哈爾濱廣通影視文化集團(tuán)有限公司
哈爾濱市亞細(xì)亞電影院
張東春
鞠文英（黑龍江孟繁旭律師事務(wù)所）
孫某某
姚源軍（黑龍江江山律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告、反訴被告）哈爾濱廣通影視文化集團(tuán)有限公司，住所地哈爾濱市經(jīng)開區(qū)南崗集中區(qū)漢水路168號(hào)。
法定代表人陳峰，該公司董事長(zhǎng)。
上訴人（原審原告、反訴被告）哈爾濱市亞細(xì)亞電影院，住所地哈爾濱市南崗區(qū)果戈理大街414號(hào)。
法定代表人王惠文，該電影院經(jīng)理。
二
上訴人
委托代理人張東春，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱廣通影視文化集團(tuán)有限公司影院管理部主任。住哈爾濱市道里區(qū)興安街2號(hào)1單元403室。
二
上訴人
委托代理人鞠文英，黑龍江孟繁旭律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱警備區(qū)退休干部，住哈爾濱市南崗區(qū)一曼街2號(hào)38棟1單元402室。
委托代理人姚源軍，黑龍江江山律師事務(wù)所律師。
上訴人哈爾濱廣通影視文化集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣通影視公司）、上訴人哈爾濱市亞細(xì)亞電影院（以下簡(jiǎn)稱亞細(xì)亞電影院）因與被上訴人孫某某房屋租賃合同糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2012）南民一初字第702號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年11月15日受理后，依法組成合議庭，于2013年11月27日公開開庭審理了此案。上訴人廣通影視公司和亞細(xì)亞電影院的委托代理人張東春、鞠文英，被上訴人孫某某的委托代理人姚源軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原初審判決認(rèn)定，2008年5月28日，亞細(xì)亞電影院與孫某某簽訂租賃合同，合同約定，亞細(xì)亞電影院將其一樓側(cè)廳面積180平方米租賃給孫某某使用，租期五年，即2009年6月30日起至2014年6月29日止，每年租金600000元整；孫某某租賃期間水、電費(fèi)自行承擔(dān)；如遇政府政策性規(guī)劃改造（影院改制、整體出讓、股份制改造等）使合同無法正常履行時(shí)，本合同自行終止，余額退還，雙方責(zé)任互免等。合同簽訂后，孫某某開始經(jīng)營(yíng)。2010年11月，哈爾濱市電影公司及所屬16家影院轉(zhuǎn)企改制，亞細(xì)亞電影院于2010年12月17日給孫某某送達(dá)告知函，告知其因哈爾濱市電影系統(tǒng)實(shí)施改制，亞細(xì)亞電影院與孫某某簽訂的房屋租賃合同于2010年12月31日前終止，孫某某在接到告知函五日內(nèi)與亞細(xì)亞電影院聯(lián)系洽談合同終止事宜，并在2010年12月31日前搬出。2011年1月19日，亞細(xì)亞電影院又給孫某某送達(dá)《合同終結(jié)書》，限孫某某于2011年1月27日前搬出，如孫某某不簽該《合同終結(jié)書》，將無權(quán)參加亞細(xì)亞電影院對(duì)該房屋租賃的公開招標(biāo)。孫某某收到以上函件后，于2011年1月24日致函亞細(xì)亞電影院，表明雙方租賃合同期限未滿，哈爾濱市電影公司并未實(shí)施改制，只是要把物業(yè)重新整理出租，是電影公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)決定，不屬于政府政策范疇，亞細(xì)亞電影院的行為是單方終止合同，是違約行為，孫某某不同意提前終止合同。2011年4月初，亞細(xì)亞電影院強(qiáng)行斷水?dāng)嚯娭率箤O某某無法經(jīng)營(yíng)。2011年8月，孫某某自行解決了水電，共花電路改造費(fèi)、鍋爐安裝費(fèi)及取暖費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)190239.90元。孫某某所經(jīng)營(yíng)的“美國(guó)加州牛肉面大王”近三年向稅務(wù)部門定額納稅每月平均為11000元，現(xiàn)孫某某在正常經(jīng)營(yíng)。2007年9月，哈爾濱市委、市政府開始進(jìn)行哈爾濱市文化體制改革。2010年3月，哈爾濱市電影公司及所屬16家影院整體劃至哈爾濱市廣電局，并組建廣通影視公司，原市電影公司及所屬影劇院的房產(chǎn)及資產(chǎn)歸廣通影視公司所有，并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，包括各影院的房產(chǎn)等資產(chǎn)。廣通影視公司于2011年3月31日在《生活報(bào)》上刊登房屋租賃權(quán)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓公告，后以2100000元將孫某某正在租賃使用的房產(chǎn)租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人。孫某某已交納2011年度的租金，2012年度租金孫某某向亞細(xì)亞電影院交納時(shí)被拒收。
廣通公司、亞細(xì)亞電影院起訴，要求依法裁決孫某某立即將租賃亞細(xì)亞電影院的房屋倒出，賠償亞細(xì)亞電影院經(jīng)濟(jì)損失2910000元。
孫某某反訴，要求亞細(xì)亞電影院承擔(dān)違約責(zé)任，賠償孫某某經(jīng)濟(jì)損失人民幣4550000元。
原審判決認(rèn)為，亞細(xì)亞電影院與孫某某簽訂的房屋租賃合同系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方應(yīng)各自履行合同約定的義務(wù)，按照合同約定，孫某某使用房屋的期限為五年（2009年6月30日起至2014年6月24日止），而亞細(xì)亞電影院劃歸廣通影視公司后即向?qū)O某某送達(dá)終止合同告知函，孫某某明確表示亞細(xì)亞電影院的行為違反雙方合同約定，不同意解除合同，現(xiàn)亞細(xì)亞電影院以企業(yè)改制無法履行合同要求孫某某將租賃的房屋倒出，并賠償經(jīng)濟(jì)損失2190000元。原審認(rèn)為，雙方簽訂的房屋租賃合同為期五年，雖合同約定“如遇政府政策性規(guī)劃改造（影院改制整體出讓、股份制改造等）使合同無法正常履行時(shí)，本合同自行終止，余額退還，雙方責(zé)任互免?！钡鶕?jù)廣通影視公司的改制相關(guān)規(guī)定，是為了解決電影系統(tǒng)多年經(jīng)營(yíng)不善造成的拖欠職工工資、社保及醫(yī)保等問題，盤活資產(chǎn)，安置職工，而亞細(xì)亞電影院欲與孫某某解除房屋租賃合同，并將租賃的房屋高價(jià)轉(zhuǎn)租給案外人，并沒有改變房屋租賃性質(zhì)，也違反了雙方合同約定，亞細(xì)亞電影院提前解除合同違反約定所造成的損失應(yīng)由亞細(xì)亞電影院自行承擔(dān)。審理中，亞細(xì)亞電影院放棄2012年度至今孫某某應(yīng)交納的租金，孫某某反訴要求亞細(xì)亞電影院承擔(dān)違約責(zé)任賠償銷售收入4550000元（每年銷售收入按1300000元計(jì)算，提前三年半解除合同）。原審認(rèn)為，亞細(xì)亞電影院于2011年4月給孫某某斷水?dāng)嚯娭率箤O某某停業(yè)近五個(gè)月至8月份恢復(fù)經(jīng)營(yíng)至今，對(duì)孫某某五個(gè)月停業(yè)損失亞細(xì)亞電影院應(yīng)予賠償，對(duì)孫某某自行解決水電，進(jìn)行電路改造、鍋爐安裝等共計(jì)190239.90元，應(yīng)由亞細(xì)亞電影院承擔(dān)。孫某某每月向稅務(wù)部門交納定額稅款11000元左右，可推斷孫某某年收入約1300000元，因?qū)O某某自2011年8月一直經(jīng)營(yíng)至今，對(duì)此孫某某要求給付的銷售收入不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第九十四條 ?第（二）款 ?、第一百零八條 ?、第一百一十三條 ?之規(guī)定，判決:一、解除原告哈爾濱市亞細(xì)亞電影院與被告孫某某簽訂的房屋租賃合同；二、被告孫某某自本判決之日起三十日內(nèi)從租賃原告的房屋中遷出，包括所有生產(chǎn)生活物品；三、原告哈爾濱市亞細(xì)亞電影院賠償被告孫某某停業(yè)損失521666.67元（2011年4月至2011年8月按年收入130萬元÷12個(gè)月×5個(gè)月）；四、原告哈爾濱市亞細(xì)亞電影院自本判決生效之日起賠償被告可得利益至合同終止日（按年收入130萬元，每月108333.33元計(jì)算時(shí)）；五、原告哈爾濱市亞細(xì)亞電影院賠償被告孫某某電路改造、安裝鍋爐生產(chǎn)的費(fèi)用190239.90元；六、駁回原、被告其他訴訟請(qǐng)求。如果被告未按上述規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)30080元，由被告承擔(dān)100元，原告自行承擔(dān)29980元，反訴費(fèi)21600元，由原告承擔(dān)10537元，被告自行承擔(dān)11063元。
本院認(rèn)為，亞細(xì)亞電影院與孫某某對(duì)雙方簽訂的房屋租賃合同的有效性無異議，且該合同不違反法律禁止性規(guī)定，原審判決認(rèn)定有效正確。根據(jù)該合同第八條“如遇政府政策性規(guī)劃改造（影院改制整體出讓、股份制改造等）使合同無法正常履行時(shí)，本合同自行終止，余額退還，雙方責(zé)任互免”的約定，只有該約定的終止合同條件成就，雙方房屋租賃關(guān)系終止。然而，亞細(xì)亞電影院無論是否改制，而是將租賃標(biāo)的物高價(jià)另行出租給案外人，由此可見亞細(xì)亞電影院兩次出租房屋的合同目的相同，后者僅僅是提高了租金數(shù)額，并不構(gòu)成合同無法履行的約定情形，因此孫某某不同意解除合同，應(yīng)受法律保護(hù)；亞細(xì)亞電影院有悖誠(chéng)信原則，采取斷水、斷電、干擾、阻撓等惡意終止合同的行為，妨害了孫某某飯店的正常經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)收益的損失，原審判決亞細(xì)亞電影院承擔(dān)違約責(zé)任，賠償由此造成孫某某的經(jīng)濟(jì)損失并無不當(dāng)。因亞細(xì)亞電影院主張解除該租賃合同，現(xiàn)孫某某已無法實(shí)現(xiàn)合同目的，在認(rèn)定亞細(xì)亞電影院違約賠償?shù)那疤嵯?，孫某某亦同意解除合同，且原審判決解除該租賃合同雙方均已認(rèn)可，故本院予以確認(rèn)。
關(guān)于原審判決保護(hù)孫某某的可得利益損失每月108333.33元的問題。從原判認(rèn)定孫某某開辦飯店正常營(yíng)業(yè)每月交稅金額和其他證據(jù)證實(shí)孫某某的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)以及亞細(xì)亞電影院自認(rèn)提高的租金數(shù)額等看出，原判確認(rèn)孫某某經(jīng)營(yíng)收益數(shù)額亦符合客觀實(shí)際，應(yīng)予保護(hù)。
關(guān)于原審判決保護(hù)孫某某自行解決水電，進(jìn)行電路改造、鍋爐安裝等共計(jì)190239.90元的問題。孫某某的上述行為和結(jié)果是為彌補(bǔ)或減少因亞細(xì)亞電影院的惡意違約造成的損失，原判依法保護(hù)正確，但根據(jù)公平原則，孫某某所添附物的所有權(quán)亦應(yīng)歸屬亞細(xì)亞電影院。
關(guān)于房屋租金的問題。亞細(xì)亞電影院在原審中明確表示放棄對(duì)孫某某的租金主張，而要求賠償其惡意解除合同另行租賃損失，對(duì)此原審判決未予保護(hù)并無不當(dāng)。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，但判決部分不當(dāng)，本院予以糾正。上訴人亞細(xì)亞電影院的上訴請(qǐng)求，應(yīng)事實(shí)與法律依據(jù)不足，本院不予支持。上訴人廣通影視公司不是本案爭(zhēng)議房屋租賃合同的相對(duì)人，其無權(quán)據(jù)以直接向被上訴人孫某某，故其上訴主張應(yīng)予保護(hù)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2012）南民一初字第702號(hào)民事判決；
二、被上訴人孫某某改造的電路、安裝的鍋爐歸上訴人哈爾濱市亞細(xì)亞電影院所有。
二審案件受理費(fèi)30080元，由上訴人上訴人哈爾濱廣通影視文化集團(tuán)有限公司、上訴人哈爾濱市亞細(xì)亞電影院負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，亞細(xì)亞電影院與孫某某對(duì)雙方簽訂的房屋租賃合同的有效性無異議，且該合同不違反法律禁止性規(guī)定，原審判決認(rèn)定有效正確。根據(jù)該合同第八條“如遇政府政策性規(guī)劃改造（影院改制整體出讓、股份制改造等）使合同無法正常履行時(shí)，本合同自行終止，余額退還，雙方責(zé)任互免”的約定，只有該約定的終止合同條件成就，雙方房屋租賃關(guān)系終止。然而，亞細(xì)亞電影院無論是否改制，而是將租賃標(biāo)的物高價(jià)另行出租給案外人，由此可見亞細(xì)亞電影院兩次出租房屋的合同目的相同，后者僅僅是提高了租金數(shù)額，并不構(gòu)成合同無法履行的約定情形，因此孫某某不同意解除合同，應(yīng)受法律保護(hù)；亞細(xì)亞電影院有悖誠(chéng)信原則，采取斷水、斷電、干擾、阻撓等惡意終止合同的行為，妨害了孫某某飯店的正常經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)收益的損失，原審判決亞細(xì)亞電影院承擔(dān)違約責(zé)任，賠償由此造成孫某某的經(jīng)濟(jì)損失并無不當(dāng)。因亞細(xì)亞電影院主張解除該租賃合同，現(xiàn)孫某某已無法實(shí)現(xiàn)合同目的，在認(rèn)定亞細(xì)亞電影院違約賠償?shù)那疤嵯?，孫某某亦同意解除合同，且原審判決解除該租賃合同雙方均已認(rèn)可，故本院予以確認(rèn)。
關(guān)于原審判決保護(hù)孫某某的可得利益損失每月108333.33元的問題。從原判認(rèn)定孫某某開辦飯店正常營(yíng)業(yè)每月交稅金額和其他證據(jù)證實(shí)孫某某的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)以及亞細(xì)亞電影院自認(rèn)提高的租金數(shù)額等看出，原判確認(rèn)孫某某經(jīng)營(yíng)收益數(shù)額亦符合客觀實(shí)際，應(yīng)予保護(hù)。
關(guān)于原審判決保護(hù)孫某某自行解決水電，進(jìn)行電路改造、鍋爐安裝等共計(jì)190239.90元的問題。孫某某的上述行為和結(jié)果是為彌補(bǔ)或減少因亞細(xì)亞電影院的惡意違約造成的損失，原判依法保護(hù)正確，但根據(jù)公平原則，孫某某所添附物的所有權(quán)亦應(yīng)歸屬亞細(xì)亞電影院。
關(guān)于房屋租金的問題。亞細(xì)亞電影院在原審中明確表示放棄對(duì)孫某某的租金主張，而要求賠償其惡意解除合同另行租賃損失，對(duì)此原審判決未予保護(hù)并無不當(dāng)。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，但判決部分不當(dāng)，本院予以糾正。上訴人亞細(xì)亞電影院的上訴請(qǐng)求，應(yīng)事實(shí)與法律依據(jù)不足，本院不予支持。上訴人廣通影視公司不是本案爭(zhēng)議房屋租賃合同的相對(duì)人，其無權(quán)據(jù)以直接向被上訴人孫某某，故其上訴主張應(yīng)予保護(hù)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2012）南民一初字第702號(hào)民事判決；
二、被上訴人孫某某改造的電路、安裝的鍋爐歸上訴人哈爾濱市亞細(xì)亞電影院所有。
二審案件受理費(fèi)30080元，由上訴人上訴人哈爾濱廣通影視文化集團(tuán)有限公司、上訴人哈爾濱市亞細(xì)亞電影院負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：焦崇升
審判員：曲云鵬
審判員：唐玉貴

書記員：齊躍鮑載金