哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
周忠欣（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國(guó)（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
鄧某某
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。
法定代表人:李運(yùn)華，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國(guó)，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）:鄧某某。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱運(yùn)華公司）因與被申請(qǐng)人鄧某某房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級(jí)人民法院（2014）哈民二終字第152號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
運(yùn)華公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:（一）案涉房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房，運(yùn)華公司將本案涉及的房屋抵給案外人，案外人轉(zhuǎn)手又賣給鄧某某，鄧某某交付購(gòu)房款，雙方還簽訂了《房屋買賣合同》，鄧某某為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓契稅，與案外人簽訂一份《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請(qǐng)》，提交運(yùn)華公司，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》。同時(shí)，對(duì)案外人持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為鄧某某。因此，這種轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國(guó)家稅收，違反國(guó)家稅收等法律法規(guī)。（二）本案中，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。哈爾濱市人民政府關(guān)于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。（三）運(yùn)華公司在與案外人簽訂的房屋買賣合同上加蓋“作廢”章是內(nèi)部管理行為。雙方簽訂的是《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，判令運(yùn)華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯(cuò)誤。（四）應(yīng)追加案外人為本案當(dāng)事人參加訴訟。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>鄧某某提交意見稱:（一）一、二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運(yùn)華公司的再審請(qǐng)求。運(yùn)華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容客觀真實(shí)，依法應(yīng)認(rèn)定有效。雖然運(yùn)華公司沒有直接收取鄧某某的房款，但通過此種方式實(shí)現(xiàn)了債務(wù)清償，鄧某某也因此種交易方式實(shí)際取得了合同標(biāo)的物，并在運(yùn)華公司辦理了進(jìn)戶手續(xù)，雙方的房屋買賣合同成立并實(shí)際履行，雙方合同的簽訂不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故鄧某某要求運(yùn)華公司辦理商品房權(quán)屬證書的請(qǐng)求并無不當(dāng)。（二）運(yùn)華公司主張的二手房、規(guī)避稅費(fèi)等合同無效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。（三）《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”該規(guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“對(duì)交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還?！币虼耍灰捉K止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》明確了案涉房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房確定為商品房。一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計(jì)算逾期辦證違約金，適用法律正確。（五）本案中，鄧某某既不是經(jīng)濟(jì)適用住房的特定供應(yīng)對(duì)象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。運(yùn)華公司與鄧某某簽訂合同的價(jià)款不是政府確定的成本價(jià)。故運(yùn)華公司關(guān)于鄧某某購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用住房的主張不成立。（六）二審法院查明運(yùn)華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買賣合同，實(shí)為工程款以房抵賬關(guān)系，該房屋亦未在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理備案手續(xù)，基于運(yùn)華公司與鄧某某之間形成的合同關(guān)系，案外人并非本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無關(guān)聯(lián)，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭(zhēng)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付鄧某某逾期辦證違約金的問題；第三，應(yīng)否追加案外人參與本案訴訟的問題。
關(guān)于運(yùn)華公司與鄧某某之間房屋買賣合同效力的問題。本案原系運(yùn)華公司將案涉房屋抵賬給案外人哈爾濱中盛國(guó)際集團(tuán)大洋建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱中盛大洋公司），并交付占有，屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，中盛大洋公司與案外人張長(zhǎng)山簽訂《換房協(xié)議》，約定河柏運(yùn)華廣場(chǎng)按開發(fā)商售價(jià)撥付張長(zhǎng)山抵201#樓人工款305128元。2001年5月31日，運(yùn)華公司與張長(zhǎng)山簽訂《商品房銷售合同》，約定以房抵賬，向張長(zhǎng)山抵201#樓人工費(fèi)305128元。2003年3月16日，張長(zhǎng)山與鄧某某簽訂《更名協(xié)議》，2001年5月31日，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂《商品房買賣合同》。合同約定鄧某某以抵賬方式向運(yùn)華公司支付購(gòu)房款305128元。本案涉及以房抵人工費(fèi)，在交付的抵賬房屋未取得權(quán)屬證書的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對(duì)此，本案涉及以下問題:一是以物抵債合同效力的問題；二是案外人中盛大洋公司與張長(zhǎng)山轉(zhuǎn)讓以物抵債房屋效力的問題。最后涉及運(yùn)華公司與鄧某某簽訂房屋買賣合同效力的問題。
關(guān)于以物抵債的問題。本案運(yùn)華公司將案涉房屋抵頂中盛大洋公司的債務(wù)，中盛大洋公司又抵頂張長(zhǎng)山人工費(fèi)。運(yùn)華公司以物抵債，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與張長(zhǎng)山簽訂了《商品房銷售合同》，但沒有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人中盛大洋公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，中盛大洋公司轉(zhuǎn)讓沒有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后鄧某某將購(gòu)房款交給了張長(zhǎng)山，張長(zhǎng)山將案涉房屋交付給鄧某某，張長(zhǎng)山與鄧某某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)，對(duì)張長(zhǎng)山持有的《黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)》上交款人姓名也變更為鄧某某，張長(zhǎng)山與鄧某某之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒有直接收取鄧某某的房款，但通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付，且又為鄧某某辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的房屋買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”因此，中盛大洋公司、張長(zhǎng)山轉(zhuǎn)讓房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國(guó)家稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與鄧某某簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付鄧某某逾期辦證違約金的問題。本案鄧某某系通過案外人張長(zhǎng)山債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《商品房買賣合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。本案中，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》中沒有相關(guān)逾期辦證違約金的特別約定。第十一條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向法院提起訴訟?！编嚹衬称鹪V后，運(yùn)華公司仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付鄧某某逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自鄧某某主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不妥。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山參加本案訴訟的問題。運(yùn)華公司在訴訟中申請(qǐng)追加中盛大洋公司、張長(zhǎng)山為本案第三人，法律對(duì)被告申請(qǐng)追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要?jiǎng)?wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\(yùn)華公司與案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山以物抵債，以及中盛大洋公司與張長(zhǎng)山簽訂的《換房協(xié)議》，均沒有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不屬于二手房交易。況且并無證據(jù)證實(shí)案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價(jià)利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人中盛大洋公司以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案中盛大洋公司與張長(zhǎng)山簽訂《換房協(xié)議》，案涉房屋均沒有進(jìn)行權(quán)屬變更，屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。鑒于案外人中盛大洋公司以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中盛大洋公司已經(jīng)退出債的關(guān)系，張長(zhǎng)山債權(quán)亦轉(zhuǎn)讓完畢，其均不是本案必要的共同訴訟人，對(duì)訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民訴法》第二百條第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭(zhēng)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付鄧某某逾期辦證違約金的問題；第三，應(yīng)否追加案外人參與本案訴訟的問題。
關(guān)于運(yùn)華公司與鄧某某之間房屋買賣合同效力的問題。本案原系運(yùn)華公司將案涉房屋抵賬給案外人哈爾濱中盛國(guó)際集團(tuán)大洋建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱中盛大洋公司），并交付占有，屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，中盛大洋公司與案外人張長(zhǎng)山簽訂《換房協(xié)議》，約定河柏運(yùn)華廣場(chǎng)按開發(fā)商售價(jià)撥付張長(zhǎng)山抵201#樓人工款305128元。2001年5月31日，運(yùn)華公司與張長(zhǎng)山簽訂《商品房銷售合同》，約定以房抵賬，向張長(zhǎng)山抵201#樓人工費(fèi)305128元。2003年3月16日，張長(zhǎng)山與鄧某某簽訂《更名協(xié)議》，2001年5月31日，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂《商品房買賣合同》。合同約定鄧某某以抵賬方式向運(yùn)華公司支付購(gòu)房款305128元。本案涉及以房抵人工費(fèi)，在交付的抵賬房屋未取得權(quán)屬證書的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對(duì)此，本案涉及以下問題:一是以物抵債合同效力的問題；二是案外人中盛大洋公司與張長(zhǎng)山轉(zhuǎn)讓以物抵債房屋效力的問題。最后涉及運(yùn)華公司與鄧某某簽訂房屋買賣合同效力的問題。
關(guān)于以物抵債的問題。本案運(yùn)華公司將案涉房屋抵頂中盛大洋公司的債務(wù)，中盛大洋公司又抵頂張長(zhǎng)山人工費(fèi)。運(yùn)華公司以物抵債，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與張長(zhǎng)山簽訂了《商品房銷售合同》，但沒有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦猓胁皇谴锴鍍?，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人中盛大洋公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，中盛大洋公司轉(zhuǎn)讓沒有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后鄧某某將購(gòu)房款交給了張長(zhǎng)山，張長(zhǎng)山將案涉房屋交付給鄧某某，張長(zhǎng)山與鄧某某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)，對(duì)張長(zhǎng)山持有的《黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)》上交款人姓名也變更為鄧某某，張長(zhǎng)山與鄧某某之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒有直接收取鄧某某的房款，但通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付，且又為鄧某某辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的房屋買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。”該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼?，中盛大洋公司、張長(zhǎng)山轉(zhuǎn)讓房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國(guó)家稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與鄧某某簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付鄧某某逾期辦證違約金的問題。本案鄧某某系通過案外人張長(zhǎng)山債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《商品房買賣合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。本案中，運(yùn)華公司與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》中沒有相關(guān)逾期辦證違約金的特別約定。第十一條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向法院提起訴訟?！编嚹衬称鹪V后，運(yùn)華公司仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付鄧某某逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自鄧某某主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不妥。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山參加本案訴訟的問題。運(yùn)華公司在訴訟中申請(qǐng)追加中盛大洋公司、張長(zhǎng)山為本案第三人，法律對(duì)被告申請(qǐng)追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與鄧某某簽訂的《商品房買賣合同》無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要?jiǎng)?wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”本案運(yùn)華公司與案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山以物抵債，以及中盛大洋公司與張長(zhǎng)山簽訂的《換房協(xié)議》，均沒有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不屬于二手房交易。況且并無證據(jù)證實(shí)案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價(jià)利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人中盛大洋公司以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案中盛大洋公司與張長(zhǎng)山簽訂《換房協(xié)議》，案涉房屋均沒有進(jìn)行權(quán)屬變更，屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。鑒于案外人中盛大洋公司以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中盛大洋公司已經(jīng)退出債的關(guān)系，張長(zhǎng)山債權(quán)亦轉(zhuǎn)讓完畢，其均不是本案必要的共同訴訟人，對(duì)訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人中盛大洋公司、張長(zhǎng)山的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民訴法》第二百條第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:

駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)：閆謙遜
審判員：于效國(guó)
審判員：劉東興

書記員：安偉亮