哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
周忠欣（黑龍江運華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國（黑龍江運華律師事務(wù)所）
孫某
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。
法定代表人:李運華，該公司董事長。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國，黑龍江運華律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）:孫某。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請人哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱運華公司）因與被申請人孫某房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2014）哈民二民終字第166號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
運華公司申請再審稱:（一）案涉房屋是經(jīng)濟適用住房，運華公司將本案涉及的房屋抵給案外人，案外人轉(zhuǎn)手又賣給孫某，孫某交付購房款，雙方還簽訂了《房屋買賣合同》，孫某為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓契稅，二人簽訂一份《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請》，提交運華公司，經(jīng)運華公司同意，運華公司與孫某簽訂了《經(jīng)濟適用住房買賣合同》，同時，對案外人持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為孫某。因此種轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國家稅收，違反國家稅收等法律法規(guī)。（二）本案中，運華公司與孫某簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實的房屋買賣關(guān)系。哈爾濱市人民政府關(guān)于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經(jīng)濟適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。（三）運華公司在與案外人簽訂的房屋買賣合同上加蓋“作廢”章是內(nèi)部管理行為。雙方簽訂的是《經(jīng)濟適用住房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定進行處理。原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，判令與運華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯誤。（四）應(yīng)追加案外人為本案當(dāng)事人參加訴訟。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項的規(guī)定申請再審。
孫某提交書面意見稱:（一）一、二審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運華公司的再審請求。運華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容客觀真實，依法應(yīng)認(rèn)定有效。雖然運華公司沒有直接收取孫某的房款，但通過此種方式實現(xiàn)了債務(wù)清償，孫某也因此種交易方式實際取得了合同標(biāo)的物，并在運華公司辦理了進戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實際履行，系合同雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故孫某要求運華公司商品房權(quán)屬證書的請求并無不當(dāng)。（二）運華公司主張的二手房、規(guī)避稅費等合同無效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。（三）《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！痹撘?guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應(yīng)予以退還。”因此，交易終止就無需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。運華公司主張涉案房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》明確了案涉房屋由經(jīng)濟適用住房變?yōu)樯唐贩?。一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》計算逾期辦證違約金，適用法律正確。（五）本案中，孫某既不是經(jīng)濟適用住房的特定供應(yīng)對象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。運華公司與孫某簽訂合同的價款不是政府確定的成本價。故運華公司主張孫某購買的是經(jīng)濟適用住房的主張不成立。（六）二審法院查明運華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買賣合同，實為工程款以房抵賬關(guān)系，該房屋亦未在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理備案手續(xù)，基于運華公司與孫某之間形成的合同關(guān)系，案外人已不是本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無關(guān)聯(lián)，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與孫某簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應(yīng)否支付孫某逾期辦證違約金的問題；第三，應(yīng)否追加案外人奚云鵬、尹雷參與本案訴訟的問題。
關(guān)于運華公司與孫某之間房屋買賣合同效力的問題。根據(jù)原審查明的事實，運華公司于2003年4月1日與案外人奚云鵬簽訂《商品房買賣合同》，約定運華公司將涉案房屋以195537元出售給奚云鵬。2004年5月4日案外人奚云鵬與案外人尹雷共同向運華公司提交更名申請，申請運華公司辦理合同更名手續(xù)。2004年5月4日孫某與案外人尹雷共同向運華公司提交更名申請。經(jīng)運華公司同意，運華公司將其與案外人尹雷簽訂的買賣合同加蓋作廢章后與孫某簽訂了《經(jīng)濟適用住房買賣合同》，同時，對案外人持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為孫某。
本案涉及以下問題:一是案外人奚云鵬與運華公司的合同效力問題；二是奚云鵬與尹雷簽訂轉(zhuǎn)讓的房屋，以及尹雷向?qū)O某轉(zhuǎn)讓案涉房屋合同效力的問題；最后涉及孫某與運華公司簽訂房屋買賣合同的效力問題。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》確定為商品房，根據(jù)上述分析，此前運華公司對房屋的轉(zhuǎn)移占有且又為孫某辦理了房屋進戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運華公司與孫某簽訂的《經(jīng)濟適用住房買賣合同》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項 ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定?！币虼?，再次轉(zhuǎn)讓的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運華公司僅以案外人奚云鵬未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國家稅收為由請求確認(rèn)合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。運華公司主張其與孫某簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運華公司應(yīng)否支付孫某逾期辦證違約金的問題。本案孫某系通過第三人尹雷轉(zhuǎn)讓的方式，與運華公司簽訂了《經(jīng)濟適用住房買賣合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。運華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。本案中，運華公司與孫某簽訂的《經(jīng)濟適用住房買賣合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為“甲乙雙方協(xié)商解決”。孫某起訴后，運華公司仍不為孫某辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應(yīng)支付孫某逾期辦證違約金。在雙方協(xié)商不成的情況下，原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，自孫某主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不當(dāng)。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人奚云鵬、尹雷參加本案訴訟的問題。運華公司在訴訟中申請追加案外人奚云鵬、尹雷為本案第三人，法律對被告申請追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費，故其與孫某簽訂的房屋買賣合同無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實踐性合同，是要務(wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒有進行物權(quán)變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對價而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進行交易的房產(chǎn)。《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”本案運華公司與案外人奚云鵬以物抵債，沒有進行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問題。況且并無證據(jù)證實案外人奚云鵬、尹雷轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問題。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案以物抵債簽訂的房屋買賣合同，因抵債房屋沒有進行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。鑒于案外人奚云鵬以物抵債以及尹雷債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該案外人奚云鵬、尹雷已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒有獨立的請求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運華公司關(guān)于追加案外人奚云鵬、尹雷的再審事由亦不能成立。
綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的再審申請。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請及抗辯主張，可以確定的法律爭點有以下幾個方面:第一，運華公司與孫某簽訂房屋買賣合同效力的問題；第二，運華公司應(yīng)否支付孫某逾期辦證違約金的問題；第三，應(yīng)否追加案外人奚云鵬、尹雷參與本案訴訟的問題。
關(guān)于運華公司與孫某之間房屋買賣合同效力的問題。根據(jù)原審查明的事實，運華公司于2003年4月1日與案外人奚云鵬簽訂《商品房買賣合同》，約定運華公司將涉案房屋以195537元出售給奚云鵬。2004年5月4日案外人奚云鵬與案外人尹雷共同向運華公司提交更名申請，申請運華公司辦理合同更名手續(xù)。2004年5月4日孫某與案外人尹雷共同向運華公司提交更名申請。經(jīng)運華公司同意，運華公司將其與案外人尹雷簽訂的買賣合同加蓋作廢章后與孫某簽訂了《經(jīng)濟適用住房買賣合同》，同時，對案外人持有的黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為孫某。
本案涉及以下問題:一是案外人奚云鵬與運華公司的合同效力問題；二是奚云鵬與尹雷簽訂轉(zhuǎn)讓的房屋，以及尹雷向?qū)O某轉(zhuǎn)讓案涉房屋合同效力的問題；最后涉及孫某與運華公司簽訂房屋買賣合同的效力問題。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會議紀(jì)要》確定為商品房，根據(jù)上述分析，此前運華公司對房屋的轉(zhuǎn)移占有且又為孫某辦理了房屋進戶手續(xù)，并交付使用，雙方已經(jīng)形成實質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。運華公司與孫某簽訂的《經(jīng)濟適用住房買賣合同》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項 ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定。”因此，再次轉(zhuǎn)讓的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運華公司僅以案外人奚云鵬未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國家稅收為由請求確認(rèn)合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。運華公司主張其與孫某簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運華公司應(yīng)否支付孫某逾期辦證違約金的問題。本案孫某系通過第三人尹雷轉(zhuǎn)讓的方式，與運華公司簽訂了《經(jīng)濟適用住房買賣合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。運華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。本案中，運華公司與孫某簽訂的《經(jīng)濟適用住房買賣合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為“甲乙雙方協(xié)商解決”。孫某起訴后，運華公司仍不為孫某辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項 ?、第二款 ?的規(guī)定，運華公司應(yīng)支付孫某逾期辦證違約金。在雙方協(xié)商不成的情況下，原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，自孫某主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無不當(dāng)。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人奚云鵬、尹雷參加本案訴訟的問題。運華公司在訴訟中申請追加案外人奚云鵬、尹雷為本案第三人，法律對被告申請追加第三人雖然沒有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費，故其與孫某簽訂的房屋買賣合同無效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實踐性合同，是要務(wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒有進行物權(quán)變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇碚f，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對價而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進行交易的房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\華公司與案外人奚云鵬以物抵債，沒有進行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問題。況且并無證據(jù)證實案外人奚云鵬、尹雷轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問題。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國稅函（2002）622號）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案以物抵債簽訂的房屋買賣合同，因抵債房屋沒有進行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費的理由不成立。鑒于案外人奚云鵬以物抵債以及尹雷債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該案外人奚云鵬、尹雷已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒有獨立的請求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運華公司關(guān)于追加案外人奚云鵬、尹雷的再審事由亦不能成立。
綜上，運華公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:

駁回哈爾濱運華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的再審申請。

審判長：閆謙遜
審判員：于效國
審判員：劉平

書記員：劉鐵