原告周某某。
委托代理人張俊，湖北居正律師事務所律師。代理權限：特別授權。
被告鄒某。
被告葉家梅。

原告周某某訴被告鄒某、葉家梅房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年1月5日立案受理后依法由審判員楊玲適用簡易程序于同年2月29日公開開庭進行了審理。原告周某某及其委托代理人張俊，被告鄒某、葉家梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，2013年8月15日，原告周某某與被告鄒某簽訂房屋租賃合同一份，將其所有的坐落在荊州城南開發(fā)區(qū)梅村六組五層房屋的一至四層出租給被告鄒某，由被告鄒某與其姑姐即本案被告葉家梅經營“九香閣”餐廳。合同約定租賃期限為2013年9月1日起至2015年9月1日止，年租金四萬元，還約定“乙方（被告）合同期內不得轉租、轉讓他人”，該合同由被告鄒某簽字。兩被告租金付至2015年9月1日，租賃合同于2015年9月1日到期后，被告未將涉訴房屋退還給原告周某某。
另查明，涉訴房屋屬原告周某某與其丈夫張明亮夫妻共有，位于荊州區(qū)梅村六組（御河路東側），土地性質為農村宅基地，集體土地使用權證號為“荊州集用2010第201020129號”，2005年9月28日取得建設工程規(guī)劃許可證，批準建設2層，實際建成5層。

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋與承租人訂立的租賃合同無效”，原告周某某的房屋未嚴格按照建設工程規(guī)劃許可證建設，其作為出租人與承租人鄒某就該房屋簽訂的房屋租賃合同因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。因原告無證據(jù)證明被告鄒某將房屋轉租給被告葉家梅，本院對此不予認定，對兩被告共同租賃原告房屋經營餐飲業(yè)的事實予以認定。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”，現(xiàn)原告主張兩被告按照年租金4萬元的標準支付2015年9月2日至實際返還房屋之日的占有使用費的請求應予以支持。因租賃合同無效，兩被告占有租賃房屋不具有合法依據(jù)，形成了對租賃房屋的無權占有，應將租賃房屋返還給房屋所有權人即原告周某某。依照《中華人民共和國合同法》五十二條、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告鄒某、葉家梅返還原告周某某所有的位于荊州區(qū)城南開發(fā)區(qū)梅村六組的房屋。
二、被告鄒某、葉家梅向原告周某某按年租金四萬元的標準支付房屋占有使用費（自2015年9月2日至本判決確定的履行之日止）。
上列第一、第二判項，于本判決生效之日起十日內履行。逾期履行的，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十二條、第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案受理費1800元，由被告鄒某、葉家梅負擔1000元，原告周某某負擔800元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件訴訟費，款匯（收款人：湖北省荊州市中級人民法院，帳號：17×××30，開戶行：中國農業(yè)銀行荊州市長江大學支行）。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　楊　玲

書記員：黃微微