原告咸寧市楓葉置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱楓葉公司）。
住所地：咸寧市溫泉濱河?xùn)|路77號。
法定代表人彭有志，楓葉公司執(zhí)行董事。
委托代理人鄒鄂軍，湖北尹澤律師事務(wù)所律師。一般代理。
被告中國建銀投資有限責(zé)任公司（以下簡稱建銀投公司）。
住所地：北京市東城區(qū)建國門內(nèi)大街28號民生金融中心C座11層。
法定代表人仲建安，建銀投公司董事長。
委托代理人易中華，湖北華雋律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告中國建設(shè)銀行股份有限公司咸寧分行（以下簡稱建行咸寧分行）。
住所地：咸寧市溫泉潛山路32號。
負(fù)責(zé)人劉志偉，建行咸寧分行行長。
委托代理人易大文、晏興，均系湖北寧華律師事務(wù)所律師。一般代理。

原告楓葉公司與被告建銀投公司、建行咸寧分行房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告楓葉公司委托代理人鄒鄂軍、被告建銀投公司委托代理人易中華、被告建行咸寧分行委托代理人易大文、晏興到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，被告建銀投公司將其從被告建行咸寧分行剝離取得的位于咸寧市淦河大道48號“建行咸寧分行”門面樓委托北京中拓國際拍賣有限公司公開拍賣。該拍賣公司對外公開了“拍賣標(biāo)的信息”、“湖北省資產(chǎn)拍賣會(huì)拍賣規(guī)則”，原告楓葉公司法定代表人彭有志（拍賣時(shí)競買人）在上述拍賣文件中簽名確認(rèn)，并與該拍賣公司簽訂了“競買協(xié)議”。2011年7月23日，原告楓葉公司法定代表人彭有志以競買人身份競買取得該棟門面樓，并于同日與該拍賣公司簽訂了“拍賣成交確認(rèn)書”，支付了拍賣標(biāo)的款人民幣550萬元，并依法進(jìn)行了公證。同年8月26日，原告楓葉公司法定代表人彭有志向被告建銀投公司等遞交書面“聲明”，聲明其以人民幣550萬元競拍成功第25標(biāo)的建行咸寧分行門面樓一棟，自愿將此門面樓的買受人更名為楓葉公司。2011年11月21日，被告建銀投公司與原告楓葉公司簽訂一份“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約”，2012年1月26日，二被告協(xié)助原告楓葉公司辦理了該棟門面樓的房屋所有權(quán)證、證號為咸寧市房權(quán)證溫泉字第××號。2012年3月1日，被告建行咸寧分行與原告楓葉公司簽訂一份“協(xié)議書”，該協(xié)議書約定將該棟門面樓的水表戶主由建行咸寧分行變更為楓葉公司。2011年8月17日，被告建銀投公司向建行湖北省分行致函，請求協(xié)助原告楓葉公司辦理訟爭門面樓房的土地使用權(quán)證分割過戶。2012年5月25日、2014年9月19日、2015年1月8日，原告分別向被告建銀投公司、建行咸寧分行、咸寧市國土資源局呈送“關(guān)于申請土地過戶報(bào)告”、“關(guān)于請求協(xié)助土地過戶的被告”、“關(guān)于再次申請土地過戶的報(bào)告”。2015年2月15日，被告建行咸寧分行向原告楓葉公司致“答復(fù)函”，認(rèn)為處分國有劃撥土地使用權(quán)須由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定，不是因?yàn)樵撔械∮谂浜?，是因?yàn)槠錈o權(quán)處分。因原告楓葉公司在取得訟爭門面樓房屋所有權(quán)后，因該房屋及附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)仍為被告建行咸寧分行。原告楓葉公司多次請求二被告協(xié)助辦理和請求有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)無果的情況下，向本院提起訴訟，請求依法處理。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張和庭審查明的事實(shí)，歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：一、原告楓葉公司訴訟主體資格問題；二、訟爭房屋土地使用權(quán)辦理過戶登記的義務(wù)承擔(dān)問題；三、訟爭房屋所占土地使用權(quán)界址如何確定問題；四、原告楓葉公司請求賠償損失問題；五、本案是否屬于人民法院民事審判受案范圍；六、拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)否追加為當(dāng)事人問題。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)一。本院認(rèn)為，楓葉公司法定代表人彭有志以其名義在拍賣會(huì)公開競得拍賣物訟爭的門面樓房。在簽訂了“成交確認(rèn)書”和支付了全部標(biāo)的款取得了訟爭門面樓房標(biāo)的物后，以書面“聲明”形式給被告，其自愿將其競買的門面樓房的買受人變更為原告楓葉公司，并實(shí)際上得到了二被告的認(rèn)可，被告建銀投公司與原告楓葉公司簽訂的書面《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約》、《2011年7月23日湖北省資產(chǎn)拍賣會(huì)成交款到賬證明》（湖北省咸寧市淦河大道48號“咸寧市分行門面樓”現(xiàn)狀房屋一套）證明買受人為原告楓葉公司，拍賣成交后，被告將標(biāo)的物訟爭門面樓實(shí)際交付給了原告楓葉公司控制管理，并協(xié)助原告楓葉公司辦理了房屋所有權(quán)證、被告建行咸寧分行與原告楓葉公司簽訂《協(xié)議書》，協(xié)助原告楓葉公司辦理水表變更過戶、書面對原告要求辦理土地使用權(quán)過戶致《答復(fù)函》等。因此，二被告對原告楓葉公司法定代表人彭有志自愿將其競買的訟爭門面樓的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給原告楓葉公司，將買受人名稱變更為原告楓葉公司是明知的和認(rèn)可的，依照《合同法》第八十八條的規(guī)定，原告楓葉公司法定代表人彭有志以其個(gè)人名義競得的訟爭門面樓的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給原告楓葉公司的行為，不違反我國法律的禁止性規(guī)定，合法有效。故原告楓葉公司的訴訟主體適格。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二。本院認(rèn)為，被告建銀投公司根據(jù)國家當(dāng)時(shí)相關(guān)的政策精神取得了建行咸寧分行剝離的訟爭門面樓的賬面資產(chǎn)，并委托拍賣機(jī)構(gòu)以公開拍賣方式進(jìn)行處置。拍賣機(jī)構(gòu)是以格式合同方式對外公示“拍賣標(biāo)的信息”、“拍賣會(huì)拍賣規(guī)則”、與競買人簽訂“競買協(xié)議”，并未對訟爭門面樓的真實(shí)狀況進(jìn)行核實(shí)。被告建銀投公司在取得了被告建行咸寧分行剝離的訟爭門面樓賬面資產(chǎn)后，并未與被告建行咸寧分行對資產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行分割移交，在委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣時(shí)未將拍賣的訟爭門面樓的房地產(chǎn)登記狀況的真實(shí)情況進(jìn)行公示，而是在格式的拍賣文件合同中以“瑕疵問題”進(jìn)行提示，由于拍賣時(shí)訟爭的門面樓實(shí)際具有“房屋所有權(quán)證”和“國有土地使用權(quán)證”（國有劃撥），不存在任何瑕疵，因此，格式合同中的“瑕疵問題”提示不影響合同履行。二被告不得以此作為其依法應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告楓葉公司辦理訟爭門面樓權(quán)屬過戶登記義務(wù)的抗辯理由。依照《合同法》第四十四條第一款、第一百三十條的規(guī)定，被告建銀投公司委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣成交后，與原告楓葉公司形成的買賣合同關(guān)系合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律規(guī)定履行合同義務(wù)。原告楓葉公司按約定支付了被告建銀投公司出售門面樓全部價(jià)款550萬元，二被告協(xié)助原告楓葉公司辦理了訟爭門面樓的房屋所有權(quán)過戶登記，原告楓葉公司取得了該房屋的所有權(quán)。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條、《物權(quán)法》第九條、第一百四十七條的規(guī)定和查明該訟爭門面樓的土地使用權(quán)證不存在瑕疵的客觀事實(shí)，二被告協(xié)助原告楓葉公司辦理訟爭門面樓的國有土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，是二被告應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)；所需費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由原告楓葉公司承擔(dān)。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)三。本院認(rèn)為，訟爭房屋所占土地界址的確定，即是該房屋及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的確定。在我國土地使用權(quán)的確定只有兩種情形，一種是依合同約定，即合同當(dāng)事人對交易的房屋所占用的土地范圍的四至界址或交易的土地使用權(quán)面積范圍的四至界址明確約定，經(jīng)土地登記機(jī)關(guān)登記生效；另一種是依法確定，即法定情形，由于我國明確實(shí)行的是房、地分開登記模式，為了避免出現(xiàn)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記主體不一致的情形，我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》對土地使用權(quán)與地上建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的登記規(guī)定的是主體一體化原則，即“地隨房走，房隨地走”。其范圍是建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地面積。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條第三款規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書”，因此，訟爭房屋所占用土地使用權(quán)界址應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人補(bǔ)充協(xié)商確定或由原告楓葉公司憑變更登記后的“房屋所有權(quán)證”向咸寧市人民政府土地管理部門申請核實(shí)確定界址變更登記。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)四。本院認(rèn)為，合同當(dāng)事人一方請求對方賠償損失的條件是對方在履行合同中違約或不履行合同義務(wù)。本案中，被告建銀投公司在取得了被告建行咸寧分行剝離的賬面資產(chǎn)（訟爭門面樓）并委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，未對委托拍賣的門面樓權(quán)屬證書進(jìn)行核實(shí)作出說明，只是在拍賣文件合同中以“瑕疵問題”進(jìn)行提示，原告法定代表人彭有志以其名義在競買時(shí)未對“拍賣信息”、“競買協(xié)議”中提示的“瑕疵問題”進(jìn)行審慎調(diào)查核實(shí)，雖然依法不能以上述格式合同文件來免除二被告協(xié)助原告楓葉公司辦理訟爭門面樓的權(quán)屬證義務(wù)，但可以確認(rèn)競買人彭有志當(dāng)時(shí)是明知和認(rèn)可當(dāng)時(shí)拍賣物現(xiàn)狀條件的。且雙方亦未在拍賣合同中和事后雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約》中對辦理權(quán)屬證書約定違約責(zé)任的承擔(dān)?？陀^上，原告楓葉公司按約向被告建銀投公司交清了全部標(biāo)的款，二被告按約向原告楓葉公司交付了標(biāo)的物，并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證。原告楓葉公司實(shí)際接受和控制了標(biāo)的物，并進(jìn)行了經(jīng)營管理。二被告并未給原告造成經(jīng)濟(jì)損失。原告楓葉公司以土地出讓金提高為由，要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的理由不成立。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)五。本院認(rèn)為，本案的性質(zhì)是房屋買賣合同糾紛。雙方對標(biāo)的款、標(biāo)的物的交付均無爭議，只是因?yàn)殡p方在交易的合同中未對房屋占用的土地使用權(quán)范圍界址進(jìn)行約定。原告楓葉公司請求二被告指界并協(xié)助辦理土地使用權(quán)證是實(shí)現(xiàn)合同目的的一部分。因此，本案屬于人民法院民事審判受案范圍。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)六。本院認(rèn)為，北京中拓國際拍賣公司是基于被告建銀投公司的委托對訟爭門面樓進(jìn)行拍賣，其按被告建銀投公司委托拍賣合同的約定拍賣成交后，已履行了委托拍賣合同義務(wù)。原告楓葉公司請求二被告指界辦證的訴訟請求與拍賣機(jī)構(gòu)無關(guān)聯(lián)。因此，依法不應(yīng)追加拍賣機(jī)構(gòu)為本案的當(dāng)事人。

綜上，本院認(rèn)為，被告建銀投公司合法取得被告建行咸寧分行剝離的賬面資產(chǎn)所屬的門面樓房后，委托拍賣機(jī)構(gòu)公開拍賣處置，原告法定代表人彭有志以其名義競得后，以聲明方式告知被告，將其競得的訟爭門面樓房轉(zhuǎn)移給原告楓葉公司，并得到了二被告的以書面合同形式的認(rèn)可，原告楓葉公司與被告建銀投公司形成的房屋買賣合同關(guān)系合法有效，本院予以確認(rèn)。原告楓葉公司按約付清了被告建銀投公司的全部購房款，被告亦實(shí)際向原告楓葉公司交付了訟爭門面樓并協(xié)助原告辦理交易門面樓房屋過戶登記手續(xù)，原告楓葉公司合法取得了訟爭門面樓的房屋所有權(quán)后，要求二被告對轉(zhuǎn)讓門面樓房屋所占土地面積的界址進(jìn)行合理指定并協(xié)助其辦理土地使用權(quán)變更登記的請求合理合法，本院予以支持。二被告以在拍賣過程中進(jìn)行了“瑕疵”提示予以抗辯與查明被告建行咸寧分行持有訟爭門面樓土地使用權(quán)證的事實(shí)不符，該訟爭門面樓的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證根本不存在“瑕疵”，因此，二被告不協(xié)助原告楓葉公司辦理該門面樓的土地使用權(quán)證的理由不成立，其抗辯意見，本院不予采納。原告楓葉公司在訴中以土地使用權(quán)共有為由請求人民法院進(jìn)行分割沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，該請求的理由不成立，首先事實(shí)上，原告楓葉公司并未取得訟爭門面樓房及附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證，不存在與被告共有。其次，《民事通則》、《物權(quán)法》規(guī)定共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按各自的份額，對共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。原告楓葉公司以共有為由請求人民法院分割與事實(shí)不符，于法無據(jù)，本院不予支持。原告楓葉公司要求二被告賠償經(jīng)濟(jì)損失200萬元訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。被告建銀投公司認(rèn)為其接收被告建行咸寧分行剝離的資產(chǎn)為賬面資產(chǎn)，訟爭門面樓房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證登記的仍然是被告建行咸寧分行，應(yīng)當(dāng)由被告建行咸寧分行指界協(xié)助或由原告楓葉公司申請土地管理部門依法辦理的意見符合法律規(guī)定，本院予以采納；但被告建銀投公司是本案訟爭糾紛的當(dāng)事人和實(shí)際受益人，不能免除其協(xié)助原告楓葉公司辦理訟爭門面樓房屋土地使用權(quán)變更過戶登記的義務(wù)。因本案訟爭門面樓房屋交易轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)未能隨之辦理變更過戶登記，原、被告雙方均有責(zé)任和義務(wù)配合解決，而不應(yīng)相互推諉。本案雖經(jīng)本院反復(fù)多次做調(diào)解工作，最終未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序，促進(jìn)公平交易，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第七十六條、第一百三十二條第一款、第一百三十三條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十條、第一百四十七條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條、第六十一條第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告建銀投公司、建行咸寧分行于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告楓葉公司辦理其合法取得的原建行咸寧市分行位于咸寧市淦河大道48號門面樓房及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)；所需費(fèi)用由原告楓葉公司承擔(dān)。
二、駁回原告楓葉公司的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)100元，由原告楓葉公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。訴訟費(fèi)專戶名稱：湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行：農(nóng)行咸寧市金穗支行；賬號：17×××50。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　黃大湖 審　判　員　　陳新財(cái) 人民陪審員　　李漢華

書記員：毛愛