哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司
周忠欣（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國(guó)（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
劉淑琴
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司。
法定代表人:李運(yùn)華，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國(guó)，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）:劉淑琴。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱運(yùn)華公司）因與被申請(qǐng)人劉淑琴房屋買賣合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級(jí)人民法院（2014）哈民二民終字第185號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
運(yùn)華公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:（一）案涉房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房，運(yùn)華公司將本案涉及的房屋抵給案外人，案外人轉(zhuǎn)手又賣給劉淑琴，劉淑琴交付購(gòu)房款，雙方還簽訂了《房屋買賣合同》，劉淑琴為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓契稅，二人簽訂一份《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請(qǐng)》，提交運(yùn)華公司，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)，對(duì)案外人持有的黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為劉淑琴。因此這種轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國(guó)家稅收，違反國(guó)家稅收等法律法規(guī)。（二）本案中，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。哈爾濱市人民政府關(guān)于商品房買賣合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。（三）運(yùn)華公司在與案外人簽訂的房屋買賣合同上加蓋“作廢”章是內(nèi)部管理行為。雙方簽訂的是《經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》判令運(yùn)華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯(cuò)誤。（四）應(yīng)追加案外人為本案當(dāng)事人參加訴訟。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>劉淑琴提交書面意見(jiàn)稱:（一）一、二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運(yùn)華公司的再審請(qǐng)求。運(yùn)華公司與其簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容客觀真實(shí)，依法應(yīng)認(rèn)定有效。雖然運(yùn)華公司沒(méi)有直接收取劉淑琴的房款，但通過(guò)此種方式實(shí)現(xiàn)了債務(wù)清償，劉淑琴也因此種交易方式實(shí)際取得了合同標(biāo)的物，并在運(yùn)華公司辦理了進(jìn)戶手續(xù)，雙方的買賣合同成立并實(shí)際履行，系合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故劉淑琴要求運(yùn)華公司辦理商品房權(quán)屬證書的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。（二）運(yùn)華公司主張的二手房、規(guī)避稅費(fèi)等合同無(wú)效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。（三）《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！痹撘?guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“對(duì)交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還?！币虼?，交易終止就無(wú)需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。運(yùn)華公司主張涉案房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。（四）2007年哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》明確了案涉房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房確定為商品房。一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》計(jì)算逾期辦證違約金，適用法律正確。（五）本案中，劉淑琴既不是經(jīng)濟(jì)適用住房的特定供應(yīng)對(duì)象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂合同的價(jià)款不是政府確定的成本價(jià)。故運(yùn)華公司主張劉淑琴購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用住房的主張不成立。（六）二審法院查明運(yùn)華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買賣合同，實(shí)為工程款以房抵賬關(guān)系，該房屋亦未在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理備案手續(xù)，基于運(yùn)華公司與劉淑琴之間形成的合同關(guān)系，案外人已不是本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭(zhēng)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂房屋買賣合同效力的問(wèn)題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付劉淑琴逾期辦證違約金的問(wèn)題；第三，應(yīng)否追加案外人參與本案訴訟的問(wèn)題。
關(guān)于運(yùn)華公司與劉淑琴之間房屋買賣合同效力的問(wèn)題。本案原系運(yùn)華公司尚欠案外人李曉濱工程材料款，將案涉房屋抵賬給案外人李曉濱，并交付占有，該行為屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，2001年8月14日，運(yùn)華公司與案外人李曉濱簽訂《商品房銷售合同》約定以房抵賬，抵付工程材料款。2001年10月25日，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂《商品房銷售合同》，合同約定劉淑琴于2001年8月14日一次付款323210元，李曉濱在該合同上簽署“同意”并簽字。本案涉及案外人李曉濱未取得房屋權(quán)屬證書的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對(duì)此，本案涉及以下問(wèn)題:一是案外人李曉濱與運(yùn)華公司以物抵債的效力問(wèn)題；二是李曉濱與劉淑琴轉(zhuǎn)讓案涉房屋合同效力的問(wèn)題。最后涉及劉淑琴與運(yùn)華公司簽訂房屋買賣合同的效力問(wèn)題。
關(guān)于以物抵債的問(wèn)題。本案運(yùn)華公司欠案外人李曉濱工程款，運(yùn)華公司以其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與案外人李曉濱簽訂了《商品房銷售合同》，但沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，因此，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦?，尚不是代物清償，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人李曉濱的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，案外人李曉濱轉(zhuǎn)讓沒(méi)有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后，劉淑琴與李曉濱簽訂了《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請(qǐng)》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂了《商品房銷售合同》，合同確定一次性付款323210元。此前，李曉濱與劉淑琴之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒(méi)有直接收取劉淑琴的房款，但通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付且又為劉淑琴辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼?，案外人李曉濱轉(zhuǎn)讓抵債房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人李曉濱與其簽訂抵賬房合同時(shí)，未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國(guó)家稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與劉淑琴簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付劉淑琴逾期辦證違約金的問(wèn)題。本案劉淑琴系通過(guò)案外人李曉濱債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《商品房銷售合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。運(yùn)華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。本案中，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂的《商品房銷售合同》第七條約定“本合同履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。”劉淑琴起訴后，運(yùn)華公司沒(méi)有提出管轄權(quán)異議，且仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付劉淑琴逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，自劉淑琴主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人李曉濱參加本案訴訟的問(wèn)題。運(yùn)華公司在訴訟中申請(qǐng)追加案外人李曉濱為本案第三人，法律對(duì)被告申請(qǐng)追加第三人雖然沒(méi)有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與劉淑琴簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要?jiǎng)?wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”一般來(lái)說(shuō)，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。”本案運(yùn)華公司與案外人李曉濱以物抵債，沒(méi)有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問(wèn)題。況且并無(wú)證據(jù)證實(shí)案外人轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價(jià)利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒(méi)有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案以物抵債簽訂的房屋買賣合同，因抵債房屋沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。鑒于案外人李曉濱以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，李曉濱已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對(duì)訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒(méi)有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人李曉濱的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭(zhēng)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂房屋買賣合同效力的問(wèn)題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付劉淑琴逾期辦證違約金的問(wèn)題；第三，應(yīng)否追加案外人參與本案訴訟的問(wèn)題。
關(guān)于運(yùn)華公司與劉淑琴之間房屋買賣合同效力的問(wèn)題。本案原系運(yùn)華公司尚欠案外人李曉濱工程材料款，將案涉房屋抵賬給案外人李曉濱，并交付占有，該行為屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，2001年8月14日，運(yùn)華公司與案外人李曉濱簽訂《商品房銷售合同》約定以房抵賬，抵付工程材料款。2001年10月25日，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂《商品房銷售合同》，合同約定劉淑琴于2001年8月14日一次付款323210元，李曉濱在該合同上簽署“同意”并簽字。本案涉及案外人李曉濱未取得房屋權(quán)屬證書的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對(duì)此，本案涉及以下問(wèn)題:一是案外人李曉濱與運(yùn)華公司以物抵債的效力問(wèn)題；二是李曉濱與劉淑琴轉(zhuǎn)讓案涉房屋合同效力的問(wèn)題。最后涉及劉淑琴與運(yùn)華公司簽訂房屋買賣合同的效力問(wèn)題。
關(guān)于以物抵債的問(wèn)題。本案運(yùn)華公司欠案外人李曉濱工程款，運(yùn)華公司以其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與案外人李曉濱簽訂了《商品房銷售合同》，但沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，因此，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦猓胁皇谴锴鍍?，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人李曉濱的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，案外人李曉濱轉(zhuǎn)讓沒(méi)有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后，劉淑琴與李曉濱簽訂了《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請(qǐng)》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂了《商品房銷售合同》，合同確定一次性付款323210元。此前，李曉濱與劉淑琴之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋經(jīng)哈爾濱市人民政府《專題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒(méi)有直接收取劉淑琴的房款，但通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付且又為劉淑琴辦理了房屋進(jìn)戶手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買賣合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂的《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！痹摋l真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！币虼?，案外人李曉濱轉(zhuǎn)讓抵債房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人李曉濱與其簽訂抵賬房合同時(shí)，未取得房屋權(quán)屬證書再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國(guó)家稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與劉淑琴簽訂的房屋買賣合同是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付劉淑琴逾期辦證違約金的問(wèn)題。本案劉淑琴系通過(guò)案外人李曉濱債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《商品房銷售合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。運(yùn)華公司于2009年9月28日取得案涉房屋的《商品房銷售許可證》。本案中，運(yùn)華公司與劉淑琴簽訂的《商品房銷售合同》第七條約定“本合同履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。”劉淑琴起訴后，運(yùn)華公司沒(méi)有提出管轄權(quán)異議，且仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付劉淑琴逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，自劉淑琴主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人李曉濱參加本案訴訟的問(wèn)題。運(yùn)華公司在訴訟中申請(qǐng)追加案外人李曉濱為本案第三人，法律對(duì)被告申請(qǐng)追加第三人雖然沒(méi)有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與劉淑琴簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要?jiǎng)?wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇?lái)說(shuō)，二手房買賣是指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\(yùn)華公司與案外人李曉濱以物抵債，沒(méi)有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問(wèn)題。況且并無(wú)證據(jù)證實(shí)案外人轉(zhuǎn)讓房屋從中賺取差價(jià)利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒(méi)有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案以物抵債簽訂的房屋買賣合同，因抵債房屋沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。鑒于案外人李曉濱以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，李曉濱已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對(duì)訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒(méi)有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人李曉濱的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:

駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)：閆謙遜
審判員：于效國(guó)
審判員：王雪杉

書記員：趙璞