原告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地湖北省武漢市東西湖區(qū)。
原告：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地湖北省黃岡市黃州區(qū)。
原告：葉麗華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地湖北省赤壁市。
以上三原告的共同委托訴訟代理人：蘇學(xué)軍，湖北建和律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地浙江省溫州市鹿城區(qū)。
委托訴訟代理人：何永東，湖北文赤壁律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限一般代理。

原告周某、孫某某、葉麗華訴被告潘某某合同糾紛一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法組成合議庭，分別于2019年2月25日、3月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告周某、孫某某及其與原告葉麗華的共同委托訴訟代理人蘇學(xué)軍，被告潘某某的委托訴訟代理人何永東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告周峰、孫凱城、葉麗華向本院提出訴訟請求：一、依法判決解除原告周某、孫某某、葉麗華與被告潘某某2017年9月8日簽訂的《購房協(xié)議》并判決被告潘某某返還3000000元定金給原告。二、本案訴訟費全部由被告承擔(dān)。事實與理由：2017年9月8日，原告周某、孫某某、葉麗華與被告潘某某簽訂了《購房協(xié)議》。約定：1、被告潘某某將位于湖北省××商業(yè)步行街××區(qū)××層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積8338.2平方米的房屋房權(quán)證號：黃州字第××;土地證號：黃岡國用2013第001402823-B-**）轉(zhuǎn)讓給原告。2、約定成交價格為人民幣3950萬元；從簽訂合同之日起至2020年11月30日期間，原告所購商鋪免費提供給被告使用，被告可對外出租、經(jīng)營及管理，在此期間產(chǎn)生的所有收入歸被告所有；3、本購房協(xié)議簽訂當(dāng)日由原告付給被告購房定金300萬元，2017年10月22日付購房款700萬元，2017年12月7日付購房款750萬元，2018年1月7日付購房款800萬元，2018年2月7日付購房款800萬元，2018年3月30日付購房款600萬元；4、房屋辦理過戶手續(xù)過程中發(fā)生的相關(guān)稅費由雙方協(xié)商后按國家稅費法規(guī)和政策各自承擔(dān)；5、被告保障原告購買的商鋪能夠合理分割成58個獨立的產(chǎn)權(quán)，否則視同違約；在2018年3月30日前，若原告未出具將房屋過戶至指定第三方的書面函件，則被告將未過戶房屋的產(chǎn)權(quán)全部過戶至任一原告方名下……8、因本項目被告潘某某已作銀行抵押，在被告收到購房款1500萬元現(xiàn)金時，被告負(fù)責(zé)在一個月內(nèi)解除抵押手續(xù)。由于被告原因延誤解押所造成的問題和損失由被告承擔(dān)。雙方還對違約責(zé)任進(jìn)行了約定。該協(xié)議簽訂后，原告周某、孫某某、葉麗華于2017年9月8至14日分四次共計支付定金300萬元給被告潘某某，被告于9月14日給原告分別出具了定金收條。之后，被告潘某某在出售的房屋里面將一個商鋪給了原告對外進(jìn)行銷售。原告為了產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益支付購房款，對該商鋪進(jìn)行了裝修，并在外面廣場上建造了一個12平方米左右的玻璃房屋配套設(shè)施，共計投資18萬元左右（現(xiàn)在被被告潘某某占有對外出租收益）。經(jīng)被告潘某某及其代理人陳青孫同意以商業(yè)步行街銷售中心之名進(jìn)行房屋銷售。在2017年l0月至12月份銷售經(jīng)營期間，其中王兢、徐芬夫妻二人購買一套商鋪付款374300元，另有15人認(rèn)籌購買商鋪分別支付認(rèn)籌款5000元、20000元、30000元不等。上述購房人付款后，與部分房屋承租人發(fā)生矛盾和沖突，遂找到原告，以原告和商業(yè)步行街銷售中心不是產(chǎn)權(quán)人，沒有資格出售該房屋等，紛紛要求退款。為平息事端，由被告潘某某和原告共同分別退款給了所有購房人，共同退款后被告潘某某將已銷售的房屋合同和相關(guān)資料強(qiáng)行收走，并將我們驅(qū)逐出該銷售部。經(jīng)原告反復(fù)思考，雙方簽訂的《購房協(xié)議》完全顯失公平，違背了等價有償原則和公平原則。事已至此，原告年紀(jì)輕輕的根本再沒有能力和財產(chǎn)抵押貸款籌措到3950萬元資金支付給被告潘某某購房，而且要在簽訂《購房協(xié)議》6個月內(nèi)于2018年3月30日前將全部購房款3950萬元全部付清后，不能獲得、領(lǐng)受所購8338.2平方米的房屋，還要由被告潘某某保留所有權(quán)無償使用從簽訂合同之日起至2020年11月30日止。原告即便是在半年內(nèi)支付了3950萬元全部購房款，也要從2018年3月30日至2020年11月30日止2年零8個月，被告潘某某才將房屋交原告經(jīng)營受益。因此，原告周某、孫某某、葉麗華多次找被告潘某某論理解除《購房協(xié)議》，并要求退還300萬元購房定金未果。
2019年2月25日，原告周某、孫某某、葉麗華庭審中變更訴訟請求，請求依法判決被告潘某某返還原告3000000元定金并確認(rèn)雙方于2017年9月8日簽訂的《購房協(xié)議》無效。
被告潘某某辯稱，原告訴狀的陳述存在大量的謊言及夸大其詞的表述。對商鋪進(jìn)行裝修，但是并沒有裝修。簽合同的產(chǎn)權(quán)人不是奧康商業(yè)步行街，對外的公章奧康步行街銷售中心根本不是我們的，與我們無關(guān)。和合同約定是完全不一致的，是房屋產(chǎn)權(quán)人是潘某某，合同已經(jīng)在租賃期，2020年12月30日前是不能退的，房屋的受益是歸被告的，不是原告的。我們將房屋賣給原告的時候已經(jīng)將房屋的現(xiàn)狀告知原告，是原告沒有說清楚房屋現(xiàn)狀與我們無關(guān)。房屋的價格是5960萬元，總價3950萬元，原合同價格是5000萬元，后來進(jìn)行降價，減去了收益之后是3950萬元。實際房屋的單價是4000元平方米，是遠(yuǎn)低于正常的價格，由于低價才會賣。是沒給買房人說清楚合同銷售的節(jié)點，交付購房款沒有一期完成銷售應(yīng)付款項，對外銷售狀況不好。后來，因銷售不了，就將錢全部退了。原告認(rèn)為本案所涉及的合同是無效合同因而要求退還定金，這是沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，依據(jù)擔(dān)保法117條的規(guī)定，必須按照原合同的約定履行合同，如不履行合同需要支付雙倍定金。依據(jù)定金115條規(guī)則，原告因違約不能完成合同約定，不得要求退還定金。原告提出對房地產(chǎn)經(jīng)營無知，沒有經(jīng)營經(jīng)驗和社會經(jīng)驗、房地產(chǎn)經(jīng)驗，完全屬于劣勢的地位不是事實，原告都是房產(chǎn)中介人員，葉麗華是一個公司的銷售總監(jiān)，是具有銷售房屋的經(jīng)驗。原告在訴狀中提出本案存在撤銷解除無效的事實，我理解不了，不可能同時存在。就本案而言，應(yīng)當(dāng)理解為商品房的包銷合同，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)買賣合同糾紛適用若干問題意見第二十一條，房地產(chǎn)銷售首先是房地產(chǎn)商拿地規(guī)劃，再請建筑商進(jìn)行建筑，然后請銷售公司進(jìn)行銷售，再就是請物業(yè)管理公司，本案處于第三個流程銷售階段。依據(jù)合同，所有權(quán)可以轉(zhuǎn)移，在2020年之前的不發(fā)生占有行為不獲取收益，這是當(dāng)事人對權(quán)益的放棄，可以保留所有權(quán)。基于上述分析，我們認(rèn)為本案并不存在合同無效的情形，也不存在退還定金額的法定事實和理由，請求對原告的訴訟請求予以駁回。
原告周峰、孫凱城、葉麗華圍繞訴訟請求依法提交了如下證據(jù)：
一、原告周某、孫某某、葉麗華與被告潘某某2017年9月8日簽訂的書面《購房協(xié)議》，黃岡市房地產(chǎn)權(quán)登記信息，黃岡市房地產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)登記信息，證明1、《購房協(xié)議》顯失公平且根本不可能實現(xiàn)合同目的，具備了解除條件，2、合同無效，因共同所有權(quán)人王彩珍沒有簽訂合同，被告一人無處分權(quán)，該合同未告知抵押權(quán)人農(nóng)業(yè)銀行永嘉縣支行，亦未得到該行書面同意出售抵押物，故被告應(yīng)返還原告的300萬元。
二、被告潘某某于2017年9月14日收到周某購房定金1000000元整的收條及銀行流水，證明被告收到購房定金100萬元。
三、被告潘某某于2017年9月14日收到孫某某購房定金1000000元整的收條及銀行流水，證明被告收到購房定金100萬元。
四、被告潘某某于2017年9月14日收到葉麗華購房定金1000000元整的收條及銀行流水，證明被告收到購房定金100萬元。
五、原告修建玻璃房屋和售樓部的圖像，證明被告將出售房屋騰出160㎡交由原告及新建12㎡的玻璃房屋以被告經(jīng)營的公司名稱“奧康步行街收銷中心”的名義進(jìn)行銷售房屋，合計投資18萬元左右，原告不是實際購房所有權(quán)人，而是被告的房屋銷售員。
六、葉丹、萬火林、陸澤軒、王燕、王顯瓊、徐芬和王兢、王慧嫻、徐緒峰、劉鵬、張芳芳、秦艷玲等人簽訂《湖北奧康步行街VIP認(rèn)籌協(xié)議書》購買房屋及紛紛退款、領(lǐng)款憑證等相關(guān)資料，證明原告簽訂協(xié)議后歸該房屋進(jìn)行銷售，由于購房人認(rèn)籌、支付部分購房款后，到房屋相關(guān)主管部門咨詢得知“原告不具備銷售房屋主體資格且該房屋已辦理抵押，沒有得到抵押權(quán)人同意出售”等，要求終止認(rèn)籌協(xié)議并退款，同時證明原告不是實際購房所有權(quán)人，而是被告的房屋銷售員。
被告潘某某對原告提交的證據(jù)一的購房協(xié)議真實性無異議，但是對證明目的有異議，不能判斷合同是無效的，我們和銀行有長期合作關(guān)系，抵押是為了融資，沒有任何問題；證據(jù)二、三、四無異議；證據(jù)五有異議，確實有新建玻璃房屋和銷售房屋，不是所有權(quán)人怎么銷售，我們不認(rèn)同這個說法。證據(jù)六與本案沒有關(guān)系。
對上述無異議的證據(jù)一、二、三、四本院予以確認(rèn)并在卷佐證，對當(dāng)事人有異議的證據(jù)本院認(rèn)為，證據(jù)五對原告修建售樓部并對外銷售房屋的事實予以確認(rèn)。證據(jù)六系另一法律關(guān)系，不予審查。
被告潘某某為反駁原告的訴訟請求，向本院提交以下證據(jù)：
一、被告身份證，證明被告的訴訟主體資格。
二、涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，證明被告是涉案房屋的所有權(quán)人，有權(quán)處置該房地產(chǎn)。
三、授權(quán)委托書，證明被告受妻子的委托處置涉案房地產(chǎn)。
四、公證書，證明被告夫妻委托陳青孫出售房屋，而陳青孫是湖北奧康置業(yè)有限公司的總經(jīng)理，本案的交易奧康公司有二人參與。
五、購房協(xié)議（第一次），證明原告違反雙方所簽協(xié)議約定期限支付購房款，被告基于原告不能履行協(xié)議，廢止該協(xié)議，且收回了三人手中的協(xié)議。
六、收條及轉(zhuǎn)賬記錄，證明被告收到了原告的資金共計300萬元。
原告對被告提交的證據(jù)一、二無異議；證據(jù)三的真實性有異議，不是王彩珍本人親筆簽名，就授權(quán)委托書來看的并不是案涉的房屋。看不出與我們訴爭的這套房屋有關(guān)；證據(jù)四中王彩珍簽字和證據(jù)三的委托的簽字不一致；證據(jù)五、六均無異議。
對上述無異議的證據(jù)一、二、五、六本院予以確認(rèn)并在卷佐證，對雙方當(dāng)事人有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，原告對王彩珍的簽名有異議，雖然當(dāng)庭申請對該筆跡進(jìn)行鑒定，2019年3月28日，原告周峰、孫凱城、葉麗華向本院提交《撤回鑒定申請書》，故對證據(jù)三、四依法予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)本院認(rèn)定事實如下，2017年9月8日，原告周某、孫某某、葉麗華與被告潘某某簽訂了《購房協(xié)議》，合同約定：一、被告潘某某將位于湖北省××商業(yè)步行街××區(qū)××層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積8338.2平方米的房屋房權(quán)證號：黃州字第××;土地證號：黃岡國用2013第001402823-B-**）轉(zhuǎn)讓給原告。二、雙方約定成交價格為人民幣3950萬元；從簽訂合同之日起至2020年11月30日期間，原告所購商鋪免費提供給被告使用，被告可對外出租、經(jīng)營及管理，在此期間產(chǎn)生的所有收入歸被告所有；三、本購房協(xié)議簽訂當(dāng)日由原告付給被告購房定金300萬元，2017年10月22日付購房款700萬元，2017年12月7日付購房款750萬元，2018年1月7日付購房款800萬元，2018年2月7日付購房款800萬元，2018年3月30日付購房款600萬元；四、房屋辦理過戶手續(xù)過程中發(fā)生的相關(guān)稅費由雙方協(xié)商后按國家稅費法規(guī)和政策各自承擔(dān)；五、被告保障原告購買的商鋪能夠合理分割成58個獨立的產(chǎn)權(quán)，否則視同違約；在2018年3月30日前，若原告未出具將房屋過戶至指定第三方的書面函件，則被告將未過戶房屋的產(chǎn)權(quán)全部過戶至任一原告方名下……八、因本項目被告潘某某已作銀行抵押，在被告收到購房款1500萬元現(xiàn)金時，被告負(fù)責(zé)在一個月內(nèi)解除抵押手續(xù)。由于被告原因延誤解押所造成的問題和損失由被告承擔(dān)。雙方還對違約責(zé)任等事項進(jìn)行了約定。
該協(xié)議簽訂后，原告周某、孫某某、葉麗華于2017年9月8至14日分四次共支付定金300萬元給被告潘某某，被告于9月14日給原告分別出具了定金收條。被告潘某某還將合同約定中的一間商鋪給原告使用，原告即開始在廣場外面建造了一個大約12㎡的玻璃臨時房屋并以商業(yè)步行街銷售中心的名義銷售商鋪。在銷售商鋪期間，購房人以原告和商業(yè)步行街銷售中心不是產(chǎn)權(quán)人，無資格出售房屋等理由要求退款。
另查明，2003年7月28日，王彩珍與被告潘某某在婚姻登記部門登記結(jié)婚。2014年12月1日，王彩珍出具書面《授權(quán)委托書》，全權(quán)委托被告潘某某處理其與被告共同共有的涉案商鋪的轉(zhuǎn)讓、租賃、市場運營、物業(yè)管理等事宜，由被告負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)、簽《商鋪租賃合同》，收取該商鋪的租金、物業(yè)管理費、空調(diào)使用費、品牌保證金、提起訴訟等一切事宜。2015年8月19日，王彩珍、被告潘某某與案外人陳青孫簽訂《委托書》，約定委托陳青孫為代理人，代為辦理湖北省黃州區(qū)奧康商業(yè)步行街房地產(chǎn)的注銷他項權(quán)證登記手續(xù)、房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)、銀行按揭手續(xù)、買賣過程中的一切相關(guān)事宜，上述事項所實施的法律行為和簽署的有關(guān)文件，王彩珍、被告潘某某予以承認(rèn)，委托期限為上述事項辦畢為止，受托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
2017年10月至12月份，王兢、徐芬夫妻二人從原告處購買商鋪一套，共計付款374300元；另有15人認(rèn)籌購買商鋪，分別支付認(rèn)籌款5000元、20000元、30000元不等。
還查明，2016年12月1日，被告潘某某與王彩珍將其所有的坐落于黃州區(qū)安康商業(yè)步行街1號，B幢3層的土地及房屋以最高額抵押方式抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司永嘉縣支行,并辦理了他項權(quán)證（鄂20**黃岡市不動產(chǎn)證明第0002091號）。

本院認(rèn)為，原告周峰、孫凱城、葉麗華于2017年9月8日與被告潘某某簽訂的《購房協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，一般而言，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。但上述規(guī)定中，并未有禁止抵押人、受讓人或者其他第三人通過清償?shù)盅簜鶆?wù)以消滅抵押權(quán)的方式，使得轉(zhuǎn)讓合同得以繼續(xù)履行，以致轉(zhuǎn)讓成就的合同根本目的之情況。本案中，被告潘某某雖然將已經(jīng)在中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司永嘉縣支行設(shè)定了抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓，但其與周峰、孫凱城、葉麗華之間的房屋買賣合同并非當(dāng)然無效以及并非一定無法繼續(xù)履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第六十七條：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物的所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”以及根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款之規(guī)定，雙方當(dāng)事人完全可以通過以下并沒有損害雙方權(quán)益的方式以實現(xiàn)雙方買賣合同目的：一、由潘某某先行直接清償尚欠銀行的債務(wù)，以消滅銀行的抵押權(quán)；二、由周峰、孫凱城、葉麗華代潘某某一方清償銀行債務(wù)，以消滅銀行的抵押權(quán)，并同時以清償?shù)臄?shù)額沖抵購房款。雙方簽訂的《購房協(xié)議》中明確約定，在被告收到購房款1500萬元現(xiàn)金時，被告負(fù)責(zé)在一個月內(nèi)解除抵押手續(xù)以消滅抵押權(quán)，因此雙方當(dāng)事人簽訂的《購房協(xié)議》并不存在不能履行或者當(dāng)然無效的情形。原告周峰、孫凱城、葉麗華庭審中辯稱，被告潘某某未經(jīng)王彩珍同意出售與其共同共有的涉案房產(chǎn)系違法，該合同不成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”故《購房協(xié)議》對原告周峰、孫凱城、葉麗華和被告潘某某具有法律約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！痹嬷芊濉O凱城、葉麗華主張《購房協(xié)議》無效，未提供證據(jù)證實《購房協(xié)議》存在上述合同無效的情形，故原告周峰、孫凱城、葉麗華請求確認(rèn)《購房協(xié)議》無效并由被告潘某某返還300萬元定金的訴訟請求亦無事實和法律依據(jù)，本院依法不予支持。
依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第六十七條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告周峰、孫凱城、葉麗華的訴訟請求。
案件受理費15400元，由原告周峰、孫凱城、葉麗華負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審判長 陳峰
人民陪審員 肖萍
人民陪審員 祁夢玲

書記員： 陳芯果