哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司
周忠欣（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
王衛(wèi)國(guó)（黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所）
任廣學(xué)
張宏（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）
陳川（黑龍江龍房川律師事務(wù)所）

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）:哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司。
法定代表人:李運(yùn)華，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:周忠欣，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王衛(wèi)國(guó)，黑龍江運(yùn)華律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）:任廣學(xué)。
委托代理人:張宏，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
委托代理人:陳川，黑龍江龍房川律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)運(yùn)華公司）因與被申請(qǐng)人任廣學(xué)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級(jí)人民法院（2014）哈民二民終字第183號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
運(yùn)華公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng):（一）案涉房屋是經(jīng)濟(jì)適用住房，運(yùn)華公司將本案涉及的房屋抵給案外人，案外人轉(zhuǎn)手又賣(mài)給任廣學(xué)，任廣學(xué)交付購(gòu)房款，雙方還簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，任廣學(xué)為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓契稅，與案外人還簽訂一份《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議申請(qǐng)》，提交運(yùn)華公司，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》。同時(shí)，對(duì)案外人持有的黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)上交款人姓名也變更為任廣學(xué)。因此，這種轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為違反了效力性法律規(guī)定，逃避了國(guó)家稅收，違反國(guó)家稅收等法律法規(guī)。（二）本案中，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方惡意串通的民事行為，雙方?jīng)]有發(fā)生真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。哈爾濱市人民政府關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案的規(guī)定是在雙方簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，原審法院用后頒布法規(guī)調(diào)整頒布之前的民事法律行為。（三）運(yùn)華公司在與案外人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同上加蓋“作廢”章是內(nèi)部管理行為。雙方簽訂的是《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，應(yīng)當(dāng)按經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。原審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，判令運(yùn)華公司承擔(dān)商品房逾期辦證違約金錯(cuò)誤。（四）應(yīng)追加案外人為本案當(dāng)事人參加訴訟。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條 ?第二、六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?br/>任廣學(xué)提交意見(jiàn)稱(chēng):（一）一、二審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)依法駁回運(yùn)華公司的再審請(qǐng)求。運(yùn)華公司與其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容客觀真實(shí)，依法應(yīng)認(rèn)定有效。雖然運(yùn)華公司沒(méi)有直接收取任廣學(xué)的房款，但通過(guò)此種方式實(shí)現(xiàn)了債務(wù)清償，任廣學(xué)也因此種交易方式實(shí)際取得了合同標(biāo)的物，并在運(yùn)華公司辦理了進(jìn)戶(hù)手續(xù)，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并實(shí)際履行，系合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故任廣學(xué)要求運(yùn)華公司辦理商品房權(quán)屬證書(shū)的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。（二）運(yùn)華公司主張的二手房、規(guī)避稅費(fèi)等合同無(wú)效的理由不成立，依法應(yīng)予駁回。涉案房產(chǎn)不屬于二手房，其交易方式不屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)、損害國(guó)家利益的行為。（三）《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！痹撘?guī)定反映出的交易納稅原則是土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅，而不是逢交易必納稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“對(duì)交易雙方已簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還。”因此，交易終止就無(wú)需再繳納契稅，即便繳納契稅，也可以退還。運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。（四）2007年哈爾濱市人民政府《專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要》明確了案涉房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房確定為商品房。一、二審法院參考適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》計(jì)算逾期辦證違約金，適用法律正確。（五）本案中，任廣學(xué)既不是經(jīng)濟(jì)適用住房的特定供應(yīng)對(duì)象，也不是經(jīng)政府認(rèn)定的受供應(yīng)群體成員。運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂合同的價(jià)款不是政府確定的成本價(jià)。故運(yùn)華公司關(guān)于任廣學(xué)購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用住房的主張不成立。（六）二審法院查明運(yùn)華公司與案外人之間名義上簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為工程款以房抵賬關(guān)系，該房屋亦未在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)辦理備案手續(xù)，基于運(yùn)華公司與任廣學(xué)之間形成的合同關(guān)系，案外人并非本案必要的共同訴訟參加人，且與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，不能以第三人身份出庭參加訴訟。
本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭(zhēng)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付任廣學(xué)逾期辦證違約金的問(wèn)題；第三，應(yīng)否追加案外人哈爾濱市新月基礎(chǔ)設(shè)施有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新月公司）參與本案訴訟的問(wèn)題。
關(guān)于運(yùn)華公司與任廣學(xué)之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題。本案原系運(yùn)華公司尚欠新月公司道路工程款，將案涉房屋抵賬給案外人新月公司，并交付占有，屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，運(yùn)華公司尚欠新月公司道路工程款274970元。2003年8月13日，運(yùn)華公司與新月公司簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售合同》，約定以房抵賬，將案涉房屋抵給新月公司274970元。2004年11月22日，新月公司出具《轉(zhuǎn)讓證明》，同意將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給任廣學(xué)。任廣學(xué)與案外人新月公司向運(yùn)華公司提交房屋更名申請(qǐng)，新月公司持有的《黑龍江省單位資金往來(lái)票據(jù)》交款人新月公司變更為任廣學(xué)，并簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǜ﹨f(xié)議》。同日，運(yùn)華公司將其與案外人新月公司簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》加蓋作廢章，與任廣學(xué)簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定“任廣學(xué)2004年11月22日一次性付款274970元?！痹摵贤谑鍡l關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定“甲乙雙方協(xié)商解決”。本案涉及案外人新月公司未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對(duì)此，本案涉及以下問(wèn)題:一是案外人新月公司與運(yùn)華公司以物抵債效力的問(wèn)題；二是新月公司與任廣學(xué)簽訂轉(zhuǎn)讓以物抵債房屋即債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的問(wèn)題。最后涉及運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題。
關(guān)于以物抵債的問(wèn)題。本案運(yùn)華公司欠新月公司道路工程款，運(yùn)華公司以其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿(mǎn)之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與案外人新月公司簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，但沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿(mǎn)后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦猓胁皇谴锴鍍?，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人新月公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，案外人新月公司轉(zhuǎn)讓沒(méi)有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶛?quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后，任廣學(xué)將購(gòu)房款交給了新月公司，新月公司將房屋交付給任廣學(xué)，并簽訂了《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)，對(duì)案外人新月公司持有的《黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)》上交款人姓名也變更為任廣學(xué)，案涉房屋已經(jīng)交付、占有，案外人新月公司與任廣學(xué)之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)哈爾濱市人民政府《專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒(méi)有直接收取任廣學(xué)的房款，但通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付且又為任廣學(xué)辦理了房屋進(jìn)戶(hù)手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。”該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)谟诜奖阈姓芾?，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”因此，新月公司轉(zhuǎn)讓抵賬房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人新月公司與其簽訂抵賬房合同時(shí)，未取得房屋權(quán)屬證書(shū)再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國(guó)家稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付任廣學(xué)逾期辦證違約金的問(wèn)題。本案任廣學(xué)系通過(guò)新月公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。本案中，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定“甲乙雙方協(xié)商解決。”第十九條約定“本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的提交哈爾濱市房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)仲裁?！比螐V學(xué)起訴后，運(yùn)華公司沒(méi)有提出管轄權(quán)異議，且仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付任廣學(xué)逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自任廣學(xué)主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無(wú)不妥。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人新月公司參加本案訴訟的問(wèn)題。運(yùn)華公司在訴訟中申請(qǐng)追加案外人新月公司為本案第三人，法律對(duì)被告申請(qǐng)追加第三人雖然沒(méi)有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要?jiǎng)?wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币话銇?lái)說(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)是指買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)合意，出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\(yùn)華公司與案外人新月公司以物抵債，沒(méi)有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問(wèn)題。況且并無(wú)證據(jù)證實(shí)案外人新月公司轉(zhuǎn)讓抵賬房屋從中賺取差價(jià)利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人新月公司以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒(méi)有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案運(yùn)華公司與案外人新月公司以物抵債方式簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，因抵債房屋沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。鑒于案外人新月公司以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，案外人新月公司已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對(duì)訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒(méi)有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人新月公司的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民訴法》第二百條第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:
駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

本院認(rèn)為，在本案審查中，圍繞雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)及抗辯主張，可以確定的法律爭(zhēng)點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:第一，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題；第二，運(yùn)華公司應(yīng)否支付任廣學(xué)逾期辦證違約金的問(wèn)題；第三，應(yīng)否追加案外人哈爾濱市新月基礎(chǔ)設(shè)施有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新月公司）參與本案訴訟的問(wèn)題。
關(guān)于運(yùn)華公司與任廣學(xué)之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題。本案原系運(yùn)華公司尚欠新月公司道路工程款，將案涉房屋抵賬給案外人新月公司，并交付占有，屬于以物抵債。根據(jù)原審查明的事實(shí)，運(yùn)華公司尚欠新月公司道路工程款274970元。2003年8月13日，運(yùn)華公司與新月公司簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售合同》，約定以房抵賬，將案涉房屋抵給新月公司274970元。2004年11月22日，新月公司出具《轉(zhuǎn)讓證明》，同意將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給任廣學(xué)。任廣學(xué)與案外人新月公司向運(yùn)華公司提交房屋更名申請(qǐng)，新月公司持有的《黑龍江省單位資金往來(lái)票據(jù)》交款人新月公司變更為任廣學(xué)，并簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǜ﹨f(xié)議》。同日，運(yùn)華公司將其與案外人新月公司簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》加蓋作廢章，與任廣學(xué)簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定“任廣學(xué)2004年11月22日一次性付款274970元。”該合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定“甲乙雙方協(xié)商解決”。本案涉及案外人新月公司未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的情況下，其轉(zhuǎn)讓房屋的效力。對(duì)此，本案涉及以下問(wèn)題:一是案外人新月公司與運(yùn)華公司以物抵債效力的問(wèn)題；二是新月公司與任廣學(xué)簽訂轉(zhuǎn)讓以物抵債房屋即債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的問(wèn)題。最后涉及運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題。
關(guān)于以物抵債的問(wèn)題。本案運(yùn)華公司欠新月公司道路工程款，運(yùn)華公司以其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵頂債務(wù)，系債務(wù)清償期屆滿(mǎn)之后的以物抵債。雖然運(yùn)華公司與案外人新月公司簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，但沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更。因此，債務(wù)屆滿(mǎn)后的以物抵債，目的是為了清償債務(wù)，具有代物清償?shù)男再|(zhì)。代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的法律行為。根據(jù)代物清償要?jiǎng)?wù)合同的屬性，當(dāng)事人僅僅達(dá)成代物清償?shù)暮弦猓胁皇谴锴鍍?，只有現(xiàn)實(shí)提出和受領(lǐng)代替給付，才算清償。本案運(yùn)華公司與案外人新月公司的基礎(chǔ)法律關(guān)系為以物抵債，案外人新月公司轉(zhuǎn)讓沒(méi)有辦理權(quán)屬登記的房屋，實(shí)屬以物抵債債權(quán)合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶛?quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一。此后，任廣學(xué)將購(gòu)房款交給了新月公司，新月公司將房屋交付給任廣學(xué)，并簽訂了《轉(zhuǎn)讓更名協(xié)議》，經(jīng)運(yùn)華公司同意，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)，對(duì)案外人新月公司持有的《黑龍江省單位往來(lái)資金結(jié)算票據(jù)》上交款人姓名也變更為任廣學(xué)，案涉房屋已經(jīng)交付、占有，案外人新月公司與任廣學(xué)之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)履行完畢，故該債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效。2007年5月6日，案涉房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)哈爾濱市人民政府《專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要》確定為商品房。雖然運(yùn)華公司沒(méi)有直接收取任廣學(xué)的房款，但通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)了債的清償。根據(jù)上述分析，此前運(yùn)華公司對(duì)房屋的交付且又為任廣學(xué)辦理了房屋進(jìn)戶(hù)手續(xù)，雙方已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)意義上的商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。因此，本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定。運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ?第（六）項(xiàng) ?關(guān)于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。”該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)谟诜奖阈姓芾?，該條不屬于合同效力取締性規(guī)范，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”因此，新月公司轉(zhuǎn)讓抵賬房屋的行為應(yīng)認(rèn)定有效。運(yùn)華公司僅以案外人新月公司與其簽訂抵賬房合同時(shí)，未取得房屋權(quán)屬證書(shū)再行轉(zhuǎn)讓、逃避了國(guó)家稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。運(yùn)華公司主張其與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，是雙方惡意串通的民事行為，亦未舉示證據(jù)證明。
關(guān)于運(yùn)華公司應(yīng)否支付任廣學(xué)逾期辦證違約金的問(wèn)題。本案任廣學(xué)系通過(guò)新月公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與運(yùn)華公司簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系一經(jīng)確定，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更合同內(nèi)容。但是，基于合同自由原則，當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以變更合同內(nèi)容。本案中，運(yùn)華公司與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定“甲乙雙方協(xié)商解決?！钡谑艞l約定“本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的提交哈爾濱市房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)仲裁。”任廣學(xué)起訴后，運(yùn)華公司沒(méi)有提出管轄權(quán)異議，且仍不為其辦理權(quán)屬登記屬違約行為。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第二款 ?的規(guī)定，運(yùn)華公司應(yīng)支付任廣學(xué)逾期辦證違約金。原判決考慮案涉房屋最初不屬于商品房性質(zhì)的歷史成因等諸多因素，在協(xié)商不成的情況下，自任廣學(xué)主張權(quán)利之日即2012年9月18日起算逾期辦證的違約金并無(wú)不妥。
關(guān)于應(yīng)否追加案外人新月公司參加本案訴訟的問(wèn)題。運(yùn)華公司在訴訟中申請(qǐng)追加案外人新月公司為本案第三人，法律對(duì)被告申請(qǐng)追加第三人雖然沒(méi)有禁止性規(guī)定，但被追加當(dāng)事人的訴訟地位要根據(jù)案件的基本事實(shí)及權(quán)利義務(wù)關(guān)系確定。訴訟中，運(yùn)華公司主張本案是二手房交易，前一手規(guī)避應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅費(fèi)，故其與任廣學(xué)簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。依前述，本案系以物抵債，以物抵債是實(shí)踐性合同，是要?jiǎng)?wù)合同，雖然以物抵債的房屋已經(jīng)交付、占有，但沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”一般來(lái)說(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)是指買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)合意，出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。據(jù)此可以認(rèn)定二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例》第一條 ?規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！北景高\(yùn)華公司與案外人新月公司以物抵債，沒(méi)有進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，不存在再次交易的問(wèn)題。況且并無(wú)證據(jù)證實(shí)案外人新月公司轉(zhuǎn)讓抵賬房屋從中賺取差價(jià)利益。根據(jù)本條規(guī)定，只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移才納稅。因案外人新月公司以物抵債房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，沒(méi)有納稅義務(wù)主體，故不存在繳納稅款的問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函（2002）622號(hào)）規(guī)定:“按照現(xiàn)行的契稅政策規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對(duì)交易雙方已經(jīng)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但由于種種原因最終未能完成交易的，如購(gòu)房者已經(jīng)按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅應(yīng)予以退還?！卑凑赵撆鷱?fù)的規(guī)定，房產(chǎn)交易只有權(quán)屬登記才納稅。本案運(yùn)華公司與案外人新月公司以物抵債方式簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，因抵債房屋沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬變更，均屬于登記之前的行為，不構(gòu)成二次交易。因此，運(yùn)華公司主張案涉房產(chǎn)的交易方式屬于惡意串通規(guī)避稅費(fèi)的理由不成立。鑒于案外人新月公司以物抵債的債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，案外人新月公司已經(jīng)退出債的關(guān)系，其已經(jīng)不是必要的共同訴訟人，對(duì)訴訟當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的也沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，案件的處理結(jié)果與其沒(méi)有法律上的利害關(guān)系。據(jù)此，運(yùn)華公司關(guān)于追加案外人新月公司的再審事由亦不能成立。
綜上，運(yùn)華公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民訴法》第二百條第二、六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條 ?第一款 ?之規(guī)定，裁定如下:

駁回哈爾濱運(yùn)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)：閆謙遜
審判員：于效國(guó)
審判員：劉東興

書(shū)記員：安偉亮