哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
周忠欣（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王力
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。
法定代表人:李運(yùn)華，該公司董事長。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）:王力。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請人哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱運(yùn)華公司）因與被申請人王力房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2014）哈民二民終字第168號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。
運(yùn)華公司申請?jiān)賹彿Q:（一）案涉房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房，運(yùn)華公司將涉案房屋賣給案外人王桂芬抵工程材料款，案外人轉(zhuǎn)手又賣給王力，王力交付購房款，案外人為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓契稅，二人簽訂一份《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請》，提交運(yùn)華公司，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與王力簽訂了《商品房買賣合同》，同時，對案外人持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為王力。因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國家稅收，違反國家稅收等法律法規(guī)。（二）運(yùn)華公司與王力簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。哈爾濱市政府關(guān)于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的“經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同”之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。（三）運(yùn)華公司在與案外人簽訂的房屋買賣合同上蓋“作廢”章二字是內(nèi)部管理行為。雙方簽訂的是《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。原審適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，判令運(yùn)華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯誤。（四）應(yīng)追加案外人為本案當(dāng)事人參加訴訟。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定申請?jiān)賹彙?br/>王力提交意見稱:（一）一、二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運(yùn)華公司的再審請求。運(yùn)華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容客觀真實(shí)，依法應(yīng)認(rèn)定有效。雖然運(yùn)華公司沒有直接收取王力的房款，但通過此種方式實(shí)現(xiàn)了債務(wù)清償，王力也因此種交易方式實(shí)際取得了合同標(biāo)的物，并在運(yùn)華公司辦理了進(jìn)戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實(shí)際履行，且系合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故王力要求運(yùn)華公司辦理商品房權(quán)屬證書的請求并無不當(dāng)。（二）運(yùn)華公司主張的二手房、規(guī)避稅費(fèi)等合同無效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。（三）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！痹撘?guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應(yīng)予以退還?！币虼耍灰捉K止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。運(yùn)華公司主張涉案房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》明確了案涉房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房變?yōu)樯唐贩?。一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計(jì)算逾期辦證違約金，適用法律正確。（五）本案中，王力既不是經(jīng)濟(jì)適用住房的特定供應(yīng)對象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。運(yùn)華公司與王力簽訂合同的價款不是政府確定的成本價。故運(yùn)華公司主張王力購買的是經(jīng)濟(jì)適用住房的主張不成立。（六）二審法院查明運(yùn)華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買賣合同，實(shí)為材料款以房抵賬關(guān)系，且該房屋亦未在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理備案手續(xù)，基于運(yùn)華公司與王力之間形成的合同關(guān)系，且該合同相對方已就合同約定實(shí)際履行的事實(shí)，案外人已不是本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無關(guān)聯(lián)，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點(diǎn)有以下幾個方面:第一，運(yùn)華公司與王力簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付王力逾期辦證違約金的問題；第三，應(yīng)否追加案外人王桂芬參與本案訴訟的問題。
關(guān)于運(yùn)華公司與王力之間房屋買賣合同效力的問題。本案原系運(yùn)華公司尚欠案外人王桂芬材料款，將案涉房屋抵賬給王桂芬，并交付占有，屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，2000年11月16日，運(yùn)華公司與案外人王桂芬簽訂《商品房買賣合同》，約定以房抵賬，抵付工程材料款286256元。2003年6月25日，案外人王桂芬向運(yùn)華公司提交更名申請書，申請運(yùn)華公司辦理合同更名手續(xù)。2003年7月7日，運(yùn)華公司將其與案外人王桂芬簽訂的簽訂《商品房買賣合同》加蓋作廢章，與王力簽訂《商品房銷售合同》，約定2003年7月7日前王力付清房款286256元，該合同第十一條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時，任何一方均可向法院提起訴訟?！北景干婕鞍竿馊送豕鸱椅慈〉梅课輽?quán)屬證書的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對此，本案涉及以下問題:一是案外人王桂芬與運(yùn)華公司以物抵債合同的效力問題；二是案外人王桂芬與王力簽訂轉(zhuǎn)讓以物抵債的房屋債權(quán)合同效力的問題。最后涉及王力與運(yùn)華公司簽訂房屋買賣合同的效力問題。
關(guān)于以物抵債的問題。本案運(yùn)華公司欠王桂芬材料款，運(yùn)華公司以其開發(fā)的房屋抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與案外人王桂芬簽訂了《商品房銷售合同》，但沒有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，因此，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要物合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人王桂芬的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，案外人王桂芬轉(zhuǎn)讓沒有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后，王力將購房款交給了王桂芬，王桂芬將房屋交付給王力，雙方簽訂了《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與王力簽訂了《商品房買賣合同》，同時，對王桂芬持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為王力，涉案房屋已經(jīng)交付、占有，王桂芬與王力之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒有直接收取王力的房款，但通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對房屋的轉(zhuǎn)移占有且又為王力辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與王力簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼耍豕鸱肄D(zhuǎn)讓房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人王桂芬與其簽訂抵賬房合同時，未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國家稅收為由請求確認(rèn)合同無效的，于法無據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與王力簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付王力逾期辦證違約金的問題。本案王力系通過案外人王桂芬債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《商品房買賣合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。本案中，運(yùn)華公司與王力簽訂的《商品房買賣合同》中沒有相關(guān)逾期辦證違約金的特別約定，第十一條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時，任何一方均可向法院提起訴訟?！蓖趿ζ鹪V后，運(yùn)華公司仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第三項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付王力逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自王力主張權(quán)利之日即2012年9月19日起算逾期辦證的違約金并無不妥。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人參加本案訴訟的問題。運(yùn)華公司在訴訟中申請追加案外人王桂芬為本案第三人，法律對被告申請追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與王桂芬簽訂的房屋買賣合同無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要務(wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒有進(jìn)行物權(quán)變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對價而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\(yùn)華公司與案外人王桂芬以物抵債，沒有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問題。況且并無證據(jù)證實(shí)案外人王桂芬轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人王桂芬以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問題。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定，“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案運(yùn)華公司與案外人王桂芬以物抵債方式簽訂了《商品房銷售合同》，因抵債房屋沒有進(jìn)行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人王桂芬為本案第三人的再審事由亦不能成立。鑒于案外人王桂芬以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該案外人王桂芬已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒有獨(dú)立的請求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人王桂芬的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民訴法》第二百條第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點(diǎn)有以下幾個方面:第一，運(yùn)華公司與王力簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付王力逾期辦證違約金的問題；第三，應(yīng)否追加案外人王桂芬參與本案訴訟的問題。
關(guān)于運(yùn)華公司與王力之間房屋買賣合同效力的問題。本案原系運(yùn)華公司尚欠案外人王桂芬材料款，將案涉房屋抵賬給王桂芬，并交付占有，屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，2000年11月16日，運(yùn)華公司與案外人王桂芬簽訂《商品房買賣合同》，約定以房抵賬，抵付工程材料款286256元。2003年6月25日，案外人王桂芬向運(yùn)華公司提交更名申請書，申請運(yùn)華公司辦理合同更名手續(xù)。2003年7月7日，運(yùn)華公司將其與案外人王桂芬簽訂的簽訂《商品房買賣合同》加蓋作廢章，與王力簽訂《商品房銷售合同》，約定2003年7月7日前王力付清房款286256元，該合同第十一條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時，任何一方均可向法院提起訴訟?！北景干婕鞍竿馊送豕鸱椅慈〉梅课輽?quán)屬證書的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對此，本案涉及以下問題:一是案外人王桂芬與運(yùn)華公司以物抵債合同的效力問題；二是案外人王桂芬與王力簽訂轉(zhuǎn)讓以物抵債的房屋債權(quán)合同效力的問題。最后涉及王力與運(yùn)華公司簽訂房屋買賣合同的效力問題。
關(guān)于以物抵債的問題。本案運(yùn)華公司欠王桂芬材料款，運(yùn)華公司以其開發(fā)的房屋抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與案外人王桂芬簽訂了《商品房銷售合同》，但沒有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，因此，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要物合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人王桂芬的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，案外人王桂芬轉(zhuǎn)讓沒有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后，王力將購房款交給了王桂芬，王桂芬將房屋交付給王力，雙方簽訂了《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與王力簽訂了《商品房買賣合同》，同時，對王桂芬持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為王力，涉案房屋已經(jīng)交付、占有，王桂芬與王力之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒有直接收取王力的房款，但通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對房屋的轉(zhuǎn)移占有且又為王力辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與王力簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼耍豕鸱肄D(zhuǎn)讓房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人王桂芬與其簽訂抵賬房合同時，未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國家稅收為由請求確認(rèn)合同無效的，于法無據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與王力簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付王力逾期辦證違約金的問題。本案王力系通過案外人王桂芬債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《商品房買賣合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。本案中，運(yùn)華公司與王力簽訂的《商品房買賣合同》中沒有相關(guān)逾期辦證違約金的特別約定，第十一條約定“本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時，任何一方均可向法院提起訴訟?！蓖趿ζ鹪V后，運(yùn)華公司仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第三項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付王力逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自王力主張權(quán)利之日即2012年9月19日起算逾期辦證的違約金并無不妥。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人參加本案訴訟的問題。運(yùn)華公司在訴訟中申請追加案外人王桂芬為本案第三人，法律對被告申請追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與王桂芬簽訂的房屋買賣合同無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要務(wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒有進(jìn)行物權(quán)變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對價而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\(yùn)華公司與案外人王桂芬以物抵債，沒有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問題。況且并無證據(jù)證實(shí)案外人王桂芬轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人王桂芬以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問題。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定，“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案運(yùn)華公司與案外人王桂芬以物抵債方式簽訂了《商品房銷售合同》，因抵債房屋沒有進(jìn)行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人王桂芬為本案第三人的再審事由亦不能成立。鑒于案外人王桂芬以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該案外人王桂芬已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒有獨(dú)立的請求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人王桂芬的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民訴法》第二百條第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:

駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請。

審判長：閆謙遜
審判員：于效國
審判員：劉東興

書記員：安偉亮