海新橋經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳洪林，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李莉，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：於莉蔚，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　原告唐某某與被告上海盛某實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“盛某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月23日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼Ｆ陂g，被告提起反訴，本院依法受理，并于2018年9月11日公開開庭進(jìn)行了審理。嗣后，因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2019年1月22日公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，本院依法追加上海新橋經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總公司為第三人參加訴訟，并于2019年5月22日公開開庭進(jìn)行了審理。原告唐某某及其委托訴訟代理人余倩，被告的法定代表人楊平照及委托訴訟代理人刁驊到庭參加了三次庭審；被告的委托訴訟代理人莊麗斌到庭參加了第一、二次庭審；第三人的委托訴訟代理人李莉到庭參加了第三次庭審。審理中，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)審理期限四個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告唐某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告返還租房押金人民幣(下同)27,375元、房屋占有使用費(fèi)431,086元；2.判令被告補(bǔ)償原告裝飾裝修費(fèi)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、停業(yè)損失等各項(xiàng)損失共計(jì)7,630,162.81元。事實(shí)和理由：2011年原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告將位于本市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)申北一路XXX號(hào)三樓出租給原告使用，租期十年，至2021年11月23日。原告承租后將租賃房屋改建并裝修成164間公寓房用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，并添置了配套設(shè)施?，F(xiàn)由于租賃房屋所在地塊被列入嘉閔高架動(dòng)遷范圍，原告不得不被迫搬遷，而被告卻不愿支付分文補(bǔ)償，也不提供租賃場(chǎng)地相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告及其與政府相關(guān)部門達(dá)成的安置協(xié)議，導(dǎo)致原告無法核算索賠。現(xiàn)因租賃合同已無法繼續(xù)履行，被告理應(yīng)退還租房押金。同時(shí)因受動(dòng)遷事宜影響，原告雖然已向被告支付了2016年5月25日至2017年5月24日期間的租金，但卻不能使用承租房屋，故被告應(yīng)退還該部分租金或占有使用費(fèi)。雙方協(xié)商無果，遂涉訴。
　　被告辯稱，首先，原告所租區(qū)域并未納入嘉閔高架動(dòng)遷范圍，原告可以正常使用租賃物，其自身不愿繼續(xù)使用，與被告無涉。其次，原告違約不付租金在先，合同解除的責(zé)任在于原告，故即使其有裝飾裝修及停產(chǎn)停業(yè)損失，也應(yīng)由其自行承擔(dān)。而原告主張切分被告與第三人協(xié)議項(xiàng)下的補(bǔ)償利益，明顯缺乏依據(jù)。綜上，原告的訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。
　　被告向本院提出反訴請(qǐng)求：1.判令解除原、被告于2011年7月15日簽訂的《房屋租賃合同》，并由原告將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還被告；2.判令原告支付從2017年5月25日起至租賃房屋恢復(fù)原狀后返還被告之日止的房屋租金或占有使用費(fèi)(其中，2017年5月25日至2017年11月24日期間按年租金362,171元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2017年11月25日起按年租金380,279元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；3.判令原告按照每年10萬元的標(biāo)準(zhǔn)向被告支付從2017年5月25日起至實(shí)際歸還租賃房屋之日止的房屋加層使用費(fèi)；4.判令原告支付被告代付的水費(fèi)6萬元、電費(fèi)117,982.50元。訴訟中，被告將上述訴請(qǐng)4中電費(fèi)金額調(diào)整為117,987元。事實(shí)和理由：2011年7月15日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由被告將本市松江區(qū)申北一路XXX號(hào)三樓隔熱層1,800平方米租給原告使用，租期八年。年租金328,500元，第三年起每?jī)赡曜饨疬f增5%，先付后用、半年一付，每次提前七天支付。如逾期五天，視為原告違約。租期內(nèi)水、電等費(fèi)用由原告支付。租賃期滿后原告須將房屋恢復(fù)原狀后交還被告，如原告違約，被告有權(quán)解除合同、終止雙方的租賃關(guān)系，原告必須在七天內(nèi)立即搬離租賃房屋，押金作為違約金全部歸被告所有等。合同履行期間，因原告拖欠租金，被告曾于2013年起訴，即(2013)松民三(民)初字第941號(hào)案件，該案經(jīng)法院調(diào)解并出具了民事調(diào)解書，原告支付了欠付的租金，同時(shí)雙方約定：就租賃房屋加層，由原告按每年10萬元的標(biāo)準(zhǔn)向被告支付租金、每半年一付。2016年6月新橋鎮(zhèn)政府告知被告，要求被告配合嘉閔高架建設(shè)之需并通知全部承租人搬離，被告遂在當(dāng)月17日發(fā)通知給原告，要求其在次月底前搬離。因原告未按時(shí)搬離，被告遂向法院起訴，即(2017)滬0117民初579號(hào)案件。該案中本案原告提起反訴。但審理過程中，因嘉閔高架建設(shè)并未觸及原告所租房屋，雙方遂于2017年3月15日各自撤回訴訟，仍維持原租賃關(guān)系。此后，原告就未再支付過房租及水電費(fèi)，被告也找不到原告。經(jīng)被告多方了解，得知原告系上海迎豐酒店有限公司的股東，被告遂于2018年6月10日向原告發(fā)函催討租金及水電費(fèi)，并要求原告及時(shí)與被告聯(lián)系，但原告未予理睬。2018年6月29日，被告向法院起訴要求解除合同、支付租金及水電費(fèi)等，在該案立案前的訴調(diào)階段，原告卻發(fā)起了本案訴訟，被告權(quán)衡后撤回了自身的起訴，并在本案中就相關(guān)主張?zhí)岢隽朔丛V。被告認(rèn)為，2017年3月15日雙方均申請(qǐng)撤訴時(shí)，本案原告當(dāng)時(shí)明確表示要繼續(xù)履行合同，但此后即開始違約不付租金，被告據(jù)此有權(quán)行使合同約定的解除權(quán)，并要求原告結(jié)清費(fèi)用。
　　針對(duì)被告的反訴，原告辯稱，租賃合同履行受阻是因租賃物因遭遇動(dòng)遷而無法正常使用，并非原告違約所致，若被告能將原告應(yīng)得的動(dòng)遷補(bǔ)償款給付原告，則原告同意解除租賃合同。其次，不存在欠付租金或使用費(fèi)的問題，租賃房屋從2016年6月開始就因?yàn)閯?dòng)遷影響使用，故原告無需再付費(fèi)用。第三，被告要求恢復(fù)原狀無依據(jù)，因?yàn)楹贤瑑H約定租期屆滿后恢復(fù)原狀，但現(xiàn)在租期并未屆滿。且合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任不在原告，而是因?yàn)樵庥隽苏畡?dòng)遷。且租賃物既然要?jiǎng)舆w，則恢復(fù)原狀實(shí)無必要。故被告該項(xiàng)訴請(qǐng)既無依據(jù)，也不合理。最后，原告并未欠付水電費(fèi)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年7月15日，原告(乙方、承租人)與被告(甲方、出租人)簽訂《房屋租賃合同》，約定由甲方將自有的本市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)申北一路XXX號(hào)三樓隔熱層1,800平方米租賃給乙方使用，租期內(nèi)乙方的房屋用途按規(guī)定報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。租期為2011年11月24日至2021年11月24日。租金每平方米每天0.5元，年租金328,500元，第三年起每?jī)赡曜饨疬f增5%，且租金每六個(gè)月支付一次為164,250元，先付后租，并提前七天付清。每逾期一天，乙方向甲方支付應(yīng)付租金總額千分之三的滯納金；如逾期五天，視為乙方違約。押金相當(dāng)于一個(gè)月租金，為27,375元，于該合同生效時(shí)支付，至合同結(jié)束時(shí)雙方結(jié)清所有費(fèi)用后，由甲方無息退還乙方。租期內(nèi)每月的水、電、煤、電話、保潔費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等與使用房屋有關(guān)的費(fèi)用由乙方自行支付，不得拖欠；如有拖欠，甲方有權(quán)先用押金支付，乙方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足押金，否則甲方有權(quán)采取停電、停水等措施。租期內(nèi)，乙方應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及附屬設(shè)施，如因乙方使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐煞课菁案綄僭O(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即修復(fù)或予以經(jīng)濟(jì)賠償。乙方如需重新裝修或變更原有設(shè)施的，應(yīng)事先征得甲方書面同意，并按規(guī)定向有關(guān)部門辦理手續(xù)。乙方不得改變房屋結(jié)構(gòu)；不得影響房屋質(zhì)量，并自行負(fù)擔(dān)裝修費(fèi)用。如因不可抗力導(dǎo)致房屋損壞造成甲方和乙方損失，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃期滿后，乙方須將房屋恢復(fù)原狀后交還甲方，經(jīng)甲方驗(yàn)收后雙方辦理退租手續(xù)。如乙方違約，甲方有權(quán)解除合同、終止雙方的租賃關(guān)系，乙方必須在七天內(nèi)搬離租賃房屋，押金作為違約金全部歸甲方所有等。除不可抗力導(dǎo)致該合同無法繼續(xù)履行以及因動(dòng)遷等特殊原因?qū)е潞贤崆敖K止雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任外，由合同一方或雙方的過錯(cuò)導(dǎo)致合同提前解除的，過錯(cuò)方必須按照過錯(cuò)責(zé)任向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金為一個(gè)月的租金金額；如違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，過錯(cuò)方必須全額賠償對(duì)方的損失。施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)付甲方10萬元。該合同另對(duì)其他相關(guān)事宜作出了約定。
　　涉案租賃物位于上海市松江區(qū)申北一路XXX號(hào)三樓隔熱層、面積1,800平方米。原告承租后在原有基礎(chǔ)上又分割出一層后用于公寓經(jīng)營(yíng)。訴訟中，被告稱，三樓隔熱層雖無產(chǎn)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原告對(duì)此表示不清楚，稱其承租時(shí)三樓隔熱層既已存在。
　　訴訟中，原、被告均確認(rèn)，原告已將涉案房屋租金付至2017年5月24日。
　　另查明，2017年7月21日，第三人(甲方、拆遷人)與被告(乙方、被拆遷人)簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定由甲方對(duì)位于新橋鎮(zhèn)申北一路XXX號(hào)XXX幢、建筑面積8,925平方米的工業(yè)廠房進(jìn)行拆遷，該房屋經(jīng)上海地維房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“地維公司”)評(píng)估，市場(chǎng)總價(jià)為19,761,438元。乙方選擇貨幣補(bǔ)償安置方式和標(biāo)準(zhǔn)，甲方補(bǔ)償乙方停產(chǎn)、停業(yè)損失每平方米建筑面積400元，總計(jì)3,570,000元。辦公用品及零星庫存等貨物搬遷費(fèi)：30元/平方米×8,925平方米=267,750元等。
　　此前的2017年3月20日，地維公司出具《嘉閔高架(S32-莘松路)道路新建工程項(xiàng)目松江區(qū)新橋鎮(zhèn)申北一路XXX號(hào)上海盛某實(shí)業(yè)有限公司國(guó)有土地上工業(yè)用途房屋協(xié)議征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“《估價(jià)報(bào)告》”)，載明評(píng)估對(duì)象中裝飾裝修共計(jì)9項(xiàng)，對(duì)應(yīng)評(píng)估價(jià)格為16,708,316元?！豆纼r(jià)報(bào)告》之“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中載明，依據(jù)委托方提供的《情況說明》，裝飾裝修范圍為全部建筑物的裝飾裝修，裝飾裝修項(xiàng)目的建安重置價(jià)依據(jù)上海鑫帥裝飾工程有限公司出具的結(jié)算書，裝飾工程按88折、安裝分部分項(xiàng)按70折、二結(jié)構(gòu)砌筑工程不打折，裝飾裝修的套數(shù)按照委托方提供的確認(rèn)單來確定。而前述《情況說明》，在《估價(jià)報(bào)告》中體現(xiàn)為2017年3月10日由松江區(qū)新橋鎮(zhèn)政府動(dòng)遷安置辦公室向地維公司出具，內(nèi)容有3點(diǎn)，第2點(diǎn)為，估價(jià)對(duì)象建筑物現(xiàn)狀為賓館使用，拆除大部分建筑物后，剩余部分無法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)使用，且政策要求恢復(fù)工業(yè)原狀，故本次評(píng)估全部建筑物的裝飾裝修，一次清退后剩余部分恢復(fù)工業(yè)原狀等。
　　又查明，本案之前，原、被告之間就曾發(fā)生過訴訟。分別為(2013)松民三(民)初字第941號(hào)、(2017)滬0117民初579號(hào)房屋租賃合同糾紛，均由本案被告發(fā)起訴訟，要求解除租賃合同、結(jié)算費(fèi)用，本案原告在兩案中均提起反訴要求賠償。其中，前案以調(diào)解方式結(jié)案，當(dāng)事人選擇繼續(xù)履行合同。該案中，就原告改建出的第四層，當(dāng)事人雙方議定從2013年5月24日開始按每年10萬元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付租金。后案立案日期為2017年1月4日，反訴日期為2017年3月15日。2017年3月15日當(dāng)天，盛某公司提交撤訴申請(qǐng)，以實(shí)際動(dòng)遷范圍未觸及唐某某所租房屋、暫不需要解除租賃合同為由申請(qǐng)撤訴。鑒于此，唐某某亦申請(qǐng)撤回反訴并表示不再繳納反訴案件受理費(fèi)，本院遂裁定準(zhǔn)予本訴撤訴，并反訴按撤訴處理。
　　上述事實(shí)，有《房屋租賃合同》、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、《估價(jià)報(bào)告》、調(diào)解筆錄及民事調(diào)解書、撤訴申請(qǐng)書及口頭裁定筆錄、當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。
　　訴訟中，關(guān)于合同履行受阻的原因及責(zé)任承擔(dān)，雙方各執(zhí)一詞。原告堅(jiān)稱，一則，涉案租賃物系因遭遇動(dòng)遷而無法正常使用，故合同不能繼續(xù)履行之責(zé)任在被告。二則，既然租賃物被動(dòng)遷，原告即有權(quán)獲得一定的安置補(bǔ)償利益。被告則稱，一則，相關(guān)動(dòng)遷并未觸及原告所租區(qū)域，原告的租戶搬離，系因原告經(jīng)營(yíng)公寓未辦理合法手續(xù)而導(dǎo)致相關(guān)部門整治。二則，原告違約不付租金，被告有權(quán)行使合同解除權(quán)。三則，安置補(bǔ)償利益與原告無關(guān)。
　　原告為證明自己的上述主張，提供的證據(jù)及被告的質(zhì)證意見如下：1.2016年6月17日被告所發(fā)《通知》一份，證明涉案房屋遭遇動(dòng)遷，被告通知原告限期搬離，原告自此不能正常使用租賃物。被告對(duì)真實(shí)性無異議，但對(duì)證明目的及證明內(nèi)容不認(rèn)可。2.照片一組，拍攝于2018年8月1日，證明因租賃物被列為拆遷對(duì)象，原告的租客已被清退，租賃物已無法正常使用。墻上的“拆”字系新橋動(dòng)遷辦所寫。被告對(duì)真實(shí)性表示無法確認(rèn)，并堅(jiān)稱原告租客系因原告違法經(jīng)營(yíng)遭遇整治而遷離。3.視頻若干，分別拍攝于2018年8月23日、9月中旬及9月23日，證明租賃物之狀況及變化情況。2018年9月23日，租賃物已有部分被拆除，原告的164間公寓，已被拆除了50間。被告對(duì)真實(shí)性未提異議，但認(rèn)為，一則，原告僅拍攝了局部，不足以反映全貌。二則，堅(jiān)持認(rèn)為原告所租區(qū)域并未納入嘉閔高架動(dòng)遷范圍，該動(dòng)遷范圍早在2016年就確定了，拆遷紅線并未觸及原告承租區(qū)域，2018年9月23日原告所租房屋確有部分被拆，但并非因納入動(dòng)遷范圍而被拆，而是動(dòng)遷單位為了保障留存房屋的安全性及美化市容之需要，又多拆了一部分至房屋伸縮縫。4.上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)春申地區(qū)綜合管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“春申管委會(huì)”)于2018年10月18日出具的《情況說明》一份及附件照片2張，證明涉案租賃物遭遇嘉閔高架動(dòng)遷，有部分租賃物在拆遷紅線內(nèi)。被告認(rèn)為該情況說明內(nèi)容含糊、概念不清，所附照片亦非動(dòng)遷前后狀況之反映，故不予認(rèn)可。此外，原告還指出，《估價(jià)報(bào)告》中所附估價(jià)對(duì)象照片亦有部分屬其承租區(qū)域，足可佐證原告之主張，被告對(duì)此則不予認(rèn)可。
　　被告為證明自己的上述主張，提供的證據(jù)及原告的質(zhì)證意見如下：1.新橋動(dòng)遷辦2017年2月17日出具的交接單及示意圖各一份，證明原告所租區(qū)域未納入動(dòng)遷范圍。原告對(duì)此不認(rèn)可。2.2008年6月12日?qǐng)D紙一張，再次證明原告承租區(qū)域不在動(dòng)遷范圍。原告對(duì)此亦不認(rèn)可，并稱圖紙上看不出拆遷區(qū)域，無法得出被告的證明內(nèi)容。3.2018年9月19日新橋鎮(zhèn)動(dòng)遷辦出具的《情況說明》一份，證明申北一路XXX號(hào)XXX幢廠房并非全部動(dòng)遷，而僅是部分動(dòng)遷，且動(dòng)遷部分才有補(bǔ)償。原告對(duì)該材料不認(rèn)可，并稱其與同一單位在《估價(jià)報(bào)告》中所出情況說明內(nèi)容不一，應(yīng)以《估價(jià)報(bào)告》中的材料為準(zhǔn)。4.《安全隱患告知書》、《告知書》各一份及照片12張，證明2017年3月初，相關(guān)部門即告知申北一路XXX號(hào)租戶，該處已被列為消防隱患重點(diǎn)排查單位，要求限期搬離，相關(guān)材料通過張貼公告、上門通知等方式送達(dá)。原告質(zhì)證稱，其從未收到或者看到過該告知書，故不予認(rèn)可。5.告知書回執(zhí)、申北一路XXX號(hào)租戶告知單簽收情況，證明原告的租戶搬離系因遭遇相關(guān)部門的消防安全隱患整治，而非嘉閔高架動(dòng)遷。原告對(duì)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)，并稱其從未收到過來自租戶所反映的遭遇整治一事，也沒有租戶因遭遇整治而向原告維權(quán)。此外，整治并不導(dǎo)致房屋被拆。6.圖紙1張，系被告于2019年3月13日現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后自行繪制的，證明原告所租房屋于2018年9月23日被拆除區(qū)域及留存區(qū)域的情況。原告對(duì)該圖紙的真實(shí)性不予認(rèn)可。并稱據(jù)其了解，申北一路XXX號(hào)XXX幢房屋本來就是要拆遷到伸縮縫的，拆遷紅線和伸縮縫是合一的，只不過動(dòng)遷單位此前并未拆到位。原因是遭遇動(dòng)遷后，原告由于聯(lián)系不上被告，故而到村委會(huì)等相關(guān)部門討說法，相關(guān)部門結(jié)合原告的意見暫緩了拆遷進(jìn)度。
　　訴訟中，第三人稱，申北一路XXX號(hào)XXX幢房屋整棟的長(zhǎng)度是127.5米，根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及《估價(jià)報(bào)告》，需要拆除的是靠近嘉閔高架一側(cè)的72.3米，但考慮到房屋結(jié)構(gòu)之安全，現(xiàn)尚未拆至該72.3米處，而僅實(shí)際拆除至約66.3米處。該需拆而未拆區(qū)域，被告已無權(quán)再使用。對(duì)此，被告則稱，《估價(jià)報(bào)告》并非據(jù)實(shí)得出，而是根據(jù)被告與動(dòng)遷部門事先談好的補(bǔ)償總價(jià)湊數(shù)而來。根據(jù)被告測(cè)量及規(guī)劃圖紙上顯示的伸縮縫位置，整個(gè)房屋拆到伸縮縫最長(zhǎng)也就66米，不可能是72.3米。
　　訴訟中，關(guān)于系爭(zhēng)的押金27,375元，原告堅(jiān)稱自己支付了該押金，并稱庭后會(huì)提交押金收據(jù)，但此后并未提供。被告則稱，雖然合同上明確約定了押金27,375元，但同時(shí)也約定了施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)原告要付被告10萬元，實(shí)際上原告并未單獨(dú)支付押金27,375元，而是于2011年8月8日支付了現(xiàn)金10萬元，即使該10萬元中包含有押金，鑒于該10萬元在(2013)松民三(民)初字第941號(hào)案件調(diào)解時(shí)已結(jié)算完畢，故不存在再返還押金之理。
　　訴訟中，關(guān)于系爭(zhēng)的水電費(fèi)。被告解釋稱，電費(fèi)117,987元系根據(jù)抄表數(shù)78,658度，乘以單價(jià)1.5元/度得出，而水費(fèi)是結(jié)合原告的用水規(guī)律即每月大概4,000元，從2016年3月計(jì)收至2017年9月共計(jì)18個(gè)月，計(jì)算得出約6萬元。原告對(duì)被告的計(jì)算方式及金額均不認(rèn)可，并堅(jiān)稱自己未欠付水電費(fèi)，還提供了泰隆銀行電子回單3張、原告自制水電費(fèi)明細(xì)表及所附收據(jù)14張為憑。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性未提異議，但指出，一則，由于被告賬戶被凍結(jié)，故對(duì)原告所列的后五筆電費(fèi)無法查核。二則，即便原告自制明細(xì)表上所載水電費(fèi)被告確已收到，亦不代表原告不欠水電費(fèi)，一方面，原告系按30倍率向被告支付電費(fèi)，而被告是按40倍率向供電局支付電費(fèi)的，就差額部分，原告應(yīng)該補(bǔ)足。另一方面，原告持續(xù)占用租賃物，卻僅將水電費(fèi)付至2017年2月，后續(xù)的水電費(fèi)仍應(yīng)支付。
　　此外，原告稱，此前其承租區(qū)域曾有過獨(dú)立的分水、電表，但2016年3、4月份，被告將原有的分表拆了，換了一塊總表，并要求提高電價(jià)，而原告不同意，雙方遂起爭(zhēng)執(zhí)。在此情況下，原告為避免矛盾激化，遂參照原標(biāo)準(zhǔn)按每月1.5萬元向被告支付電費(fèi)至2017年2月，另外水費(fèi)也結(jié)算至此時(shí)。至于2017年2月以后的水電費(fèi)，由于原告已無法使用租賃物了，故不會(huì)產(chǎn)生該費(fèi)用。訴訟中，被告亦不否認(rèn)原告的分表已壞以及被告安裝新表之事實(shí)，并提供了水電公司開具給其的水費(fèi)繳費(fèi)通知單及電費(fèi)發(fā)票聯(lián)，以證明其繳納水電費(fèi)的情況。原告對(duì)材料的真實(shí)性無異議，但仍舊不認(rèn)可被告所提相關(guān)訴請(qǐng)，并指出被告按照1.5元/度的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收電費(fèi)并無依據(jù)。
　　訴訟中，關(guān)于租賃物的占用情況。原告稱，2011年7月15日簽完租賃合同其就取得了租賃物，但雙方從2011年11月24日起計(jì)租。承租后耗資約700萬元對(duì)租賃物進(jìn)行了裝修和改建，無擴(kuò)建和新建。2012年3月開業(yè)經(jīng)營(yíng)公寓，由于租賃物遭遇動(dòng)遷，故其在2017年3月就停止經(jīng)營(yíng)了。此后，原告一直想找被告協(xié)商動(dòng)遷補(bǔ)償之事，但被告避而不見，導(dǎo)致原告無法及時(shí)返還租賃物。2018年8月5日，新橋鎮(zhèn)動(dòng)遷辦已將租賃物的部分門窗拆除，目的是為了讓原告盡快搬離。但截至本案首次開庭之日即2018年9月11日，原告稱尚有所屬物品并未搬離。
　　本案審理中，本院多次向雙方尤其是原告釋明，為防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，雙方需妥善處理租賃物返還一事。但原告稱，既然雙方正在訴訟，若返還租賃物則會(huì)使其喪失保障，故不同意返還，除非被告給付屬于原告的動(dòng)遷利益。被告則稱，愿意接收租賃物，但要求原告先恢復(fù)原狀。
　　訴訟中，關(guān)于被告所提恢復(fù)原狀之問題。被告稱所謂恢復(fù)原狀，就是要求原告把裝修及改建拆除，鑒于部分租賃物已被實(shí)際拆除，故該部分無需恢復(fù)。庭審中，原、被告均表示在建立租賃關(guān)系之時(shí)，并未對(duì)租賃物狀況加以固定。
　　訴訟中，原告為證明其裝修及改建投入情況，提供了裝修合同、公寓裝修工程結(jié)算書、工程款支付憑證等一組材料，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性不認(rèn)可，并認(rèn)為該材料是虛假的，為此，還提交收據(jù)7張，來源于(2017)滬0117民初579號(hào)案件中原告所提交的證據(jù)，被告稱該7張收據(jù)總金額為545萬元，而本案中，針對(duì)同一份裝修合同，原告支付的工程款卻不是545萬元，而是由完全不相同的另外16張收據(jù)累計(jì)得出的600多萬元，足見原告證據(jù)有造假嫌疑。被告另稱，據(jù)其了解，原告裝修時(shí)并未發(fā)包給有資質(zhì)的裝修公司，而是分項(xiàng)發(fā)包給個(gè)人施工的，總費(fèi)用約100萬元。
　　審理中，本院向原告釋明，本案系房屋租賃合同糾紛，相關(guān)爭(zhēng)議均應(yīng)放在租賃關(guān)系項(xiàng)下進(jìn)行梳理，而原告直接依據(jù)被告所簽補(bǔ)償安置協(xié)議及評(píng)估報(bào)告等來主張獲取所謂動(dòng)遷利益或者損失賠償，可能缺乏合同及法律依據(jù)。而房屋租賃合同糾紛中，無論是合同無效，還是有效解除情況下的后果處理問題，均有相應(yīng)的法律及相關(guān)司法解釋為據(jù)，原告可考慮在指定期限內(nèi)變更訴請(qǐng)，就房屋租賃合同項(xiàng)下的實(shí)際裝修損失、實(shí)際搬遷損失、實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)損失等提出相關(guān)訴請(qǐng)，必要時(shí)亦可申請(qǐng)對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行司法鑒定。但原告并未變更訴請(qǐng)，亦未提出鑒定申請(qǐng)。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制規(guī)定，屬有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。但必須指出的是，就原告承租房屋后自行隔出的所謂廠房“第四層”，因未經(jīng)規(guī)劃許可，屬于違法改建，雙方之間就此事后達(dá)成年租金標(biāo)準(zhǔn)10萬元的租賃合同關(guān)系應(yīng)屬無效。
　　本案中，雙方對(duì)租賃合同履行受阻之原因各執(zhí)一詞。原告主張因租賃物遭遇動(dòng)遷而無法正常使用，被告則主張?jiān)孢`規(guī)經(jīng)營(yíng)遭遇整治而無法繼續(xù)履行。對(duì)此，本院認(rèn)為，就雙方的主張以及所依據(jù)的事實(shí)和理由均應(yīng)全面、辯證地分析。就原告的主張，本院有理由相信原告所租區(qū)域至少有一部分被納入了被告與第三人議定的拆除范圍，理由如下：一則，確實(shí)有相關(guān)的照片及視頻證據(jù)能夠反映租賃物已被拆或即將被拆；二則，被告也確認(rèn)有部分租賃物在本案審理過程中已被拆除，只不過其否認(rèn)系因嘉閔高架動(dòng)遷而被拆；三則，據(jù)第三人陳述，尚有部分被納入補(bǔ)償范圍的房屋至今還未拆除。但另一方面必須說明的是，租賃物有部分區(qū)域被納入補(bǔ)償范圍是否意味著案涉租賃合同一定無法繼續(xù)履行乃至解除，該問題值得探討。對(duì)此，一則，被告與第三人系于2017年7月21日簽署了補(bǔ)償安置協(xié)議，原告所舉租賃物上寫有“拆”字的照片自認(rèn)形成時(shí)間為2017年8月，雙方確認(rèn)部分租賃物被拆的時(shí)間是2018年9月23日，也就是說，涉案租賃物實(shí)際被拆系發(fā)生在2018年9月，在沒有充分證據(jù)證明租賃物的正常使用因該拆遷而受到影響的情況下，原告理應(yīng)按約支付租金。但實(shí)際上原告僅將租金付至2017年5月24日。二則，被告舉證證明原告因經(jīng)營(yíng)存在安全隱患而被相關(guān)部門整治，該節(jié)事實(shí)具有可信度，而因不當(dāng)經(jīng)營(yíng)遭遇整治的風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的確在于原告自身。同時(shí)，就被告的主張，必須指出的是，雖然被告有證據(jù)證明原告的公寓經(jīng)營(yíng)遭遇了相關(guān)整治，但根據(jù)常理常情判斷，該整治原則上也不會(huì)導(dǎo)致房屋被拆。
　　綜上，本院結(jié)合案情認(rèn)為，即便原告所租房屋有部分被納入了被告與第三人議定的廠房拆除范圍，但原告未按約支付租金，在尚無有效證據(jù)證明構(gòu)成合理抗辯的情況下，該行為構(gòu)成違約，被告有權(quán)行使合同約定的解除權(quán)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)反訴訴請(qǐng)依法予以支持，至于解除日期，本院結(jié)合案情以反訴狀送達(dá)之日即2018年8月7日為解除之日。
　　就本訴原告主張退還押金27,375元，鑒于原告并未提供其實(shí)付押金的相應(yīng)證據(jù)，被告又不同意退還該押金并給出了一定合理解釋，故本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。就原告主張返還的占有使用費(fèi)，因原告并無證據(jù)證明其占有使用情況受到了實(shí)際影響以及影響的具體程度，故其要求返還該已付租金尚缺乏依據(jù)，本院亦不予支持。就原告主張的補(bǔ)償或賠償損失，根據(jù)原告陳述的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，實(shí)為要求分割被告的動(dòng)遷利益，鑒于本案屬房屋租賃合同糾紛，原告所提主張與本案隸屬不同法律關(guān)系，經(jīng)本院釋明風(fēng)險(xiǎn)后仍不變更訴請(qǐng)，亦不就相關(guān)裝修損失提出鑒定申請(qǐng)，故該項(xiàng)訴請(qǐng)本院亦不予支持。若原告堅(jiān)持認(rèn)為被告所獲動(dòng)遷補(bǔ)償中包含有其利益的，可依據(jù)不當(dāng)?shù)美硇兄鲝垺?br/>　　就反訴被告主張的由原告恢復(fù)原狀后返還租賃物，一則鑒于雙方在締結(jié)租賃關(guān)系時(shí)并未對(duì)租賃物狀況加以固定，二則考慮到原告添附可推定為系經(jīng)被告同意，且本案目前之狀況也非合同約定應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀之情形，故對(duì)被告所提恢復(fù)原狀之訴請(qǐng)，本院不予支持，但合同解除后，原告理應(yīng)返還租賃物，未及時(shí)返還的，還應(yīng)支付合理適當(dāng)?shù)恼加惺褂觅M(fèi)。就被告所提占有使用費(fèi)。結(jié)合以上分析，本院認(rèn)為宜區(qū)分情況加以處理。鑒于2018年9月23日有部分租賃物被拆，考慮此前原告使用租賃物可能遭遇的不利影響，本院結(jié)合案情及日常生活經(jīng)驗(yàn)，酌情判定由原告向被告支付2017年5月25日至2018年9月23日期間的使用費(fèi)423,519元，從2018年9月24日起，按照每年247,181元的標(biāo)準(zhǔn)，支付使用費(fèi)至實(shí)際返還租賃物之日止；就所謂廠房“第四層”部分亦作相同處理，即本院酌定由原告向被告支付2017年5月25日至2018年9月23日期間的使用費(fèi)8.5萬元，從2018年9月24日起，按照每年6.5萬元的標(biāo)準(zhǔn)，支付使用費(fèi)至實(shí)際返還租賃物之日止。對(duì)上述使用費(fèi)，本院將在判項(xiàng)中合并表述。就被告主張的水電費(fèi)，因尚缺乏充分有效的證據(jù)證明，故本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)唐某某、被告(反訴原告)上海盛某實(shí)業(yè)有限公司之間于2011年7月15日簽訂的《房屋租賃合同》于2018年8月7日解除；
　　二、原告(反訴被告)唐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海盛某實(shí)業(yè)有限公司返還位于上海市松江區(qū)申北一路XXX號(hào)的租賃房屋；
　　三、原告(反訴被告)唐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海盛某實(shí)業(yè)有限公司占用使用費(fèi)(其中2017年5月25日至2018年9月23日期間的使用費(fèi)共計(jì)508,519元；另有自2018年9月24日起的使用費(fèi)，按照每年312,181元的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至實(shí)際返還上述租賃房屋之日止)；
　　四、駁回原告(反訴被告)唐某某的訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海盛某實(shí)業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)68,420元，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5,000元，反訴案件受理費(fèi)5,546元，合計(jì)訴訟費(fèi)78,966元，由原告(反訴被告)唐某某負(fù)擔(dān)77,612元(已付73,420元，余款4,192元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，由被告(反訴原告)上海盛某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1,354元(已付)。
　　如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：姚洪濤

書記員：莊??倩