哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
周忠欣（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王國亮
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。
法定代表人:李運(yùn)華，該公司董事長。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）:王國亮。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱運(yùn)華公司）因與被申請(qǐng)人王國亮房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級(jí)人民法院（2014）哈民二民終字147號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
運(yùn)華公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:（一）案涉房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房，運(yùn)華公司將涉案房屋抵給案外人，案外人轉(zhuǎn)手又賣給王國亮，王國亮交付購房款，雙方還簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》，因此這種轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國家稅收，違反國家稅收等法律法規(guī)。
（二）本案中，運(yùn)華公司與王國亮簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。
哈爾濱市政府關(guān)于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。
（三）雙方簽訂的是《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判令運(yùn)華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯(cuò)誤。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>王國亮提交意見稱:（一）一、二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運(yùn)華公司的再審請(qǐng)求。
運(yùn)華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容客觀真實(shí)，依法應(yīng)認(rèn)定有效。
雖然運(yùn)華公司沒有直接收取王國亮的房款，但通過此種方式實(shí)現(xiàn)了債務(wù)清償，王國亮也因此種交易方式實(shí)際取得了合同標(biāo)的物，并在運(yùn)華公司辦理了進(jìn)戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實(shí)際履行，系合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故王國亮要求運(yùn)華公司商品房權(quán)屬證書的請(qǐng)求并無不當(dāng)。
（二）運(yùn)華公司主張的二手房、規(guī)避稅費(fèi)等合同無效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。
（三）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
”該規(guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2012）622號(hào)）規(guī)定:“對(duì)交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還。
”因此，交易終止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。
運(yùn)華公司主張涉案房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。
（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》明確了涉案房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房確定為商品房。
一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計(jì)算逾期辦證違約金，適用法律正確。
（五）王國亮既不是經(jīng)濟(jì)適用住房的特定供應(yīng)對(duì)象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。
運(yùn)華公司與王國亮簽訂合同的價(jià)款不是政府確定的成本價(jià)。
故運(yùn)華公司主張王國亮購買的是經(jīng)濟(jì)適用住房的主張不成立。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與王國亮簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
關(guān)于運(yùn)華公司與王國亮之間房屋買賣合同效力的問題。
根據(jù)原審查明的事實(shí)，2001年8月30日，運(yùn)華公司因欠案外人河北春風(fēng)冀暖股份有限公司（以下簡稱春風(fēng)公司）暖氣片款與供貨方王國亮簽訂《商品房銷售合同》，約定以房抵賬，抵付工程材料款。
關(guān)于以物抵債的問題。
本案運(yùn)華公司欠案外人春風(fēng)公司暖氣片款，運(yùn)華公司以其開發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。
因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，因此，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。
代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。
根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。
2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。
雖然運(yùn)華公司沒有直接收取王國亮的房款，但通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。
根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付且又為王國亮辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。
因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運(yùn)華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
運(yùn)華公司主張其與王國亮簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
本案王國亮與運(yùn)華公司簽訂了《商品房銷售合同》。
該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。
但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。
雙方在合同第七條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。
協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。
”但王國亮向人民法院提起訴訟時(shí)，運(yùn)華公司并未提出管轄權(quán)異議。
本案中，運(yùn)華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》中沒有相關(guān)逾期辦證違約金的特別約定。
王國亮起訴后，運(yùn)華公司仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第三項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付王國亮逾期辦證違約金。
原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自王國亮主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不妥。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與王國亮簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
關(guān)于運(yùn)華公司與王國亮之間房屋買賣合同效力的問題。
根據(jù)原審查明的事實(shí)，2001年8月30日，運(yùn)華公司因欠案外人河北春風(fēng)冀暖股份有限公司（以下簡稱春風(fēng)公司）暖氣片款與供貨方王國亮簽訂《商品房銷售合同》，約定以房抵賬，抵付工程材料款。
關(guān)于以物抵債的問題。
本案運(yùn)華公司欠案外人春風(fēng)公司暖氣片款，運(yùn)華公司以其開發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。
因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，因此，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。
代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。
根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。
2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。
雖然運(yùn)華公司沒有直接收取王國亮的房款，但通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。
根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付且又為王國亮辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。
因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。
運(yùn)華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
運(yùn)華公司主張其與王國亮簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付王國亮逾期辦證違約金的問題。
本案王國亮與運(yùn)華公司簽訂了《商品房銷售合同》。
該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。
但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。
雙方在合同第七條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。
協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。
”但王國亮向人民法院提起訴訟時(shí)，運(yùn)華公司并未提出管轄權(quán)異議。
本案中，運(yùn)華公司與王國亮簽訂的《商品房銷售合同》中沒有相關(guān)逾期辦證違約金的特別約定。
王國亮起訴后，運(yùn)華公司仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第三項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付王國亮逾期辦證違約金。
原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自王國亮主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不妥。

綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

審判長：閆謙遜
審判員：劉東興
審判員：陳春雷

書記員：董國策