原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司，代碼59194412-5。
法定代表人司威，董事長。
委托代理人王長宇，黑龍江恒金律師事務(wù)所律師。
委托代理人皇甫士儉，黑龍江恒金律師事務(wù)所律師。
被告雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，代碼78194430-2。
法定代表人王桂香，董事長。
委托代理人姜旨維，該公司職員。

原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司與被告雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院于2013年12月11日受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告委托代理人王長宇、皇甫士儉，被告委托代理人姜旨維到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱2012年8月3日，原、被告雙方簽訂了金桂園小區(qū)整體營銷策劃、銷售代理委托合同書。委托合同約定原告為被告金桂園小區(qū)項目提供營銷策劃、廣告設(shè)計及營銷服務(wù)；付款方式為被告認可原告方案、價格后三日內(nèi)向原告支付前期拓展費20萬元，原告銷售人員進入現(xiàn)場時，被告再支付10萬元；合同第七條約定了銷售傭金及溢價計算方式及支付方式；合同第九條約定了違約責(zé)任，如果被告延期支付代理費，則按照應(yīng)結(jié)傭金的1%支付違約金，如被告超過30天未結(jié)款，原告有權(quán)退場，被告應(yīng)支付50萬元違約金。合同簽訂后，原告按約履行了策劃銷售任務(wù)，并經(jīng)被告項目負責(zé)人簽字確認，但被告僅支付了前期預(yù)付款5萬元，尚欠原告前期拓展費25萬元及銷售傭金8152元。2013年5月13日，原、被告雙方簽訂了雞西紅鈺家園全程營銷顧問委托合同書，合同約定原告為被告雞西紅鈺家園提供營銷顧問及廣告推廣服務(wù)，服務(wù)期限為一年，被告向原告支付費用標準為營銷策劃、營銷推廣總案費30萬元，合作期間被告向原告按月支付營銷顧問與推廣設(shè)計費3萬元。營銷推廣總案費用分三期支付，每期10萬元，自合同簽訂后5個工作日內(nèi)被告向原告支付第一期營銷推廣總案費10萬元及兩個月的服務(wù)費6萬元。2013年7月5日前被告向原告支付第二期營銷推廣總案費10萬元及兩個月服務(wù)費6萬元。2013年9月5日前被告向原告支付第三期營銷推廣總案費10萬元及兩個月服務(wù)費6萬元。自2013年11月1日起，每月5日前，被告向原告按月支付服務(wù)費3萬元，直至合同期滿為止。如被告超過五日延期支付費用，按照千分之一支付利息。合同簽訂后，被告向原告僅支付了3萬元服務(wù)費，被告尚欠原告前期推廣總案費30萬元及2013年6月1日至2013年12月1日期間的服務(wù)費15萬元。故請求判令被告給付原告金桂園小區(qū)項目前期拓展費25萬元、銷售傭金8152元及違約金77445.6元；給付雞西紅玉家園項目推廣總案費30萬元、服務(wù)費15萬元及違約金7.2萬元。
原告為證明其主張的成立,在舉證期限內(nèi)向本院提交并當(dāng)庭出示了以下主要證據(jù):
證據(jù)一、2012年8月3日原、被告簽訂的整體營銷策劃、銷售代理委托合同書。證明合同中約定原告為被告提供營銷策劃、廣告設(shè)計及營銷服務(wù)，付款方式為合同簽訂后，在被告認可原告方案、價格后三日內(nèi)向原告支付前期拓展費人民幣20萬元，原告銷售人員進入現(xiàn)場時被告再向原告支付人民幣10萬元。合同第七條約定了銷售傭金及溢價計算方式及支付方式。合同第九條約定了違約責(zé)任。
證據(jù)二、金桂園近期宣傳推廣工作執(zhí)行計劃、認購書、購房協(xié)議、借款協(xié)議、金桂園銷售問答、售樓處開放前工作內(nèi)容推進企劃、宣傳畫、銷售價格及折扣說明。證明原告按照合同約定為被告完成策劃、銷售代理行為，并經(jīng)被告負責(zé)人陳朝成簽字確認。
證據(jù)三、收款收據(jù)。證明被告曾向原告付款5萬元。
證據(jù)四、2013年5月13日原、被告簽訂的雞西紅鈺家園全程營銷顧問委托合同書。證明合同中約定原告為被告提供營銷顧問及廣告推廣服務(wù)，服務(wù)期限為一年，被告向原告支付費用，付費標準為營銷策劃、營銷推廣總案費為30萬元，合作期間被告向原告按月支付營銷顧問與推廣設(shè)計費3萬元。
證據(jù)五、雞西紅鈺家園前期營銷推廣建議。證明原告按照約定完成營銷任務(wù)，并經(jīng)負責(zé)人陳美玲簽字確認。
證據(jù)六、收款收據(jù)。證明被告曾向原告付款3萬元。
證據(jù)七、通知函。證明由于被告拖欠款項，原告于2013年9月30日向被告郵寄通知函，并暫停服務(wù)、撤出工作人員。
被告辯稱金桂園小區(qū)項目整體營銷策劃、銷售代理委托合同書違反法律規(guī)定，屬無效合同。合同約定被告應(yīng)辦理銷售許可證等行政審批手續(xù)，即表明在簽訂合同時原告已明確知道被告尚未取得相關(guān)行政審批手續(xù)，至起訴之日被告仍未取得拆遷許可證、土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證、房屋銷售許可證等相關(guān)開發(fā)建設(shè)審批手續(xù)。2013年8月31日，被告被齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民政府責(zé)令撤出光榮委棚改項目。原、被告都不享有棚改項目的土地使用權(quán)，因此金桂園小區(qū)整體營銷策劃、銷售代理委托合同書約定的事項，符合《中華人民共和國合同法》第52條第5款規(guī)定的情形即損害國家利益，該委托合同書屬無效合同。原、被告在簽訂雞西紅鈺家園全程營銷顧問委托合同書后，原告向被告提交了雞西紅鈺家園前期營銷推廣建議，推廣建議涉及的營銷推廣費用高達100多萬，且原告在推廣建議中提出的2880元/平方米的價格遠低于被告開發(fā)的成本價。故請求駁回原告訴請。
被告對原告出示的證據(jù)質(zhì)證意見對證據(jù)一、二的真實性無異議，對合法性有異議，該合同違反法律及行政法規(guī)，損害國家利益，屬無效合同。對證據(jù)三的真實性無異議，對證明問題有異議，5萬元是借款，不是被告支付的費用。對證據(jù)四真實性無異議，對證明問題有異議，該合同簽訂后，原、被告雙方一直沒有履行，原告主張的內(nèi)容不屬實。對證據(jù)五、六無異議。對證據(jù)七有異議，被告未收到該通知函，該通知函郵寄時間是2013年9月30日，此時被告已經(jīng)撤出金桂園施工現(xiàn)場了，該通知函是原告后補的，被告不認可亦未收到。
被告在舉證期內(nèi)未向法庭出示證據(jù)。
本院對原告出示的證據(jù)認證意見為證據(jù)一系雙方真實意思表示，但合同內(nèi)容涉及銷售部分的條款違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，故本院予以部分采信。證據(jù)二至七真實、合法且有效。
根據(jù)原、被告的當(dāng)庭陳述與辯解及對原告提供證據(jù)的分析，本院確認如下事實
2012年8月3日，原、被告雙方簽訂了光榮委小區(qū)（現(xiàn)命名為金桂園小區(qū)）整體營銷策劃、銷售代理委托合同書，被告為甲方，原告為乙方，合同書約定原告為被告光榮委小區(qū)帝景花園項目提供營銷策劃、廣告設(shè)計及銷售事宜。合同書主要內(nèi)容第二條、委托代理范圍為光榮委小區(qū)項目可售建筑；第三條、代理權(quán)限為光榮委小區(qū)項目所有可售建筑的銷售代理；第四條、甲方責(zé)任負責(zé)辦理有關(guān)項目銷售許可證照文件，并向乙方提供文件的復(fù)印件；第五條、乙方責(zé)任乙方根據(jù)甲方提供的項目工程進度計劃及項目狀況制定項目營銷策劃方案及銷售代理執(zhí)行方案；第七條、乙方的項目全案營銷策劃、銷售代理費為銷售傭金及溢價分成。簽訂合同之后，在甲方認可乙方方案后、價格后三日內(nèi)甲方向乙方預(yù)付前期拓展費用人民幣20萬元，乙方銷售人員進入現(xiàn)場時再向乙方支付人民幣10萬元作為拓展費用，拓展費用主要視為項目的整體規(guī)劃費用；第九條、除本合同約定的事由外，代理期間甲、乙雙方均不得擅自單方解除合同。任何一方未履行合同規(guī)定內(nèi)容單方違約，以及在代理期間因甲方延期支付代理費用或因甲方責(zé)任工程進度延期形成甲方違約，則按應(yīng)結(jié)傭金額度X1%/天的違約金支付乙方，如超過30日仍未結(jié)款，乙方有權(quán)退場，甲方須賠償乙方違約金人民幣50萬元。如未經(jīng)甲方同意，乙方擅自退場，則須賠償甲方人民幣50萬。第十條、如遇不可抗力因素或甲方停、緩建該項目而影響銷售，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，合同可由雙方協(xié)商選擇順延或終止，乙方前期所花費的所有費用有權(quán)不退還給甲方。合同書在其他事由處約定合同有效期間發(fā)生爭議，協(xié)商不成，可向乙方所在地的人民法院提起訴訟。合同簽訂后，原告為被告提供了金桂園認購書、購房協(xié)議、借款協(xié)議、金桂園銷售問答、宣傳畫、銷售價格、折扣說明等樣本及售樓處開放前工作內(nèi)容推進企劃和金桂園小區(qū)近期宣傳推廣工作執(zhí)行計劃，上述樣本和計劃由被告項目負責(zé)人陳朝成簽字確認，被告支付原告營銷策劃、銷售代理費用5萬元。2013年8月26日，齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)人民政府區(qū)長辦公會議紀要記載“光榮委小區(qū)是是我區(qū)2012年棚改項目，由雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)開發(fā)改造。2013年7月份，在市國土資源局辦理了土地招拍掛手續(xù)，但該公司在沒有揭牌的請款下，開工建設(shè)了4棟回遷安置房，違反了必須揭牌后方可開工建設(shè)的相關(guān)法律法規(guī)要求。會議要求，在本月31日之前，雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需將土地掛牌起始價2510萬元存入到區(qū)棚改辦專戶，否則相關(guān)部門將行使職能將其清出我區(qū)棚改市場。”2013年8月31日之前，被告未能將上述款項存入富拉爾基區(qū)棚改辦專戶，被責(zé)令停建、撤離施工現(xiàn)場。2013年9月30日，原告向被告郵遞通知函，要求被告依約向原告付清前期營銷顧問費余款25萬元及銷售代理傭金5340元。
2013年5月13日，原、被告雙方簽訂了雞西紅鈺家園全程營銷顧問委托合同書，被告為甲方，原告為乙方，合同書約定原告為被告提供雞西紅鈺家園營銷顧問及廣告推廣服務(wù)，合同書主要內(nèi)容“三、甲方的權(quán)利和義務(wù)甲方有權(quán)對乙方提交的方案提出修改意見，并要求修正。乙方所有即將執(zhí)行的創(chuàng)意、策略、平面表現(xiàn)、文本資料等須經(jīng)甲方簽字確認后方可執(zhí)行。甲方有義務(wù)向乙方提供項目相關(guān)的資料和各類證明，及時通報與項目相關(guān)的信息。提供本項目的準確無誤的相關(guān)文字及圖片等資料，并保證所提供的資料準確、完整。乙方的權(quán)利和義務(wù)乙方在完成每項工作后須提交簽字確認，包括媒體計劃，創(chuàng)意設(shè)計與文案，報價等，在得到甲方書面同意之后，方可進入下一步工作。經(jīng)甲方確認的方案，乙方應(yīng)嚴格執(zhí)行，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得更改。五、收費標準1、本項目乙方向甲方收取營銷策劃《營銷推廣總案》費用人民幣叁拾萬元整。2、合作期間乙方向甲方按月收取服務(wù)費用人民幣叁萬元整（營銷顧問與推廣設(shè)計費）。付款方式1、雙方約定《營銷推廣總案》費用部分，甲方分三期支付，每期人民幣拾萬元整。2、自本合同簽訂之日起五個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付第一期《營銷推廣總案》費人民幣拾萬元整及兩個月月服務(wù)費人民幣陸萬元整。3、2013年7月5日前甲方向乙方支付第二期《營銷推廣總案》費人民幣拾萬元整及兩個月月服務(wù)費人民幣陸萬元整。4、2013年9月5日前甲方向乙方支付第三期《營銷推廣總案》費人民幣拾萬元整及兩個月月服務(wù)費人民幣陸萬元整。5、自2013年11月1日起，每月5日前，甲方向乙方支付月度服務(wù)費用（營銷顧問費及推廣設(shè)計費共計叁萬元整），直至合同期滿為止。6、如甲方不能按期支付每期費用，延期五日內(nèi)可以書面形式向乙方提出，超過五日則按1‰日息計算（以上2至4條款遇特殊情況由雙方另行議定支付方式）。六、甲、乙雙方對合作過程中出現(xiàn)的任何問題應(yīng)共同協(xié)商解決，任何一方中途終止合同，應(yīng)提前一個月書面通知對方并征得對方書面同意；否則要向另一方支付年服務(wù)費總額的20%作為違約金。因乙方服務(wù)不到位或時間延誤而影響項目工作的推進，甲方有權(quán)提出警告，并向乙方高層以書面的形式提出修正建議。如發(fā)生三次以上，甲方有權(quán)扣除部分服務(wù)費或雙方協(xié)商解除合同?！焙贤炗喓螅?013年7月5日前原告向被告提供了紅鈺家園前期營銷推廣建議討論稿，討論稿首頁由被告項目負責(zé)人陳美玲簽字確認。被告支付原告服務(wù)費用3萬元。原告在前期營銷推廣建議中提出的銷售價格為2880元/平方米，被告告知原告開發(fā)建設(shè)成本價格要高于2880元/平方米，后雙方對紅鈺家園銷售價格未能達成一致意見，另被告認為營銷推廣費用過高，告知原告終止?fàn)I銷顧問委托合同。

本院認為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。本案中，原、被告在簽訂金桂園小區(qū)整體營銷策劃、銷售代理委托合同書時，被告尚未取得金桂園小區(qū)商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的委托合同中關(guān)于商品房銷售的條款無效，被告作為房產(chǎn)開發(fā)商，原告作為專業(yè)的房產(chǎn)營銷策劃公司，對此均有過錯。另雙方簽訂的金桂園小區(qū)整體營銷策劃、銷售代理委托合同書中第十條約定，如遇不可抗力因素或甲方停、緩建該項目而影響銷售，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，合同可由雙方協(xié)商選擇順延或終止，乙方前期所花費的所有費用有權(quán)不退還給甲方。被告在未取得金桂園小區(qū)項目相應(yīng)許可證件的情況下，被齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)政府責(zé)令停建，撤出施工現(xiàn)場，屬合同第十條約定事件發(fā)生，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，故原告要求被告給付金桂園小區(qū)項目前期營銷拓展費25萬元、銷售傭金8152元及違約金77445.6元的訴訟主張，本院不予支持；因原告向被告提供的金桂園認購書、購房協(xié)議、借款協(xié)議、金桂園銷售問答、宣傳畫、銷售價格及折扣說明等樣本，已經(jīng)被告項目負責(zé)人陳朝成簽字確認，故被告主張原告應(yīng)返還5萬元前期拓展費的抗辯理由，本院不予采納。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條和第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己義務(wù)；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原、被告簽訂雞西紅玉家園全程營銷顧問委托合同書約定任何一方中途終止合同，應(yīng)提前一個月書面通知對方并征得對方書面同意。合同簽訂后，原告按約向被告提供了紅鈺家園前期營銷推廣建議討論稿，且建議討論稿首頁由被告項目負責(zé)人陳美玲簽字確認，但被告未按合同約定給付原告第一期營銷推廣總案費和月服務(wù)費，且在未征得原告同意的情況下，被告單方終止合同。故原告主張被告應(yīng)支付營銷推廣總案費及月服務(wù)費的訴請，本院予以部分支持；原告主張被告應(yīng)支付年服務(wù)費總額20%的違約金的訴請，本院予以支持。因原告向被告提供的紅鈺家園前期營銷推廣建議討論稿，已由被告項目負責(zé)人陳美玲簽字確認，故被告主張原告應(yīng)返還3萬元服務(wù)費的抗辯理由，本院不予采納。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》五十二條、第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下

一、被告雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司雞西紅玉家園項目第一期營銷推廣總案費10萬元、服務(wù)費3萬元及違約金7.2萬元；
二、駁回原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費12376元，原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司負擔(dān)8434元，被告雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)元3942元（此款原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司已預(yù)交，被告雞西大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告哈爾濱源創(chuàng)房地產(chǎn)咨詢有限公司）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本兩份，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判長 員雷
審判員 金鵬
人民陪審員 揣莉二0一四年十月二十日

書記員： 姜鑫